物业管理实务练习题物业的承接查验三.docx
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物业管理实务练习题物业的承接查验三
物业管理实务练习题物业的承接查验（三）
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1.新建物业承接验收时，物业管理公司应向索取物业档案资料。
A.业主
B.建设单位
C.施工单位
D.监理单位
答案：
B
[解答]《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交物业档案资料。
2.机构更迭时，物业承接查验一般包括以下工作内容：
（1）新的物业服务企业管理人员进行承接查验；
（2）物业移交；（3）对查验中发现的问题进行处理；（4）业主委员会与原物业服务企业解除合同，与新的物业服务企业签订合同，正确的定作程序是。
A.
（1）→
（2）→（3）→（4）
B.
（2）→
（1）→（3）→（4）
C.（4）→
（2）→
（1）→（3）
D.（4）→
（1）→（3）→
（2）
答案：
C
[解答]在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：
①物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；②物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。
之后进行物业移交和承接查验，最后是处理查验问题。
3.业主大会选聘了新的物业服物企业，原物业服务企业应向交还有关物业管理档案资料和物业管理用房。
A.建设单位
B.业主委员会
C.政府主管部门
D.新物业服务企业
答案：
B
[解答]《物业管理条例规定》将移交工作分为三种情况：
①由建设单位将新建物业移交给物业服务企业；②在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业服务企业；③在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。
4.物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的设备进行承接查验。
A.物业全部
B.物业业主产权部分
C.物业重要部位
D.物业共用部位、共用设施
答案：
D
[解答]物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。
5.新建物业的承接查验发生在。
A.物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主、入住之前
B.建设工程的竣工验收同时
C.物业服务企业于业主入住之时
D.物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之前或建设工程的竣工验收同时
答案：
D
[解答]物业的承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中。
6.在条件具备或物业服务企业早期介入充分并准备充足时，物业的承接查验也可以和同步进行。
A.业主入伙、入住
B.施工单位交接
C.业主装修管理
D.建设工程的竣工验收
答案：
D
[解答]在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。
在条件具备或物业服务企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。
7.物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题。
A.自行组织处理
B.待到业主入住时向业主说明
C.提交建设单位处理
D.直接与承包商交涉处理
答案：
C
[解答]物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。
8.物业管理承接查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行。
A.必要的移交
B.必要的检查
C.必要的复核
D.必要的检测和试验
答案：
C
[解答]查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行必要的复核，应督促建设单位尽快安排验收。
建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用的，物业服务企业可以拒绝承接物业。
9.下列各项不属于物业管理承接查验方法的是。
A.物理查验
B.试验查验
C.使用查验
D.检测查验
答案：
A
[解答]物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。
10.是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性、安全性等。
A.检测查验
B.使用查验
C.试验查验
D.观感查验
答案：
B
[解答]物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。
使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。
11.物业承接查验发现的工程质量问题整理出来之后，由提出处理方法。
A.建设单位
B.施工单位
C.物业服务企业
D.开发商
答案：
A
[解答]工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。
在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。
12.对新建物业承接查验中发现的问题，不属于一般处理程序的是。
A.收集整理存在问题
B.处理方法（由建设单位提出处理方法，物业服务企业可提出相应整改意见）
C.跟踪验证
D.负责监控整改质量
答案：
D
[解答]对于承接查验发现的问题，一般的处理程序是收集整理存在问题、处理方法和跟踪验证。
13.物业管理机构更迭时承接查验的准备工作不包括。
A.符合承接查验条件
B.成立物业承接查验小组
C.准备资料和工具
D.环境准备
答案：
D
[解答]物业管理机构更迭时承接查验的准备工作：
①符合承接查验条件。
②成立物业承接查验小组。
③准备资料和工具。
物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。
14.物业管理机构合同终止时，原物业管理机构应向或物业产权单位移交。
A.业主大会
B.新物业服务企业
C.建设单位
D.物业所在地政府房地产主管部门
答案：
A
[解答]在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。
15.新建物业移交涉及的承接方是。
A.开发建设单位
B.投资单位
C.物业服务企业
D.业主大会
答案：
C
[解答]在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业服务企业，双方应签订前期物业服务合同。
建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作；物业服务企业也必须严肃认真地做好承接工作。
16.新建物业的移交中，应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
A.建设单位
B.街道办事处
C.业主大会、业主委员会
D.物业服务企业
答案：
A
[解答]在新建物业的移交中，建设单位应按照有关法规政策规定，向物业服务企业提供物业管理用房。
17.新建物业管理工作移交的物业资料中不包括。
A.产权资料
B.业主资料
C.设计、施工资料
D.房屋装修资料
答案：
D
[解答]新建物业管理工作移交的物业资料包括：
产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料。
物业保修和物业使用说明资料，业主资料，移交的对象包括：
物业共用部位、共用设施设备以及相关清单。
18.物业管理机构更迭时，移交工作应注意的事项不包括。
A.明确交接主体和次序
B.移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留有余地
