xx工业园可研报告.docx
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xx工业园可研报告
重庆西彭工业园可研报告
第一章 总论
项目概况
项目名称：
重庆西彭都市工业园建设项目
项目性质：
新建
承办单位情况：
单位名称：
重庆西彭都市工业园开发建设有限公司
性质：
有限责任公司
注册资本：
1000万元人民币
注册地：
重庆市九龙坡区西彭镇白彭路168号
重庆西彭都市工业园开发建设有限公司隶属重庆百可科技（集团）有限公司。
重庆西彭都市工业园于XX年初启动，园区由重庆市九龙坡区西彭镇政府与重庆市百可科技（集团）有限公司共同打造，属重庆市城乡统筹重点项目。
重庆西彭都市工业园位于九龙坡区西彭镇白果村，建设初期园区抓住重庆市区针纺织企业面临拆迁的机遇，定位为以专业针纺织为主的轻纺、轻工制造产业园。
XX年，受国际金融风暴的影响，园区及时调整产业结构，实现由专业工业园区向综合性工业园区的转变。
XX年10月，园区经重庆市政府批准，授牌"重庆西彭都市工业园"。
目前园区占地1000亩，总建筑面积为134万平方米。
主要以机械加工制造、电子信息、高新技术、商贸物流、专业市场等产业集群为主，努力把园区建设成为功能要素的集聚区，最终形成最具优势的市级特色工业园及产业链商贸基地。
法定代表人：
薛晓岗 国籍：
中国
薛晓岗，男，出生于1973年4月，大专文化程度。
现任重庆西彭都市工业园管委会常务副主任，重庆西彭都市工业园开发建设有限公司总经理。
响应城乡统筹的号召，他带领百可集团，离开繁华的大都市，来到美丽的西彭，创办了西彭都市工业园。
他把企业的发展与企业的社会责任有机结合，与西彭政府一道为实施城乡统筹、解决三农问题大胆创新、努力实践，探索出了"拆一还三"等农民致富新途径，为全区城乡统筹工作积极了宝贵经验。
面对金融危机，他坚毅执着，锐意改革，通过实施"产业调整"、"腾笼换鸟"等一系列策略，使西彭都市工业园从针织业向现代机械加工业成功转型，走出了一条民营企业建设都市工业园的新路，为促进我区经济社会和谐发展作出了突出贡献。
用地规模：
项目占地面积公顷，约亩
建设目标：
西彭都市工业园按照国际标准和未来产业的发展要求，参照世界先进工业园的开发理念，结合当地实际情况加以创新，致力于打造一个无污染、低能耗、高附加值的生态产业集群。
大力引进国内外龙头企业，集合机械加工制造、电子信息、高新技术、商贸物流、专业市场等。
建设成为重庆最具优势的高级特色工业园区及产业链商贸基地。
规划上突出先进性和实用性，融集约、效益和环境为一体，同时注重人性化和生态性。
功能区域分明生产、生活互不干扰；道路网络布局合理，确保企业出行和交通的通畅；基础设施全面到位；集公寓、超市、商业街为一体，满足企业需要，提升员工生活质量。
高度重视生态建设，生产生活用水分流污水处理系统完善。
园区预计两年建设完成，整体建设完成后，预计实现年产值100亿元人民币。
园区建设完成后，将不仅达到项目建设的成功，同时也将完成城乡统筹实验的探索和总结，为政府以及各方提供城乡统筹及乡村产业发展改革的经验。
编制依据
《重庆市九龙坡区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
重庆西彭都市工业园开发建设有限公司提供的有关数据和资料
重庆市九龙坡区环保局关于九龙针织工业园项目环境影响评价报告的批复 渝（九）环准[XX]067号文件
国家发改委第40号令《国家产业结构调整指导目录》
《投资项目可行性研究指南》
重庆西彭都市工业园开发建设有限公司与重庆市三里城市规划设计院签订的编制西彭都市工业园可行性研究报告合同
国家和重庆市有关的法规和政策规定
研究范围
本项目可行性研究报告工作的范围如下：
