土地增值税清算鉴证服务方案.docx

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土地增值税清算鉴证服务方案

安徽省鑫诚工程咨询有限公司

安庆市房地产开发公司土地增值税清理鉴证服务

质量保证方案及服务承诺

房地产开发公司土地增值税清理鉴证工作不单要严格恪守国家计价法例、

税收政策，还要依照合同要求计量合同价款。

有很多政策性和技术性的问题，所以对房地产开发公司土地增值税清理鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。

房地产开发公司土地增值税清理鉴证工作在审察时要依照国家及地方法例、政策和有关规定，联合工程立项规定、招招标文件、施工合同、现场签证、设计更改及工程项目实行过程中详细状况的记录，对房地产工程项目的需鉴证的四项花费本着：

合法、正确、规范、全面、真切的原则进行鉴证、审察。

我公司如能竞标成功，参加安庆市房地产开发公司土地增值税清理鉴证服务工作，我们将抽调资深执业经验、拥有优秀职业道德的造价方面专业人员成立清理鉴证工作小组。

做好该项目的先期准备工作、中期审察服务工作和后期有关文件、报告的出具及资料整理归档工作。

质量保证与技术方案

一、鉴证目标

为服务好安庆市房地产开发公司土地增值税清理鉴证工作，我公司将本着

“合法、正确、规范、全面、真切”的执业原则，做好此中的每一项工作，并确

保审察结果的正确性、靠谱性和合法性。

二、房地产开发公司土地增值税清理鉴证工作的质量保证方案

（一）组织保证

我公司如能竞投成功，参加本次安庆市房地产开发公司土地增值税清理鉴证

服务工作，我们将联合服务项目详尽状况和有关资料，并在充足认识被服务项目

内容的基础上，我公司将组建强有力的清理鉴证服务小组。

在项目审察时期将集

中力量，抽调思想作风正派、业务素质高、审察工作经验丰富的强有力的专业技

术人员投入本项目服务工作。

初步确立详细负责项目清理鉴证工作的人员详见该方案“项目管理机构装备状况”中的人员装备状况。

保证做好清理鉴证服务工作的先期准备、中期清理鉴证工作和后期有关文件、报告的出具及资料整理归档工作。

（二）清理鉴证程序质量控制

1）审察人员应熟习送审资料，进行施工现场勘探。

必需时可招集拜托方、发包方、承包方共同会谈，就审察前有关问题达成明确建议，并形成书面的会议纪要，用以共同恪守。

2）审察过程中遇有不明确或拥有异议的问题，应与拜托人获得联系，会同发包方、承包方到施工现场查勘和取证。

（3）推行交流制度。

一是审察人员之间随时进行内部交流，增强互相配合，互通信息，分工协作；二是项目负责人与发包方随时进行交流；三是项目组与拜托单位、承包方有关人员互相交流，对两方建议分歧进行磋商，以达成共鸣，制

定合理的解决方案。

（4）履行公司各项技术举措，严格履行三级复核程序。

①依据公司《工程咨询操作规程》对全面审察质量控制进行了全面详确的

论述和规定，应认真履行规范执业。

②采纳分层、分环节质量控制法，要点点质量控制法，三级复核等多项技术举措控制全过程，保证质量。

A：

分层质量控制举措：

项目组各成员依据各自职责对本层次业务质量进行控制，形成上下级分层次的工作质量检查督导制，做到发现问题实时解决。

B：

分环节质量控件举措：

对项目的不一样环节采纳“节节”审察法；依据每个业务环节的质量控制内容和目标责任，对每一环节完工后，须由专业负责人审察无误后再进入到下一个环节。

C：

要点点质量举措：

每一个项目实行过程中都会有一些对结果和质量质量产生重要影响的要点点，控制了这些要点点，则能基本保证该项目的整体质量，并大大提升工作效率。

D：

三级复核举措：

审察人员对送审的工程结算逐项进行审察，编制《工程审察计算书》和结算调整明细表征采建议稿，拟写初审建议书，伴同《咨询质量

控制流程单》交项目负责人审察；项目负责人复核赞同后，将初审建议和征采建议稿交送拜托人，由拜托人送交发包方和承包方征采建议；拜托人、承发包方、

审察单位对审察的结算达成一致建议后，项目负责人进行最后鉴定；拜托人、发包方、承包方负责人和咨询单位技术负责人分别在《工程结算鉴定表》上签订建议，盖上公章，以示认同。

