同致行西安房地产市场月报.docx
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同致行西安房地产市场月报
2012年06月
西安房地产市场月报
同致行（中国）西安分公司技术中心
2012.07
目录
2012年06月0
西安房地产市场月报0
第一部分国家2012年6月房地产市场概况2
一、2012年06月国家政策研究2
1、2012年06月房地产政策重要事件汇总2
2、地方：
信贷放松和地方微调促部分城市和楼盘购房恐慌情绪再现5
3、重点政策：
鼓励增加普通商品房，限制别墅用地6
二、全国房地产市场表现情况8
1、全国市场8
2、地方市场10
观点：
6月楼市成交再创新高，北京涨幅居百城第二10
第二部分西安市房地产热点追踪11
第三部分2012年6月西安房地产市场概况15
一、土地市场15
1、土地供应概述15
2、供应地块结构分析15
3、供应土地区域分析16
二、商品房市场18
三、个案情况24
1、2012年6月普通住宅成交面积排行：
24
2、楼盘动态：
25
第四部分2012年06月报广监控27
1、6月项目投放广告十强：
27
2、6月企业投放广告十强：
28
第一部分国家2012年6月房地产市场概况
一、2012年06月国家政策研究
1、2012年06月房地产政策重要事件汇总
表1-12012年06月中央政府关于房地产行业政策
2012年6月房地产政策汇总
日期
重要事件
关键内容
2012.06.05
住房城乡建设部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题接受了记者采访
当前各地要按照近日国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。
特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
住房城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。
2012.06.07
中国人民银行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整利率浮动区间
自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；
自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。
2012.06.08
住建部《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》
从2012年6月8日起，下调个人住房公积金贷款利率。
2012.06.12
发改委辟谣
《投资者报》6月10日发表题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道。
经查，我委最近没有人接受过《投资者报》记者的采访，有关报道纯属捏造。
2012.06.14
银监会辟谣
2012年6月8日银监会发布的《商业银行资本管理办法（试行）》明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未做任何调整。
近日，有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误解。
2012.06.14
中国人民银行新闻发言人就央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率事答记者问
中国人民银行新闻发言人接受媒体采访时表示：
中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。
个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。
2012.06.18
住建部发言人接受记者专访
继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。
严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
2012.06.18
税务总局纳税服务司就纳税咨询热点进行统一解答
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
2012.06.18
国土资源部、国家发展改革委日前联合印发《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》
明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。
为贯彻落实节约、集约用地及房地产调控政策，别墅类房地产项目列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。
2012.06.20
住建部、发改委等7部委联合发布《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》
多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设
落实民间资本参与保障性安居工程建设的支持政策
营造民间资本参与保障性安居工程建设的良好环境
2012.06.26
河南省官员否认调整楼市政策
河南省住房和城乡建设厅、省发改委等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，指出凡家庭名下无房产登记的均视为首套房，首套房利率更优惠，加大信贷支持建设中小套型、中低价位商品房的企业，提高公积金贷款额度等。
2012.06.29
全国保障性安居工程工作会议召开
国务院副总理李克强日前在全国保障性安居工程工作会议上强调，要继续推进保障性安居工程建设，实现保质按期竣工，确保分配公开公平公正，要不断健全住房供应体系，使保障房建设和商品房供应发挥各自应有的作用。
同时，增加普通商品住房供应，抑制投机投资性需求，稳定房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。
观点：
住建部等四部委相继辟谣否认调控放松，河南新政“昙花一现”。
论据一：
国家发改委、住建部等四部委相继辟谣否认调控放松。
近期楼市回暖迹象明显，针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会及住建部四部委相继表态，否认放松。
6月5日，住建部发言人强调坚持房地产调控不动摇，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。