（1）分析项目的背景，研究产品的市场需求，技术水平和发展趋势。
（2）建设方案：
包括厂房及配套设施建设。
（3）工艺方案论证/工艺区划。
（4）以及给排水、暖通、供电照明、通信、气体动力等专业方案。
（5）环保、职业安全卫生、消防及节能措施。
（6）项目投资估算、经济分析及项目风险分析。
主要技术经济指标
·项目占地面积524120平方米（亩），建筑面积899047m2
·本项目总投资估算万元，其中
·固定资产投资万元
·流动资金万元
·无形资产万元
·递延资产万元
·当重庆西彭都市工业园建成全部投入使用后，年销售收入为万元
·项目达产年利税为万元
·投资回收期:
包括建设期约为年
·投资利润率%
·投资利税率%
·原始投资回收率%
·贷款偿还期6年（包括建设期2年）
·盈亏平衡点%
可行性研究主要结论
该项目的建设符合国家环保产业政策的发展方向，企业集中生产，大大缩小了污染面，改善当地整体环境；企业产污和治污分开，避免了工业的恶性循环，使工业可持续性发展；同时，让分散各地的企业集中一点生产经营，有利于环保等主管部门的监督、管理；从各方面考虑，该项目的建设都具有良好的环保效益和社会效益。
通过本项目的实施，企业集中后，将带动配套产业如机械制造业等产业的集中与发展，形成新的产业生态链，可为社会经济的发展增强动力。
项目规划：
总建设规模899047㎡。
其中工业厂房306167㎡，工业楼宇121212㎡，职工公寓74400㎡，商业建筑53000㎡，经济适用房304268㎡，农民还建房40000㎡。
该项目污染治理工艺技术方案合理、可行。
项目计划建设期二年，分二期模块滚动式开发。
项目总投资万元人民币，自有资金万元，出资方式：
货币，剩余资金银行分期贷款。
项目可研报告经济分析结果显示：
项目年收入万元，利税万元。
上述数字表明，该项目的经济效益较好，投资回收期较短，抗风险能力较强。
从国家产业政策、市场需求、社会效益和经济效益等方面进行调查和综合分析后认为：
本项目的建设是必要的、可行的。
第二章 项目背景和发展概况
项目背景
都市型工业的内涵
都市型工业的基本定义
1998年在上海市经济委员会的文件中首次出现"都市型工业"提法。
1999年3月20日，上海市政府在"建设上海工业新高地"提出要形成以高科技产业为主导，支柱工业为基础，都市工业为特色的现代工业体系。
"都市型工业"作为一个非常明确概念主体出现政府的工作报告中。
随后国内有关城市和相关报刊杂志陆续提出"都市型工业"，并从不同角度阐述对都市型工业的理解和认识，目前理论界还没有对都市型工业形成完全统一的概念，主要以下几个代表性的观点：
国内学者上海财经大学教授、博导杨公朴认为：
所谓"都市型工业"是指适应大都市可持续发展要求，能充分利用大都市生产要素，可提供就业机会，满足大都市特有的市场需求、居民消费升级需要和环境要求的工业。
上海市经济委员会XX年8月8日出台的《都市型工业园区（楼宇）建设标准及管理办法（试行）》中第二条对都市型工业下了如下基本定义：
都市型工业是指以大都市独特的信息流、人才流、现代物流、资金流等社会资源为依托，以产品设计、研究开发、营销管理、技术服务和加工制造为主体，能够在市中心区域内生存和发展的并与城市功能和生态环境相协调的，一切有就业、有税收、有形象等特征的工业。
国家经贸委行业规划司顾强根据国内外都市产业的发展状况给出"都市型工业"的一般性概念，都市型工业是特指以大都市独特的信息流、人才流、现代物流、资金流等社会资源为依托，以产品设计、研究开发、营销管理、技术服务和生产制造为主体，能够在市中心区域内生存和发展的并与城市功能和生态环境相协调的，具有增值快、就业广、适应市场快速反应（QR）等特点的工业门类。
上海市经济委员会综合规划室夏雨认为，都市型工业是指知识、信息、技术和手工技能比较密集、低能耗物耗、少污染、少占地，适宜都市生存和发展的工业。
