房地产基金模式及案例分析三篇.docx

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房地产基金模式及案例分析三篇

房地产基金模式及案例分析三篇

篇一：

房地产基金成熟模式及案例分析

一、国内外房地产基金成熟模式

1.国外房地产基金成熟模式

国外房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs）大多是证券化的公募产业投资基金，但是从其属性来看仍然属于信托的一种。

REITs以发行收益凭证方式汇集社会各类资金，交由专门投资机构经营管理，并根据投资收益按比例分配。

表1与表2总结了REITs主要种类与基本特征。

从表1可以看出租金与利息为REITs的主要收入来源，并且REITs的交易方式兼顾场内与场外、上市与非上市。

表2表明在国外发展REITs除了拥有税收优惠与稳定高收益外，还兼顾了流动性强与投资风险分散的优点。

另外，由于REITs收入来源波动性小并且其与通胀具有强相关性，因此相对于固定收益证券而言，REITs还可以作为对抗通胀的投资品种，同时其多样化房地产投资组合的属性，可使单个的房地产商或个人投资者拥有多样化的房地产。

正是基于以上原因，REITs在国外成熟国家发展迅速。

2.我国房地产基金成熟模式

根据组织形式不同，房地产基金可以分为公司型、信托型和有限合伙型（表3）。

公司型基金设立基础为《公司法》，投资人即为公司股东，经理人团队经股东会和董事会授权委托后进行管理（投资公司或资产管理公司）；信托型基金设立方式为受托人通过设立信托，在遵循信托资本原则下，发行信托收益凭证，集合运用投资于各种房地产；有限合伙型基金，其投资主体为普通合伙人（GP）和有限合伙人（LP），普通合伙人为发起人与管理人。

鉴于法律与制度约束，目前我国房地产基金多数采用“投资管理公司――私募基金（有限合伙）”模式，在基金投资管理主体下按需发起设立若干私募基金（也可以是有限合伙企业），与国外证券化的公募基金相比融资范围较窄。

值得注意的是，承认私募股权基金（包括房地产私募基金等）形式的法律条文在我国仍是空白，因此房地产投资基金应该由《证券投资基金法》调整还是《产业投资基金管理暂行办法》调整尚无定论。

法律法规的滞后使得房地产投资基金公开市场无法建立，房地产私募基金的发展也处于没有“名分”的尴尬处境，这也是我国目前难以形成成熟房地产基金市场的主要原因之一。

房地产基金的盈利模式主要有三类（见表4）：

以投资管理能力为主导的盈利模式，其主要目标在于需求投资资本增值和收益；以融资业务与投资银行业务主导的基金，其盈利模式则分别以获得利息收入和获取顾问手续费为主导。

其中相比融资与投资银行业务，作为房地产投资基金主导经营业务的盈利模式，投资管理能力为主导的模式体现了房地产投资基金作为产业发展集合投资工具的本质特征。

二、我国房地产基金成熟模式案例分析

根据上述组织形式不同的三类房地产基金，笔者列举XX公共租赁房建设投资基金、XX集团“苹果社区”、XX房地产投资基金的案例，分别说明公司型、信托型与有限合伙型的成熟模式。

1.XX公共租赁房建设投资基金――公司型

XX公共租赁住房建设投资基金是我国第一只以民间资金为主的公租房建设投资基金，首期募集资金不低于100亿元人民币。

作为基金管理公司主要发起人之一，负责基金管理，XX地产、XX置地等知名地产企业作为其他发起人也积极响应。

从投资期限来看，计划3年内在全国范围选择符合基金投资条件的项目，投资建设数百万平方米公共租赁住房，并计划在第7年内推出。

根据项目的属性，保守预期其年收益在5%～12%。

如果能在土地、金融、税收方面得到政府适度支持，基金收益乐观估计可能超过12%。

目前拟定退出方式包括上市退出和资产表现，而这也将决定最终成本价值的回报核算。

2.XX房地产投资基金――有限合伙

XX房地产投资基金（有限合伙）规模为10亿元，最低认购额为500万元/份额，经营期限为“5+1+1”，封闭期为1.5年，由金地某基金管理公司认缴出资总额的5%作为普通合伙人，有限合伙人则分为两类：

A类保本型，占比40%；B类非保本型，占比60%。

其中，A类固定年化收益8%，一次性还本付息，当保本型投资额/LP总投资额>40%则放弃该类投资者；B类对A型LP的本金及收益提供有限担保，相当于LP本金总额损失分别在53.6%与60%以下时，可以分别实现8%年化收益和保本。

从利润分配来看，在投资期与投资期之后分别按承诺出资额的2%/年与实际出资额的2%/年收取。

利润分配上，如果有剩余，则在GP和B型LP间根本2：

8比例分配。

由于采取隐名合伙，因此XX房地产投资基金实际上突破了规定合伙人数50人的限制。

3.XX集团“苹果社区”――信托

XX集团“苹果社区”是解决房地产企业资金缺口“贴息委托贷款”的典型案例。

其产生背景为“121文件”规定的商业银行贷款发放限制，即只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款，因此今典集团推出“发展商贴息委托贷款”的策略解决从拿到预售证到项目封顶这段时期内的资金瓶颈。

