本科生毕业论文《房地产企业融资问题研究》.docx
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本科生毕业论文《房地产企业融资问题研究》
河南财经学院本科生毕业论文
房地产企业融资问题研究
姓 名
学 号
专 业
会计学
指导教师
（讲师）
2009年5月15日
摘 要
房地产业是我国支柱产业之一，其健康发展对我国国民经济的发展起着重要作用。
而房地产业是资金密集型行业，因此有效地解决该行业融资问题是促进其健康发展的重要条件.房地产企业解决融资问题,必须考虑各种融资渠道的成本及利弊,结合企业所处的外部资本市场的状况,根据国家金融政策、银行改革方向、发行股票、企业债券的制度等,选择最适合企业的融资渠道。
随着近几年经济的高速发展,房地产投资又出现了过热迹象，房地产业的风险开始加大，包括加大了金融风险，局部地区的商品房价格上涨很快，房地产开发规模、投资增幅都发展过快。
因此,国家也开始了加强对房地产业的规范，尤其是对房地产金融方面的监督管理。
在新政策下、形势下，房地产企业应该如何进行企业的融资活动,是当下对房地产来说最为迫切的问题。
本文运用理论与实际相结合的方法,对房地产整个行业的背景进行了简要的分析，再对国内外研究现状、融资的基础理论和现代融资理论的发展进行简要介绍.分析了我国房地产企业融资的方式，包括银行贷款、股权融资、发行债券、房地产信托，以及融资方式的其他发展趋势.提出了目前银行贷款仍是我国房地产融资的主要方式，解析了我国房地产业主要依靠银行贷款融资的原因。
最后，指出了我国目前房地产融资方式比较单一。
要解决这个问题,应积极开拓思路,根据国内外经济、金融形式的不断变化发展，利用一切可能的融资渠道，走多元化道路,探索适合企业实际情况的高效低成本的融资方式。
关键词：
房地产企业；房地产融资；融资模式
Abstract
Theindustryofrealestateisoneofthesupportingindustriesofourcountry，anditshealthydevelopmentplaysanimportantroletothedevelopmentofournationaleconomy。
Itisanimportantaspectofpromotingitshealthydevelopmenttosolveitsfinancingproblemeffectively。
Externalcapitalmarketconditionsandpolicyconditionsaroundthebusinesssuchasstocksandbondsissuanceacquirements，nationalfinancepolicies,andbankinnovationtendency，mustbeconsideredinrealestateprojectfinancingdecisions。
Thegovernmentofchinapublishedaseriesofdocumentstoreinforcethecreditmanagementinrealestateindustry。
Itbecomesthemostinsistentproblemforrealestatebusinessestodealwithfinancingundernewpoliciesandconditions.Asforfinancingtheory，therehasbeengreatprogressintheoreticstudybasedonrevenuetheory,agencycost，andcorporationgovernmentwhichhavemademanyinstructiveeffectsonbusinessfinancingdecision。
Firstly,thispaperanalyzedthefinanceconditionsaroundrealestateindustry，andthendiscussedproblemsexitinginrealestatebusinessfinancingandabusesaboutcurrentfinancingpoliciesbasedonfinancingtheories，studiedrealestatebusinessfinancinginstrumentsinvolvingbankloan，issuanceofstocks,issuanceofbonds，andrealestateaffiance.Allofthisistofindappropriatefinancinginstrumentsforbusinesswithvariousinternalconditions,toextendbusinessfinancingchannels,andtoimprovebusinessfinancingstructures。