广西的汪夏明在其论文中给出这样一个观点：
都市型工业是指与城市、城区功能相协调，首先为本城市的生产、流通、分配或消费服务，同时也为本城市外部需求服务的生态型、轻型化的各种工业的总称。
北京的邢少军给出一个比较简洁的概念：
都市工业是符合都市经济发展要求，以完善城市功能和人民群众日常生活需要为主，低物耗能耗，适合都市发展的轻型工业。
可以看出，这些定义虽然不完全相同，但意思相近。
"都市型工业"这一概念，是现代城市经济和科学技术高度发展的产物，尤其是生态学和环保等高要求的结果。
现代大都市结构，集中在市中心区的是以第三产业为主，包括信息、金融、资产经营、商业、服务等行业。
这些地区人口密集，人群素质高，对环保、生态要求严格，而且土地的价值也远高于其它地区，不宜作为一般工业和低效益工业的用地，尤其排斥具有污染性质的工业。
因此，通俗地讲，"都市型工业"就是适合于在都市存在的工业。
应该说上海市经济委员会的定义相对比较全面、准确，在实际运用中也具有一定的代表性。
都市型工业概念的涵义
归纳以上的各种表述，可以从以下几个角度来概括其概念的涵义：
（1）基本性质角度来看：
是依托都市的特殊环境，真正在都市中心区域内有生命力和发展前途，并为都市居民生活、城市运行和经济发展提供生产的那部分工业。
（2）产业选择角度来看：
都市型工业紧紧依托大都市特有的信息流、人才流、现代物流、资金流等社会资源，以产品设计、技术开发和加工制造、营销管理为主体，中心区域内生存和发展的，具有增值快、就业广、适应市场快速反应（QR）等特点，有就业、有税收、有环保、有形象的现代绿色工业。
（3）经济主体角度来看：
都市型工业企业是以知识、信息、技术和手工技能比较密集、低能耗物耗、少污染、少占地，适宜都市生存和发展的工业中小企业为主。
（4）物质载体角度来看：
在中心城区内，以与城市功能和生态环境相协调的都市型工业园区或楼宇为基本载体。
（5）生存条件角度来看：
能承受大都市中心区域房屋土地等高经营成本的压力；能适应大都市高标准的形象和环境的压力；能满足大都市就业多层次的社会需求。
即要符合大都市的一切社会法则、环境法则和市场法则。
都市型工业概念的界定
在明确和理解都市型工业概念的基本定义和内涵的基础上，还需从以下三个方面去界定：
（1）都市型工业是一个扬弃的概念：
在创建都市型工业体系中，对都市原有的工业资源应该既克服又保留，而不是对原有的工业体系的完全否定。
在确定都市型工业构建目标后，对阻碍或不适宜都市生存和发展的产业则应予放弃，而对其中的某些资源则可以保留，进行创新性的重新组合，投入新兴产业中。
（2）都市型工业是一个动态的概念：
由于城市工业在不断地发生变化，城市的经济、政策、资源都在变化，因此都市型工业需要动态的根据其自身的和外部条件进行再造，及时抓住新的技术变革、新的资源的发现等机遇，调整其产业构成，增强都市产业可持续发展能力和动力，增强城市的综合竞争力。
（3）都市型工业是一个个体差异性的概念：
都市型工业的构建通过本地城市功能特征的产业优势而确定发展方向，由于城市空间结构和经济结构不同，都市型具体形态也不同，没有一个统一的模式。
都市型工业行业的基本范围是具有都市型工业基本特征，一切按社会法则、环境法则和市场法则能够在中心城区生存和发展的工业行业。
都市型工业的特征
从国内外都市产业的发展实践来看，都市型工业有以下特征：
1、产业属性--劳动密集型和资金、技术密集型
都市型工业是不同产业在发展分化和融合的产物，既包括服装加工等劳动密集型的加工业，也包括印刷等资金密集型，还涵盖精密电子设备开发制造、软件开发和工业设计等高技术、"头脑型"行业，。
许多都市工业行业是劳动密集型和资金、技术密集型相结合，表现为传统工业和现代工业并存，而不是简单的劳动密集型的生产方式。
