XXX产业园区卵化园公租房建设项目初步设计.docx

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XXX产业园区卵化园公租房建设项目初步设计

附：

1、项目位置图4、规划构思分析图

2、项目总平面规划图5、建筑效果图

3、户型图6、规划总平面图

第一章项目总论

一、项目基本概况

（一）项目名称：

XXX产业园卵化园公租房建设项目

（二）项目性质：

新建

（三）项目管理：

XXX县住建局

（四）项目法人：

XXX县财盛投资投资有限责任公司

（五）建设地址：

XXX县XXX新城区

（六）建设用地性质：

协议出让

（七）工程建设规模及主要建设内容

一～二期工程建设项目规划总用地面积0.861亩（574.270m2），总建筑面积3415.2m2，住宅建筑面积574.27m2，96套，装混结构、6层、层高3.0米，总高18米。

包括一个户型：

为1室1厅1厨1卫、建筑面积30.1m2（含公摊面积5.04㎡）。

项目主要建设内容包括：

住宅、管理用房和辅助配套、等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。

（七）项目总投资

总投资估算总额为478万元，其中：

工程投资：

457.64万元,征地费10.332万元，基础配套设施：

93.79万元，工程建设其它费用：

114.49万元，工程预备费：

46.22万元。

（八）项目资金筹措

项目总投资478万元，其中申请国家财政资金1000万元，其余不足部分地方政府通过融资平台进行资金筹措10846.04万元。

（九）建设期限：

该项目建设工期8个月，2013年1月至2013年8月。

（十）承担可行性研究报告编制单位

编制单位：

XXX建筑设计院。

设计证书号：

AXXX（乙级）

法人代表：

XXX

二、研究内容

可行性研究内容涉及项目建设的必要性，建设条件，工程方案，环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。

《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。

三、主要编制依据

（一）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（二）《关于改善农民工居住条件的指导意见》；

（三）《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号）；

（四）《XXX县“十二五”规划（2011～2015年）》

（五）《XXX县总体规划》（2000年）；

（六）国家颁发的有关建筑、结构、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；

（七）业主提供的相关数据、资料；

（八）其他相关法律、法规、规范及标准。

四、项目主要技术经济指标

表1-1工程项目主要技术经济指标

序号

项目

计量单位

设计数值

备注

一

建设规模

1

规划总用地面积

㎡

574.270

0.861亩

2

总建筑面积

㎡

3415.2

2.1

住宅建筑面积

㎡

3415.2

（96套）　

3

建筑物总占地面积

㎡

574.270

3.1

住宅建筑占地面积

㎡

574.270

6

绿化面积

㎡

7

容积率

8

建筑密度

%

9

绿地率

%

五、研究结论

本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号）相关指导精神，也符合XXX县住房建设规划，其建设对于XXX县低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。

本项目拟建地点位于XXX县XXX新区，建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素，结合了XXX县经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需要，较为科学合理。

且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。

第二章项目建设背景、意义与必要性

一、项目建设背景

近年来，随着经济适用房、廉租房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。

城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的廉租房、经济适用房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。

只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。

随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。

住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量调查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。

安居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、业余精神文化生活等都无从谈起。

住房是城市归属感的主要来源之一，进城务工人员住房问题在很大程度上影响农民工的留城意愿。

在城市拥有或租用比较固定并可以满足一定生活标准的住房，农民工才有可能摆脱“过客”心态、产生在城市长期生活的预期，进而更努力工作，从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等，并不断学习城市文明和行为方式，最终真正融入城市。

因此，可以说住房问题是城市流动人口在城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。

为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的居住条件，2008年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发《关于改善农民工居住条件的指导意见》，意见中提出：

有条件的地方，可以参照经济适用住房建设的相关优惠政策，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。

农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。

2010年，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神，为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号），强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。

对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。

为了解决进城务工人员的住房问题，保障进城务工人员的合法权益，提高和改善他们的生活质量，进一步构建和谐社会，本项目的建设迫在眉睫。

二、项目建设的意义

（一）公租房建设将满足完善住房供应体系。

当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。

特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。

幸福生活，住有所居是最重要的一条。

居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。

由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。

（二）公租房建设将有效促进消费。

公租房的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费利好；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。

（三）公租房建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。

公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。

三、项目建设必要性

（一）项目建设是解决新生代大学生和进城务工人员住房问题，实践科学发展观和促进城市和谐发展的必然要求

科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”。

以人为本，就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足的物质文化产品和服务，推动经济和社会的全面发展。

然而进城务工人员在城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。

由于难以获得合适住房，长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常态，留守儿童的成长环境堪忧，留守老人赡养问题日益突出。

这种“妻离子散”有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本”的发展理念背道而驰。

另外，进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式，加深了与城市社会的隔离，对流入地城市缺乏认同感和归属感，甚至处于对立状态，成为城市社会的不安定因素，农民工犯罪率居高不下。

本项目XXX产业园卵化园公租房建设项目，其面对的主要对象一是新参加工作无能力购房的大学毕业生，二是外地务工人员，全部是为“夹心层”人群提供的保障性住房，房间里开通电话、有线电视、自来水，且租金较便宜，生活十分便利，以满足过度城市化阶段进城务工人员对住房的基本要求。

因此，本项目建设是健全XXX县住房保障制度，构建和谐社会的需要。

（二）本项目建设是XXX县县政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施。

保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容，是构建和谐社会的基础，是扩大内需、转变发展方式的持久动力。

近几年来，解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓，安顺市市主城各区及地方各县都正在努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，实现城镇住房“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。

本项目XXX县2013年公租房建设项目，首先是利国，其建设减少了因为房价虚高，导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾；其次是利民，让农村进城务工人员能够通过租赁而有块安居之所，真正体现了立党为公、执政为民的思想理念。

不仅有利于解决农村进城务工人员的住房困难问题，同时也能引导人民群众长期以来“重买轻租”的土地房屋的传统观念、消费观念的改变，有助于推进房地产市场走上理性的发展道路，进入良性发展的轨道。

（三）项目建设是实现当地经济可持续发展的需要

在“十二五”计划中，国家特别强调：

促进国民经济当前发展的同时，还要保持国民经济的可持续发展。

因此，必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。

通过本项目的建设，一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。

另一方面还关注到了社会关心的民生问题，解决了进城务工人员的住房困难问题，满足“夹心层”居民的住房需求，保持了住房供求总量的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展，项目建设实现了当地经济可持续发展的需要。

第三章项目选址与建设条件

一、项目选址

该项目建设选址位于XXX县XXX新城区，符合XXX县建设用地规划，项目总占地面积574.270平方米，紧邻城市道路，区域位置优越，交通便利。

二、项目建设条件

（一）社会条件

选址理由

该项目为XXX产业园卵化园公租房建设项目，地处XXX布依族苗族自治县，坐落于云贵高原东部脊状斜坡南侧向广西丘陵倾斜的斜坡地带。

地势西北高、东南低。

境内最高点位于永宁的旧屋基大坡海拔1850米，最低点在打邦河注入北盘江的三江口处，海拔370米。

大部分地区海拔高度在800—15