《台州市路桥新城商贸区控制性详细规划》(汇编).doc
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《台州市路桥新城商贸区控制性详细规划》局部修改论证报告
深圳市建筑设计研究总院有限公司·城市规划设计院
2010年03月
项目名称：
《台州市路桥新城商贸区控制性详细规划》局部修改论证报告项目地点：
台州市路桥区
项目编号：
项目委托单位：
台州市建设规划局路桥规划管理处项目编制单位：
深圳市建筑设计研究总院有限公司规划设计证书：
【建】城规编第（091181）
法人代表：
李建春 董事长出图专用章：
项目编制部门：
城市规划设计院
部门负责人：
邱 峰 院长、总规划师项目负责人：
卢晓锋 规划师
审 定：
李丹麟 高级规划师审 核：
邱 峰 高级建筑师主管总师：
孙畅高级规划师
项目负责人：
卢晓锋 规 划师校 对:
孙畅高级规划师
项目组成员:
邱峰 高级建筑师
卢晓锋规划师谌维规划师李淑銮助理规划师
鲍鹏飞助理规划师
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目 录
第一章项目概况2
1.项目建设的依据与必要性2
2.项目的基本情况2
3.基地区位条件3
3.1区位3
3.2用地条件3
3.3外部条件4
第二章项目修改的依据与可行性分析4
1.规划依据4
2.地理条件分析5
2.1气候水文5
2.2地质地貌5
2.3地质构造5
3.上位规划及相关规划解读5
3.1上位规划5
3.2相关规划7
4.规划修改可行性分析7
4.1经济与功能的协调8
4.2业态与空间的提升8
4.3地块与功能的整合8
5.小结8
第三章规划符合性分析9
1.建设项目所在区域城乡规划及相关规划情况9
2.公共（市政）基础设施配套条件分析9
2.1公共服务设施9
2.2市政基础设施10
3.交通影响评价10
4.景观影响分析11
4.1景观空间与界面11
4.2建筑风格与色彩11
5.对周边其他业主或已实施项目的影响分析11
6.小结11
第四章效应分析11
1.经济效应11
2.社会效应12
3.环境效应12
第五章修改论证结论12
第六章规划控制12
1.土地利用规划与地块编码12
2.规划地块控制指标12
3.公共配套设施与市政配套设施12
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第一章项目概况
1.项目建设的依据与必要性
《台州市路桥新城商贸区控制性详细规划》（以下简称“原控规”）于2007年6月编制完成。
自原控规编制完成以来，国家及台州地方政府对于城乡规划的相关法规与政策在新形势下不断推陈出新，原控规编制完成至今，新的项目也在逐步上马……在此背景下，原控规成果的局部内容与当前路桥实情不甚吻合。
由于原控规编制时着眼于更长远的愿景，故本次规划调整的地块主要功能为商业金融业等，如现在就开发这些地块则会因地方在产业、人口等方面尚未有相应的支撑而将面临巨大的风险，甚至会导致失败。
瞬息万变的市场经济带来了各种机遇与挑战，使得城市的建设不得不谨慎行事，目前客观的发展条件和用地诉求的焦点在于居住条件的改善与城市住房的需求，为更好地适应和引导路桥新城的发展则必须对用地做相应的调整。
但如果以上地块完全改为住宅又与原控规在土地利用上产生矛盾，还必将影响未来路桥新城中心的城市形象。
有鉴于此，台州市建设规划局路桥规划管理处委托（以下简称“委托方”）深圳市建筑设计研究总院有限公司城市规划设计院（以下称“项目组”）对以上地块进行规划调整研究，并将研究成果整理成本报告内容。
2.项目的基本情况
基于上述情况，委托方委托项目组编制《<台州市路桥新城商贸区控制性详细规划>局部修改论证报告》