具体表现为：
工业化过程残留下来的落后生产方式（如手工业等）与电子计算机（CAD、CAM、CIMS等）为工作手段的先进生产方式并存；用地少的小规模工业生产与大规模的服务并存；低劳动成本的简单劳动群体与高成本的复杂劳动群体（如设计师）并存；低附加值的产品或行业与高附加值的产品或行业在都市里并存。
以纺织服装行业为例，从本产业的自然属性来说，作为加工工业，对其加工的原料具有较大的兼容性；其加工技术中，生产要素、资本与劳动配置比例的范围也较宽，也为多种生产方式的存在提供了可能性。
从其社会属性来讲，纺织服装业既是传统的产业，与小生产方式联系在一起；同时纺织服装业也是现代产业，是与现代化的大机器生产联系在一起的。
这是纺织服装业现代化过程不可逾越的一个环节，又是纺织服装业发展的一般规律。
2、产业空间组织--区域特色化
都市型工业是大多数单个企业的规模不大，但是在某一区域企业布局较为集中，专业化分工协作水平较高。
产业集聚是国际竞争优势的一个共同特征，如意大利的毛纺厂商集聚在南部的两个镇上，皮装与皮鞋业集聚在北部城镇，美国的高档时装集中在纽约的第五大道上等等。
产业区域集聚是一种能大量获取竞争优势的空间产业组织形式，形成区域特色，产生积聚效应。
例如纽约、米兰等时装中心的时装制造、展示等环节都具有积聚化的特征。
他们通过时装业内的不同企业集中于特定的区域，从而形成技术集群和地区产业优势、凝聚力；利用都市的地位，吸引和集中各种行业的高水平的服务与支持，完善相关的基础设施和服务，有效利用城市的经济和服务系统，如：
商业、贸易、信息、出版、传播等，从而形成区域规模经济，提高产业竞争力。
3、产业组织形态--多元、小型化
在所有制形式上多元，都市型工业呈现多种所有制形式共存的局面，有国有、集体、私营、股份制等形式。
都市型工业的生产组织结构呈现出多种多样的形式，有大企业、中小企业、手工作坊乃至家庭作坊。
许多都市型工业产品是日常生活中的重要消费品，例如 服装、家用纺织品，随着经济增长带来收入水平的提高、余暇时间的增加、文化教育的普及等社会、经济因素的变化，都市的消费市场发生了深刻的变化。
一是需求的高级化。
二是选择合理质量价格比的倾向。
三是需求的个性化、多样化。
四是流行周期的缩短。
针对都市市场的特点，传统制造业的大规模生产已不能适应，取而代之的是适应"小批量、多品种、高品质、快交货"的具有快速反应特点的以中小企业为主的现代企业。
都市型工业与其它产业的关系
根据产业经济学的常识，支柱工业是指在当前和未来经济发展中，对国家（或地区）工业产值增长贡献较大，产出和收入所占比重较大的产业（通常认为达到10%以上）。
它通常具有较大的产出规模，同时又能在某一经济增长阶段内保持相对较快的增长速度。
高新技术产业是指以当代尖端技术（主要指信息技术、生物工程技术、海洋工程技术、航空航天技术、新材料等领域）为基础，投入巨额研究与开发费用，生产高技术产品的产业群。
都市型工业的概念不是孤立形成的，它与支柱产业和高新技术产业共同构成了城市工业新的分类标准。
都市型工业与支柱产业和高新技术产业既有密切联系和互补作用，支柱工业侧重于对一个国家和地区的贡献大小，高新技术产业立足于技术创新层面，而都市型工业维系于"都市"，所以都市型工业在一定区域也可作为支柱产业来发展，在一定行业（或环节）需要大量运用高新技术。
三者有着显著的区别：
一是区域分布不同。
从现状来讲，高新技术产业可以分布于城区、城郊结合部以及郊区，支柱产业一般分布在郊区和卫星城，而都市型工业则适宜分布在中心城区；二是功能不同。
高新技术产业和支柱产业更多地表现为物质能量与外界的交换，并积极地参与全国乃至世界范围的经济循环。
都市型工业的主要功能是通过提供产品和服务，直接体现和发展其所在城市的城市功能，满足城市居民高质量和多元化的生活需要；三是组织结构和人员素质不同。
