万科结构成本控制全过程的方法及措施.doc

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万科结构成本控制全过程的方法及措施

一、万科结构成本控制的管理思路及方法

1、结构成本的管理状况及存在的误区

大多开发商仅从经济指标上对结构成本进行控制，极端强调结构成本的控制——含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀。

但结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降。

那么如何在中间找到一个有效的平衡点使得成本得到有效控制的同时使得建筑品质达标？

结构成本—必须是房地产商最应关注的成本！

2、对结构成本进行全过程管理的必要性及原因分析

设计过程中必须控制的几个关键环节

结构体系的确定及主要平面布置图

基础的选型及设计图

电算模型及计算系数的取值

标准单元的样板截面及配筋图

地下室的布置及样板配筋图

结构转换层的布置及配筋图

3、设计院、专业负责人的选择思路

1）设计院的考察与选择：

设计院态度上要重视我方项目，其公司理念要和我方一致，要容易沟通。

其服务要好，可从侧面了解其口碑。

设计水平要可靠，管理要完善，后期服务到位。

其擅长项目类型要和我方匹配。

规模和名气也是一方面。

2）专业负责人的选择

一看其业绩和经验

二看其市场反馈---图纸质量、责任意识、成本意识、服务意识

三看其配合---图纸修改、专业协调、工地现场配合

四看其影响力和控制力---要有行政权力，室主任、总工

选人重要还是选公司重要？

答：

都重要，要选择最佳团队。

4、项目策划阶段、规划阶段结构成本的影响

5、设计周期基准

设计周期的合理取值：

设计周期对总成本的影响

资金的时间价值结构成本控制的管理思路和技术方法（转帖）

市场风险的变化

产品的实际价值

时间成本曲线

保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期

组织的重视及措施

工序的前置及搭接

标准化设计的推广

6、项目限额设计合同的内同及效果

限额设计合同的引入和使用

意义---对设计质量的必要约束，不可缺少

限额的内容---可以控制的指标，如钢含量、砼含量等；对易离散指标可给出范围

限额的数值—比当地平均水平略低，要让设计经过努力可以达到。

限额要有弹性，允许特殊建筑局部调整

双赢思路---要有奖惩措施

设计的限额问题

设计的服务问题----改图、现场服务；指定甲方认可的服务人员

设计费的合理取值

必须比市场平均水平偏高，高于设计院的心理预期，要设置质量奖金，由甲方分配质量奖金（采取明或暗的方式）

设计费支付的时间和对象---设计团队，甲方认为贡献大服务好的个人

7、项目结构设计的技术原则

8、地产公司结构设计的管理流程

设计过程中如何对设计院进行管理？

各专业中间检查点的设置，出现问题要沟通使之符合要求

实际进度与计划的关系，出现问题，发函预警

团队成员的水平与数量校核调整---保证有足够的力量在做我的项目

设计院校审时间的保证---建议采用第三方校对

各专业接口及外部接口的协调管控---如室外综合管线，最好由设计院总管。

设计院提草图->与垄断公司沟通反馈意见->相互协商、完善图纸->方便今后施工。

二、结构成本控制的技术关键点

1、对公共大地下室空间利用率的思考

2、基础选型的思路及结果分析

3、井字梁与十字梁的经济对比分析

8*8米跨柱网下，布置井字梁经济还是十字梁经济？

答：

与荷载大小有关，一般楼层，十字梁经济，当覆土大于700后，井字梁经济。

4、梁配筋方式的常见误区及优化方法

5、如何优化剪力墙的布置、数量及长度

结构成本管理的技术关键点

对客户最关注的质量焦点，加大成本的投入

1梁

1梁的布置与成本的关系

正常楼层，8.5米X8.5米柱网下,十字梁较井字梁便宜约16-22%