从方案具体内容来看，今典以“贴息委托贷款”的方式出资2亿元委托给北京市商业银行，这部分资金主要由北国发行房贷信托计划与精瑞基金配合向国内外个人融资。

在楼盘封顶前向住房者进行按揭，利率比正常贷款低1%。

楼盘封顶后，银行支付给北国投相应的款项，接受北国投按揭项目并根据正常贷款利率向购房者转向银行按揭。

总之，与西方发达国家不同，由于我国特殊的国情以及相关制度与法律建设尚不完善，比如国外的REITs模式在我国受到限制，目前我国房地产基金以私募基金为主，一定程度上影响了我国房地产基金的发展。

但是从长远来看，伴随房地产行业的发展以及我国法律制度的不断健全，房地产基金在我国将大有可为。

篇二：

中国房地产信托投资基金的案例分析

1、房地产信托概况：

房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。

房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs），是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。

具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。

房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划（CollectiveInvestmentScheme）。

2、房地产投资信托在我国的发展现状：

1、房地产投资信托在我国发展的背景：

据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。

国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。

于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。

我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。

从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合

同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。

目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：

一种是贷款信托。

信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于XX的开发建设；二是权益信托。

信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。

如XX推出“XX店资金信托计划”，购买已与XX有限公司签订长期租约的XX广场1-3层商铺（即XXX店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。

贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。

2、房地产投资信托的中国化发展模式：

从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。

美国作为成熟的房地产投资信托市场主要为公司型，考虑到我国初期房地产投资信托的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。

另外对缺乏成功操作经验，处于起步阶段的我国，发展房地产信托投资基金规模不宜太大，期限应以10—15年的中期为佳。

在房地产投资信托资金筹集上，权益型有限期、自我偿付式房地产投资信托的资金筹集方式，应以私募为主，其资金来源则应主要出自机构投资者，如保险基金、养老基金。

三、我国的房地产信托投资基金实例：

我国的房地产信托投资基金业务实际上是“房地产财产信托+受益权转让”业务。

现阶段，其优势在于能够突破200份限制。

业界往往把中煤信托的“XX”信托项目和XX的“XX大厦”信托项目作为此类业务的代表。

下面以“XX大厦”信托项目为例，分析该业务模式的具体流程。

该项目的运作流程如下：

1、元鸿公司将其开发、建设的房地产项目——XX大厦（市场价值人民币约4．1亿元）委托给XX，设立XX大厦财产信托。

元鸿公司取得该信托项下全部受益权。

2、元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权和普通受益权，并将其享有的优先受益权（人民币约2．5亿元）以转让或质押的方式进行处置。

XX作为独家代理人代理其转让行为。

投资人受让优先受益权后成为优先受益人。

3、XX作为XX大厦财产信托的受托人，将处置信托财产所得全部收入存入XX开立的信托专户并管理，优先用于支付优先受益人本金和收益，在优先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不参与任何分配。

该项目具有“信托+代理”的特点，并在方案设计中运用了超额资产担保和优先——次级受益结构等增信手段，具有典型意义。

在本项目中，XX作为财产信托的受托人，需要尽职履行受托人的义务。

作为受益权转让项目的代理人，XX除了尽职完成代理转让义务外，不负任何直接责任；但是由于受益人转换，XX仍然要为最终受益人的最大利益管理信托财产。

4、总结：

由于中国房地产信托投资基金还处于起步阶段，所以信托公司都要注意风险。

投资者投资收益的支付具有刚性，稍有拖欠或不当，即可能导致信托公司名誉受损，很可能因一个项目的失败而一蹶不振。

尽管在法律上作为尽职的受托人不需要承担什么风险，但是，我国国情决定了信托公司必须为此承担政治风险。

因此，在设计方案时必须最大限度控制风险。

控制风险的手段多种多样，应该利用适当的增信手段。

增信手段有很多种，例如超额资产担保、第三方担保、委托人准备金担保、优先——次级受益结构担保等多种方式。

由于现阶段信托公司经营环境存在上述投资收益支付刚性的特点，在设计增信手段时，尽量运用货币性担保，房地产实物担保面临处置成本，而且一旦需要处置担保资产时，信托公司的声誉就可能已经受损，甚至已经需要承担政治风险。

篇三：

房地产基金管理模式

从房地产投资基金的资金来源和管理方式来看，房地产投资基金可以分为：

独立型房地产投资基金、附属型房地产投资基金、半附属型房地产投资基金。

投资基金是从“单个投资计划”发展起来的“集合投资计划”。

当集合投资计划的制度安排是公司时，投资基金便是公司型投资基金；当这种制度安排是有限合伙时，投资基金便是有限合伙型投资基金；当这种制度安排是信托时，投资基金便是契约型投资基金。

公司型房地产基金

公司型房地产基金是以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。

其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金公司亏损的最终承担者；其发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。

契约型房地产基金

契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。

其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。

契约型房地产投资基金三方当事人分别为：

基金受益人、基金管理人和基金信托人。

有限合伙型房地产基金

有限合伙将合伙人分成两类，即：

有限合伙人和普通合伙人。

对于有限合伙公司而言，前者是企业的所有者，后者是企业的经营者。

有限合伙型房地产基金的目的是获取能产生最大现金流量的房地产，可能采取用现金够买收益型房地产的策略。

投资者的目的将决定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略。

有限合伙型房地产基金的集资通常有两种形式：

基金制和承诺制。

房地产投资基金不仅需要制定和设计一些变通的方案规避法律、政策和经营上的风险，更重要的是要根据国情形成我国自己的房地产投资基金投资风险控制机制和操作程序，才能保证我国房地产投资基金健康地发展。