广州白云区市场背景分析.docx

1、广州白云区市场背景分析白云区区域分析估价对象位于广州市白云区。1、地理位置白云区位于广州市区的北部，地处北回归线以南，相邻增城市，西界南海，南连荔湾、越秀、天河、黄埔等4个城区，北接花都区和从化市，面积795.79平方公里，辖内有三元里街、景泰街、同德街、松洲街、黄石街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、嘉禾街、均和街、石井街、金沙街和江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇等14条行政街、4个中心镇，全区户籍人口754969人，流动人口约70万。白云区党委、政府驻地在景泰街广园中路。2、基础设施：（1）交通：白云区扼交通要冲，京广电气化铁路、105、106、107、324国道及京珠、广惠、北环

2、、华南快速干线等高速公路穿越本区，广花、兴泰、罗南、沙泰等省道和地铁二号线、机场快速干线也行经区内，使区内交通网络四通八达。新旧白云国际机场、华南最大的铁路编组站都坐落在区内，这些均使区内的基础设施日趋完善。（2）市政基础设施：白云区内通上下水、通电、通气和通讯等各项基础配套设施齐备，覆盖率达100%，保障率高。3、市政公用设施：白云区内有白云山风景名胜区、南湖国家旅游度假区、东方乐园、帽峰山森林公园、云台花园、雕塑公园等公园及休憩场所，教学资源有南方医科大学、广东外语外贸大学等著名高校，市六十五中、市六十七中、广园中学等数多间省、市、区级中小学，幼儿园等；区内有南方医院、广州中医药大学第一附

3、属医院、一五七医院、三九脑科医院等不同等级的医疗机构。4、人文、环境条件：白云区还有着深厚历史文化传统，三元里抗英，陈子壮抗清故事，招子庸与粤讴，石井桥，石门返照等历史资源、文化积淀、人文景观互为渗透融合，使白云大地糅合着独特的地方色彩。5、经济发展规划据广州市政府规划,白云区将被划分为“五大片区”。所谓“五大片区”即除了城区之外,农村地区划分为江高片流溪河北岸产业区、人和片机场控制优化区、太和片大帽峰山生态旅游发展区和钟落潭片北部整合发展区,并以此为指导实施了镇级行政区划的调整。并具体将城区划分为中部白云新城商贸文化中心区,西翼金沙洲及其毗邻地区的广佛都市圈中心居住新城,东翼京溪、同和地区联

4、结帽峰山与中心城区的商旅走廊,西北部石井地区的现代物流基地和居住新区。三、市场背景分析1、广州市总体经济发展状况广州市是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心。广州市地处中国大陆南方，广东省的中南部，珠江三角洲的北缘，接近珠江流域下游入海口。广州作为中国经济最活跃的城市之一，经济综合实力位居全国主要城市的三甲之列。2012年上半年，广州市实现地区生产总值6213.75亿元，同比增长 8.3%，增速比一季度（7.3%）提高1.0个百分点。三次产业结构由上年同期的1.536.961.6变化为1.5：36.8 ：61.7。其中，第一、二、三次产业分别完成增加值94.71亿元、2288.

5、82亿元和3830.22亿元，分别增长2.6%、7.4%和9.0%。第一、二、三次产业对广州市经济增长的贡献率分别为0.5%、32.8%和66.7%，第二产业贡献率比上年同期（33.6%）回落0.8个百分点，第三产业贡献率比上年同期（66.1%）提高0.6个百分点。在生产领域，农业生产基本稳定，工业生产增速逐月回升，第三产业平稳增长2012年上半年，广州市实现农林牧渔业总产值164.60亿元，同比增长 2.6%，增速比一季度加快0.6个百分点，比上年同期加快0.1个百分点；农林牧渔业增加值94.71亿元，同比增长 2.6%，增速比一季度加快0.5个百分点。粮食作物中薯类和玉米产量增长平稳，同比