一定跨度范围内,梁的布置越少越好。

2梁配筋方式对成本的影响

2剪力墙

剪力墙的布置与成本的关系

1优化剪力墙布置的位置数量

建筑物的两端和周边重点布置；

建筑物的内部和中间位置减少布置；

以保证结构的抗震扭转指标满足要求结构成本控制的管理思路和技术方法

结构的计算位移是否与规范的最低要求相差不远—清除不必要的结构成本

2优化剪力墙的长度

剪力墙太长，结构本身成本增加，同时又使地震力增加，进一步加大结构成本；短肢剪力墙，抗震性能不好，构造配筋成倍放大，成本也会增大；

对策：

最优化的剪力墙长度是其宽度的8倍+100

剪力墙的翼缘小于600时，应关注其结构设计结果。

3控制剪力墙的厚度取值

高层建筑混凝土结构技术规程》7.2.2条：

底部加强层剪力墙厚度不小于层高的1/16一、二级抗震等级）或1/20三、四级抗震等级）但底部商业、底层假复式住宅或架空层层高较高，按此规定，墙厚必须增加较多，同时变成短肢剪力墙，配筋进一步大幅增加。

对策：

经过《高规》附录专门的公式验算，大部分墙厚不需比标准层加厚或加厚一点即可满足稳定要求，节省本层造价约15%

3楼板

1楼板的厚度对成本的影响

标准层楼板厚度对荷载的影响程度---2CM板厚占标准层总荷载约3.3%

标准层楼板厚度对板配筋的影响---仅考虑构造因素，板的配筋量与板的厚度成比例增加

标准层楼板厚度对地震力的影响---2CM厚度增加地震力约3.3%

2实际工程中楼板厚度选择：

普通3米跨度以内的楼板可取80-100

普通3-4米跨度的楼板可取100;

客厅处的异形大板可取120-150

普通屋面板可取120

管线密集处可取120

地下室顶板可取180

4优化桩（基础）总量

1基础的选型

冲孔桩、钻孔桩

人工挖孔桩

预应力管桩

沉管灌注桩

强夯地基处理

水泥搅拌桩地基处理

筏板基础

独立柱基

2基础选型

概况：

四层高的大跨度预应力空间，3万多平方米；单柱轴力1400吨;坡形的淤泥质土层分布场地，淤泥质土含有机质，强风化岩埋深12-28米，厚度0.2-8.3米,场地内有孤石,浅基础持力层的承载力180KN/㎡;

问题：

大体量的独立柱基加入部分搅拌桩是否安全合理?

其施工周期如何？

经济性如何？

采用什么基础形式最好?

解决方式：

大直径锤击沉管灌注桩（卢里桩）节省工程造价300万元以上，每平米节约近100元。

3判断桩（基础）总量是否合理

要求设计院提供桩（基础）总反力与建筑物总重量的比值，核对并判断其合理性。

4优化桩基础）总量

关注柱底荷载的取值

关注水浮力的利用

关注桩基础中地下室底板下土承载力的利用

关注桩承载力的利用率

关注基础类型的归并

5勘察报告的取值建议

关注基础选型及地基处理建议-灵活度

关注承载力的取值建议–承载力、PHC

关注抗浮设计水位的标高

可否提出最低设计水位标高

6基础采用“墩基”和“桩基”结构成本的变化

备注：

墩基础”指桩长不大5-6M,桩径与桩长之比小3桩基础”

当采用桩基时，工程地质勘察报告》数据中某岩层或土层的桩端承载力标准值”往往是该岩层或土层“承载力标准值”40-100倍。

当采用墩基时，工程地质勘察报告》不会提供专门的承载力数据，设计院均是按规范通过承载力的深度修正得出“墩端承载力设计值”该承载力往往仅仅是该岩层或土层“承载力标准值”1.2-3倍。

因此，墩基础”往往会比“桩基础”造价高很多。

确定桩基方案时，当我荷载比较大时，宁愿挖深一些，使基础成为“人工挖孔桩”而不要采用“人工挖孔墩”

5钢筋材料

钢筋材料的选择对成本的影响

1市场价格：

Ⅰ级钢：

3420元/吨；

Ⅱ级螺纹钢：

Ф14及以下3460Ф14以上3430

新Ⅲ级螺纹钢：

综合3580

冷轧带肋钢筋：

4100

冷轧带肋钢筋网片：

4600

2比较

Ⅱ级螺纹钢VSⅠ级圆钢：

价格基本一样，强度提高43%

最小配筋率又可同时降低;