（5）出具审察报告书程序。

项目负责人起草《工程结算审察报告书》，《工程结算审察报告书》由咨询单位负责人签发，编号后打印成文，并盖上项目负责人执业资格专用章和咨询单位专用章，《工程结算审察报告书》送交拜托人要办理送到手续。

（三）“四项花费”清理鉴证服务方案及保证质量举措

依据此次招标文件所定的服务内容依照花费类其余不一样，我们分别制定了以下工作内容和节点，以保证“四项花费”清理鉴证服务的质量：

针对土地增值税清理审察中先期工程费的鉴证：

（1）清理鉴证内容

先期工程费，是指项目开发先期发生的水文地质勘探、测绘、规划、设计、

可行性研究、筹建、场所通同等先期花费。

包含规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。

（2）清理鉴证要点

①对于先期工程费，主要依据合同商定的内容、获得的合法单据及对应的款项，审察先期工程费能否真切发生，能否存在虚列情况。

同时要注意实质发生的花费如设计费能否与其开发项目相对应，如不对应则予以剔除。

②先期工程费一般发生在立项动工前，应严格对号入坐，防备时期花费挤列本

项目，若有予以剔除。

③对“三通一平”等支出的审察，应注意能否实质发生或能否多开票虚列成本

的情况。

详细审察方法拜见建筑安装工程费的审察。

（3）注意事项

审察人员还应计算出先期工程费占所有开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值对比较，若发现有严重误差的，则应进一步核实。

2．针对土地增值税清理审察中建筑安装工程费的鉴证：

正常状况下，建筑安装工程费在房地产开发成本因素中所占的比重最大，对土地增值税税基的冲击力道最强。

所以，审察其会计核算能否真切、合理显得

尤其重要。

从某种意义上讲，它应是土地增值税清理审察的“重中之重”，是清理审察的枢纽中心，也是查验清理审察成就的要点所在。

目前，该成本项目存在的问题好多，突出表此刻人为扩大建筑安装工程成本，常有故弄玄虚的手

法有：

开发商虚列“甲供资料”，人为加大建安成本；重复列支建筑资料发票；虚假工程项目、工程量，虚增扣除成本等等。

（1）清理鉴证内容

建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建筑过程中发生的各样建筑工程花费和安装工程花费。

包含：

纳税人将房地产开发项目发包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程花费；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图估量内的各项建筑安装工程花费。

依照《中华人民共和国招标招标法》

第三条在中华人民共和国境内进行以下工程建设项目包含项目的勘探、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、资料等的采买，一定进行招标：

（一）大型基础设备、公用事业等关系社会公共利益、民众安全的项目；

法律或许国务院对一定进行招标的其余项目的范围有规定的，依照其规定。

《工程建设项目招标范围和规模标准规定》

第七条本规定第二条至第六条规定范围内的各种工程建设项目，包含项目的勘探、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、资料等的采买，达到以下标准之一的，一定进行招标：

