东兴房地产发展状况.docx
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东兴房地产发展状况
第一章东兴市基本概况
一、东兴市的基本概述
广西东兴市位于我国大陆海岸线最西南端，东南濒临北部湾，西面于越南接壤，是广西乃至中国通往越南以及东南亚最便捷的通道，也是中国与东盟唯一海陆相连的口岸城市。
东兴是国家一类口岸，是国家沿海开放城市。
东兴是中国与东南亚各国来往的便捷通道，距离广西壮族自治区首府南宁178公里。
市区与越南芒街市相隔一条数十米的北仑河，距越南广宁省会下龙市180公里，距离越南首都河内308公里，距防城港市39公里。
市内的竹山港、潭吉港、京岛港可与中国和越南各大港口通航。
1992年，国务院特区办批准设立4.07平方公里的边境经济合作区，陆地边境线长27.5公里，海岸线长50公里。
总面积540.7平方公里，总人口11万人，是我国京族的唯一聚居地。
二、东兴市的地理及资源概述
广西东兴市位于我国大陆海岸线最西南端，东南濒临北部湾，西面于越南接壤，是广西乃至中国通往越南以及东南亚最便捷的通道，也是中国与东盟唯一海陆相连的口岸城市。
东兴是国家一类口岸，国家沿海开放城市。
东兴市自然资源丰富，农业作物种类多，粮食作物主要东兴主要种植水稻、玉米、豆类、红薯、花生、木薯和蔬菜等作物。
经济林木主要有肉桂、八角、橡胶、茶叶，盛产龙眼、荔枝、柑橙、菠萝、菠萝蜜、黄皮果等热带水果。
水产养殖主要有对虾、青蟹、文蛤、珍珠等珍稀品种。
东兴的肉桂和八角在国际上享有盛誉，可以用于生产加工高级香料出口创汇，而石斑鱼、青蟹、对虾远近闻名，珍珠以粒大均匀，光亮圆滑著称。
东兴市旅游资源丰富，民风民俗文化底蕴浓厚，是集"边、海、京"和异国情调为一体的多功能综合性旅游度假城市，具有代表性景点景区有京岛风景名胜区、中越界河风情漂流、北仑河口景区万鹤山湿地公园、海洋生态红树林保护区等，同时还具有在区内比较大市场份额边境旅游线路。
逐步形成了"中越边境跨国游"、"滨海风光风情游"、"休闲度假边城游"等旅游线路，初步架构了具有特色的"以边贸带动旅游、以旅游促进边贸"的旅游产业体系，形成了颇具边城特色的旅游产品。
对东兴市地理及资源的认识：
东兴资源丰富，具有独特的区位优势、经济资源优势，民风民俗文化底蕴浓厚。
自然资源与旅游资源并茂是东兴资源的主要特色。
三、东兴市的交通环境
东兴市交通便捷，海陆相通。
是广西乃至中国通往越南以及东南亚最便捷的通道，中国与东盟唯一海陆相连的口岸城市，也是国家一类口岸。
防城至东兴高速公路是国家高速公路网规划兰州至海口高速公路钦州至东兴联络线的一段，全线位于防城港市境内，起于防城区大宝坝村，终于东兴市东面楠木山村，与规划的中越北仑河二桥引道相连，全长54.68公里，同步建设连接线12.8公里；全线按双向四车道、全封闭高速公路标准建设。
公路方面：
东兴市交通便利，公路四通八达。
与首府南宁相距178公里，与北海相距180公里，与钦州相距139公里，到达防城港市仅需30分钟的车程，东兴的交通优势十分明显。
铁路方面：
目前，防城—东兴高速公路已于2009年12月动工建设；防城港—东兴高速铁路以及连接中国东兴、越南芒街的中越北仑河二桥即将开工建设。
水路方面：
东兴与越南芒街仅一河之隔，与世界闻名有"海上桂林"之称的越南下龙湾相距180多公里，与越南首都河内市相距300多公里，与越南芒街万柱海滩隔海相望，又称"姐妹滩"。
对东兴市交通环境的认识：
东兴市交通便利，海、路相通，交通优势十分显著。
交通功能承接东、西、南、北，其中与钦州市、北海市及防城市等其他县区的联系最大，南面方向与越南、东南亚的关系十分密切。
四、东兴市的经济组成构架
2013年东兴市实现地区生产总值（GDP）72.87亿元，同比增长12.7%，较上年同期下降了6.3个百分点。
其中，第一产业完成增加值12.57亿元，增长6.4%；第二产业完成增加值30.88亿元，增长17%；第三产业完成增加值29.41亿元，增长9.8%。
产业结构中，东兴市的经济发展由原来的主要靠第一、三产业带动，转变为以第三、第二产业为主导的产业结构转型，其中第二产业稳定快速增长。
初步统计，全市生产总值从2010年的45.12亿元增加到2013年的72.87亿元，年均增长20.5%。
财政总收入完成11.51亿元，增长17.99%。