新Ⅲ级螺纹钢VSⅡ级螺纹钢

价格贵了4.4%强度提高20%,对按计算配筋的梁柱有显著影响；

对于柱的构造配筋率，可减少0.1

当抗震等级为三级时，柱构造配筋率：

0.7%0.6%,减少14.3%

减少梁柱的配筋数量,方便施工;

冷轧带肋钢筋VSⅡ级螺纹钢：

价格贵了18.5%强度提高20%

产品供应的直径范围所导致的实际最小配筋率”影响；

如Ф10＠200100厚的板中，配筋率是0.393%较最小配筋率0.2%增加了96.5%

冷轧带肋钢筋VS冷轧带肋钢筋网片：

冷轧带肋钢筋网片购买价格贵12%

冷轧带肋钢筋网片可减少施工绑扎用；

冷轧带肋钢筋网片可提高工程质量，加快工程进度；

冷轧带肋钢筋VS冷轧扭钢筋：

两者购买价格差不多，强度也相同；

冷轧扭钢筋绑扎较为困难，综合单价高；

新规范更新的进展情况；

3实际工程中钢筋的选择建议

结构梁、柱、墙钢筋选取

6-8CM直径钢筋统一采用HRB235

10-12CM直径钢筋统一采用HRB335

14CM及以上钢筋统一采用HRB400

楼板钢筋选取

优先采用冷轧带肋钢筋；

板底配筋尽量采用直径小、间距密的方式置；

当冷轧带肋钢筋不能满承载力要求时，采用HRB400

6混凝土

1混凝土标号对成本的影响

标号增加，单价直接上升：

C20单价277C25单价296C30单价315C35单价332C40单价362C50单价为400---标号每增加一级，单价提高5%-8%

对柱及剪力墙轴比控制）影响程度

---提高标号可显著减小柱墙的尺寸，增加建筑实际使用率。

对梁的影响？

---正常情况下对梁的承力几乎没影响，因此对梁的截面及配筋影响很小，不宜采用高标号。

对楼板的影响

---正常情况下对板的承载力几乎没影响，但可能会提高板的构造配筋率，同时还会增加板开裂的隐患，应尽量采用低标号。

2实际工程中混凝土标号的选择建议

普通的结构梁板混凝土标号一般为C25C20

受力较大的梁板混凝土标号可采用C30如地下室的底板、顶板，屋顶花园的楼板等；

剪力墙、柱混凝土标号按轴压比控制，使其尽量接近轴压比规定的上限，同时又使绝大部分竖向构件为构造配筋。

误区：

墙柱混凝土标号不能与梁板相差太大。

7柱配箍率

1柱配箍率对成本的影响

规范规定：

柱的体积配箍率为混凝土单位长度范围内箍筋的体积除以该范围内混凝土核芯区内的体积。

实际设计中，常常将柱混凝土核芯区的体积以柱的总体积来替换，以方便计算，并确保满足规范要求。

以500X500方柱为例：

总体积为：

500X500X1000;

核芯区的体积为：

440X440X1000;

两者相差29.1%

2柱子纵向钢筋的配置技巧

当柱子按计算配筋时,程序对X向及Y向的钢筋均有配筋面积要求，如何在满足满足计算配筋量要求的前提下尽量减少总配筋量？

以右图500X500方柱为例：

方法一：

配筋：

12Ф2037.7

方法二：

配筋：

4Ф25+4Ф2032.1

两种配筋方式均正好满足计算要求，但钢筋用量相差17.5%

配筋技巧：

尽量加大柱子角筋的配置

8荷载取值

1关注部分位置的荷载取值

地下室顶板的活荷载取值–20001000400

外墙的荷载取值–窗洞的影响

内墙的荷载取值–轻质材料的提前确定

空间可能分隔的荷载取值–非固定隔墙的自重取每延米长墙重（kN/m1/3作为楼面活载的附加值计入（kN/㎡）

2风荷载取值对成本的影响

地面粗糙度类别共有四级：

ABCD