招商整体执行方案.docx
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招商整体执行方案
一、招商执行方案基本原则
1.方向实施原则；
2.各楼层业态招商方向说明；
3.价格策略；
4.招商条件；
5.招商方式
二、目前的招商实施计划及推广支持计划
1.阶段一；
2.阶段二；
3.阶段三；
招商执行方案
一、方向实施原则；
1.维护业态经营内容的平衡原则，各业态经营内容在商场内得到平衡发展；
2.维护商场的统一主题定位原则，杜绝招进有违于商场经营主题定位的品牌；
3.注意功能和形式的同业态差异，异业互补原则，禁止盲目招进同一类型的品牌，避免经营业态与种类的同质化；
4.招商顺序主力店先，辅助店后的原则；
5.放水养鱼的招商价格原则；
6.经营方式的选择原则，同类品牌中合作条件更佳者优先；
7.特殊品牌招商优惠原则；
二、各楼层业态方向说明；
1F
核心业态：
品牌生活超市/黄金珠宝/化妆品/男女鞋
普遍业态：
黄金珠宝、化妆品、名表、男女鞋、名品茶叶、生活保健、快餐；
计划主力商家：
德克士、屈臣氏、老凤祥、玉兰油、百丽女鞋、梦特娇皮具；
计划品牌商家：
中国黄金、金六福、丸美、美宝莲、达芙妮、红蜻蜓、意尔康、万里马皮具、七匹狼皮具；
2F
核心业态：
女性精品/男性精品/休闲精品
普遍业态：
少女装、少淑装、淑女装、商务男装、绅士休闲装、家居内衣、纹胸、流行女包、饰品、美容、美发、美甲；
计划主力商家：
太平鸟、红袖、雅戈尔、杉杉、邦威、森马、婷美；
计划品牌商家：
阿依莲、CCDD、纳纹、ZY、欧讯、一诺、金豪雀、雪中飞、花花公子、卡丹路、美标达尔丽、古今、伊斯艾拉、迪斯尼、贝蒂、玛莲奴、白井、波斯猫；
3F
核心业态：
运动专区/男女开价服饰/电器生活馆/家居用品生活馆
普遍业态：
运动服饰、健身器材、男士用品、家居床品、童装童鞋、儿童乐园、电器数码、图书音像（待定楼层）；
计划主力商家：
卡帕、李宁、ZIPPO/瑞士军刀、罗莱家纺、富安娜家纺、ABC童装、小猪班纳童装、亲子乐园；
计划品牌商家：
安踏、特步、CBA、乔丹、水星家纺、维科家纺、猫和老鼠、七波辉、开价服饰（待定业态）；
4F
核心业态：
特色餐饮/主题餐饮/影院/动漫/养身保健/VIP服务中心（特色服务）
普遍业态：
特色小吃、休闲小吃、主题餐饮；
计划主力商家：
奥斯卡、土大力韩式烧烤、淑萍红茶坊（待定楼层）、优乐自助、阿香婆；
计划普遍商家：
地方特色风味小吃、音乐茶座、健身房、瑜伽馆、动漫、
三、价格策略
1.制定价格策略的依据
⑴价格的制定前提是根据广场三年规划月租金收益而制定：
第一年月租金收益为￥元
第二年月租金收益为￥元
第三年月租金收益为￥元
⑵根据目前的平面规划图而制定，若平面图有所改动，也需要做出调整
⑶采取租金加联营形式；
2.租金类政策（部分高毛利商品）
1F:
2F:
3F:
4F:
3.整体租金制定优惠标准（待定）
制定三年的月租金收益标准作为租金基准100%；
第一年月租金标准相当于租金基准的65%；第二年月租金标准相当于租金基准的80%，
除此之外，不作任何租金递增，目的是使商家认同场发展规划前景，愿意在广场扎根成长及长期合作；
4.联营类扣率参考明细：
（按业种增加保底销售额）租金部分根据情况；
黄金珠宝类：
待定皮具箱包类：
12~16%家居床品类：
12~16%
化妆品类：
8~14%男装女装类：
12~16%亲子乐园类：
25~30%
休闲运动类：
8~16%童装童鞋类：
12~16%餐饮小吃类：
5~8%
男鞋女鞋类：
10~16%童玩文体类：
12~16%饰品美容类：
租金
电玩网吧类：
租金健身保健类：
租金超市外租区：
租金
5.各层商铺数量及建筑面积明细
四、招商条件
1.入场费
由于将会为每一层引入主力商家，形成各层不同的经营亮点，而主力商家也能带来大量人流，为其他散户的经营形成有力的支持，致使项目整体的价值得到大大提高，更为商家带来在此经营必定成功的信念和信心，所以应根据各层的具体情况制定商铺的进场费。
（进场费收费标准待定）
2.租金缴付方式和优惠政策。
两种缴付方式：
半年或全年一缴。
按半年缴付租金：
首年租金优惠65%、第二年租金优惠80%。
一次性缴付全年租金：
首年租金优惠60%、第二年租金优惠75%。
2.成交条件。
签定进驻审核表时收取RMB：
5000元质保金，7天内签定场地租赁合同，超出此时间未签订场地租赁合同的可根据情况不予退还质保金；
签定场地租赁合同时收取入场费和1个月租金作为合同押金，在商场开业日期前45天起15日内按照缴付方式交齐应付租金并办理相关手续。
面积计算均以实际面积*1.3%公摊面积=交付租金（实际使用面积）；
人员管理费RMB：
50元/人；
收取全年广告费1%（全年营业额的1%按月扣除）；
场地内水电费用（按实际发生额）、电表箱自理；
专柜装修前一周内收取进场装修押金：
2000元；验收合格后扣除相应部分，如（电费、垃圾清运费）等无息退还；
