天津天嘉湖房地产项目营销策划方案-70PPT-2008年.ppt
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天津天津“天嘉湖天嘉湖”项目项目营销提报方案营销提报方案广州博智房地产顾问有限公司前言弹弹指指之之间间，我我司司与与星星耀耀合合作作已已有有三三年年之之久久，在在这这过过往往的的时时间间历历程程里里，我我们们一一同同星星耀耀经经历历了了量量变变质质的的蜕蜕变变过过程程，感感谢谢星星耀耀不不必必言言说说，重重要要的的是是时时间间带带来来的的感感情情沉沉淀淀，使使我我们们自自己己仿仿佛佛星星耀耀人人一一般般，为为星星耀耀的的繁繁荣荣而而傲傲、为为星星耀耀的的腾腾飞飞而而竭竭；在在这这里里我我司司还还要要非非常常感感谢谢星星耀耀，因因为为信信任任，而而给给与与我我司司此此此此的的提提案案机机会会，使使我我司司有有幸幸参参与与这这个个全全国国独独有有的的、标标志志着着星星耀耀腾腾飞飞的的“天天嘉嘉湖湖”项项目目的的营营销销策策划划工工作作，望望能能为为集团的强大和项目的成功铺就成功之路。
集团的强大和项目的成功铺就成功之路。
引引梦想没有极限，持续向前。
梦想没有极限，持续向前。
梦想没有极限，持续向前。
梦想没有极限，持续向前。
杜拜现任邦长穆罕默德杜拜现任邦长穆罕默德杜拜现任邦长穆罕默德杜拜现任邦长穆罕默德没有人记得谁是第二名，就像一场比赛，只有第一名才会被永远的记起，没有人记得谁是第二名，就像一场比赛，只有第一名才会被永远的记起，没有人记得谁是第二名，就像一场比赛，只有第一名才会被永远的记起，没有人记得谁是第二名，就像一场比赛，只有第一名才会被永远的记起，所以我们必须是第一名。
所以我们必须是第一名。
所以我们必须是第一名。
所以我们必须是第一名。
杜拜人名言杜拜人名言杜拜人名言杜拜人名言一个企业的发展和一个国家的发展一样，关键在于领导者的远见与决心！
一个企业的发展和一个国家的发展一样，关键在于领导者的远见与决心！
一个企业的发展和一个国家的发展一样，关键在于领导者的远见与决心！
一个企业的发展和一个国家的发展一样，关键在于领导者的远见与决心！
博智对星耀说博智对星耀说博智对星耀说博智对星耀说一、我们要什么？
一、我们要什么？
在云南，一个把公益放在心里的公司。
在云南，一个把公益放在心里的公司。
使命与责任（星耀）使命与责任（星耀）从集团企业的发展历史看,星耀集团经历了从小打小闹到高举高打,从合伙开发到独立运做,从昆明到天津,并且在2007年全国房地产地价价格飞涨的同时,并以63亿的价格一举拿下天津地王。
这次突围、选择、跨越,都足够证明集团的决心。
凡是有全国梦想的公司，北京必然是其追寻的市场。
那么我们到底要什么?
为上市融资为上市融资?
为增加势力为增加势力?
为感受京门风光为感受京门风光?
为在全国舞台有话柄权为在全国舞台有话柄权?
还是其他还是其他?