C.确认原物业服务企业退出或留下人员名单
D.对仍在保修期内的项目要多方签字，明确保修责任
答案：
C
[解答]物业管理机构更迭时的注意事项有：
①明确交接主体和次序；②移交工作的难点、重点要想全；③对仍在保修期内的项目要多方签字；④签合同、办手续留有余地，明确保修责任。
19.物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订。
A.保修协议
B.验收协议
C.移交清单
D.移交协议
答案：
D
[解答]如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
二、多项选择题
（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）
1.物业管理的承接查验常用的记录表格有。
A.《分项工程质量检验记录表》
B.《工作联络登记表》
C.《物业承接查验记录表》
D.《隐蔽工程记录表》
E.《物业工程质量问题统计表》
答案：
BCE
[解答]在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。
承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。
2.新建物业查验的主要内容包括。
A.物业资料
B.园林绿化工程
C.业主资料
D.共用设施设备
E.物业共用部位、共用设施设备
答案：
ABDE
[解答]新建物业查验的主要内容包括：
①物业资料；②物业共用部位；③共用设施设备；④园林绿化工程；⑤其他公共配套设施。
3.在办理新建物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验的物业资料有。
A.主体结构及外墙、屋面
B.竣工总平面图
C.物业质量保修文件和物业使用说明文件
D.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料
E.单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图
答案：
BCDE
[解答]在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验下列资料：
①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；②设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；③物业质量保修文件和物业使用说明文件；④物业管理所必需的其他资料。
4.物业服务企业承接物业时，应对物业共用部位进行查验，主要内容包括。
A.主体结构及外墙、屋面
B.共用部位楼面、地面、内墙面、顶棚、门窗
C.业主卫生间、阳台
D.公共走廊、楼道
E.扶手、护栏
答案：
ABDE
[解答]按照《物业管理条例》的规定，物业服务企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。
主要内容包括：
①主体结构及外墙、屋面；②共用部位楼面、地面、内墙面、天花板、门窗；③公共卫生间、阳台；④公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
5.物业共用设施设备承接查验的主要内容有。
A.低压配电设施、柴油发电机组
B.电气照明、插座装置，防雷与接地
C.给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统
D.排烟送风系统、安全防范系统、采暖和空调
E．停车场、物业大门、治安岗亭、运动场地
答案：
ABCD
[解答]物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：
低压配电设施，柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。
E项属于其他公共配套设施。
6.物业承接查验中出现质量问题的主要原因有。
A.施工单位不按规范施工
B.给排水系统不完善
C.设计缺陷
D.门窗、阳台等五金件存在质量问题
E．原材料把关不严
答案：
ACE
[解答]发生物业工程质量问题的原因主要有：
①设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；②施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；③验收检查不细、把关不严；④建材质量不合格；⑤建设单位管理不善；⑥气候、环境、自然灾害等其他原因。
7.在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业实施承接查验必须满足的条件是。
A.物业的产权单位或业主大会与原有的物业管理机构完全解除了物业服务合同
B.物业的产权单位或业主大会与新的物业服务企业签订了物业服务合同
C.物业的产权单位或业主大会与原有的物业管理机构部分解除了物业服务合同
D.物业的产权单位或业主大会决定与新的物业服务企业奠定物业服务合同
E．物业的产权单位或业主与原有的物业管理机构完全解除了物业服务合同，并与新的物业服务企业签订了物业服务合同
答案：
AB
[解答]在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：
①物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；②物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。
8.物业管理机构更迭时物业查验的内容包括。
A.物业资料情况
B.物业共用部位、共用设施设备及管理现状
C.各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况
D.物业管理用房、产权属全体业主的设备、工具、材料
E．观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等
答案：
ABCD
[解答]物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容主要包括：
①物业资料情况；②物业共用部位、共用设施设备及管理现状；③各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况；④其他内容。
D项属于其他内容；E项属于物业查验的方式。
9.在物业管理机构发生更迭时，物业查验的费用和收支情况有。
A.原物业管理机构的人员薪金的发放情况
B.物业服务费、停车费、水电费
C.维修基金的收取、使用和结存
D.待付费用
E．各类押金、欠收款项
答案：
BCDE
[解答]在物业管理机构发生更迭时，物业查验的费用和收支情况有：
各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况，包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。
10.物业完成承接查验后的移交包括。
A.建设单位将物业房屋移交给业主
B.验收部门单位将物业移交给物业服务企业
C.合同终止物业服务企业将物业移交给业主大会或产权单位
D.业主大会或业主委员会将物业移交给物业服务企业
E.建设单位将新建物业移交给物业服务企业
答案：
CDE
[解答]物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。
移交工作分为三种情况：
①由建设单位将新建物业移交给物业服务企业；②在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业服务企业；③在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。
11.物业管理机构更迭需要移交的业主入住资料包括。
A.入住通知书
B.业主身份证复印件
C.入住登记表
D.施工设计资料
E.物业产权资料
答案：
ABC
[解答]物业管理机构更迭需要移交的业主资料包括：
①业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；②房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。