全社会固定资产投资完成91.48亿元，同比增长22.08%，是我市历史以来完成投资最多的时期。
对东兴市的经济组成构架：
在东兴经济的发展历史上，以服务业经济及旅游产品起主导作用。
而近年来工业经济发展迅猛，逐渐转变为以服务业为城市发展的主要动力，工业经济为城市化发展的重要基础，东兴市呈现城市结构合理发展化的良好势头。
第二章东兴经济的发展状况
房地产的发展离不开宏观经济发展的走势，从一定的经济学角度上看，宏观经济因素决定微观经济，而房地产业作为经济发展的支柱产业之一，了解区域的宏观经济发展对研究支柱性产业之一的房地产业有着重要意义。
以下部分就宏观经济发展入手，预期东兴市房地产发展的整体方向。
一、东兴市经济发展主要指标
1、东兴市国民生产总值发展状况
分析：
近年东兴市国民生产总值保持持续增长，2010年开始呈现增速下滑的势头，2011年到2012年增速下滑不明显，整体来说国民生产总值依然稳定上升。
我司认为，就经济发展的整体依赖关系，加大发展支柱性产业之一的房地产业将有益于促进国民生产总值的快速增长。
2、工业生产总值发展状况
分析：
近年来东兴市工业经济发展迅猛，逐渐成为城市发展产业结构的主导地位。
由于轻工业增速的回落，使得整体增速下滑，但重工业的增速依然迅猛，工业生产总值依然稳定上升。
3、东兴市固定资产投资发展状况
分析：
从2009年至2013年期间，东兴市固定资产投资不断上升，固定资产投资额在2009年实现大幅度增长，为房地产业的发展奠定了坚实的经济基础。
2009年开始，固定资产投资开始大于国民生产总值的增长幅度，主要是来自东兴政府对城市的规划调整，加大了城市基础设施投入，基础环境的改善，为东兴房地产业的下一阶段飞速发展注入了活力。
4、城镇居民可支配收入发展状况
分析：
最近东兴人均可支配收入增幅较快，2010年区域人均可支配收入超过了20000元，居民的购买力有了较大幅度增强，居民居住水平以及住宅消费需求将大幅度得到提升，为东兴房地产的发展提供了强劲的消费环境。
二、东兴城市发展规划
东兴重点开发开放试验区的建设，在党中央、国务院新一轮西部大开发的文件中部署，这就不仅是东兴的问题、北部湾的问题，甚至也不光是广西的问题、中国—东盟自由贸易的问题，而是一个更大的发展战略问题。
为此，东兴试验区的功能定位为：
打造成为西部地区的先行区、示范区，成为新时期的新经济特区。
1、大气魄建设打造东兴“五大功能区”。
面向东盟的文化行政及商贸功能区。
在50平方公里范围内，建设区域化、专业化、规模化大市场，充分发挥边境贸易金融结算的优势，搭建区域性的金融服务中心，形成边境金融、商贸、服务、边民互市贸易、行政休闲城市区。
中越跨境经济合作功能区。
建设中国东兴—越南芒街跨境经济合作区，发展国际金融、国际物流和国际产业加工，形成人流、物流和资金流的洼地，带动投资合作在更高的领域上发展。
中越跨境旅游合作功能区。
借助优惠政策和优越的资源环境，把京族三岛、金滩景区、北仑河口景区、红树林景区、万鹤山景区等约100平方公里区域建设成国际滨海旅游渡假区，逐步迈向中越跨境旅游合作区。
广西北部湾进出口加工产业园功能区。
建设以进口资源加工、国内出口加工为主的进出口加工产业园，逐步打造成为广西北部湾重要的进出口加工产业园区。
港口物流功能区。
依托防城港现有的港口和物流能力，提升大宗货物进出口水平，服务东兴试验区产业发展，形成东兴试验区物流大通道的格局。
2、大视野谋略跨境经济合作
把“东兴—芒街跨境经济合作区”作为试验区的重要核心区，作为试验区的先行启动区，集中力量加快推进，与越南共同构建“一区两国”的跨境经济合作区。
并尽快启动跨境旅游区、产业加工区、保税物流区等功能区的规划工作，以多个功能组团搭建试验区“一区多功能”的总体架构。
目前，东兴市已向广西壮族自治区发改委申报列入国家（广西）“十二五”规划重大城建项目17项，项目总投资85亿元；向广西北部湾经济区管委会办公室申报2011年广西北部湾经济区重大产业发展专项资金基础设施项目16个，总投资70亿元；向广西发改委申请跨境经济合作区基础设施建设项目12个，总投资64亿元。
3、大踏步先行先行先试
东兴市对经济社会发展有重大影响的、对西部地区有重要示范作用的体制创新和制度设计进行先行先试；对西部地区与东盟国家经济合作的重要事项先行先试；对有利于扩大开放合作，实现人员、资金、交易、投资、运输便利化的重要政策先行先试；对推进东部地区产业转移与加强东盟合作先行先试。