KeyWord：
realestateindustry,RealEstateFinancing，Financingchannel
目 录
1.1研究的背景和意义1
1.2文献综述1
1.3研究的主要内容和方法1
1。
4研究进度1
2。
2我国房地产企业融资存在的问题及原因分析4
2。
2。
1我国房地产企业存在的问题4
2。
2。
2房地产融资问题存在的原因分析5
3.2房地产企业创新融资模式探索7
3.2.1房地产投资基金8
3。
2。
2融资租赁8
3。
2。
3其他融资方式9
4。
1房地产开发个环节合理的融资方式10
4.1。
1准备阶段10
4.1。
2开发阶段10
4。
1.3销售阶段10
4.2不同房地产开发项目融资方式选择10
4.2.1住宅11
4。
2。
2商业房地产11
结论12
1引言
1.1研究的背景和意义
上个世纪90年代中后期以来,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,房地产投资保持较快的增长速度,我国房地产市场发展活跃.近年来，国家不断的通过土地，金融等一系列政策规范房地产市场，双管齐下的地产新政让房地产企业普遍感到资金压力，并且压力逐渐增大。
房地产行业的参与者开始注重拓宽资金来源和融资渠道，寻求包括上市,信托,基金,境外融资，私募在内的多元化融资渠道。
对于在应对国家宏观信贷紧缩政策下，在应对金融风险的同时，如何能够拓宽融资渠道，创新融资方式，以缓解资金需求压力,从而推动我国房地产投融资体制改革和融资结构的调整，发展资本市场，推动金融机构的风险控制能力成为迫切需要研究的问题。
房地产融资问题的研究意义深刻。
1.2文献综述
近几年来随着经济的发展，房地产行业体现了前所未有的活力，但同时也出现了很多问题。
综合文献看出目前房地产企业主要有信贷融资，信托融资，直接上市，买壳上市，房地产基金，典当融资和项目融资这些具有行业性质的融资方式。
研究人员也针对不同的融资方式和各自的操作给与分析.本文将针对房地产企业的融资方式又被赋予新的面貌进行分析,对房地产企业怎样认清自身的融资能力进行研究，结合案例说明量力而行，精心策划,减少盲目性和风险的重要性。
以求真正实现融资实效.
1.3研究的主要内容和方法
本文主要内容是综述整理房地产融资问题发展现状；分析造成此种现状的原因;以及不同企业的融资能力的分析，进而分类说明不同融资渠道的实用性局限性；在新的经济环境下针对政府、社会、企业提出解决融资问题的对策和建议。
本文的研究方法分三个步骤：
提出问题：
采用文献研究法概述当前房地产行业特征和融资形势和政策.
分析问题：
首先运用调查法调查出当前市场上的融资方法和渠道。
然后定性分析法指出各自的优势和局限性。
同时实证研究法对不同方法下融资成功的案例进行分析进一步论证论点。
解决问题:
用描述性研究法提出不同性质不同规模不同地域的房地产企业采用不同的融资方法。
1。
4研究进度
08年1月—09年2月,收集资料，对房地产行业融资问题的研究进展和基本理论进行综述，整理。
找出具体研究意义的内容，与导师商议,确定论文题目.
09年2月—3月，继续资料的搜集工作，同时认真研读，开始开提报告的写作,并于导师讨论，修改，最终完成开提报告。
09年3月-4月,列出论文写作大纲同时写作论文初稿，在导师的指导下修改论文初稿，完成论文.
09年4月—5月，细致具体的校正初稿。
完成论文，装订，提交并准备论文答辩.
2房地产企业融资概况及问题分析
2.1房地产融资概况
2.1.1我国房地产企业融资现状
改革开放以后，银行开始逐步介入住宅建设贷款，尤其是房地产开发公司出现后，银行信贷资金开始大量注入房地产。
银行信贷资金逐步成为房地产投资资金的重要来源.上个世纪八十年代以后房地产融资有了较大发展。
一是房地产信贷业务种类不断增多。
目前,房地产信贷资金来源已扩大到开发企业存款和各种住宅储蓄；贷款种类包括开发企业流动资金贷款、单位购建房贷款及个人购建房贷款（包括住房抵押贷款）等；二是金融体系普遍开展了房地产融资业务，此外，还出现了专门的房地产融资机构.
