房地产开发企业会计分录大全.docx
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房地产开发企业会计分录大全
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房地产开发企业会计分录大全
房地产开发企业会计分录大全
1、资产类主要会计科目核算：
（1）现金
从银行提取现金
借：
现金
贷：
银行存款
支取现金或是预支现金
借：
其他应收账——XX成本类或材料类科目
贷：
现金
（2）银行存款
（3）应收账款：
主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：
购方协议销售发票或出租发票）
借：
应收账款——XX公司或个人
贷：
主营业务收入
②出让材料而应收取的未收款项
借：
应收账款——XX公司
贷：
其他业务收入
收回款项时：
借：
银行存款
贷：
应收账款
（4）坏账准备：
确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：
一种直接转销法，二是备抵法
提取坏账准备金
借：
管理费用
贷：
坏账准备
发生坏账时
借：
坏账准备
贷：
应收账款
收回已转销的应收账款
借：
应收账款
贷：
坏账准备
借：
银行存款
贷：
应收账款
（5）应收票据：
指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借：
应收票据——XX公司
贷：
主营业务收入
商业汇票到期：
若为无息商业汇票（所附单据：
销售发票、双方协议）
借：
银行存款
贷：
应收账款
若为有息商业汇票
借：
银行存款
贷：
应收票据——XX公司
财务费用
（6）预付账款：
是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：
付款申请书、付款单）
借：
预付账款——预付承包单位款
贷：
银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借：
预付账款——预付承包单位款
贷：
库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：
工程价款结算单）
借：
开发成本
贷：
应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借：
应付账款——应付工程款
贷：
预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借：
应付账款——应付工程款贷：
银行存款
②预付给供应商的材料价款
借：
预付账款——预付供应单位款
贷：
银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借：
应付账款——应付购货款
贷：
预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借：
应付账款——应付购货款
贷：
银行存款
（7）物资采购：
主要是核算企业购入各种物资的采购成本。
包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
（8）采购保管费：
主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
（9）材料成本差异：
主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
（10）库存材料：
用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
（11）库存设备：
用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：
代垫费用交付单、销售发票、付款单）
借：
物资采购——设备采购
贷：
银行存款
计算与分配的采保费（所附凭证：
计算的采保费用固定表格）
借：
物资采购——设备采购
贷：
采购保管费
采购保管费的计算公式如下：
采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费
某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率
材料验收入库（所附单据：
入为单、设备管理单）
借：
库存设备
贷：
物资采购
②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：
购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）
借：
预付账款
贷：
银行存款
设备到达验收入库
借：
物资采购——设备采购
贷：
应付账款——应付购货款
冲减预付的设备货款
借：
应付账款——应付供货款
贷：
预付账款
支付余下应付的设备材料采购款
借：
应付账款
贷：
银行存款
③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：
发出材料汇总表、设备出库单）
借：
开发成本——房屋开发
贷：
库存设备
销售积压设备（所附单据：
设备出库单、银行单据、销售发票）
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
结转成本
借：
其他业务支出
贷：
库存设备
（12）委托加工材料：
主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。
应与加工单位签订加工合同。
发出材料，委托外单位加工
借：
委托加工材料
贷：
库存材料
材料成本差异
加工完后验收入库
借：
委托加工材料
贷：
银行存款
借：
库存材料——XX材料
贷：
委托加工材料
（13）低值易耗品：
是指未达到固定资产标准的劳动材料。
如：
工具、器具、玻璃器皿等
自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用
借：
开发间接费用
贷：
低值易耗品
仓库领用工具一批，用五五摊销法：
借：
待摊费用
贷：
低值易耗品
借：
采购保管费
贷：
待摊费用
（14）开发产品：
是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时
借：
开发产品
贷：
开发成本
对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本
借：
主营业务成本
贷：
开发产品
（15）分期开发产品：
应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。
借：
主营业务成本
贷：
分期收款开发产品
（16）出租开发产品：
是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。
主要是通过收取租金的形式实现的。
应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目
出租土地或是房屋时
借：
出租开发产品——出租产品
贷：
开发产品
租金收入：
借：
银行存款或应收账款
贷：
主营业务收入
（17）周转房：
是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本
借：
周转房——在用周转房
贷：
开发产品——房屋
按月计提的周转房摊销
借：
开发成本或开发间接费用
贷：
周转房——周转房摊销
其间发生的维修费用，如果金额不大
借：
开发成本或开发间接费用
贷：
银行存款
如果金额较大的
借：
待摊费用或长期待摊费用
贷：
银行存款
最后再分次摊入到有关成本费用科目
（18）固定资产
①购入的固定资产（所附原始凭证：
运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）
借：
固定资产
贷：
银行存款
购入需要安装的固定资产
借：
固定资产购建支出
贷：
银行存款
支付安装费用
借：
固定资产购建支出
贷：
银行存款
安装完毕交付使用时借：
固定资产
贷：
固定资产购建支出
②自制自建的固定资产（所附单据：
移交使用单、工程结算单）
支付的土地征用费及堪设计费
借：
固定资产购建支出
贷：
银行存款
领用材料时
借：