（一）施工单项合同估量价在200万元人民币以上的；

（二）重要设备、资料等货物的采买，单项合同估量价在100万元人民币以上的；

（三）勘探、设计、监理等服务的采买，单项合同估量价在50万元人民币以上的；

（四）单项合同估量价低于第

（一）、

（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。

第十一条招标人与中标人应当依据中标价订立合同。

不推行招标招标的工程，在承包方编制的施工图估量的基础上，由发承包两方磋商订立合同。

房子建筑工程和市政基础设备工程完工查收暂行规定建设工程价款结算暂行方法

建筑安装工程费的审察主要依照：

建筑工程施工合同、建筑工程完工决算书、房子建筑工程完工查收存案文档和市政基础设备工程完工查收存案文档。

建筑工程施工合同：

审察开发商与建筑商签订的建筑工程施工合同中合同价款包含的详细内容，要点看能否包含资料采买。

建筑工程完工决算书：

审察纳税人与建筑商的完工决算书的详细分部分项的最后决算造价，计算出分部分项的相应经济技术指标（即单位成本），要点看能否存在做大决算规模，虚增决算造价。

房子建筑工程和市政基础设备工程完工查收存案文档：

经过该存案文档确立每栋楼的建设单位名称、建筑面积、工程用途（商店、住所、其余）、完工查收日期、合同总价款、完工查收组织实行状况（各专业组包含建筑工程、给排水工程、建筑电器安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程等负责查收人员名单）、完工项目审察内容及审察状况等。

（2）清理鉴证要点

依占有关规定，工程花费一定实质发生、凭据一定合法有效。

对于纳税人自行“预提”、“暂估”的工程花费不可以作为扣除项目列支，应予剔除。

①工程花费的实质发生额应当与工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同（更改设计追加工程增补协议）记录的内容符合，同时应当在项目所在地

主管税务机关开具的建筑业发票；审察中如发现实质发生额高出工程施工合同，应要点核查其工程设计更改资料、施工现场签证资料、工程监理单位监理报告及“房子建筑工程和市政基础设备工程完工查收存案文档”，如无相应资料旁证，可视情况将高出部分从工程费中予以剔除。

②纳税人如自购建筑资料，应要点审察自购资料款有无在施工方开具建筑业发票的价款中重复列支；如发现重复列支，可要求纳税人供给自购建筑资料的详尽清单，联合施工合同和工程结（决）算书，进行厘清和剔除。

③必需时，主管税务机关可参照当地同期同类开发项目单位均匀建安成本或当地建设部门宣布的建安工程造价指标，考证建筑安装工程费支出的合理性；

如发现单位建安成本显然高于当地建筑安装工程费预警值10%以上的，应要求纳税人供给书面说明及有关资料旁证（独到设计的论证报备资料等、新式资料报备资料等），不可以有效解说和旁证的，又无正当原因的，可按预警值进行计算扣除，或按征管法及实行细则的有关规定鉴定成本，或列入税务稽察，实行清理检查。

④纳税人采纳自营方式自行施工建设或由关系方施工建设的，应当要点审察有无虚假结算、虚增工程项目、有无虚列、多列施工人工费、资料费、机械使

用费等状况，并检查开发公司的关系方，经过行业盈余水平比较、管理人员能否交错任职、资本能否交互流转等方面对照剖析，审察能否利用关系关系转移收益及经过代收代付转移销售收入或挤占开发成本。

⑤主管税务机关可利用建筑业税收信息管理系统，对纳税人获得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，考证纳税人所获得建筑

业发票的真切性与正确性。

对大额（10万元以上）的建筑安装发票及资料发票，应按大额发票的审察程序进行要点审察，审察开具内容的真切性。

⑥在工程结算书审察方面，应要点注意能否存在重复结算、虚列工程项目、

虚增工程量、任意加大工程单项定额单价等情况，对结算书中单项工程量过大、

不合常理或单项工程结算单价过高的，应进行要点审察；在审察能否虚列工程项目、虚增工程量方面，可依据增补施工合同（协议）、施工现场签证资料和工程监理报告进行查对，与施工现场签证资料和工程监理报告不符的，应与纳税人在建设部门的存案资料进行甄别，并按规定予以剔除相应的建安成本；在审察能否任意加大、乱套工程单项定额方面，应重视增强比对核查。