6、分别增长5.5%和1.7%；经济作物中甘蔗产量较快增长，增速达到66.2%，花卉产值增长5.5%，花生产量下降3.9%，蔬菜产量下降1.1%。水果生产形势平稳，产量同比增长1.8%。畜牧业和渔业平稳发展，肉类总产量同比增长2.6%，牛奶产量增长1.6%，淡水产品产量增长3.2%；海水产品产量下降6.9%，禽蛋产量下降5.1%。2012年上半年，“暖企行动”成效初显，广州市完成规模以上工业总产值7004.68亿元，同比增长7.0%，增速逐月回升，比一季度提高4.0个百分点，比上年同期回落3.3个百分点。汽车制造业增速继续加快、石油化工制造业增速有所放缓。2012年上半年，广州市规模以上工业三大支

7、柱产业完成工业总产值3527.18亿元，同比增长12.6%，增速较广州市规模以上工业平均增速高5.6个百分点，比一季度提高5.6个百分点，比上年同期提高6.1个百分点。其中汽车制造业完成工业总产值1541.69亿元，同比增长17.9%，增速比一季度提高12.1个百分点，高于上年同期（-6.1%），比广州市规模以上工业平均增速高10.9个百分点；电子产品制造业完成工业总产值870.30亿元，增速由一季度同比下降0.6%转为增长4.6%，增速比上年同期回落12.1个百分点；石油化工制造业完成工业总产值1115.19亿元，同比增长12.2%，增速分别比一季度和上年同期回落3.4个和4.4个百分点。大

8、中型企业增势略好，民营企业和小微型企业产值增速均低于广州市平均水平。2012年上半年，广州市规模以上工业大中型企业完成工业总产值5555.90亿元，同比增长8.2%，增速高于广州市平均水平1.2个百分点；民营企业和小微型企业分别完成工业总产值1006.26亿元和1448.78亿元，同比分别增长3.3%和2.7%，增速分别比广州市平均水平低3.7个和4.3个百分点。高新技术产品产值有所加快。2012年上半年，广州市规模以上工业实现高新技术产品产值2892.90亿元，同比增长7.5%，快于广州市规模以上工业平均增速0.5个百分点，增速比一季度提高3.7个百分点，比上年同期回落4.2个百分点。工业出

9、口微幅增长、同比大幅回落。2012年上半年，广州市规模以上工业出口产品产值为1448.11亿元，增速由一季度同比下降2.0%转为同比增长0.2%，增速比上年同期（15.0%）回落14.8个百分点，低于工业销售产值增速（5.1%）4.9个百分点。在全国主要大城市中，2012年15月累计，广州市规模以上工业总产值（5721.86亿元）低于上海（12711.64亿元）、苏州（11397.40亿元）、天津（9500.00亿元）、深圳（7640.75亿元）和北京（5799.54亿元），高于重庆（4901.84亿元）。广州市规模以上工业总产值增速（6.6%）低于重庆（19.2%）和天津（18.6%），高于

10、北京（4.8%）、苏州（4.2%）、深圳（2.8%）、上海（0.3%）等市。2012年上半年，广州市完成货运量3.26亿吨，同比增长9.0%；货物周转量1594.70亿吨千米，同比增长24.0%；增速分别比一季度回落0.1个和2.1个百分点，分别比上年同期加快0.9个和12.8个百分点；港口货物吞吐量2.19亿吨，同比增长3.6%；其中广州港货物吞吐量2.12亿吨，同比增长3.8%，增速均比一季度回落1.4个百分点，分别比上年同期回落1.6个和1.2个百分点。完成客运量3.81亿人次，同比增长8.0%；完成旅客周转量999.83亿人千米，同比增长8.8%；增速分别比一季度提高2.4个和2.3个

11、百分点，比上年同期回落1.4个和0.2个百分点。16月累计，广州市实现旅游业总收入851.00亿元，同比增长13.0%，增幅比上年同期回落20个百分点；城市接待过夜旅游者2097.08万人次，同比增长5.1%。在需求领域，投资增速继续小幅提速，消费品市场略有转旺，出口市场有所回暖2012年上半年，广州市完成固定资产投资1310.87亿元，同比增长5.8%，增速分别比一季度和上年同期加快0.8个和3.7个百分点。其中，房地产开发投资520.04亿元，同比增长16.1%，增幅分别比一季度和上年同期回落6.9个和10.6个百分点。国有投资止跌回升，民间投资增速有所回落。广州市完成国有固定资产投资42