房地产业作为国民经济先导性产业,对国民经济的良性发展影响深远。
同时房地产业是一个典型的资金密集型产业,充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。
随着我国房地产投融资体制的不断变化，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。
目前我国尚未建立起稳定、规范的房地产融资体系，还没有形成符合我国国情、适应市场经济发展的房地产开发融资机制.如何解决房地产企业发展的资金瓶颈问题，尽快建立健全多渠道的房地产企业融资体系，已是摆在全行业面前亟待解决的重大课题。
要建立符合我国国情的稳定、规范的房地产融资体系，必须先对我国房地产企业融资现状及存在的问题进行深入法分析。
2。
1。
2我国房地产企业融资现状主要表现
1〉银行贷款成为房地产企业融资最主要的渠道
由于国内金融市场不发达，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其他的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资筹资所占的比重十分微小。
从企业统计的角度来看，房地产企业的开发资金主要包括自由资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个部分,而预售款中的大部分来自银行对个人住房消费贷款，因此实际上银行贷款和预售款均来自商业银行,房地产开发对银行的依赖程度相当高［王希迎，2005］。
2〉以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小
目前，我国房地产企业的融资方式有三种：
一是，股票市场融资。
目前我国约有房地产开发企业3万多家，而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅不足100家,房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例不足千分之五。
二是,企业债券融资。
在过去的十年中债券融资在房地产企业全部资金中所占比重呈下降趋势。
三是,房地产投资资金和房地产信托等其他直接融资方式很少。
我国目前尚无标准的房地产基金,个别属于实验性质的房地产基金并未形成规模。
3>外资在房地产融资中所占比例下降
尽管我国房地产行业利用外资的数量在2002年之后呈上升趋势，但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却呈现不断下降趋势。
只有少数东部沿海地区存在，中西部仍呈下降趋势。
特别是直接融资方式比例偏小。
外资多以简介方式进入：
一是和国内公司合作，联合投资开发房地产;二是通过收购中国银行不良资产的形式进入中国房地产市场；三是和国内公司合资成立房地产开发基金［张朝元，2008］。
4>宏观调控之后，房地产企业已经开始多元化融资尝试
为了抑制房地产投资过热,防范银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，2003年以来,政府已采取了一系列房地产宏观调控措施，包括房地产开发的自有资金比例上升，全国暂停审批农用地转非农建设用地等.这些紧缩政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金链非常紧张，不得不开始多渠道融资的尝试。
2.2我国房地产业融资存在的问题及原因分析
由于中国的房地产业还处于起步阶段,融资的途径比较单一，最传统的方法是自有资金加上银行贷款，或者是自有资金加上机构投资人加上银行贷款，与国外相比还很落后。
发达国家的项目获得资金的途径更多的是靠直接融资，比如机构投资人、基金等渠道.因此，我国房地产企业是否获得足够的资金支持，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，已成为企业发展的瓶颈［衷晟,2005］。
2.2.1我国房地产企业融资存在的问题
房地产融资是房地产业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障，然而，在房地产融资迅速发展的同时也存在许多潜在问题,归纳起来。
主要有以下几个方面：
1〉融资结构单一、间接融资比重过大。
目前,我国房地产融资结构比较单一,间接融资比重过大.房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每个阶段都离不开银行资金的支持。
房地产开发所需资金仍有70%的资金来源于银行贷款，间接融资比重依然过大。
虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛,使融资模式出现了多元化趋势。
但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。
房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式,必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产业风险的最大承担者。
2〉对房地产融资的限制因素太多
张青水[2006]指出“融资,不单纯是为建设和发展聚集资金的问题。
它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程”.房地产业作为资源密集型行业，需要大量的资金做后盾,单纯的依靠内部融资是不能满足资金需求的，更多的资金要通过外部融资来获得。
因此，外部融资应是房地产业获得资金的主要方式.目前融资的渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。
然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资。
其它融资方式受政策、金融体制的影响及制约较大，因此其发展比较困难，有很大的局限性。
3〉银行贷款方式及金融创新太少
房地产作为资金密集型行业,其特点是：
开发周期长、投资规模大，这必然要求房地产业需要的大量的资金支持才能更好的运转下去.目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短、这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾,再加上我国金融创新少、融资方式有限。
所以筹集到足够的资金将十分困难。
因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓宽和创新。
4>相关的法律法规还不健全,影响融资渠道拓展
目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善.有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效地体系。
缺乏相互的一致性和协调性.操作困难。
直接影响房地产融资渠道的正常展开。
例如房地产基金被认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所接受，但是最关键的法律条文还处于真空状态,使金融创新面临无法可以的困境［李冬梅，2004］.
