办公楼等级标准参考.docx

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办公楼等级标准参考

写字楼等级不同评定标准的含义

一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级

三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。

“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低档物业（丙级写字楼）。

而高档物业又可细分为两个部分：

顶级和甲级写字楼。

顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。

所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。

由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

二、第四代写字楼特点

和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：

一、目标客户明确。

第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。

二、景观要求更高。

国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。

除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。

三、更多商务空间。

随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。

故而

办公环境的规划将突破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。

第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。

四、提倡绿色环保。

第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。

此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。

五、高智能化。

第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间，达到5A甲级标准将是最低的智能化标准，包括楼宇智能化，安

防智能化，办公智能化等。

以上为一般写字楼的评定标准，伴随科技的进步和开发理念的成熟，写字楼的标准也将不断更新

对于超大城市（如北京、上海、深圳）在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划（CBD布局）的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业（国际写字楼“超甲”）

（1）楼宇品质：

建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例

或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，

大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

1装饰标准：

外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高

标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，

电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

2配套设施：

应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

3电梯系统：

良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000

平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。

4设备标准：

应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

（2）建筑规模：

超过50000平方米。

（3）客户进驻：

国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

（4）物业服务：

由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

（5）交通便利：

位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。

有多种交通工具和地铁直达。

（6）所属区位：

位于主要商务区的核心区。

（7）智能化：

3A〜5A

（8）开发商的背景：

经验丰富并且资金雄厚。

在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

2、高档物业（甲级写字楼）

（1）楼宇品质：

建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

1装饰标准：

外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地

面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆（如立邦漆等），应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

2配套设施：

应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

3设备标准：

应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

（2）建筑规模：

1—5万平米。

（3）客户进驻：

有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

（4）物业服务：

由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

（5）交通便利：

有多种交通工具直达。

（6）所属区位：

位于主要商务区或副都心区。

（7）智能化：

3A及3A以上。

3、中档物业（乙级写字楼）

（1）楼宇品质：

建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

1装饰标准：

外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

2配套设施：

有专用地上、地下停车场。

3设备标准：

有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。

（2）建筑规模：

无限制。

（3）客户进驻：

客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

（4）物业服务：

有物业公司服务。

（5）交通便利：

有交通线路到达，交通较方便。

（6）所属区位：

副都心或较好的城区位置。

4、低档物业（丙级写字楼）

（1）楼宇品质：

物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

1装饰标准：

外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。

2配套设施：

无。

3设备标准：

分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

（2）规模：

无限制。

（3）客户进驻：

客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

（4）物业服务：

可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

（5）交通便利：

有交通线路到达。

（6）所属区位：

一般城区位置。

三、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准

“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括0A（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：

（1）楼宇品牌标准：

A级

写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。

从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。

因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。

因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。

（2）地理位置标准：

A级

地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。

只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。

（3）客户层次标准：

A级

客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。

大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。

同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。

。

（4）服务品质标准：

A级

服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。

两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。

（5）硬件设施标准：

A级

主要考核建筑设计和建筑功能的创新。

以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。

在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。

四、写字楼等级标准划分依据的标准

中国的写字楼发展经历四个阶段：

第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。

深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，以及零散分布罗湖不同区域的写字楼，如：

房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。

第二代写字楼指的是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字楼。

这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。

深圳第二代写字楼以出现于90年代初的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。

第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。

深圳第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型代表。

随着中国的入世，经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺理成章了。

所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。

和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：

一、目标客户明确。

第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。

二、景观要求更高。

国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。

除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。

三、更多商务空间。

随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。

故而

办公环境的规划将突破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。

第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。

四、提倡绿色环保。

第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。

此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。

五、高智能化。

第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间，达到5A甲级标准将是最低的智能化标准，包括楼宇智能化，安防智能化，办公智能化等。