因为工程结算是以省造价定额标准进行编制的，相应的分部分项工程造价均可在省造价定额标准中找到相对应的定额单价。

如经征询，纳税人依旧没法供给旁证资料且无正当原因的，可依据我省造价定额标准予以调整建安工程成本。

⑦在建安工程合同或协议的真切性审察方面，要点审察建安工程合同或协议能否在建设部门存案，能否存在“阴阳”合同、“错位”合同，能否与工程招招标中标书一致等，也可与施工单位到主管税务机关开具发票所存案的合同进行比对和印证。

同时，比较有关合同款项支付的商定要求，审察公司资本支付状况，对长久挂账的大额对付款项，应到对方核实未付款项的真切性。

（3）注意事项

①对于开发公司为施工方代垫的水电费

在房地产开发过程中施工方发生的水电费，往常是由开发公司先行代垫，再由开发公司向施工公司收取，这部分代付的花费应作为来往款项进行核算。

在清理审察中，应注意开发公司能否在“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫花费，若有列支，应予以剔除。

②对于装饰花费

建设部2002年公布的《商品住所装饰一次到位实行细则》规定：

商品住所装饰一次到位所指商品住所为新建城镇商品住所中的会合式住所。

装饰一次到位是

指房子交钥匙前，所有功能空间的固定面所有铺装或粉刷达成，厨房和洗手间的基本设备所有安装达成，简称全装饰住所。

依据《国家税务总局对于房地产开发公司土地增值税清理管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），房地产开发公司销售已装饰的房子，其装饰花费能够计入房地产开发成本。

但应注意，房地产开发公司销售精装饰商品房

中能否包含电视机、电冰箱、洗衣机、电脑、床、沙发等家用电器和家具。

电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家具，不是规范意义上建筑装饰工程作业的装饰资料，不组成建筑实体，不可以在“开发成本—建筑安装成本”中列支。

纳税人列支的装饰花费（特别是家电家具类），应依照《商品住所装饰一次到位实行细则》中的规定配置标准进行核查，不在规定标准内的不得列支。

③对于对房地产开发公司质量保证金的办理

房地产开发公司在工程完工查收后，会依占有关合同商定或其余形式商定，拘留必定比率的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在此后年度支付。

作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工公司就质量保证金对房地产开发公司开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，拘留的质保金不得计算扣除。

④考证建筑安装工程费支出能否异样

审察时，应参照当地当期同类开发项目单位均匀建安成本或当地建设部门宣布的单位定额成本，考证建筑安装工程费支出能否异样。

增强预警值管理，对超出建筑安装工程预警值的，应认真审察纳税人供给的规划立项、监理部门报告、施工更改图纸、工程预（概）算书、工程结（决）算书等资料，并要点展开纳税评估，责成公司照实申报；对显然高于预警值（超

10%），又无正当原因的，清理时可按预警值为基础鉴定扣除。

（要有要点性凭据打破）

针对土地增值税清理审察中基础设备花费的鉴证：

（1）清理鉴证内容

国税发[2007]132号第三十四条规定基础设备费的审察，应当包含以下内

容：

（一）审察各项基础设备费能否获得合法有效的凭据。

（二）假若有多个开发项目，基础设备费能否分项目核算，能否将应记入其余项目的花费记入了清理项目。

（三）审察各项基础设备费能否含有其余公司的花费。

（四）审察各项基础设备费能否含有以显然不合理的金额开具的各种凭据。

（五）审察能否将时期花费记入基础设备费。

（六）审察有无预提的基础设备费。

（七）获得项目概估量资料，比较、剖析概估量花费与实质花费能否存在明

显异样。

（八）审察基础设备费和公共配套设备应负担各项开发成本能否已

经按规定分摊。

（九）各项基础设备费和公共配套设备费的分摊和扣除能否切合有关税收规

定。

（2）清理鉴证要点及注意事项

房地产开发公司开发建筑的与清理项目配套的居委会和派出所用房、会所、泊车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、少儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设备，按以下原则办理：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、花费能够扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其

成本、花费能够扣除；

③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、花费。

房地产开发公司销售已装饰的房子，其装饰花费能够计入房地产开发成本。

房地产开发公司的预提花费，除还有规定外，不得扣除。

属于多个房地产项目共同的成本花费，应按清理项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比率或其余合理的方法，计算确立清理项目的扣除金额。