12、0.67亿元，由1-5月同比下降4.6%转为同比增长2.4%，结束自2011年1-2月以来持续负增长的态势；市属固定资产投资为1093.43亿元，同比增长10.7%，增速比一季度提高0.2个百分点；民间固定资产投资为392.90亿元，同比增长15.2%，增速比一季度回落12.1个百分点。在全国主要大城市中，2012年15月累计，广州市固定资产投资（980.90亿元）低于天津（3147.73亿元）、重庆（2842.17亿元）、北京（1945.60亿元）、苏州（1904.48亿元）和上海（1631.39亿元），也低于全国（20.1%）和全省（9.0%）平均增速，高于深圳（703.17亿元）；广州市

13、固定资产投资增速（5.7%）低于天津（26.4%）、重庆（20.7%）、苏州（18.6%）北京（10.2%）和深圳（9.8%），也低于全国（20.1%，不含农户）和全省（9.0%）平均增速，高于上海（5.6%）。2012年上半年，广州市实现社会消费品零售总额2803.37亿元，同比增长14.9%，增速为今年以来各月累计增速最高水平，比一季度提高0.2个百分点，比上年同期（16.4%）回落1.5个百分点。其中，批发和零售业、住宿和餐饮业分别实现零售额2435.91亿元和367.46亿元，同比分别增长15.1%和13.3%。广州市批发零售业商品销售总额为13586.55亿元，同比增长15.2%，增

14、速比一季度加快1.7个百分点，比上年同期（21.4%）回落6.2个百分点。在全国主要大城市中，2012年15月累计，广州市社会消费品零售总额增速（13.4%）低于重庆（15.9%）、苏州（14.8%）、深圳（14.1%），低于全国（14.5%）平均增速，高于北京（13.1%）、天津（11.1%，限上口径）和上海（8.3%，限上口径）、也高于全省（11.1%）平均增速。2012年上半年，广州市实现商品进出口总值568.05亿美元，同比增长3.1%。其中，进口288.31亿美元，增长2.5%；出口279.74亿美元，增长3.8%，增速分别比2012年15月降低1.2个和提高0.1个百分点，分别比上

15、年同期回落3.8个和17.7个百分点。在出口总值中，一般贸易出口和加工贸易出口分别增长4.1%和3.0%，分别占出口总值的43.50%和51.16%；机电产品和高新技术产品出口增势较好，分别增长8.9%和9.6%，分别占出口总值的54.2%和19.01%，比重分别比上年同期提高2.29个和0.93个百分点。从出口市场看，对香港出口下降4.0%，对欧盟、东盟出口分别下降1.0%和增长5.6%，这三个市场分别占广州市商品出口总值的22.6%、14.9%和9.1%。2012年上半年，外商直接投资实际使用金额25.61亿美元，同比增长8.0%，增速比2012年15月回落1.3个百分点，比上年同期回落5

16、.8个百分点；签订外商直接投资项目514个，同比增长7.8%；合同外资金额30.47亿美元，同比下降10.6%。在全国主要大城市中，2012年15月累计，广州市商品出口总值（226.00亿美元）低于深圳（1017.56亿美元）、上海（825.01亿美元）、苏州（648.30亿美元）、宁波（243.33亿美元）和北京（226.99亿美元）等市，高于天津（191.40亿美元）和重庆（139.25亿美元）。广州市商品出口总值增速（3.7）低于重庆（2.3倍）、天津（15.2%）、深圳（6.3%）和北京（4.4%），也低于全国（8.7%）和全省（6.9%）平均增速，高于上海（3.1%）和苏州（1.5%）。在运行质量上，财政收入增速略有回升，工业企业利润降幅收窄、亏损面逐月缩小，居民收入稳步增长2012年上半年，广州市实现地方财政一般预算收入479.62亿元，同比增长5.2%，比一季度（4.1%）提高1.1个百