土地收储建设项目可行性研究报告.docx
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土地收储建设项目可行性研究报告
土地收储建设项目可行性研究报告
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第一章总论
1.1项目名称及建设单位
1.1.1项目名称
某某市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目
1.1.2项目建设单位
某某汽车产业开发区管委会
1.1.3可行性研究报告编制单位
某某市工程咨询服务中心
1.1.4承办单位概况
某某汽车产业开发区是某某市与一汽集团合作共建的省级开发区，于2005年9月29日正式成立。
开发区承担建立一汽综合服务体系，加快发展全市汽车产业和加快建设西部新城区的任务，是建设某某国际汽车城的主要载体。
而某某汽车产业开发区管委会正是某某汽车产业开发区的管理部门，担负某某汽车产业开发区的发展、建设任务。
1.2编制依据及范围
1.2.1编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《某某市国民经济和社会发展“十一五”计划和2020年远景目标纲要》
3、《某某市城市总体规划》
4、《某某市汽车产业开发区总体规划》
5、吉政发《省政府关于建立政府土地收购储备制度和实行土地使用权招标拍卖的意见》；
6、国家相关政策、法规、文件
7、项目建设单位提供的有关资料、数据
8、某某市汽车产业开发区管委会与某某市工程咨询服务中心签订的咨询合同书
1.2.2编制范围
1、项目建设的必要性；
2、土地需求分析；
3、土地收购、储备及出让计划；
4、投资估算及效益分析；
5、风险分析。
1.3土地收储、基础设施建设规模
1.3.1土地收储规模
本项目为某某汽车产业开发区2006年第八、九批次土地储备，共收储土地5宗，收储面积776389m2。
其中第八批次土地3宗，面积313161m2。
第九批次土地2宗，面积463228m2。
1.3.2基础设施建设规模
本项目共建设城市道路工程4502m，其中主干路776m，次干路1009m，支路2717m；给水工程4502m，其中DN600管径管线1785m，DN300管径管线2717m；排水（雨水）工程6753m，其中DN1000管径管线1164m，DN600管径管线1513.5m，DN300管径管线4075.5m；排水（污水）工程4502m，其中DN1500管径管线776m，DN1000管径管线1009m，DN500管径管线2717m；10KV电力线路1785；DN800供热管线1785m，DN300燃气管线1785m，通信线路1785m。
1.4项目总投资及资金筹措
1.4.1项目总投资
项目总投资14788.53万元，其中:
工程费用3187.11万元；（建筑工程费2131.84万元，安装工程费1055.27万元）
土地费用10093.06万元；
其它费用179.59万元；
预备费1076.78万元。
建设期利息252.0万元
1.4.2资金筹措
本项目总投资14788.53万元，其中：
拟申请银行贷款8000.00万元，其余6788.53万元，由某某汽车产业开发区管委会自筹解决。
1.5结论
某某市汽车产业开发区管委会根据开发区的总体经济发展需要提出某某市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目，项目的建设符合国家产业政策，建设条件具备，土地收储规模合理，具有较强还贷能力。
项目的建设将极大的促进某某市汽车产业开发区甚至带动整个某某市的经济发展，加快某某市优势产业的形成，具有较好的经济效益和社会效益。
第二章项目的背景及建设的必要性
2.1项目的背景
2.1.1某某市汽车产业开发区基本情况