固定资产购建支出
贷：
库存材料
分配建筑工人工资和福利费
借：
固定资产购建支出
贷：
应付工资
应付福利费
完毕建筑交付使用
借：
固定资产
贷：
固定资产购建支出
③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：
投资证明、合同）
借：
固定资产
贷：
实收资本
累计折旧
④改扩建的固定资产（所附单据：
扩建通知单）
借：
固定资产——未使用固定资产
贷：
固定资产——生产生用固定资产
残料变卖时
借：
银行存款
贷：
固定资产购建支出
支付扩建工程款时
借：
固定资产购建支出
贷：
银行存款
工程竣工时（所附单据：
工程竣工结算单）
借：
固定资产——未使用固定资产
贷：
固定资产购建支出
交付使用时
借：
固定资产——生产用固定资产
贷：
固定资产——未使用固定资产
（19）无形资产：
企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。
2、负债的主要会计科目的核算
（1）应付账款：
因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项
支付给承包单位转来的工程价款结算预支单
借：
开发成本
贷：
应付账款
以预支款抵冲应付款时
借：
应付账款
贷：
预付账款
补付其余款时
借：
应付账款
贷：
银行存款
（2）预收账款：
按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。
以及代建工程收取的代建工程款
收到预付款时
借：
银行存款
贷：
预收账款——预收代建工程款
提交工程价款结算单时
借：
应收账款
贷；主营业务收入
借：
预收账款——预收代建工程款
贷：
应收账款
收回全部余款
借：
银行存款
贷：
应收账款
（3）应付工资
开出现金支票，发放工资
借：
现金
贷：
银行存款
借：
应付工资
贷：
现金
结转代扣款项
借：
应付工资
贷：
其他应收款——代扣水电费
代扣房租
月末分配工资费用
借：
开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
管理费用——劳动保险费（长期放假员工）
应付福利费（医务人员）
（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）
借：
开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
贷：
应付福利费
用现金支付福利费时
借：
应付福利费
贷：
现金
（5）应交税金：
核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）
月末按照实现的经营收入计算应交税金
借：
主营业务税金及附加
贷：
应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：
其他业务支出
贷：
应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税
借：
管理费用
贷：
应交税金——房产税
——车船使用税
——土地使用税
月末计算的所得税
借：
所得税
贷：
应交税金——应交所得税
实际交纳的税金
借：
应交税金——XX税
贷：
银行存款
（6）其他应交款：
核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
月末按规定提取教育附加
借：
主营业务税金及附加
贷：
其他应交款——教育费附加
3、成本、费用主要会计科目核算
（1）开发成本：
如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。
可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：
开发成本——土地开发
贷：
银行存款
或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借：
开发成本——土地开发
贷：
开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：
开发成本——房屋开发
贷：
开发成本——土地开发。
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
开发产品
支付的配套设施开发费用
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：
开发成本——房屋开发
贷：
开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：
开发成本——房屋开发
贷：
银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：
开发成本——房屋开发
贷：
银行存款
或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借：
开发成本——房屋开发
贷：
银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
库存材料或设备
⑤代建工程开发成本：
是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：
开发成本——代建工程开发
贷：
银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借：
开发成本——代建工程开发
贷：
开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：
开发成本——代建工程
贷：
开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：
主营业务成本——代建工程结算成本
贷：
开发成本——代建工程
（2）开发间接费用：
所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：
管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时
借：
开发间接费用
贷：
银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借：
开发成本——房屋开发
贷：
开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借：
开发产品——房屋
贷：
开发成本——房屋开发
（3）管理费用：
是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
（4）财务费用：
包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
（5）销售费用：
为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。
主要包括：
产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用
发生的销售费用
借：
销售费用
贷：
银行存款
或应付账款
房地产会计讲义
房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。
本讲座根据我国2006年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》，结合房地产企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程，
重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。
本讲座主要面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。
限于时间与篇幅，本讲座主要介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。
而对企业不经常发生的业务，诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等，本讲座将不予以介绍。