出入证办理：
5元/人（工本费）押金20元，验收合格后无息退还（押金）；
二、招商方式
一般品牌商家或散户：
正常收取租金或联营（保底销售额）及进场费；
知名品牌商家：
租金或联营（保底销售额）部分专柜给予相应优惠，收取进场费；
指标性主力品牌商家；租金或联营（保底销售额）免进场费，提供商场门前广告费一块（根据实际情况收取相应费用及实际发生电费）；
指标性主力核心商家；免除租金部分费用及进场费，其他费用如（工本费、水电费、广告费、物业管理费、人员管理费）等按正常收取，甲方根据商谈情况提供基础装修或流资；
目前的招商实施计划及推广支持计划
一、阶段一
1.阶段时间
1）2012年月日~2012年月日
2）跨度天
2.阶段目标
1）广场招商阶段的正式启动（并非招商信息的正式发布）；
2）广场定位与形象的正式发布；
3）制造在地区范围内的广泛的影响力和舆论声音，营造项目亮相的传播效果；
4）为正式招商与相关信息的发布制造强势的支持平台，有力影响社会公众与经营商家对广场的关注度；
3.阶段执行方案
1）业态组合
暂不公开招商标底；
2）传播信息
基础传播信息（电视（飞播、视频短片）、广播、报纸、网络）；
3）招商手法及主要工作内容
1.利用主题推广活动所制造的舆论强势及现场咨询人气，
2.积极邀请目标主力商家到项目地考察洽谈；
3.针对中小型商家的来访及咨询，对广场各楼层的业态布局规划，登记其楼层、经营内容等资料的登记；
4）推广支持计划
主题推广活动：
广场在招商阶段启动；用以下条件吸引顾客群参与：
1.免费获赠广场会员资格及会员卡；向社会公开招募商场未来会员（创始会员预期3,000名）收取工本费用（待定）；
2.有机会获得儿童乐园门票一卡通门票（待定）；
3.商场开业后可享受集团旗下的消费项目如（酒店、餐饮、儿童乐园）等部分特权性质的消费优惠及优惠卡；
⑴传达为经营商家带来的利益：
⑵以3,000名会员为基础的忠实消费客源；
⑶商场对经营推广的投入诚意；
⑷主要透过以下渠道传播主题推广活动：
①地区主流报纸、电视、网站（建设网站）；
②公园及人流量较大的地段制作易拉宝张贴海报；
③覆盖方圆15公里人流聚集地海报张贴及派发宣传单页；
4.“名称”与集团其他项目的融合与互动；加入“名称”的众多利益；
⑴广场视觉标识系统及宣传品形象的制定；
⑵广场招商宣传手册、手提袋、宣传光碟的制定；
⑶广场部分室内外效果图样的制定；
备注：
第一阶段招商开始前准备到位4）A、B、C、D项；
二、阶段二
1.阶段时间
1）2013年月日~2013年月日
2）2013年月日~2013年月日
3）跨度天
2.阶段目标
1）项目招商信息的正式发布；
2）针对项目的主力核心商家实施招商工作；
3）持续制造在地区范围内的广泛与轰动的影响力和舆论声音，及有力影响社会公众与经营商家对项目的瞩目关注；
4）2013年月日~2013年月日人事招聘工推进时间；天
招聘对象：
商场全业态服务员及商场后勤管理人员；部分后勤人员需提前招聘如：
营销企划、招商人员等。
员工培训工作按既定时间推进；
3.阶段执行方案
1）业态组合
A.业态中的核心主力商家目标面积的确定；
B.业态中的主力商家目标面积的确定；
2）传播信息
A.基础传播信息（电视（飞播、视频短片）、广播、报纸、网络）；
B.达成意向的商家信息发布；
3）招商手法及主要工作内容。
A.利用累积三个月的推广阶段所制造的舆论强势及现场人气，积极邀请目标主力商家到项目地考察洽谈，并迅速达成意向；
B.针对小型商家的来访及咨询，配合项目各楼层的业态布局规划，登记其楼层、经营内容等资料的登记；
4）其他配合与准备工作
三、阶段三
1.阶段时间
1）2013年月日~2013年月日
2）2013年月日~2013年月日
3）跨度天
2.阶段目标
1）所有招商目标在2013年月日前责成完成。
依据实际招商情况制定招商收尾计划,对工作未达到设定标准的进行最后突击攻关；
2）根据招商阶段商家预先挑选商铺的情况、对未决定位置的商户做好
最后招商工作力保招商顺利完成；
3）2013年月日~2013年月日商家进场施工时间；天
配合部门：
财务部、物业部、设备处等；
4）2013年月日~2013年月日为商家上货及打扫卫生时间；
3.阶段执行方案
1）传播信息
A.基础传播信息（电视（飞播、视频短片）、广播、报纸、网络）；
B.推出核心主力商家信息（条幅、短信）等其他手段；
2）招商手法及主要工作内容
A.以前阶段现场登记的商家及招商人员掌握的商家资源为目标，邀请商家到项目地考察洽谈，并迅速达成意向及签定合约；
B.与前阶段所签定意向的主力商家签定租赁合同；
推广支持计划
A.待定
3）其他配合与准备工作
你还很年轻，将来你会遇到很多人，经历很多事，得到很多，也会失去很多，但无论如何，有两样东西你绝不能丢弃。
一个叫良心，一个叫理想。
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