按照务实推进、滚动发展的原则，根据试验区建设的轻重缓急，抓紧完善重大项目库，加快推进中越北仑河二桥、口岸二期改造、东兴互市贸易区二期工程、防城—东兴高速公路等重大项目建设。
东兴市还与海关、检验检疫、边检站等部门通过通报、咨询、征求意见等多种方式探讨实施24小时通关的可能性，并就实施跨境合作区项目进行沟通，形成了实现24小时通关、构建大边贸协调机制。
分析：
东兴凭借自身具有独特的核心优势，制定了一系列科学的城市规划，东兴市将得到快速的发展。
城市需要的长足发展必须要进行城市化进程，这将对东兴房地产的发展提供了利好的政策环境和经济环境。
三、东兴经济发展与房地产的关系
房地产业强势发展房地产是反映一个地区经济是否繁荣的晴雨表。
2007年以来，东兴市房地产业呈现出强劲发展态势，位于江平工业园区吉潭片区A-3-8#＃地块，折合115.35亩挂牌拍卖，经浙江、江苏、广东、广西等地9家房地产公司、客商进行报价、竞价，最后由广西金滩管业科技有限公司以1673万／亩价格获得，这是东兴市建市以来最高的土地价格。
出让方式
位置
面积
土地用途
规划设计条件
出让年限（年）
竞得时间
成交价
竞得人
单位：
平方米
单位：
亩
容积率
万元（总额）
挂牌出让
东兴市香车沟A-3-2#地块
8089.44
12.13
批发零售、工业用地
——
批发零售40年、工业50年
2014-08-12
461
广西东兴中油华气天然气有限公司
挂牌出让
东兴市江平工业园区潭吉片区D-6＃地块
15431.42
23.15
工业
——
50
2014-07-23
440
东兴佰联泰食品有限公司
挂牌出让
江平工业园区潭吉片区A-3-8#＃地块
76906.43
115.35
工业用地
——
50
2014-03-19
192980.55
广西金滩管业科技有限公司
挂牌出让
江平工业园区潭吉片区B-3-10#＃地块
30365.77
45.54
工业用地
——
50
2014-03-19
28416.96
广西东兴市鼎康金塑实业有限公司
挂牌出让
东兴市长湖路城北高新区E-5#地块
16084.49
24.13
城镇住宅、商服用地
——
城镇住宅70年、商服40年
2014-07-12
6916
东兴市开发投资有限责任公司
挂牌出让
江平工业园区潭吉片区D-2-4＃地块
20913.47
31.37
工业用地
——
50
2013-10-30
407.81
东兴市长瀛贸易有限责任公司
挂牌出让
东兴市边贸互市区A-5-1#地块
85031.56
127.55
商服用地（边贸商品交易市场）
——
40
2013-08-5
3826.5
广西北投建设投资有限公司
东兴市房地产业之所以火暴，主要是因为该市经过十多年的建造，从城市建设、美化，到一系列优质的配套设施，为人们生活和工作提供了便利。
此外，近年来随着越南北部地区经济的高速发展，给东兴口岸带来了新的发展机遇。
大部分外来东兴做生意的客商，普遍看好互补性大的中越两国资源、两个市场，这里的商机稳定、持续，值得投资置业和安居。
同时，一大批华侨利用海外资金，大量在东兴投资置业。
一些越南客商为了方便做生意或者观光购物，还到东兴购买房子，成为东兴房地产热销的新亮点。
第三章东兴市房地产发展状况
一、东兴市房地产销售情况
1、2013年东兴市商品房销售套数、销售均价情况
分析：
由上表获悉，相对防城和港口区而言，东兴市的楼市同比是最为稳定的区域，另一方面也反映出了东兴市房地产行业更趋于理性和稳健态势发展，从楼市成交看，东兴市不像防城区及港口区一样呈先抑后扬态势发展，而是在二季度和四季度成交较为突出，在一季度和三季度成交相对平淡，呈“W”型的抑扬顿挫趋势发展。
东兴片区有别于其他区域的是，东兴并没有像防城和港口的销量一样有起起伏伏，在5、6月回落，而是呈逐步增长的趋势。
2、2014年上半年东兴市商品房销售面积情况
分析：
由上表获悉，2014年上半年东兴市商品房销售面积为11.53万㎡，2月份由于是农历年初，所以成交面积较少，从4月份开始，成交面积逐步提升到20000㎡以上，5、6月并没有回落，而是呈逐步增长的趋势。
一、当前主要房地产项目分布
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