招商执行方案模板(定).pptx

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“XXXX”项目招商执行方案（模版）编制说明Page1为有效促进COCO项目销售和资产价值显现，针对市场商家的调研情况，依据项目整体定位和开发进度，编制本方案，以指导招商工作的实施落地，保障项目委托招商区域招商目标的达成。

目录Page2一、项目基本信息二、区域商业环境研判三、项目SOWT分析四、项目定位及业态规划五、招商执行策略六、招商实施计划030612152024第一部分项目基本信息项目经济技术指标概况项目招商区域与物业条件配置Page3一、项目基本信息项目经济技术指标概况备注：

以上如涉及图片、表格，均需经办人署名Page4序号经济指标单位数据1总规划用地面积2项目总建筑面积3商业物业总建筑面积（可增减）其中：

二层总建筑面积一层总建筑面积4物业形态（独栋还是集中商业）5层高、柱距6楼板荷载7物业交付标准室内室外8售价（可增减）其中：

一层：

二层：

三层：

9商业物业建筑成本10商业配套车位一、项目基本信息项目招商区域与物业条件配置备注：

以上如涉及图片、表格，均需经办人署名Page5待招商区域物业条件配置情况物业条件配置标准1、给水2、排水3、隔油池4、天燃气5、电容量6、烟道设置7、层高8、柱距9、楼板荷载10、设施设备配置11、配套车位特色商业区地下为精品超市及主力店区社区配套区p租赁区域示意图p项目租赁区域物业配置条件第二部分区域商业环境研判区域交通通达性区域商业发展规划区域商业及业态分布情况区域消费客群特征Page6二、区域商业环境研判区域交通通达性Page7苏坡东路一环路二环路三环路青羊大道瑞联路光华村街清江中路蜀都大道COCO蜜城目标区域地铁四号线金沙车站IT大道公交站台【项目周边交通干道】苏坡东路（清江中路）瑞联路（光华村街）贝森路三环路【项目周边公交线路】35路（三圣寺郭家桥）63路（昭觉寺东顺路）37路（万家湾红星路）58路（万家湾五桂桥）164路（少陵路清波社区）等超过15条公交线路【交通达到性高】项目位于青羊区西三环内侧，紧邻苏坡东路、瑞联路和地铁四号线，发达路网形成项目与市中心及其他区域有效贯通。

【交通导入能力强】项目周边公交线路密布，形成有机交通导入和区域对接能力。

二、区域商业环境研判区域商业发展规划Page8【整体规划完善】青羊区公规划三大商业圈层，包含骡马市商圈、太升路商圈和金沙光华商圈，三大商圈形成城市功能的横向串联。

【区域商业发展成熟】三环内侧形成以西南财大片区、西单片区和优品道片区的过个核心商业发展聚集区，商业发展成熟，未来区域主要商业发展将着眼于外光华及金沙片区。

【项目周边成熟商业核心或项目】西单、百安居、文化宫为核心的苏坡东路片区麦德龙、家乐福为核心的二环路片区乐宾百货为核心的西南财经大学片区以优品道等为核心的青羊大道片区形成沿主干道为轴线的商业布局态势，形成辐射西片区的合围发展趋势。

二、区域商业环境研判区域商业及业态分布情况Page9【临街商业为主】区域商业分布以临街商业为主，除优品道外，缺乏集中式商业或特色商业街区；【数量由东向西递减】区域商业整体设置呈现由东向西递减趋势，项目西侧除铸信境界和美丽朋城拥有少量社区临街商业外，商业氛围尚未完全成型。

贝森园上城生活馆美丽朋城玉双苑长顺苑西双苑双玺锦绣朋城青森小区铸信境界华明居皇冠花园艺水芳乡二十一世纪花园天合凯旋城博瑞都市花园新阳光健康家园大陆紫云金沙贝森公馆百家苑贝森兴园齐力光华岁月橙花风景香木林新城光华岁月光华美邻齐力碧水湾置信丽都玉园天俊碧华邻江郊庭苑中铁西子香荷水岸格林TT尚品COCO蜜城社区商业聚集区社区商业聚集区优品道特色商业街社区商业聚集区二、区域商业环境研判区域商业及业态分布情况Page10【社区商业为主】区域商业除优品道特色商业街区、文化宫休闲娱乐街区、西单片区集中式商业外，军纪社区商业为主；【餐饮、副食、社区超市占据主导】商业业态主要以社区配套服务型业态为主，包含小吃、餐饮、银行、社区超市、服饰零售、中介、汽车美容、美容美发等为主。