以上为一般写字楼的评定标准，伴随科技的进步和开发理念的成熟，写字楼的标准也将不断更新

5A智能化系统

Officeautomaticsystem

办公化系统（OA）

主要包括：

卫星电视、闭路电视、计算机网络系统等；

设施标准：

以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。

Buildingautomaticsystem

楼宇设备自动化系统（BA）

以状态

主要包括：

车库自动管理、新风机、风机盘管、送排风、给排水、智能照明系统、楼宇自控系统对冷热源、变配电等系统进行控制等；监视为主，控制启停为辅。

设施标准：

1.空调自控系统

2.供排水自控系统

3.变配电监视系统

4.电梯监视系统

Communicationautomaticsystem

通讯自动化系统（CA）

主要包括：

光缆接入、电话线、移动电话网络等、路由器等配置、无线对讲系统等；

设施标准：

1.综合布线系统：

综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。

室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。

设计院完成干路敷设。

提供以5类线为基础的综合布线信息通道。

2.无线通信转发系统：

移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。

Fireautomaticsystem

火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）

主要包括：

大堂、车库、卫生间、办公部分都应有消防自动报警和喷淋系统、烟感系统等；

设施标准：

1.设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。

2.广播音响系统：

火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。

Safeautomaticsystem

安全管理自动化系统（SA）

主要包括：

设置摄像头和探测器、一卡通系统、监视系统等、门禁系统、排烟系统等；

设施标准：

1.闭路监视系统：

地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。

楼内各层出入口，电梯轿箱等设置固定黑白定焦摄象机。

写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。

2.防盗报警系统：

写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。

3.停车场管理系统：

内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。

第一太平戴维斯2006年国际甲级及甲级写字楼标准

1.地理位置

位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。

位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。

2.停车车位

至少每150平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供

3.大厦品质标准的交付

架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每平方米90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤，等等。

标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。

4.净高

2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）

5.电梯

每3层一部电梯等候时间不超过30秒

6.电话线

平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光

缆等多种服务设施。

平均每20平方米有一根电话线

7.物业管理公司

8.租或售基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜

9.得房率

整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70％，空间少柱。

10.空调

4管制空调系统4管制空调系统业界对甲级写字楼特征的总结从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有如下特征：

管理国际化；24小时写字楼；人性化：

空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。

具体来说包括：

3.1区位交通房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。

所以，作为甲级写字楼的判断标准，应该是位置十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛一定是其写字楼价值的重要支撑。

3.2规模

评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性；因为写字楼客户——企业，比较看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模决定企业的聚集程度，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。

一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上是甲级写字楼。

3.3硬件设施写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新。

建筑类型：

框架或钢结构，抗震在8级地震以上；办公空间：

能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；标准层高：

室内净高2.6m以上；标准承重：

楼板承重在2.5KN/m2以上；

供电系统：

双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上；

空调系统：

国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。

电梯：

国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨?

台,候梯时间不超过30秒钟。

停车位：

每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。

供水系统：

24冷热水供应，并有中水处理系统；

智能化系统：

达到5A级标准；

办公（OA:

预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室0A布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA:

计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。

楼宇（BA:

主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）:

防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA:

保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更；

3.4装饰装修

外立面:

铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。

大堂:

有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料

电梯厅:

采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；

走廊:

高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；

卫生间:

进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；

办公间:

墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；

生态空间:

一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。

3.5商业配套

甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅还有能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等；

总之，一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。

3.6软件服务

写字楼软性服务体现在两个方面，一方面是高效全面的物业管理，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。

比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。

又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调供应，节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面提供细微周到的服务。

总之，评价一个写字楼物业是不是能够达到甲级写字楼标准，不仅要看产品本身，而且还有诸多非产品方面的影响因素，是一个综合评价的结果。

成都商务写字楼等级指导标准：

甲级写字楼评定标准

1.1地理位置

位于商务区相对集中的区域或市政规划商业区内，周边交通网络发达，有不低于5条以下公交路线。

配套设施完善，靠近轨道交通进出口。

1.2硬件设施

1.2.1基本要求：

土地性质为商业用地

1.2.2建筑规模：

办公部分超过两万平方米，每层建筑面积不低于1000平方米

1.2.3建筑设计：

国际知名设计院/国内甲级设计院

124建筑规划：

大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台（》11cm、除地台外的层净高2.7米左右；通道宽度适中；按大厦总建筑面积每150-200平方米配置一个停车位

1.2.5建筑装饰

a.大堂宽敞、挑高三层或以上；有宽敞走廊，大堂及公用走道为高档装饰；

b.电梯：

按大厦总建筑面积计算，客梯服务面积不超过5000平方米/部，等候时间不超过40秒，载重1600kg/部，速度不低于4m/s.客货分离，货梯至少1部；

c.空调：

高品质主机，四管制+两管制机房空调，新风量不低于40立方米/人/小时；

d.电气：

双回路市电，办公区提供不低于80w/tf的电量，并备充足后备电源;

e.弱电：

完善先进的5A系统，提供ISDNDDNT1等通讯电缆，可提供光

缆。

国内通讯网络服务商均可进入大厦，平均每20平方米有一根电话线；

f.承重：

办公区活荷载不小于250kg/m2;

g.公用卫生间舒适方便，设计人性化。

高档装饰及配置，配置行政人员洗手间；

h.专用地上、地下停车场，停车库建筑面积按每车位40平方米计算。

地下

停车库应设有自动计费系统和防盗安全系统；

1.3物业管理

1.3.1产权形式：

开发商持有不低于一半

1.3.2物管：

提供高质量的物业管理服务，配备实用的计算机物业管理软件，24小时保安服务和维护服务

1.3.3入住率：

1至2年内入住率不低于65%

1.4人性化

1.4.1采光充足、环保性能好

1.4.2空间舒适性、温度适宜、空气通畅

1.4.3有货