6月18日，住建部再次强调，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。
可见中央在房地产调控政策上的总基调没有变化，微调超出限购红线，将被制止或纠正。
论据二：
河南新政“昙花一现”，地方微调难逾政策红线。
6月25日，有媒体报道河南省住房和城乡建设厅联合省金融办、河南监管局等六部门下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，对该省楼市政策进行微调，凡家庭名下无房产登记购房的均视为首套房，同时首套房贷利率下浮30%幅度内的优惠。
6月26日，河南省政府官员即否认调整楼市政策。
实际上，2012年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停。
河南政策的波折，类似之前石家庄、厦门、湖南等地官方否认微调，既代表地方一直想放松的意愿，又表明近期市场持续回升后中央有意强调调控的想法，可以看出中央政府在坚持楼市政策调控上比较坚决。
2、地方：
信贷放松和地方微调促部分城市和楼盘购房恐慌情绪再现
观点一：
央行三年来首次降息，信贷放松信号明显。
6月8日，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。
这是2008年底以来时隔三年半央行首次下调利率。
为管理通货膨胀，2010-2011年，央行曾5次上调利率。
自去年下半年来三次降存准率后终于选择降息，根据历史经验，这进一步明确了货币政策由从紧转为放松的大方向。
从数据来看，央行发布的5月金融数据显示，5月末广义货币供应量（M2）余额为90万亿元，同比增长13.2%，金融机构人民币各项贷款余额58.72万亿元，同比增长15.7%。
5月人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元。
货币政策逐步放松，6月份，新增贷款仍会保持较大的增长。
观点二：
楼市微调频繁，促恐慌购房情绪再现。
近期楼市微调不断，包括调整普通住宅标准、公积金政策松绑、减税或补贴、上调限价、户籍放松及土地出让优惠等方面，其中通过公积金政策松绑城市居多数。
进入6月以来，公积金微调持续发生，西安、葫芦岛、宜宾等城市提高公积金贷款最高额度。
相对之前多数城市公积金松绑，东莞公积金贷款政策收紧，由之前的只认贷不认房，调整为既认房又认贷。
近期降存准率、降息显示货币信贷政策逐步放松，再加上地方政府微调不断，促使恐慌性购房情绪再现，重点城市商品房成交量明显回升。
3、重点政策：
鼓励增加普通商品房，限制别墅用地
观点一：
鼓励高档房转为中小套型普通住房，增加中低价位、中小套型商品房供应。
6月5日，住建部新闻发言人接受采访时表示，切实增加中小套型普通住房及其用地供应，鼓励和引导开发企业将已批未建或具备条件的在建大套型、高档住房项目转化为中小套型普通商品住房项目。
政策上，鼓励以大化小，鼓励高档转为普通，优化户型结构，拉低整体价位，从而达到增加普通商品房供应的目的。
在强调楼市调控政策不动摇的情况下，中小户型和中低价位的普通商品房更符合当前市场的合理需求。
观点二：
首次明确限定住宅项目容积率，限制别墅类开发项目。
6月18日，国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》，为贯彻落实用地供应及房地产调控政策，别墅类房地产项目列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。
之前，早在2003年2月，国土部首次提出“停止别墅类用地的土地供应，过量供应的地方，要认真进行清理”，此后，在2006年和2008年国土部再次重申停止别墅类房地产开发项目的土地供应。
然而，此次政策和以往叫停别墅用地的政策有明显不同，就是明确了“容积率不得低于1.0”，为地方政府批地和审批规划中提供了一个确切的标准，进一步将别墅类房地产开发项目挡在门槛外。
政策展望：
政策稳中趋紧，市场回升有度
展望未来，预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需大方向不会变化。
货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。
为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。
如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。
因此，市场回升有度，出现爆发式反弹的可能性很小。
二、全国房地产市场表现情况
1、全国市场
观点一：
6月百城住宅均价环比止跌回升，同比继续下降，重点城市成交量持续升温
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年6月，全国100个城市住宅平均价格为8688元/平方米，连续9个月环比下跌后本月小幅上涨0.05%。
同比来看，本月继续下降，降幅为1.90%，较上月扩大0.37个百分点。
在货币政策微调的背景下，成交量连续三个月同比大幅回升，购房者买房意愿逐渐加强，楼市形势回暖趋势日渐明显，以重点城市为主的多数城市楼盘项目取消折扣甚至略微调高价格，使得全国住宅平均价格微幅上涨。
观点二：
6月份重点城市商品住宅成交持续放量，北京尤甚。
数据显示，6月一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量同环比延续回升趋势。
环比来看，除深圳环比下降9%外，一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量均较上月有所提高，其中北京增幅近五成。
与去年同期相比，北京增幅达128%，再创新高，广州同比增长32%，上海和深圳增幅均接近二成，典型二三线城市同比增幅超八成。
进入6月以来，央行三年半来首次降息，货币政策有所放松，同时地方微调不止，再者，百城价格指数数据显示，本月价格略微上涨，购房者购房预期增强，长期积聚的刚性需求有所释放，成交量延续回升之势。
2、地方市场
观点：
6月楼市成交再创新高，北京涨幅居百城第二
2012年6月，北京期房与现房累计成交商品住宅11983套，成交面积141.1万平方米，成交套数、面积环比上月分别增加14.1%、19.8%，继5月份之后，再创调控之后住宅市场成交新高。
与此同时，6月份北京商品住宅成交均价为21331元／平方米，环比上月上涨5%，也是今年以来首度冲上21000元／平方米大关。
北京市住建委7月1日公布的数据显示，北京住宅网签总量6月份为25602套，环比上涨10.5%，同比大幅上涨50.6%。
分析：
北京6
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