某某市汽车产业开发区位于某某市南部，东起普阳街、长沈铁路，南至公主岭范家屯镇，西到西新开河，北接规划长沈高速客运铁路，幅员面积118.59平方公里，其中建成区面积23km2。
开发区管辖一个街道办事处（8个社区），11个行政村。
总人口22.6万人，其中非农人口19万人。
区域内属地纳税企业1191户，其中制造业194户，建筑业29户，批零贸易业704户，交通运输仓储业83户，住宿餐饮业25户，金融业11户，服务业108户，房地产业12户，其它25户。
2005年，区域内属地纳税企业GDP总量61.5亿元，工业总产量181.5亿元，农业总产值4.5亿元，全口径财政收入5.1亿元，可支配财力4900万元。
开发区以建成区为基础，向西伸展，城市道路、水、电、热、燃气、通讯、污水处理等能够满足近期项目建设需要。
正在规划建设的某某市热电三厂、污水处理厂、供水厂等，为中长期项目的建设提供了基础设施保障。
开发区交通条件优越，京哈铁路、长沈公路、绕城高速公路穿境而过，某某铁路货运、某某公路枢纽分布其间。
开发区空间广阔，118.59km2范围内，可以开发利用的土地有80多km2，开发建设有较为充足的土地资源保障，具备持续发展的基础条件。
2.1.2某某市汽车产业开发区发展目标
整体发展目标是：
两年全面打基础，五年总量翻两翻，十年具备国际竞争力。
把开发区建成产业高度聚集、空间布局合理、分工体系完善、资源优化配置的新兴工业区；交通便捷、设备完善、商业发达、生活便利、适宜居住的繁荣都市区；生态环境优美、景观特色鲜明、人与自然和谐、城乡一体化发展的现代化新城区。
1、经济发展目标。
到2017年，GDP达到300亿元，前两年年均增长速度在38%以上。
全口径财政收入达到15亿元，年均增长25%；五年累计完成固定资产投资900亿元，年均增长35%。
2、社会发展目标。
到2017年，开发区总人口达到30万人以上；普通高中阶段教育，劳动者平均教育年限12年以上；农村医疗卫生条件改善；城乡文化体育设施增加；社区基本服务设施健全；城镇职工养老、医疗和失业保险完善，城镇登记失业率控制在3.5%以内；社会风气、社会治安、社会秩序良好；城乡居民收入较快增长，生活水平显著提高。
3、对外开放目标。
到2017年，招商引资到位金额50亿元，累计完成200亿元，年均增长20%，每年引进3个以上投资额10亿元的项目。
汽车整车出口6万辆；汽车及零部件出口总额达到35亿元。
4、空间开发目标。
平均每年增加建成区面积2km2以上，到2017年，完成起步区17km2的开发建设，初步形成辖区内空间布局的总体框架。
5、土地利用目标。
坚持用地向工业集中，进一步加大工业用地集约开发力度，每公顷投资强度达到2700万元。
到2017年，工业用地规划面积增加10km2。
到2017年工业用地规划面积在增加10km2。
6、生态建设和节能节水目标。
到2017年，起步区建设公共绿地面积3km2，绿地率达到30%以上。
工业生产消耗进一步降低，万元工业增加值综合能耗达到0.6t标准左右；工业用水利用率进一步提高，工业用水重复使用率达到75%以上；工业废水排放得到有效控制，工业废水处理率达到95%以上。
2.2项目建设的必要性
1、项目的建设是某某市汽车产业开发区经济发展的需要
某某市汽车产业开发区是某某市委市政府与一汽集团合作共建的省级开发区，2005年9月29日正式成立。
开发区承担建立一汽综合服务体系，加快发展全市汽车产业加快建设西部新城区的任务，是建设某某市国际汽车城的主要载体。
某某市汽车产业开发区已征用土地面积为3160446m2，05、06年已经使用土地达2319002m2，剩余土地面积为841444m2，去除城市基础设施的土地占用面积。
剩余的土地早已不能满足开发区经济迅猛发展的需求。
故开发区管委会决定对第五、六、七批土地进行收储，以保证2007年新开工项目的土地需求。
对第五、六、七批土地进行国有收储，是开发区新引进项目进入园区的一个最基本的保障，也是开发区经济发展的一项最基本的保障。
2、项目的建设某某市汽车产业开发区园区规划的基本保障