4.针对土地增值税清理审察中开发间接花费的鉴证：

（1）清理鉴证内容

国税发[2007]132号第三十五条规定开发间接花费的审察，

应当包含以下内

容：

（一）审察各项开发间接花费能否获得合法有效凭据。

（二）假若有多个开发项目，开发间接花费能否分项目核算，能否将应记入其余项目的花费记入了清理项目。

（三）审察各项开发间接花费能否含有其余公司的花费。

（四）审察各项开发间接花费能否含有以显然不合理的金额开具的各种凭

证。

（五）审察能否将时期花费记入开发间接花费。

（六）审察有无预提的开发间接花费。

（七）审察纳税人的预提花费及为管理和组织经营活动而发生的管理花费，能否在本项目中予以剔除。

（八）在计算加计扣除项目基数时，审察能否剔除了已计入开发成本的借钱花费。

（2）清理鉴证要点

要关注“开发间接花费”以及“管理花费”科目，因为有时公司对成本

或花费掌握禁止，把应当计入管理花费的成本计入开发间接花费科目。

要依据费

用发生的性质、与项目的关系程度进行判断。

要要点关注金额较大的成本花费，

调取工作稿本或查察原始凭据，确立发票、付款方式、内部报销审察记录等状况，

进而判断其真切性。

对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设备费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目能否正确，能否有成本多提的状况存在。

对于转动开发的房地产公司在开发过程中，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。

查对能否有串用开发成本的状况。

对于“开发成本”科目，还应

查察建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、资料花费等，注意公司能否有重复列支资料价款。

如将购进的资料已列入成本后收到建筑商的发票中包含资料款后再次计入成本等现象。

（3）注意事项

依据收款方的性质、支付款项的内容，确立收到单据的类型：

A、假如对方单位是经营性公司（建筑公司、设计院、运输队、资料供货商、

监理公司），就一定供给税务局监制的发票。

B、假如对方是行政机关（房子土地局、规划局等）或政府行政管理机构（质检

站、测绘站、消防局、市容管理等），应供给行政事业性收条。

C、假如是征地及拆迁赔偿花费，要有证明该项花费发生的书面凭据（合同协

议、收条），应具备对方单位或个人签章要件。

D、对于其余的白条和收条不可以作为确立支出及扣除项目的凭据。

房地产开发往常既包含土地的开发又包含房子及配套设备的开发，这两项开发的成本在房地产开发公司进行财务会计核算时都计入“开发成本”科目。

为了便于操作，将二者放在一同做为房地产开发成本加以解说。

这样，不单合用于只进行土地开发的状况，也合用于既进行土地的开发又进行商品房建设的状况。

在计算增值额时，房地产开发成本按纳税人房地产开发项目实质发生的成本予以扣除。

即在确立扣除项目时，赞同按实质成本进行扣除。

开发成本中的各项明细项目的区分核算，应直接依照《中华人民共和

领土地增值税暂行条例》和《中华人民共和领土地增值税暂行条例实行细则》中规定的房地产开发成本各项类型进行对应，需要要点确认的先期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、开发间接花费这四项花费，按实质发生额据实扣除。