项目名称或街道名称商业业态四威路北侧餐饮、社区超市、网吧等贝森路西段（项目周边）社区超市、餐饮、商务会所、网吧、茶楼、中介、面包店、美容美发、银行等贝森路中段餐饮、书店、足浴、社区超市等贝森路东段（保利周边）特色餐饮为主瑞联路体检、家居、茶楼、家电、零售、银行等优品道特色风情街（餐饮、精品购物和休闲娱乐）集中式商业（百货、超市和快餐等）项目周边缺乏聚集性或特色性商业消费场所，无法形成区域性人气聚集中心。

二、区域商业环境研判区域消费客群特征Page11贝森园上城生活馆美丽朋城玉双苑长顺苑西双苑双玺锦绣朋城青森小区铸信境界华明居皇冠花园艺水芳乡二十一世纪花园天合凯旋城博瑞都市花园新阳光健康家园大陆紫云金沙贝森公馆百家苑贝森兴园齐力光华岁月橙花风景香木林新城光华岁月光华美邻齐力碧水湾置信丽都玉园天俊碧华邻江郊庭苑中铁西子香荷水岸格林TT尚品COCO蜜城【发展成熟，老旧社区为主】周边社区分布较多，且发展成熟，多为成型较早的较旧社区，入住率较高；【客户层级较高】区域客户多为老城西居民，其次以政府机关工作人员、企事业主、企业高管、外籍人士等高层级客户群为主，经济实力较强。

u区域社区多为老社区，开发时间较早，整体入住率较高。

为项目商业打造提供了较为优越的人口支撑。

u区域居住人口多为老城西居民，特别是公务员、事业单位工作人员、企业主、外籍人士等经济实力较强，消费能级较高客户，为项目商业品质化打造奠定基础。

第三部分项目SWOT分析项目招商测试情况项目SWOT分析Page12三、项目SWOT分析项目招商测试情况Page13序号商家姓名经营业态品牌有无租赁意向拟租赁楼层拟租赁面积拟承受租金（元/.月）期望租期物业服务费商家特点典型商家面向消费层级备注五星花园区域百货、快餐、影院1F250-300该区域位于南充市中心,属于传统大商业集中区,主要客群为南充本地及二、三级区县消费人群肯德基、乡村基大众消费2F70-80滨江路区域中高档餐饮、娱乐1F25-60该区域为南充市政府打造新兴餐饮、娱乐集中区域，其中滨江中路与模范街交汇区域租金最高；而滨江南路沿线高档餐饮、娱乐，因租赁较长，租赁面积较大，且区位人流较少，租金相对较低重庆崽儿火锅/锄禾、大蓉和中高档消费2F20-25玉带路金泉路区域高档娱乐、中档餐饮1F20-25该区域为南充市传统餐饮、娱乐集中区域，金泉路为中档餐饮聚集区域；玉带路为高档会所聚集区域，因玉带路为传统南充高档住宅公寓，因此聚集较强消费客户，而该区域商户均经营5年左右，租赁时间较长，租金按5%递增，租价相对较低巴哈、纳古纳、九鼎香、味道江糊中高档消费2F20-25三、项目SWOT分析项目SWOT分析Page14优势机会威胁劣势1、2、3、4、1、2、3、4、1、2、3、4、1、2、3、4、第四部分项目定位及业态规划项目整体定位项目商业功能及档次定位项目业态定位Page15四、项目定位及业态规划项目整体定位Page16地下商业配套精品化商业聚集精致化社区服务环境面积不必过高，主要位于项目主展示面，档次中高端，体现项目形象。

