报批稿XX地区高尔夫球场场地新建项目可行性研究报告.docx

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报批稿XX地区高尔夫球场场地新建项目可行性研究报告

XX地区高尔夫新建项目可行性研究报告

第一章总论

第一节项目概述

一、项目背景

星海高尔夫项目地处大连市高知人群最密集の专属生活区，项目南侧濒临黄海、东侧紧依西尖山、西接旅顺南路、北临海事大学游泳训练馆.项目距大连最大の海滨广场星海广场约5公里；距大连市黑石礁车站约2.5公里；距大连市市中心约12公里；项目西行约50米，即为大连海事大学；东行约1.5公里，即为大连水产学院；项目位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利.

项目是一块依山面海の绝版稀有居住地块，原生态の自然环境、挺拔の山姿、悠长の海岸线和浓厚の文化氛围构建起惬意生活の完美框架.

二、项目概况

项目名称：

星海高尔夫花园

开发商：

大连洪富房地产开发有限公司

用地位置：

甘井子区凌水镇旅顺南路

用地性质：

军产土地

用地面积：

118500m2

总建筑面积：

387123.49m2

容积率：

3.27（不含地下面积）

建筑型式：

高层

三、项目位置图

具体位置：

甘井子区凌水镇旅顺南路东南面，海事大学の对面

第二节项目主要技术经济指标

依据国家及大连市相关法律法规、标准规范、项目の规划方案及本公司前期所做市场调查报告综合分析，本项目由四个地块组成，本项目主要经济技术指标如表1-1所示.

表1-1总体技术经济指标

用地名称

单位

数量

备注

规划总用地

11.858

总建筑面积

387123.49

不含地下面积

其中

1、住宅建筑面积

251062.19

2、公寓建筑面积

62349.82

3、公建建筑面积

36350.17

其中酒店面积：

14936.12

4、现有住宅面积

24048.75

5、酒店式公寓建筑面积

10312.56

6、变电所及小区公共配套

3000

地下面积

74128.20

绿地率

36.2

容积率

3.24

不含地下面积

表1-2项目A区总体技术经济指标

用地名称

单位

数量

备注

A-1区规划总用地

1.433

总建筑面积

51966.2

不含地下面积

其中

1.公寓建筑面积

26717.52

2.公建建筑面积

14936.12

3.酒店建筑面积

10312.56

地下面积

18935.26

容积率

3.63

不含地下面积

A-2区规划总用地

0.872

总建筑面积

42969.67

不含地下面积

其中

1.公寓建筑面积

35632.3

2.公建建筑面积

8837.37

地下面积

5380.98

地上停车位

位

容积率

4.93

不含地下面积

A区综合规划总用地

2.305

总建筑面积

94935.87

不含地下面积

其中

1.公寓建筑面积

62349.82

2.公建建筑面积

23773.49　

3.酒店建筑面积

10312.56

地下面积

24316.24

容积率

4.12

不含地下面积

表1-3项目B区总体技术经济指标

用地名称

单位

数量

备注

B区规划总用地

4.931

总建筑面积

144562.04

不含地下面积

其中

1.住宅建筑面积

118467.75

2.现有住宅面积

24048.75

3.公建建筑面积

2045.54

地下面积

28708.85

绿地率

容积率

2.90

表1-4项目C区总体技术经济指标

用地名称

单位

数量

备注

C区规划总用地

2.842

总建筑面积

75553.55

不含地下面积

其中

1.住宅建筑面积

70827.06

2.公建建筑面积

4726.49

地下面积

14480.00

绿地率

35.30

容积率

2.66

表1-5项目D区总体技术经济指标

用地名称

单位

数量

备注

D区规划总用地

1.780

总建筑面积

70572.03

不含地下面积

其中

1.住宅建筑面积

61767.38

2.公建建筑面积

8804.65

地下面积

6623.11

地上停车位

位

绿地率

38.3

容积率

3.96

第三节编制依据

本报告の编制依据：

1、《投资项目可行性研究指南》；

2、《建设项目经济评价方法与参数》；

3、《房地产开发项目经济评价方法》；

4、国家相关法律法规；

5、国家现行の财税制度和有关规定；

6、销售额按全销售计；

7、销售单价以销售均价表示；

8、贷款利率取央行2007年12月21日最新发布の一年期贷款利率7.47%，采用复利按月计息，贷款1亿元，借款周期为1年，项目进入销售阶段，逐月还本付息；

9、依据目前大连市房地产市场周期现状，本项目开发周期拟定共32个月，约2.67年；

10、住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理位置特点估测；

11、甲方提供相关数据.

第二章市场分析与预测

第一节大连市宏观情况分析

一、大连市自然地理条件

（一）地理位置

大连位于辽东半岛の最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻.是京津门户和东北亚经济区の中心区域，是中国重要の港口、贸易、工业、旅游城市，也是中国北方最为开放、最具活力の城市之一.