2。
2。
2房地产融资问题存在的原因分析
我国房地产融资出现上述问题，是由多方面造成的.但归根结底是因为我国房地产金融体制还不完善，还存在很多问题。
因此对于我国房地产金融体制中所存在的问题应对症下药,逐步完善、真正视线融资渠道多元化。
这些问题的成因主要体现在一下几个方面：
1〉房地产金融缺乏创新工具
与发达国家相比，我国房地产金融创新工具较少，无论是对房地产企业贷款还是对个人住房贷款仍是采用抵押、按揭等原始方式。
房地产金融创新工具非常缺乏，没有根据实际情况而专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。
2〉房地产金融体系效率不高
金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行合理有效的配置。
最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。
目前，我国金融资源的融通循环在一定程度上并不顺畅,金融资源并不匹配。
一方面，存在较大的资金需求得不到满足。
另一方面，却存在大量闲置的资金，无法找到合适的对象进行投资.因此，我国房地产金融的资金融通效率是低下的.
3〉房地产金融体系还不健全
当前我国政券市场的改革和发展缓慢，其体制和制度仍存在着较大缺陷。
如监管机制不到位。
股权分立、缺乏信用保证等。
这势必会导致许多金融产品不能得到有效运用。
此外，由于我国证券市场的发展还不成熟。
致使房地产的各种融资方式至今仍没有较大发展。
从而导致我国房地产企业融资方式比较单一，其资金来源主要依靠银行贷款，这不仅加大房地产企业的财务风险。
而且又给经济运行带来一定的金融风险。
因此，必须进一步加大证券市场的改革力度，真正落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》中的精神和要求，推进资本市场开放和稳定发展.
4>与房地产金融相关的法律法规还不完善
由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。
房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。
在房地产市场中，消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。
因此，加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设。
对房地产企业的信息披露行为实行监督,有利于改变消费者的不利地位，提高市场运行效率[牛凤瑞，2004]。
3房地产企业融资模式研究
3。
1我国房地产企业融资方式
3。
1.1我国房地产企业传统融资方式
在我国的3万多家房地产企业中，目前可供选择的房地产融资渠道，主要有银行信贷、上市融资、信托融资、债券融资等融资方式。
1〉预收账款
房地产企业的预收账款实质开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。
对开发商而言,通过这种方式可以提前筹集到必须的开发资金。
其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款,是我国房地产企业开发资金的重要来源。
2>银行信贷
开发商向银行借入的资金，偿还期在一年以内的，为短期信贷，偿还期在一年以上的，称为长期信贷。
短期信贷由于必须在一年内偿还，所以只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段,可以以此作为抵押，申请长期信贷。
我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。
常见的开发贷款有：
短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
3〉房地产开发债券
债券是一种表明债券债务关系的金融工具,债券载明了发行人有在约定的期间归还本金和利息的义务。
债券是一种资本市场上的金融工具，期限长于一年。
当房地产企业在开发中有中长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
因此，从金融理论上,发行债券是房地产企业可行的融资方式。
4〉上市融资
通过上市融资是房地产企业重要的筹资手段。
股票与债券同为资本市场上的融资工具，但股票是一种股权证明，持有普通股的股东有权参加企业的经营管理。
由于房地产开发的风险高、投资大、周期长。
因此,采用发行股票上市也是房地产企业非常重要的融资方式［王希迎，2005]。
3.2房地产企业创新融资模式探索
从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款,都过度依赖银行。
而在新的融资限制条件下，多数房地产企业很难再续依赖银行贷款，因此融资模式的创新势在必行。
在国外较为成熟的房地产基金、融资租赁等新型融资方式，将有望成为实现我国房地产投资大众化和融资社会化的重要渠道。