（以下简称“本项目”）的修改对象包括原控规划定的
02街坊和03街坊的三个地块。
经测算，本项目总用地面积约34公顷。
按原控规，研究范围内
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的用地以商业用地和居住用
图1：
本片区在原控规中的区位图
地为主，该二类用地面积分别为13.32公顷和5.49公顷，共占了总用地面积的55.33%。
其他的用地还有公共绿地、防护绿地、其他市政设施用地、社会停车场库用地和道路用地等。
另外，从开发量来看，本片区的商业建筑和居住建筑的面积之和达67.21万平方米，占整个建筑开发量的99.23%。
3.基地区位条件
3.1区位
本项目位于路桥城市中心区，新城商贸区北部。
规划范围东起商海北街，西至会展东路；南起双水路，北至北
环线（以下简称“本片区”）。
用地东西长约0.7公里，南北长约0.5公里。
由于地处城市核心区，本片区的区位优势非常明显。
西邻路桥新行政中心区，北接椒江星星工
业园和九峰山风景区，南联现状区政府与老城商业组团。
3.2用地条件
3.2.1土地利用
根据卫星影像图,本片区用地地势平坦，基地现状以闲置用、耕地和居住用地为主，兼顾有一小部分的村镇建设用地。
3.2.2内部交通
图2：
本项目区位示意图
从卫星影像图中显示，基地目前处于待开发状态，其现状内部道路基本为村镇道路。
根据原控规，从规划的层面上来看，未来本片区内将建设包括会展西路、会展东路等在内的多条城市支路，其规划道路红线宽度控制为13.5米和18米。
3.3外部条件
3.3.1交通条件
本片区规划对外交通条件良好，基地北侧有两条城市主干路——中心大道和北环线，道路红线宽度分别为为70米和50米，通过该两条道路可向北抵椒江、向西达黄岩。
另外，基地西和南侧的道路等级为城市次干路，可承担地区性综合交通功能，其中包括双水路和商海北街，其道路红线宽度分别控制为60米和26米。
3.3.2周边环境
基地周边整体开发建设趋于成熟，商贸业、服务业和房地产业等均有所发展。
周边以会展中心、文体中心和世纪广场等为代表的城市公共服务设施已开始服务于广大市民群众。
这些商业办公设施极大地改变城市商务办公形象与硬件配套。
根据信息，周边良好的城市开发基础与环境设施将影响本片区下一步规划的用地布局方式和业态的选择。
总的来说，本项目用地条件良好，区位条件和交通条件的优势明显，结合城市发展的阶段来看,本项目开发建设的各种条件均已成熟。
第二章项目修改的依据与可行性分析
1.规划依据
根据本项目的实际情况，结合规划论证的基础资料和论证需要，本报告主要依据包括了以下法律法规、技术规定及相关规划。
1）《浙江省商业住宅办公建设项目控制指标（试行）》（2003年9月）；
2）浙江省工程建设标准《普通幼儿园建设标准》（DB33/1040-2007）；
3）浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配件标准》
（DB33/1021-2005）；
4）《台州市城市总体规划（2004-2020）》（简称“总规”）；；
5）《台州市路桥区分区规划（2004-2020）》（简称“分规”）；
6）《台州市城市蓝线规划》（2007年）
7）《台州市城市绿线规划》（2007年）
8）《台州市机动车停车系统规划》（2007年1月）
9）《台州市城市环境卫生规划（2004-2020年）》（2006年8月）
10）《路桥区城市风貌及建筑色彩研究规划》（简称“风貌规划”）；
11）《台州市路桥新城商贸区控制性详细规划》（简称“原控规”，2007年）；
12）《台州市城乡规划管理技术规定（建筑管理）》台建规[2010]6号；