12.原有房屋接管验收时，对物业共用部位及共用设施设备的交接应包括。
A.房屋产权证的交接
B.房屋建筑工程共用部位及共用设施设备的交接
C.共用配套设施的交接
D.物业管理用房的交接
E.土地使用证的交接
答案：
BCD
[解答]原有房屋接管验收时，对物业共用部位及共用设施设备的交接应包括：
①房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯等；②共用配套设施，包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施等；③物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍等。
13.物业管理机构更迭时，办理交接手续时的注意事项包括。
A.移交资产和费用
B.合同协议情况
C.业主和装修资料
D.提出遗留问题的处理方案
E.评价物业及共用配套设施设备的使用状况
答案：
ABE
[解答]物业管理机构更迭时，办理交接手续时的注意事项：
①对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度；②各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用应明确收取、支付方式；③确认原有物业服务企业退出或留下人员名单；④提出遗留问题的处理方案。
三、案例题
案例一
小李是一家物业服务企业的高级管理人员，他所在的物业服务企业新接管了一个居民住宅区的物业管理工作，公司委派小李参加新建物业的承接查验工作。
在承接之前，小李做了大量的准备工作以确保承接工作能够顺利进行。
同时，在承接过程中，小李也确实发现物业工程质量存在一些严重的问题。
[问题]1.请问小李在参加承接工作之前应做哪些准备工作?
答案：
在参加承接工作之前，小李应做如下准备工作：
（1）人员准备
物业服务企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。
（2）计划准备
物业服务企业制定承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。
①与建设单位确定承接查验的日期、进度安排；
②要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料；
③派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。
（3）资料准备
在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制定查验工作流程和记录表格。
①工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等。
②承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。
（4）设备、工具准备
物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。
2.请说明新建物业承接查验的内容和方式有哪些?
答案：
新建物业承接查验的内容包括：
①物业资料；②物业共用部位；③共用设施设备；④园林绿化工程；⑤其他公共配套设施。
（2）物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方式进行查验。
3.请问小李应该如何处理承接过程中发现的问题?
答案：
小李针对承接过程中发现的问题，应按如下的程序处理：
（1）收集整理存在的问题。
对查验所发现的问题分类整理并登记造表，提交建设单位确认。
（2）处理方法。
问题整理出来后由建设单位提出处理方法，物业服务企业可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。
（3）跟踪验证。
物业服务企业应安排相应专业的技术人员对整改实施过程进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。
对整改不合要求的项目则应继续督促建设单位处理。
案例二
某商务大厦由A公司所建设，其物业管理工作由B物业服务企业负责。
由于B是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。
随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。
项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，A物业服务企业的接收人员在粗略看过机房后，便在“一切正常”的字样下签了名。
夏季即将来临，在进行空调运行准备过程中发现，前物业服务企业对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。
B物业服务企业要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为B物业服务企业在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。
这时B物业服务企业拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录，向A公司提出了法律交涉。
[问题]4.上述情况属于物业承接查验的哪种类型?
并说明物业承接查验两种类型的区别。
答案：
物业承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。
它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。
前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交的过程中。
因此，上述情况属于物业管理机构更迭时的承接查验。
（2）两种承接查验的区别主要表现在以下两点：
①移交的主体不同：
新建物业承接查验移交的主体是建设单位；物业管理机构更迭的承接查验移交的主体是业主委员会及原物业服务企业。
②机构更迭时新的物业服务企业接管的前提是物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。
5.该类的物业查验的基本内容包括什么?
答案：
物业管理机构更迭时的承接查验包括以下四个方面：
（1）物业资料
除承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。
（2）物业共用部位、共用设施设备及管理现状
①建筑结构及装饰装修工程的状况；
②供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；
③保安监控、对讲门禁设施；
④清洁卫生设施；
⑤绿化及设施；
⑥停车场、门岗、道闸设施；
⑦室外道路、雨污水井等排水设施；
⑧公共活动场所及娱乐设施；
⑨其他需了解查验的设施、设备。
（3）各项费用与收支情况
包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。
（4）其他内容
①物业管理用房；
②产权属全体业主所有的设备、工具、材料；
③与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。
6.A公司在这场移交工作中存在什么问题?
答案：
在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周到，以利交接和今后工作的开展。
从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面没有足够的经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，待具备开机条件时再进行运行状况查验；而不能草率签字。
7.如何避免上述移交工作中存在的问题?
答案：
在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。
特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。
对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。
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