3.2.1房地产投资基金
房地产投资基金是产业投资基金的一种,是由房地产公司或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资基金［黄晔,2005］。
房地产投资基金现在均以私募的形式组建，以房地产权益性投资为主，同时积极开展房地产证券投资和房地产融资等业务.房地产资产的保值特性决定了房地产基金的投资风险小于其他产业投资基金，因此房地产产业投资基金是一种受各方欢迎的重要融资渠道。
对发展我国房地产投资基金的几点建议：
深化相关金融体制改革，转变传统经营理念加强对房地产投资基金的监管力度培养房地产投资基金所需专业人才。
3。
2.2融资租赁
融资租赁是在分期付款的基础上，引入出租服务中所有权和使用权分离的特性，租赁结束后将所有权转移给承租人的现代营销方式.相对于经营规模来说，中国的租赁业务量非常小，但从另一个角度来看,发展的潜力巨大，而金融租赁融资的方式也呈现多样化发展。
接下来看一个房地产业与融资租赁的“强强联合”的案例：
2007年4月初，某个房地产融资租赁项目运作成功，此项目在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁优先责任公司的成功运作下，以“售后回租+保理”的融资形式完成。
沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签了5年的“售后回租”合同。
金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。
这一创新的融资租赁项目，形成了金融租赁公司、房地产开发企业以及商业银行三方“共赢”的局面。
首先，金融租赁公司拓展了其业务领域。
售后回租交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从金融租赁公司回租。
在售后回租方式下,通过售后回租交易,资产的原所有者房地产开发企业在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。
然后，金融租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。
银行在以买断房地产开发企业的租金应收款为基础，为金融租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，开拓了银行中介业务“保理业务”银行可以收取不低于保理融资额1％的收续费。
第三，房地产开发企业通过金融租赁公司的房地产售后回租，一方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金或其他项目.另一方面,通过“售后回租"房地产开发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流,通过每年还本，每季还息的办法，在融资租赁到期时,依照合同向金融租赁公司赎回原来的房地产项目。
这个项目的成功运作,为房地产企业融资开辟了一道创新融资渠道，充分利用社会资源,用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理位中心，整合各资源优势，规避和分散风险，共享项目利益。
实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物。
可见，运用金融租赁公司的融资平台,对于房地产开发企业而言是大有可为的。
3。
2。
3其他融资方式
目前还有很多由基本融资方式衍生的新兴或组合的融资方式，主要有并购、房地产信托、融资项目、融资海外基金等。
4房地产企业应如何选择适合的融资渠道
融资方式的选择应“据实选择”。
对于不同的房地产企业，并非每一种融资工具都适用于自身。
由于房地产开发的不同项目、不同环节或不同类型的房地产企业有着不同的风险控制能力和融资需求,如何根据自身实情来确定最优融资结构，规避融资风险，成为房地产企业融资决策的核心内容.
4.1房地产开发各环节合理的融资方式
房地产开发主要有以下环节：
开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和取得土地使用权、开发项目的前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品的经营和物业管理。
在此，根据各阶段融资不同的需求，将这些环节归纳为三个融资阶段，房地产企业宜按照不同阶段面里的风险来选择每个阶段适合的融资工具.
4.1。
1准备阶段，货币资金转化为储备资金
该阶段融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金须达到35％以上的限制，一般房地产企业可以接受较高的融资成本.夹层融资可以作为此阶段融资的首选，自有资
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