（三、鉴证步骤

（

（

（按国家税务总局对于印发《土地增值税清理管理规程》的通知，对于切合清理条件房地产开发公司项目在清理限期内进行清理鉴证，详细步骤为：

（1、采集房地产开发公司供给的基础资料

（1）营业执照副本复印件；

（2）税务登记证（国、地税）副本复印件；

（3）《土地增值税项目登记表》复印件；

（4）《建设用地规划赞同证》复印件；

（5）《建设工程规划赞同证》复印件；

（6）《销售赞同证》复印件；

（7）《建设工程动工证》复印件；

（8）《国有土地使用证》复印件；

（9）合作开发协议；

（10）项目完工清理报表；

（11）项目建议书的批复；

（12）房子土地管理局测绘面积报告书；

（13）商品住宅建筑面积状况明细表；

（14）商品住宅建筑面积状况明细表<附表>；

（15）已完工开发项目成本表；

（16）清理项目的工程完工查收报告。

（17）直接转让土地使用权的转让合同；

（18）清理项目的估量、概算书、项目工程合同结算单；

（19）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，

（包含：

销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；获得实物收入的，应提交评估报告；

（20）与转让房地产有关的完税凭据，包含：

已预缴的土地增值税、已缴纳的营业税、城建税、教育费附带等；

（21）能够按清理项目支付贷款利息的有关证明；

（22）上缴土地转让金收条复印件；

（23）清理土地增值税书面申请；

（24）土地增值税清理通知书；

（25）土地增值税清理受理通知书；

（

（

（2、采集工程决算有关的资料

（1）赞同的设计文件；

（2）工程施工合同、增补合同或施工协议书；

（3）工程施工图纸（工程完工后按规定要在该施工图上加盖“完工图”标志，设计更改大的、一定从头绘制完工图）；

（4）设计更改图纸、设计更改签证单；

（5）隐蔽工程记录、吊装工程记录；

（6）施工过程中两方签证资料；

（7）工程地质勘探报告；

（8）工程预、决（结）算书；

（9）建设单位供给资料明细表、工程量清单；

（10）建设单位预支工程款、垫付款明细表；

11）招标文件、招标答疑；

12）施工单位招标书（包含技术标和商务标）；

13）施工单位资质证书等；

14）需要供给的财务帐证表等资料；

15）市场价钱信息、以及有关省、市文件及其余有关的技术经济资料等；

16）建筑工程估量定额、工程量清单、耗费量定额及其余需要供给的资料。

3、实地勘探

依据国税发[2007]132号第二十八条中的第五项，详细审计时，实地查察、

咨询检查和核实，确立项目详细所在地，详细建筑构造，有无装饰等。

剔除不属

于清理项目所发生的开发成本和花费。

4、检查、取证：

现场勘验并与完工图纸进行认真比较，核实更改部分能否

与现场实质状况符合，对隐蔽工程进行随机抽样选点检核查实，波及装饰工程部

分一定进行现场测量。

5、计算：

清理鉴证组先查对施工单位报来决算的工程量，检查工程量能否

有重复计算、漏算、予以核减。

其次，看施工单位报来的工程决算套用定额能否

合理，重复计算部分予以剔除，漏算部分予以核增，多算部分予以扣减。

对业主、

监理在施工过程中有些不合理的经济签证予以否定（特别是主要装饰资料和主要

安装资料）。

6、磋商：

对一些有争议的项目与价钱，需经建设单位、施工单位、地方税

务局、清理鉴证服务机构四家在一同方共同磋商，本着“客观公正、公正合理、

脚踏实地”的原则，逐项解决。

7、汇总：

在各个单项工程审计完成后，分别汇总计算工程直接费，依据当

地建筑工程造价管理部门确认的工程类型确认书，逐项计算“四项花费”综合费。

8、定案：

假如建设单位、施工单位均无异议，由专业技术人员草稿报清理

鉴证服务组进行三级复核，三方均无异议，即定案表上署名、盖印。

9、报告：

对定案汇总成册，出具鉴证报告。

对有关资料装订成册，分别交

安庆市地方税务局、房地产开发公司、咨询机构归档保存。

四、主要技术方法及技术人员组织保证

针对本次要点清理鉴证的的先期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、开

发间接花费这四项花费，我们制定了以下技术举措，以保证清理鉴证工作的质量

全面审察法：

逐个、全面、仔细地对采集资料进行审察，该方法固然工作

量大，但质量较高。

要点审察法：

对于组成“四项花费”成本的各项花费

1）审察各项开发间接花费能否获得合法有效凭据。

2）假若有多个开发项目，开发间接花费能否分项目核算，能否将应记入其余项目的花费记入了清理项目。

3）审察各项开发间接花费能否含有其余公司的