不不,我们要我们要进入首都进入首都面向中国面向中国誉满世界誉满世界国内品牌国内品牌国际影响国际影响打造打造“百年企业百年企业”天津“天嘉湖”项目的正式运做是星耀集团向着自己的梦想迈进的第一步，是星耀集团发展过程中的一个重要项目，从目前来看它决定着星耀的行业地位和发展速度，可以说它是星耀集团未来发展保证的历史性项目，它所扮演的角色的成功将至关重要，那么它要成为什么？
集团想要它成为什么？
通过通过通过通过“五洲国际五洲国际五洲国际五洲国际”的运作，跻身中国行业一流阵容的运作，跻身中国行业一流阵容的运作，跻身中国行业一流阵容的运作，跻身中国行业一流阵容通过通过通过通过“五洲国际五洲国际五洲国际五洲国际”的成功，做一流的房地产企业的成功，做一流的房地产企业的成功，做一流的房地产企业的成功，做一流的房地产企业让全国关注，让世界关注！
让全国关注，让世界关注！
二、我们有什么？
二、我们有什么？
天时天时地利地利人和人和产品产品天时天时北京北京奥运奥运奥运会吸引了全世界的注意力资源、全世界眼球的集中点！
以此奥运会吸引了全世界的注意力资源、全世界眼球的集中点！
以此为中心，旅游会展、文化体育、商业、餐厅、房地产的迅速发展是为中心，旅游会展、文化体育、商业、餐厅、房地产的迅速发展是奥运经济的突出特征。
奥运经济的突出特征。
同时，同时，08年奥运会在北京的举办，使得北京投入资金高达年奥运会在北京的举办，使得北京投入资金高达2800万万元之多，不禁加快了北京的元之多，不禁加快了北京的建设，也使得天津也纳入了重点发展规建设，也使得天津也纳入了重点发展规划，并给与了丰厚的政策和金融支持。
划，并给与了丰厚的政策和金融支持。
地利地利天津天津北京的门户！
北京的门户！
京津之间还要建成146公里的第二条高速公路和115公里的京津城际客运铁路专线；天津房地产从05年到现在是处于健康发展趋势；本项目入市时机是正确合理的，再晚市场就会产生变化；天嘉湖是旅游休闲度假区，政府对该区发展很重视；现任区政府刚换了届，他们也要做出好的业绩来；今天的天津每天都有利好的消息，轻轨、公路通北京，住在北京6环的人还不如住天津；天津的起点低，所以房价相对处于健康时期，还会持续发展；现在的天津土地拍卖价还在上升，卖价就不可能下滑；“天津现在时，升值空间无限！
天津现在时，升值空间无限！
”在全国房地产上涨的同时,天津房地产上班年涨幅超过10%;天津外来与投资性购买客户占到50%以上;随着京津大交通的引动，有关消息称目前从北京来天津置业的人群已又2030%；津南区政府决定，2008年津南区着力建设滨海新区津南产业分区；人和人和规划设计规划设计开发商开发商王志纲王志纲我们我们澳洲澳洲UA大盘开发经验大盘开发经验责任地产责任地产公益地产公益地产实力雄厚实力雄厚创新能力创新能力丰厚的社会关系丰厚的社会关系高度的前瞻思维高度的前瞻思维中国策划开山鼻祖中国策划开山鼻祖中国策划第一人中国策划第一人城市运营专家城市运营专家新耀长期战略联盟伙伴，新耀长期战略联盟伙伴，深刻理解星耀战略，在深刻理解星耀战略，在策划、细节操作及销售策划、细节操作及销售把控强势的博智公司把控强势的博智公司六大岛屿生活六大岛屿生活全水域生活模式六大岛屿生活全水域生活模式六大岛屿生活全水域生活模式全水域生活模式世界建筑风情大观世界建筑风情大观世界桥梁建筑大观世界桥梁建筑大观齐全的居家配套齐全的居家配套高尔夫高尔夫多元化国际品牌生活多元化国际品牌生活滑雪场、死海滑雪场、死海学校、医院学校、医院产品产品三、我们的目标？
三、我们的目标？
销销售售40个个亿亿在短短的：
在短短的：
08年年8月月08年年12月月通过我司对项目的了解和对星耀的理解，“天嘉湖”项目是星耀集团发展程中的个重要项目，从目前来看它决定着星耀的行业地位和发展速度，可以说它是星耀集团未来发展保证的历史性项目，那么如何保证这一方向和结果呢？
结合项目本身和市场情况，以及星耀集团战略对于项目战略的要求，我司仔细分析后发现其间有很大的障碍：
四、我们如何做？
四、我们如何做？
一一、市场对项目区域的接纳程度；、市场对项目区域的接纳程度；二二、市场及客户因素对项目回款要求的制约；、市场及客户因素对项目回款要求的制约；所以我司认为，要想达到星耀对于项目的种种要求，必须冲出常所以我司认为，要想达到星耀对于项目的种种要求，必须冲出常规，以自身的优势进行基础市场的突围规，以自身的优势进行基础市场的突围。
市场有三种做法市场有三种做法市场有三种做法市场有三种做法:
1.:
1.跟随跟随跟随跟随22引导引导引导引导33创造。
创造。
创造。
创造。
我们选择第三种，因为我们具备人无我有的得天独厚的条件：
稀世大盘、我们选择第三种，因为我们具备人无我有的得天独厚的条件：