某某市汽车产业开发区的远景规划就是要打造中国的“汽车城”，而要实现上述远景规划，拥有大量的实力雄厚的汽车零部件和汽车配套企业是必不可少的一个重要条件，而拥有充足的土地就是其中最基础的一个条件。
项目的建设将保证汽车产业开发区近期项目的引入有充足的土地供应。
3、项目的建设是某某市汽车产业开发区指导建设思想的集中体现
根据当前形势和自身实际情况，“十一五”期间，开发区社会经济的发展知道思想是：
坚持科学发展观，全面贯彻落实市委市政府《关于成立某某市汽车产业开发区的决定》等政策精神，以建设某某国际汽车城为目标，以提升综合竞争实力为核心，全面推进项目建设，迅速扩大汽车产业集群，努力打造国内最强的汽车产业基地；坚持改革创新，整合资源要素，全力打造最优秀的一汽综合服务平台；坚持以工业化推进城市化，统筹经济社会协调发展，努力建设以汽车为特色的新型工业区和现代化新城区。
而要完成上述思想的最基本体现就是开发区的基础设施建设，只有种下梧桐树，才能引来金凤凰。
4、项目的建设是规范土地市场，实现土地效益最大化的需要
以往的土地出让，由土地使用者和需求者协议解决，具有许多弊端。
造成土地资源浪费，甚至国有土地资产流失。
本项目的建设，将使土地收购储备出让制度进一步完善，实现土地资源的最大化，避免腐败现象的产生，使土地转让更加规范、合理。
5、项目的建设是加速发展汽车产业的需要
一汽坐落在某某，某某是新中国汽车工业的摇篮和起始点，多年来一汽在国内汽车工业发展中始终处于领军的地位。
尽管目前汽车产业竞争激烈，但就某某来说，汽车工业的基础，包括人才和技术的优势在国内还是比较雄厚的。
而项目的建设是进一步推进某某汽车产业发展，支持一汽，服务一汽，把汽车产业做大、做强。
在集中收储的土地上，重点发展汽车工业，将某某汽车产业开发区建成新的汽车产业核心区和城市副中心区。
综上所述，本项目的建设，符合国家和某某省有关土地管理的政策，符合某某市城市总体规划，对发挥区域优势，发展特色经济，培育支柱产业，促进某某市经济发展具有十分重要意义，项目建设是必要的。
第三章土地开发现状及土地需求分析
3.1某某市汽车产业开发区土地使用现状
某某市汽车产业开发区共征用土地面积为3160446m2，其中在2005年使用土地达1315400m2，2006年使用土地面积为1003602m2。
2006年共引进项目总数为31个，总投资额达到285081万元年产值为403200万元。
随着某某市汽车产业开发区的发展，入驻企业数量将不断增加。
至2006年底，某某市汽车产业开发区土地剩余面积仅剩841444平方米，难以满足开发区即将入驻企业的土地需求，土地收储已经迫在眉睫。
某某汽车产业开发区２００６年正式签约项目（工业）
序号
项目名称
占地面积
（m2）
投资规模
（万元）
产值
（万元）
情况说明
年底建
设情况
1
一汽东机工减振器扩产项目
97673
28000
40000
由于目前产能无法满足需要,一汽东机工欲另购买10万米土地用于建设新的生产基地.
暖封闭
2
一汽四环发动机项目
103150
12000
25000
主要为一汽轿车、一汽哈轻厂、吉轻厂配套生产汽车发动机。
冷封闭
3
香港博超汽车内饰件项目（佳林）
66853
15000
10000
主要为一汽大众、一汽轿车、一汽解放配套生产汽车内饰产品。
投产
4
台湾上富倒车雷达项目
22330
5000
35000
主要为一汽大众、一汽轿车配套生产倒车雷达。
基础
5
天跞园汽车管件连接系统项目（阿文美弛汽车玻璃升降器项目）
9572
4000
20000
主要为一汽大众帕萨特B6及其他后续车型配套。
投产
6
铭泰汽车空调器项目
12594
4000
2500
该项目主要为一汽吉轻、一汽夏利配套生产小排量轿车的汽车空调器。
冷封闭
7
天津华舜汽车冲压件项目
24083
4500
4000
主要为一汽东机工配套生产汽车减振器的冲压件.
冷封闭
8
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