高新技术产业和支柱产业对企业的规模、管理、运作方式及人员素质有着较高的要求，而都市型工业则强调了多样化、多层次的组合结构，其从业人员中包括了下岗职工和社会闲散劳动力为主体的再就业群体；四是所有制结构不同。
都市型工业以非国有经济为主体，而且非公有制经济的比重大大高于高新技术产业和支柱产业；五是对环境的影响不同。
高新技术产业和支柱产业，尤其是支柱产业一般对环境有较大的影响，因而都有着怎样控制对环境污染的任务，而都市型工业往往本身属于无污染和低污染性质，对环境的破坏很小，因此治理污染的投入也很小。
园区发展概况
园区概况
重庆西彭都市工业园（暨九龙针织工业园）由重庆市九龙坡区西彭镇政府与重庆市百可科技（集团）有限公司共同打造，属于重庆市城乡统筹重点项目，XX年6月被重庆市政府列为市级工业园及区级政府重点发展项目。
XX年5月17日，九龙坡区成为重庆首个城乡统筹发展综合改革先行示范区。
九龙坡区这个重庆的传统工业大区成为重庆向西的战略枢纽和内陆开放经济示范区的突破口。
九龙坡区位于重庆主城西部，幅员辽阔，经济发展潜力巨大，是重庆最大的民营民建工业园区。
在重庆尚未成为统筹城乡综合配套改革试验区的前几年，先行进行的城乡统筹探索，相续建立九龙工业园、花卉园等大型产业园，其中九龙工业园占地37平方公里，园区经济极大地提升了区域经济实力，促进了产业大发展。
重庆西彭都市工业园由重庆市人民政府重点支持建设的都市工业园，位于九龙工业园C区的西彭镇，其优越的区位、完备的基础设施、安定的社会环境、优惠的投资政策、优质的服务保障，为入驻的企业提供良好的发展环境，从XX年园区立项建设以来得到了国家级、市级等相关政府部门及领导的大力支持与帮助。
目前已有大批中小型企业及部分商业配套商家入驻，为园区加快中后期的各项建设及引进国内外主导型企业提供了保障。
后期园区将重点以机械加工制造、电子信息、高薪技术、商贸物流、专业市场的产业集群为主，努力把园区建设成为功能要素的集聚区，最终形成最具优势的市级特色工业园及产业链商贸基地。
重庆西彭都市工业园由重庆九龙坡区西彭镇政府与重庆百可科技（集团）有限公司共同打造，并共同组建重庆西彭都市工业园管理委员会，作为九龙坡区西彭镇政府的派遣机构，代表镇政府行使园区管理职能，主要负责园区日常工作的管理、监督和协调，承担园区的开发建设和招商引资，物业管理服务。
并制定园区产业发展规划、贯彻实施国家、市级和区发展高新技术产业的法律、法规、规章及有关规定，为园区产业发展创造良好的环境。
园区规划与定位
（1）设计理念
本园区按照国际标准和未来产业的发展要求，参照世界先进工业园的开发理念，结合当地实际情况加以创新。
规划上突出先进性和实用性，融集约、经凑、效益和环境为一体，同时注重人性化和生态性。
功能区域分明生产、生活互不干扰；道路网络布局合理，确保企业出行和交通的通畅；基础设施全面到位；集公寓、超市、商业街为一体，满足企业需要，提升员工生活质量。
高度重视生态建设，生产生活用水分流污水处理系统完善。
（2）功能分区
西彭都市工业园区分为标准厂房A区、标准厂房B区、主导企业生产区、研发区、配套商业街、生活区等。
明确的分区使生产和生活互不干扰，合理的规划并使园区的设备、装置、物流、人流、能源流得到有机的组合。
（3）产业定位
作为国际型标准工业园区，西彭都市工业园区致力于打造一个无污染、低能耗、高附加值的生态产业集群。
大力引进国内外龙头企业，集合机械加工制造、电子信息、高新技术、商贸物流、专业市场等。
最终形成重庆最具优势的高级特色工业园区及产业链商贸基地。
项目优势
【规模优势】
总规划面积2平方公里，第一阶段占地1平方公里，总建筑面积约134万平方米，可容纳上百家企业入驻园区，规模产生财富引力。