13）《台州市建设项目选址论证管理规定》台建规[2009]239号；
《关于国有土地出让地块“远东03-01、03-02、03-03”选址的通知》台路规选〔2006〕
248号（简称“选址通知”）。
2.地理条件分析
2.1气候水文
路桥属于亚热带季风气候特征，冬夏长，春秋短，四季分明，雨水充足，光照适宜。
本区受海洋性季风影响，降水充沛，年平均降水量从东南沿海向西部递减，降水年际变化较大，降水季节分配不均。
气候温暖，光、热、水三者配合良好。
灾害性天气主要有台风、暴雨、洪涝、寒潮、冰雹等。
2.2地质地貌
路桥区地属温黄平原，西北边界为低山、丘陵，中东部为广阔的河网平原，地形以平原为主，属温黄平原的中心部位，地势西高东低倾向大海。
境内地貌以平原、河网为主要特征，兼有低山、丘陵、滩涂、岛屿等地貌。
区域地耐力一般为5-7吨/平方米，
地震基本烈度小于6度，属非抗震区，不考虑抗震设防。
2.3地质构造
路桥区地质构造属我国东南部新华夏构造体系二级隆起带，临海－温州槽凹区。
中东部平原底层以第四层海陆互相沉积物为主，西北部底层为新中生
代的火山沉积岩系和由其剥蚀风化的残积、坡积物。
3.上位规划及相关规划解读
3.1上位规划
3.1.1总规与分规
总规规划本片区土地利用为公共
图4：
总规之土地利用规划图
服务设施用地和居住用地。
从城市宏观的角度将本片区定位为路桥城市商贸中心的重要组成部分，并以中心大道为延伸轴，将城市公共服务功能向北延续与椒江区南部区块相连接。
分规在总规的基础上细化了其土地利用，规划本片区以商业金融业用地和二类居住用地为主，辅以部分公共绿地、市政设施用地和社会停车场库用地。
商业轴线仍然维持沿双水路和中心大道两侧展开。
3.1.2专项规划
风貌规划确定的“世纪广场到九峰山视廊”涉及本片区，该规划要求在世纪广场西北向眺望台州绿心时，能透过本片区的建筑看到九峰山部分山体，以保证路桥城区的视线通廊。
从建筑色彩控制要求的层面上来看，本片区属于“风貌Ⅰ级控制区”，要求严格按照规划
图6：
风貌规划之视廊风貌控制图则 图7：
风貌规划之建筑色彩控制图则
控制色彩及比例进行落实。
地块内商业和办公建筑色彩宜采用浅色调，选用现代感较强的色系，局部重点部位可用鲜艳的颜色提示。
居住建筑则宜选用暖色调和淡色调，局部色彩丰富。
3.1.3原控规
原控规在上层次规划的前提下进一步梳理了城市空间结构，从城市设计的层面落实具体的空间控制要求，使其在具体的城市建设过程中更具明显的指导效果。
原控规按原城市设计理念，规划为“内空、中高、外低”的圈层加方格网道路的清晰结构。
本片区位于“中高”的圈层内。
鉴于其在新城中心区的重要位置，规划谋求将其建设成为路桥未来最高端的公建服务空间。
3.2相关规划
根据资料，03街坊的三个地块（03-01、03-02、03-03
地块）已经先行出让，并已实施。
从选址通知和设计图纸来看，这些地块已作为商住居住用地（以居住用地为主）进行开发建设。
原控规规划本片区用地性质为商业金融业用地和二类居住用地，从用地性质
图8：
原城市设计总平面图
图9：
原控规之土地利用规划图
和开发强度等来看选址通知要求与控规要求大体上吻合，但是由于现实建设与原城市设计有差异，商业开发容量的要求也未能得以全部落实，故必须对相关的控制内容进行微调。
4.规划修改可行性分析
以上规划解读的内容已从规划的可能性及必要性角度阐明了本项目应进行相关的修改，
下文将重点论述其修改的可行性。
4.1经济与功能的协调
近年，金融风暴席卷全球，中国经济面临严重的挑战，路桥自然也会受到一定影响。
2008年中心大道东侧的三块土地已经出让，其建设功能除
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