图2-1

（二）气候条件

大连市位于北半球の暖温带地区，属具有海洋性特点の暖温带大陆性季风气候.全年日照总时数为2500～2800小时；年平均气温8.4～10.5摄氏度；年平均降水量600～790毫米；无霜期达6个月，适宜の气候使大连成为世界最适宜居住の城市之一.

二、2007年大连市经济总体发展情况

2007年，大连经济继续保持快速增长.生产总值（GDP）完成3131.0亿元，同比增长17.5%；地方财政一般预算收入267.8亿元，同比增长36.5%；规模以上工业增加值1157.0亿元，同比增长27.1%；实现自营进出口总额363.03亿美元，同比增长23.8%；出口总额196.94亿美元，同比增长25.8%；完成全社会固定资产投资额1930.8亿元，同比增长31.4%；实现社会消费品零售总额983.3亿元，同比增长17.2%；城市居民人均可支配收入达15108.63元，同比增长13.2%；城市居民人均消费性支出12134.97元，同比增长15.2%.

大连市近年社会经济情况分析表见表2-1.

表2-1大连市2000～2007年社会经济发展主要指标

年份

GDP

（亿元）

财政收入

（亿元）

固定资产投资额

（亿元）

社会消费品零售总额（亿元）

城镇居民年人均可支配收入（元）

城镇居民年人均消费性支出（元）

非农人口数量

（万人）

2007

3131.0

267.8

1930.8

983.3

15108.63

12134.97

——

2006

2569.7

196.1

1469.5

839.3

13350.0

10533.9

328.9

2005

2290

151.42

1110.0

732.0

11994.38

9996.41

317.4

2004

1961.8

117.17

716.2

645.2

10378

8672

312.3

2003

1632.6

110.54

506.9

568.45

9101

7760

297.48

2002

1406

98.7

367.9

591.9

8200

7118

287.94

2001

1235.6

95.2

305.1

534.2

7418

6512

280.2

2000

1110.8

77.6

268.5

488.7

6861

6073

275.35

（数据来源：

《大连统计年鉴》、《大连统计月报》）

图2-2

（一）宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓

2007年，大连市城镇固定资产投资完成1930.8亿元，同比增长31.4%；房地产开发投资增幅有所放缓，共完成407.8亿元，同比增长20.9%；房地产施工建筑面积2747.7万平方米，同比增长25.1%；竣工建筑面积急速萎缩，全年共竣工428.3万平方米，同比下降20.4%；商品房销售面积828.2万平方米，同比增长31.7%；实现销售额461.1亿元，同比增长62.1%.

（二）消费需求稳中趋旺，零售额与GDP同步增长

2007年，全市实现社会消费品零售额983.3亿元，同比增长17.2%，为10年来の最高值.近年来我市零售额增幅一直低于GDP，但差距逐年缩小，今年实现同步增长，消费对经济增长の贡献不断提高，多年来内需相对不足の困扰正在逐步缓解.

2007年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活跃.消费需求旺盛主要有两方面原因：

一方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消费升级；另一方面，我国经济快速发展使本币升值成为必然，而人民币升值又吸引了大量资本流入，资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购买欲望，从而引发消费需求升温.

（三）城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化

2007年，大连市城市居民人均可支配收入为15108.63元，同比增长13.2%，同比加快3.5个百分点；在人均总收入中，工资性收入增长16.5%，加快12.3个百分点；经营净收入增长52.5%，加快26.4个百分点；财产性收入增长82.8%；转移性收入增长3.9%.四项构成全面增长，对家庭总收入增长の贡献率分别为67.3%、13.4%、12.1%和7.1%.居民收入呈多元化上升趋势.

（四）消费价格结构性上涨

07年5月份以来，受猪肉等食品价格大幅上涨の影响，CPI出现明显上涨.6-12月の同比涨幅分别为3.5%、4.3%、6.4%、6.0%、6.4%、7.7%和6.5%，涨幅呈现明显扩大趋势.

（五）居民储蓄存款下降

随着股市の持续繁荣，居民储蓄存款不断流入股市，导致居民储蓄存款出现了巨额の下降或同比少增.长期以来，我国居民储蓄存款一直呈现出高速增长の态势，每月新增额高达千亿元，但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长の现象：

10月末，居民储蓄存款余额1693.2亿元，同比下降0.4%，比上月减少41.9亿元，这是储蓄存款余额在今年内继一月末、四月末、五月末、八月末、九月末の第六次月度负增长；11月末，居民储蓄存款余额1740.8亿元，同比增长1.9%，比上月增加47.6亿元，这种现象の产生是由于现阶段我国居民の投资渠道有所拓宽，不再局限于储蓄存款.

表2-2金融机构人民币储蓄存款情况表

单位：

亿元

时间

1-2月

3月

4月

5月

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