实务中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。
本讲座的主要内容如下：
第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置
第二章房地产企业货币资金的核算
第三章房地产开发应收及预付款的核算
第四章房地产开发企业存货的核算
第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算
第六章房地产开发企业投资性房地产的核算
第七章房地产开发企业负债的核算
第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算
第九章房地产开发企业收入的核算
第十章利润及其分配的核算
第十一章所有者权益的核算
第十二章会计报表
但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。
并诚恳希望大家提出宝贵意
第一章 房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置
一、房地产开发企业的经营范围
房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。
近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。
本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。
房地产开发企业的开发经营对象是房地产。
房地产是房产和地产及其权属的统称。
其中：
房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。
房地产开发企业的主要业务范围包括：
1.土地开发和建设
土地是房地产开发的前提条件。
土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。
2.房屋、建筑物的开发建设和经营
房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。
其工作内容主要包括：
可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。
房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。
房地产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地产进行出售、租赁和抵押。
目前，我国房地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。
3.配套设施开发和建设
配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：
开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。
4.代建工程开发和建设
代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道及其他公用的设施等。
5.物业管理和服务
有些房地产企业还从事物业经营。
房地产物业的经营管理是指对出售或租赁后的房地产所进行的管理和各种服务，包括房屋和基础设施的维修与保养、房屋的装饰与装潢，住宅小区的清洁与绿化及治安和通讯等。
二、房地产开发企业会计核算对象
房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。
这些资金运动具体表现为六大会计要素：
即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。
房地产业的会计核算，就是对上述六大会计要素的增减变动进行监督、核算和反映。
三、房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置
（一）房地产开发企业会计科目的设置
为了对房地产企业的经营活动进行会计核算，必须要设置相应的会计科目。
并且要根据设置的会计科目在账簿中开设账户。
会计科目是对各大会计要素所做的进一步分类。
为了会计核算的需要，将每一会计要素又划分为若干具体项目，每一个项目就是一个会计科目。
房地产开发企业根据《企业会计准则应用指南》的统一规定，并根据房地产企业会计核算的特点，应设置如下会计科目。
见讲义表1-1。
表1-1 房地产开发企业会计科目表
顺序号
编号
科目名称
一、资产类
1
1001
库存现金
2
1002
银行存款
3
1012
其他货币资金
4
1101
交易性金融资产
5
1121
应收票据
6
1122
应收账款
7
1123
预付账款
8
1131
应收股利
9
1132
应收利息
10
1221
其他应收款
11
1231
坏账准备
12
1401
材料采购
13
1402
在途物资
14
1403
原材料
15
1404
材料成本差异
16
1405
开发产品
17
1406
发出商品
18
1408
委托加工物资
19
1411
周转材料
20
周转房
21
1461
融资租入资产
22
1471
存货跌价准备
23
1501
持有至到期投资
24
1502
持有至到期投资减值准备
25
1503
可供出售金融资产
26
1511
长期股权投资
27
1512
长期股权投资减值准备
28
1521
投资性房地产
29
投资性房地产累计折旧（累计摊销）
30
1531
长期应收款
31
1601
固定资产
32
1602
累计折旧
33
1603
固定资产减值准备
34
1604
在建工程
35
1605
工程物资
36
1606
固定资产清理
37
1701
无形资产
38
1702
累计摊销
39
1703
无形资产减值准备
40
1711
商誉
41
1801
长期待摊费用
42
1811
递延所得税资产
43
1901
待处理财产损溢
二负债类
44
2001
短期借款
45
2101
交易性金融负债
46
2201
应付票据
47
2202
应付账款
48
2203
预收账款
49
2211
应付职工薪酬
50
2221
应交税费
51
2231
应付利息
52
2232
应付股利
53
2251
其他应付款
54
2401
递延收益
55
2501
长期借款
56
2502
应付债券
57
2701
长期应付款
58
2801
预计负债
59
2901
递延所得税负债
三所有者权益类
60
4001
实收资本
61
4002
资本公积
62
4101
盈余公积
63
4103
本年利润
64
4104
利润分配
四成本类
65
5001
开发成本
66
5101
开发间接费用
67
5301
研发支出
五损益类
68
6001
主营业务收入
69
6051
其他业务收入
70
6101
公允价值变动损益
71
6111
投资收益
72
6301
营业外收入
73
6401
主营业务成本
74
6402
其他业务成本
75
6403
营业税金及附加
76
6601
销售费用
77
6602
管理费用
78
6603
财务费用
79
6701
资产减值损失
80
6711
营业外支出
81
6801
所得税费用
82
6901
以前年度损益调整
上表列示的82个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目。
其中绝大部分都是各类企业通用的会计科目，只有个别科目属于房地产业专用的会计科目。
表中所列示的会计科目中，有些会计科目一般企业可能不需要，如“应付债券”科目，只有发行债券的企业才使用，还如“持有至到期投资”科目，只有购买了长期债券，才能使用本科目。
企业如果没有相关的业务，就不必要设置相关的科目。
总起来说，房地产开发企业会计科目分为五大类：
第一类是资产类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。
在资产类科目中，“开发产品”、“周转房”、这两个科目是房地产开发企业特设置的科目。
其他科目是属于各类企业通用的科目。
第二类科目是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。
负债类科目都是各类企业通用的会计科目。
第三类是所有者权益类科目
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