广州白云区市场背景分析.docx

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广州白云区市场背景分析

白云区区域分析

估价对象位于广州市白云区。

1、地理位置

白云区位于广州市区的北部，地处北回归线以南，相邻增城市，西界南海，南连荔湾、越秀、天河、黄埔等4个城区，北接花都区和从化市，面积795.79平方公里，辖内有三元里街、景泰街、同德街、松洲街、黄石街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、嘉禾街、均和街、石井街、金沙街和江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇等14条行政街、4个中心镇，全区户籍人口754969人，流动人口约70万。

白云区党委、政府驻地在景泰街广园中路。

2、基础设施：

（1）交通：

白云区扼交通要冲，京广电气化铁路、105、106、107、324国道及京珠、广惠、北环、华南快速干线等高速公路穿越本区，广花、兴泰、罗南、沙泰等省道和地铁二号线、机场快速干线也行经区内，使区内交通网络四通八达。

新旧白云国际机场、华南最大的铁路编组站都坐落在区内，这些均使区内的基础设施日趋完善。

（2）市政基础设施：

白云区内通上下水、通电、通气和通讯等各项基础配套设施齐备，覆盖率达100%，保障率高。

3、市政公用设施：

白云区内有白云山风景名胜区、南湖国家旅游度假区、东方乐园、帽峰山森林公园、云台花园、雕塑公园等公园及休憩场所，教学资源有南方医科大学、广东外语外贸大学等著名高校，市六十五中、市六十七中、广园中学‎等数多间省、市、区级中小学，幼儿园等；区内有南方医院、广州中医药大学第一附属医院、一五七医院、三九脑科医院等不同等级的医疗机构。

4、人文、环境条件：

白云区还有着深厚历史文化传统，三元里抗英，陈子壮抗清故事，招子庸与粤讴，石井桥，石门返照等历史资源、文化积淀、人文景观互为渗透融合，使白云大地糅合着独特的地方色彩。

5、经济发展规划

据广州市政府规划,白云区将被划分为“五大片区”。

所谓“五大片区”即除了城区之外,农村地区划分为江高片流溪河北岸产业区、人和片机场控制优化区、太和片大帽峰山生态旅游发展区和钟落潭片北部整合发展区,并以此为指导实施了镇级行政区划的调整。

并具体将城区划分为中部白云新城商贸文化中心区,西翼金沙洲及其毗邻地区的广佛都市圈中心居住新城,东翼京溪、同和地区联结帽峰山与中心城区的商旅走廊,西北部石井地区的现代物流基地和居住新区。

三、市场背景分析

1、广州市总体经济发展状况

广州市是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心。

广州市地处中国大陆南方，广东省的中南部，珠江三角洲的北缘，接近珠江流域下游入海口。

广州作为中国经济最活跃的城市之一，经济综合实力位居全国主要城市的三甲之列。

2012年上半年，广州市实现地区生产总值6213.75亿元，同比增长8.3%，增速比一季度（7.3%）提高1.0个百分点。

三次产业结构由上年同期的1.5︰36.9︰61.6变化为1.5：

36.8：

61.7。

其中，第一、二、三次产业分别完成增加值94.71亿元、2288.82亿元和3830.22亿元，分别增长2.6%、7.4%和9.0%。

第一、二、三次产业对广州市经济增长的贡献率分别为0.5%、32.8%和66.7%，第二产业贡献率比上年同期（33.6%）回落0.8个百分点，第三产业贡献率比上年同期（66.1%）提高0.6个百分点。

在生产领域，农业生产基本稳定，工业生产增速逐月回升，第三产业平稳增长

2012年上半年，广州市实现农林牧渔业总产值164.60亿元，同比增长2.6%，增速比一季度加快0.6个百分点，比上年同期加快0.1个百分点；农林牧渔业增加值94.71亿元，同比增长2.6%，增速比一季度加快0.5个百分点。

粮食作物中薯类和玉米产量增长平稳，同比分别增长5.5%和1.7%；经济作物中甘蔗产量较快增长，增速达到66.2%，花卉产值增长5.5%，花生产量下降3.9%，蔬菜产量下降1.1%。