【区位优势】
重庆西彭都市工业园区交通便捷，位于九龙工业园区C区的九龙坡区西彭镇。
航空、铁路、轻轨、港口、长途客运、市内公交"六路汇聚"，并有西南铝业、隆鑫集团、建设雅马哈、徐工集团、北方奔驰等大型企业入驻周边。
【产业优势】
园区将大力引进国内外龙头企业，以机械加工制造、电子信息、高新技术、商贸物流、专业市场的产业集群为主，努力把园区建设为功能要素的集聚区，最终形成最具优势的市级特设工业园及产业链商贸基地。
【扶持优势】
在国家级、市级相关政府部门的大力扶持支持下，重庆西彭都市工业园预计投资数十亿元人民币打造城乡统筹示范工业园区。
【品质优势】
园区规划结合原始地形形成有致的序列空间，使整个总平面布局紧凑、合理，体现了安全性，实用性，灵活性的设计理念。
明确的结构体系让园区建筑、设备、装置、物流、人流、能源流、信息流得到了有机的组合。
【配套优势】
拥有商业街、办公中心、研发中心、展示厅、员工公寓、高档住宅、商务会所、酒店、银行、邮电、医疗、学校等功能于一体的国际标准工业园区。
【金融服务】
园区入驻企业均可获得金融服务全面支持，园区将全力为符合条件的企业协助、引荐金融机构，令其坐享融资、担保、保险等金融服务。
帮助企业解决发展中的瓶颈问题，携手突进，共赢发展。
【招商运营】
多元化招商经营战略，通过土地转让、厂房入股、厂房出租、合作开发、共同经营管理等招商方式，并对符合条件得企业和支持分期付款、助企业成长。
领导关怀
重庆西彭都市工业园得到了国家发改委、国家资源部、市（区）政协人大、市（区）经委等相关部门的高度重视；并且走出重庆，吸引了江苏、广西、欧盟驻华代表等国内外众多商团和企业参观考察。
入驻企业
重庆双胞胎饲料有限公司
重庆为根弧齿轮制造有限公司
重庆綦江重型汽车配件厂
重庆拓展仪表厂
重庆墨龙机械制造有限公司
重庆朗宏科技有限公司
重庆市并联电力电容器有限公司
重庆鼎创模具有限公司
重庆永得针织厂
重庆兴达针织厂
重庆春风机电成套设备有限公司
重庆阿罗科技有限公司
重庆瑞斯美金属表面处理有限公司
台湾环胜电子有限公司
中华资通国际股份有限公司
中美通科技股份有限公司。
第三章 项目选址
建设地点
重庆西彭都市工业园位于重庆市西部新城九龙坡区中心地带，主城区二环高速以内，紧邻重庆火车西站，距江北机场约40分钟车程，距九龙坡港约30分钟车程，距成渝高速约10分钟。
建设条件
自然环境条件
（1）水文、地质
西彭镇地处新华夏构造体系的川东南弧形构造带的华莹山帚状褶皱束与宣汉--重庆平行褶皱束的交接地区，地形地貌有中梁山背斜系、缙云山背斜、白市驿向斜及一、二、三、四、五级阶地，台地、浅丘、宽谷、深丘、低山等，以丘陵地形地貌为主体，地势为西高东低，境内海拔高度在－米之间，最高点位于泡桐树湾顶海拔米，最低点在王道堰海拔米。
区内岩层有：
侏罗纪上、下沙溪庙组的灰棕紫色砂岩、泥岩，侏罗纪遂宁组泥页岩夹沙岩等。
园区范围为构造剥蚀丘陵地貌，地形大致为中部稍高，东西较低。
但地形走势较为平缓、开阔，适宜工业园区建设。
水资源丰富：
镇内多年平均降雨量为,最高（1916年），最低（1939年）。
地面蒸发量为600mm/年左右，年日照时数小时，年太阳总辐射量3381兆焦耳/平方米。
由于降水丰富，镇内有各型水库3座，山坪塘201口，大溪河、磨刀溪从境内穿流而过。
地表水万立方米，人均水资源量120方。
（2）气象资料
西彭镇属中亚热带湿润气候区中的四川盆地南部长江河谷区。
全镇气候温和，四季分明，具有多阴少晴，多雾少照，科暖夏热，春秋多变；降水充沛，盛夏炎热常伏旱，秋冬连绵阴雨；空气湿润，风力微弱的典型季风性气候特点。
年平均温度：
℃
极端最高温度：
℃
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