稀世大盘、我们选择第三种，因为我们具备人无我有的得天独厚的条件：
稀世大盘、我们选择第三种，因为我们具备人无我有的得天独厚的条件：
稀世大盘、中国首都奥运效应！
这是最难而又最具有成就感的玩法！
中国首都奥运效应！
这是最难而又最具有成就感的玩法！
中国首都奥运效应！
这是最难而又最具有成就感的玩法！
中国首都奥运效应！
这是最难而又最具有成就感的玩法！
如果我们以本地市场来看项目、做项目，那么注定失败，如果我们以本地市场来看项目、做项目，那么注定失败，如果我们以本地市场来看项目、做项目，那么注定失败，如果我们以本地市场来看项目、做项目，那么注定失败，我们必须拥有揽怀世界的眼光！
我们必须拥有揽怀世界的眼光！
我们必须拥有揽怀世界的眼光！
我们必须拥有揽怀世界的眼光！
要做开创者，而非追随者，我们要开创历史，而非等待未来向我们走来。
要做开创者，而非追随者，我们要开创历史，而非等待未来向我们走来。
要做开创者，而非追随者，我们要开创历史，而非等待未来向我们走来。
要做开创者，而非追随者，我们要开创历史，而非等待未来向我们走来。
要知道谁跑的最快、谁就笑得到最好，要知道谁跑的最快、谁就笑得到最好，要知道谁跑的最快、谁就笑得到最好，要知道谁跑的最快、谁就笑得到最好，所以我们要跑第一，要做领路人。
所以我们要跑第一，要做领路人。
所以我们要跑第一，要做领路人。
所以我们要跑第一，要做领路人。
未来是星耀的，历史是别人的！
未来是星耀的，历史是别人的！
不做则己，一做就惊天而动地！
不做则己，一做就惊天而动地！
杜拜效应杜拜效应用城市运营炒作项目用城市运营炒作项目用城市经营者的态度感动市场用城市经营者的态度感动市场项目可开发面积达项目可开发面积达45004500亩，无异于一个小城镇，一个城市的再亩，无异于一个小城镇，一个城市的再造；造；“经营经营”代表用心，代表开发者对产品象对待自己的企业一样代表用心，代表开发者对产品象对待自己的企业一样用心。
通过用心的用心。
通过用心的“经营经营”，树立，树立“品牌价值品牌价值”，大、小业主双赢。
，大、小业主双赢。
项目营销思路项目营销思路因为明确了项目的销售目标和集团公司战略目标对于项目战略因为明确了项目的销售目标和集团公司战略目标对于项目战略目标的要求，结合市场本身，我司认为要想打赢这场战争，目标的要求，结合市场本身，我司认为要想打赢这场战争，最重最重最重最重要是找到项目的核心价值卖点，也就是项目的灵魂要是找到项目的核心价值卖点，也就是项目的灵魂要是找到项目的核心价值卖点，也就是项目的灵魂要是找到项目的核心价值卖点，也就是项目的灵魂所在，项目形象的市场有效输出和营销手段合理应所在，项目形象的市场有效输出和营销手段合理应所在，项目形象的市场有效输出和营销手段合理应所在，项目形象的市场有效输出和营销手段合理应用，用，用，用，也就是说项目一进市场就要引起市场强烈的关注和受众群体强也就是说项目一进市场就要引起市场强烈的关注和受众群体强烈的认知欲望，再通过有效的销售办法将之网罗殆尽。
烈的认知欲望，再通过有效的销售办法将之网罗殆尽。
1、项目核心价值提炼（灵魂）任何项目都有它自己的灵魂，这个灵魂就是它的最大买点，想要成功就必须抓住这一个强有力的买点，打击市场。
至于其他的优势则只是附属，是帮助项目成功而非主导项目成功的。
我们来寻找一下本项目的灵魂，湖、规模、高尔夫？
滑冰场？
超五星级酒店？
写字楼？
不，因为这些都是人为的，是谁都可以抄袭的。
那么是什么？
什么是不可复制的？
独一无二的？
是我们有，而别人都没有的？
就象是咱们的“新亚洲体育城”的体育配套（07年残运会指定场馆），不可复制。
虽然“新亚洲体育城”的案名很白日化，但是却一针见血。
就因为我们抓住了新体最大的买点，围绕它，全力传播给大众，所以狠狠地打击了市场，得到了空前的成功。
回归到项目本源，我们发现：
是“五洲国际”，是湖上的“世界岛屿”，是“世界建筑群”、是“世界风情旅游群”、是“世界桥梁大观”。
我们整个的项目地是一个湖，我们是在湖面上起房子！
就像颜董所说，今天有，而以后不可能再有了。
湖是项目的天然资源，是不可复造原生态，更何况我们的湖上有整个世界！
但是我们怎么去定义它，推广它，传播它呢？
这时，我们要结合考虑我们已形成的整体规划设计方案“五洲国际”，也就是“世界地图”。
“项目灵魂”加上“项目规划”，我们惊奇的发现，它们的结合，成为了：
“水世界”。
这个项目的最大买点要最大力的推出市场，其最佳的传播方式就，由于项目整体推广方向，项目整体推广方向，所以，我们卖的不再是房子，是岛屿！
是“水上的世界水上的世界”！
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