水果生产形势平稳，产量同比增长1.8%。

畜牧业和渔业平稳发展，肉类总产量同比增长2.6%，牛奶产量增长1.6%，淡水产品产量增长3.2%；海水产品产量下降6.9%，禽蛋产量下降5.1%。

2012年上半年，“暖企行动”成效初显，广州市完成规模以上工业总产值7004.68亿元，同比增长7.0%，增速逐月回升，比一季度提高4.0个百分点，比上年同期回落3.3个百分点。

汽车制造业增速继续加快、石油化工制造业增速有所放缓。

2012年上半年，广州市规模以上工业三大支柱产业完成工业总产值3527.18亿元，同比增长12.6%，增速较广州市规模以上工业平均增速高5.6个百分点，比一季度提高5.6个百分点，比上年同期提高6.1个百分点。

其中汽车制造业完成工业总产值1541.69亿元，同比增长17.9%，增速比一季度提高12.1个百分点，高于上年同期（-6.1%），比广州市规模以上工业平均增速高10.9个百分点；电子产品制造业完成工业总产值870.30亿元，增速由一季度同比下降0.6%转为增长4.6%，增速比上年同期回落12.1个百分点；石油化工制造业完成工业总产值1115.19亿元，同比增长12.2%，增速分别比一季度和上年同期回落3.4个和4.4个百分点。

大中型企业增势略好，民营企业和小微型企业产值增速均低于广州市平均水平。

2012年上半年，广州市规模以上工业大中型企业完成工业总产值5555.90亿元，同比增长8.2%，增速高于广州市平均水平1.2个百分点；民营企业和小微型企业分别完成工业总产值1006.26亿元和1448.78亿元，同比分别增长3.3%和2.7%，增速分别比广州市平均水平低3.7个和4.3个百分点。

高新技术产品产值有所加快。

2012年上半年，广州市规模以上工业实现高新技术产品产值2892.90亿元，同比增长7.5%，快于广州市规模以上工业平均增速0.5个百分点，增速比一季度提高3.7个百分点，比上年同期回落4.2个百分点。

工业出口微幅增长、同比大幅回落。

2012年上半年，广州市规模以上工业出口产品产值为1448.11亿元，增速由一季度同比下降2.0%转为同比增长0.2%，增速比上年同期（15.0%）回落14.8个百分点，低于工业销售产值增速（5.1%）4.9个百分点。

在全国主要大城市中，2012年1－5月累计，广州市规模以上工业总产值（5721.86亿元）低于上海（12711.64亿元）、苏州（11397.40亿元）、天津（9500.00亿元）、深圳（7640.75亿元）和北京（5799.54亿元），高于重庆（4901.84亿元）。

广州市规模以上工业总产值增速（6.6%）低于重庆（19.2%）和天津（18.6%），高于北京（4.8%）、苏州（4.2%）、深圳（2.8%）、上海（0.3%）等市。

2012年上半年，广州市完成货运量3.26亿吨，同比增长9.0%；货物周转量1594.70亿吨千米，同比增长24.0%；增速分别比一季度回落0.1个和2.1个百分点，分别比上年同期加快0.9个和12.8个百分点；港口货物吞吐量2.19亿吨，同比增长3.6%；其中广州港货物吞吐量2.12亿吨，同比增长3.8%，增速均比一季度回落1.4个百分点，分别比上年同期回落1.6个和1.2个百分点。

完成客运量3.81亿人次，同比增长8.0%；完成旅客周转量999.83亿人千米，同比增长8.8%；增速分别比一季度提高2.4个和2.3个百分点，比上年同期回落1.4个和0.2个百分点。

1－6月累计，广州市实现旅游业总收入851.00亿元，同比增长13.0%，增幅比上年同期回落20个百分点；城市接待过夜旅游者2097.08万人次，同比增长5.1%。