多选取亲和性较强业态，如餐饮、休闲等，并适量设置零售业态，形成项目商业发展合力。

建议满足市场需求即可，档次不宜过高，引入24小时便利店等；其他建议银行、药店、美甲、书吧，以及休闲中餐等，社区配套区可开放客户自营。

地下商业以超市引入为主，形成有效的区域市场填补，实现对于项目内外的人气商气的有效聚集，并实现对项目其他商业人气拉动作用，最终带动整体造活。

本项目建议打造以特色商业街区为形象，传统社区商业为附属的商业主题；需突出：

特色、精品、亲民、便捷，不仅满足本案客户，同时吸附周边目的性客群。

Coco蜜城精品特色风情休闲商业街关键语：

精品化休闲、餐饮、娱乐，精致化社区配套服务超市引入，人气拉升精品展示，项目形象、价值拉升精致化服务，实现价值凸显四、项目定位及业态规划项目商业功能及档次定位Page17p特色商业区：

利用良好昭示面、路面停车位及外立面优势，打造品牌餐饮、休闲、娱乐等集中区域，拔高项目商业的整体品牌形象，档次中高。

p社区配套区：

位置靠里，展示面较差部分打造社区配套型商业，部分重要节点和路口，打造品质型社区商业。

以满足社区内部及周边生活所需。

档次中端为主p地下商业区：

位于项目地下，利用出入口设置的地理优势，实现地面商业和地下商业的有效对接，实现项目人流聚集、保证商业街内部人气。

特色商业区社区配套区地下为精品超市及主力店区四、项目定位及业态规划项目业态定位Page18特色商业街区四号楼及六号楼1F4号楼6号楼碎蝶音乐咖啡（首层300）雅薇纤体（300）竹叶青（260）85（60）良木缘（首层200）三度CEO会所（首层80）珍逸兰庭（首层300）店面示意（1F）：

休闲餐饮品质餐饮精品零售甜品面包休闲娱乐注：

1、图为商家示意，具体商家轻易招商结果为准；2、商业面积为手测面积，实际面积根据后期商铺划分确定四、项目定位及业态规划项目业态定位Page19社区配套区南区【位置靠里，整体昭示性不足，打造社区型配套商业】建议设置24小时超市、干洗店、培训机构、药店等店面示意（1F）：

社区商业店面示意（2F）：

特色培训注：

1、图为商家示意，具体商家轻易招商结果为准；2、商业面积为手测面积，实际面积根据后期商铺划分确定第五部分招商执行策略招商执行整体策略商务条件设置建议投资收益测算Page20五、招商执行策略招商执行整体策略Page21【策略一】“主力品牌商家带动策略”项目临街面具备打造品质型大型主力商业条件，应以品牌商家进驻作为吸附客户和其他商家的优选条件【策略二】其他商家建议多以本土商家为主，形成较强的市场认知【策略四】招商时应对后期运营进行统一考量和思考，保证后期对装修和项目打造的统一管控【策略三】项目可以借势滨河资源优势，形成有机的休闲街区打造，形成项目产品特质，提升档次五、招商执行策略商务条件设置建议Page22p招商商务条件序号楼栋号楼层可租建筑面积（）起始租金单价（元/.月）物业服务费标准（元/.月）租期（年）免租期（年）递增率物业交付标准备注16栋1F2F28栋1F2F39栋1F2F五、招商执行策略投资收益测算Page23p投资收益测算项目合计投资成本2012年7月-12月2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年永续价值现金流入经营活动现金流入合约租金4,060.6219.9470.3507.9548.6592.5639.9520.0561.5或有租金0租赁保证金3535现金流入合计4,095.6254.9470.3507.9548.6592.5639.9520.0561.5现金流出直接成本2,1102,110物管费、维修费用及其他205926242832322529税费营业税金及附加2281226283232372932房产税4872756616571776267印花税4.060.220.470.510.550.590.640.520.56土地使用税70.900.900.900.900.900.900.900.90企业所得税62722697785941038592归还租赁保证金351025现金流出合计3,703.12,11070.9178.6192.1211.6230.5260.3202.7246.8本期现金净流量392.5（2,110）184.0291.7315.8337.0362.0379.6317.3314.73,147累计现金净流量392.5（1,926）（1,634）（1,318）（981）（619）（239）783933,539现金流折现系数11.11.211.331.461.611.771.952.142.35公允价值2,9621672412372312252141631471,337内含报酬率（IRR）16%静态投资回收期5投资成本收益率（%）33%第六部分招商实施计划Page24六、招商实施计划Page25项目招商实施计划及责任分解工作阶段工作任务内容2013年1月2月3月4月