在需求领域，投资增速继续小幅提速，消费品市场略有转旺，出口市场有所回暖

2012年上半年，广州市完成固定资产投资1310.87亿元，同比增长5.8%，增速分别比一季度和上年同期加快0.8个和3.7个百分点。

其中，房地产开发投资520.04亿元，同比增长16.1%，增幅分别比一季度和上年同期回落6.9个和10.6个百分点。

国有投资止跌回升，民间投资增速有所回落。

广州市完成国有固定资产投资420.67亿元，由1-5月同比下降4.6%转为同比增长2.4%，结束自2011年1-2月以来持续负增长的态势；市属固定资产投资为1093.43亿元，同比增长10.7%，增速比一季度提高0.2个百分点；民间固定资产投资为392.90亿元，同比增长15.2%，增速比一季度回落12.1个百分点。

在全国主要大城市中，2012年1－5月累计，广州市固定资产投资（980.90亿元）低于天津（3147.73亿元）、重庆（2842.17亿元）、北京（1945.60亿元）、苏州（1904.48亿元）和上海（1631.39亿元），也低于全国（20.1%）和全省（9.0%）平均增速，高于深圳（703.17亿元）；广州市固定资产投资增速（5.7%）低于天津（26.4%）、重庆（20.7%）、苏州（18.6%）北京（10.2%）和深圳（9.8%），也低于全国（20.1%，不含农户）和全省（9.0%）平均增速，高于上海（5.6%）。

2012年上半年，广州市实现社会消费品零售总额2803.37亿元，同比增长14.9%，增速为今年以来各月累计增速最高水平，比一季度提高0.2个百分点，比上年同期（16.4%）回落1.5个百分点。

其中，批发和零售业、住宿和餐饮业分别实现零售额2435.91亿元和367.46亿元，同比分别增长15.1%和13.3%。

广州市批发零售业商品销售总额为13586.55亿元，同比增长15.2%，增速比一季度加快1.7个百分点，比上年同期（21.4%）回落6.2个百分点。

在全国主要大城市中，2012年1－5月累计，广州市社会消费品零售总额增速（13.4%）低于重庆（15.9%）、苏州（14.8%）、深圳（14.1%），低于全国（14.5%）平均增速，高于北京（13.1%）、天津（11.1%，限上口径）和上海（8.3%，限上口径）、也高于全省（11.1%）平均增速。

2012年上半年，广州市实现商品进出口总值568.05亿美元，同比增长3.1%。

其中，进口288.31亿美元，增长2.5%；出口279.74亿美元，增长3.8%，增速分别比2012年1－5月降低1.2个和提高0.1个百分点，分别比上年同期回落3.8个和17.7个百分点。

在出口总值中，一般贸易出口和加工贸易出口分别增长4.1%和3.0%，分别占出口总值的43.50%和51.16%；机电产品和高新技术产品出口增势较好，分别增长8.9%和9.6%，分别占出口总值的54.2%和19.01%，比重分别比上年同期提高2.29个和0.93个百分点。

从出口市场看，对香港出口下降4.0%，对欧盟、东盟出口分别下降1.0%和增长5.6%，这三个市场分别占广州市商品出口总值的22.6%、14.9%和9.1%。

2012年上半年，外商直接投资实际使用金额25.61亿美元，同比增长8.0%，增速比2012年1－5月回落1.3个百分点，比上年同期回落5.8个百分点；签订外商直接投资项目514个，同比增长7.8%；合同外资金额30.47亿美元，同比下降10.6%。

在全国主要大城市中，2012年1－5月累计，广州市商品出口总值（226.00亿美元）低于深圳（1017.56亿美元）、上海（825.01亿美元）、苏州（648.30亿美元）、宁波（243.33亿美元）和北京（226.99亿美元）等市，高于天津（191.40亿美元）和重庆（139.25亿美元）。

广州市商品出口总值增速（3.7％）低于重庆（2.3倍）、天津（15.2%）、深圳（6.3%）和北京（4.4%），也低于全国（8.7%）和全省（6.9%）平均增速，高于上海（3.1%）和苏州（1.5%）。

在运行质量上，财政收入增速略有回升，工业企业利润降幅收窄、亏损面逐月缩小，居民收入稳步增长

2012年上半年，广州市实现地方财政一般预算收入479.62亿元，同比增长5.2%，比一季度（4.1%）提高1.1个百