苗圃可行性分析报告.docx

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苗圃可行性分析报告

苗圃可行性经济分析报告

第一章苗圃建设必要性

随着人民生活水平不断提高，人民对住宅的要求从满足居住功能提升至适合居住、休闲、享受的要求，故地产项目配套的园林绿化环境已成为各房地产商提高房地产项目知名度、提升项目市场竞争力、激发消费者购房产购买欲的宣传手段之一。

如何快速、高效、低成本打造园林绿化精品工程已成为房地产行业共识，由此可见苗木需求市场潜力较大、经济效益可观。

目前，集团公司所有的房地产项目园林绿化施工主要分为两点一线及交楼园林绿化配套两个阶段进行实施，在实施过程中存在施工单位供苗木价格过高、施工单位为最求利润最大化而采购的苗木树形达不到要求等问题而导致工期存在一定程度的拖延、未能有效降低施工建造成本，满足不了集团发展要求。

为此，集团朱总裁提出自有项目实现甲供苗木，以降低成本，实现利润最大化。

根据集团地产业务板块发展的情况，从2014年起预计广州、从化地区每年会约有8个园建绿化项目需要施工，每年绿化需求量为：

1、乔木约4800株，720万元（按每个项目乔木需求量约600株，1500元/株计算）；2、灌木约9600株，58万元（按每个项目需求量约1200株，60元/株）；合计每年需求苗木价植约778万元，苗圃利润率最少约50%，苗圃每年最少可以产生389万元的经济效益，投资苗圃前景可观。

因此，集团建立自有苗圃，能降低施工成本，实现利润最大化。

就建设200亩规模的苗圃可行性作出如下分析。

第二章苗圃建设规划

一、苗圃选址

1、地点要求：

选址在广州周边80—100KM的郊区，具有明显的视线可达性、无台风影响的要求，最好在路边以便于运输、降低运输成本。

据相关的了解，白云区、从化、清远、高明等地，租金约为2000元/亩/年，若规模200亩的苗场，地租：

40万元/年（每年交付，每3年租金递增3%，具体租金价格与当地详谈）；

2、土壤要求：

自然条件应满足土壤肥沃、粘性好。

二、苗圃建设规模

土地资源为不可再生资源，结合公司实际及苗场发展需要，建议租地200亩以上，租地年限15年以上。

三、苗圃空间规划及实施

（一）空间规划：

根据苗圃场实际情况及苗圃要求，空间规划如下：

1、功能分区——办公生活区、展示区、生产各区

2、道路、排灌系统——便于起运，水塘、水沟灌溉体系

（二）苗圃配套设置建设

1、办公生活区：

规划总建筑面积为400平方米；其中现场办公室150平方米，工人宿舍150平方米，厨房加餐厅30平方米，卫生间、工具房、农药房各12平方米，肥料房36平方米；

2、场内交通道路建设：

3、排灌溉体系建设：

开挖灌溉体系的池塘、沟畦，安装浇水喷淋系统等

4、供电工程安装

5、防护围墙（视实际情况，可无）

四、苗圃组织管理架构及人员配置

（一）苗圃组织管理架构

（二）苗场人员配置

部门

岗位

数量

备注

苗场

苗场场长

1人

根据苗场选址完成后开始招聘

苗场技术员

2人

根据发展情况配置

养护种植员

8人

根据苗场选址完成后开始招聘

绿化采购员

1人

同时兼任工程施工部绿化采购员

绿化车司机

1人

根据苗场发展情况招聘

综合管理文员

1人

根据苗场发展情况招聘

合计

14人

第三章苗圃产品生产、销售规划

一、苗圃产品生产规划

根据200亩苗圃用地规模、集团常用乔木设计品种及具体要求结合公司投资实际情况要求制作首期苗圃产品生产规划，以后根据实际发展情况进行必要的调整。

1、苗圃乔木种植计划

乔木按三年后（2016年）可以出售第一批苗木的计划，2017、2018年可以出第二、三批苗的计划，拟种植胸径5CM～10CM苗木11000株及高度为100CM左右小苗30000株，部份资金回笼后，根据实际要求另行计划以后的种植计划。

具体种植品种、数量见附件二《乔木种植计划表》

2、灌木种植计划

灌木生产周转较短，资金回笼较快，故考虑必须采购一批可以在2014年可出售的灌木，2015年可以出售的灌木大部份考虑用原来的灌木作为扦插种苗，以降低成本。

具体种植品种、数量见附件三《灌木木种植计划表》；

二、销售规划

因苗木有身生长周期，产品销售为规划为：

灌木一年后可以出售，乔木三年后第一批可以出售，以后每年都有一定数量出售。

乔木按种植三年后可以出苗销售，根据集团发展要求2016年后约每年可出售11000株，年销售额约640万元；

灌木从2014年起每年销售额约45万元，2015年60万元，2016年90万元。

第四章苗圃投资收益分析

假设苗圃建设规模为200亩，就前三年（2014年～2016年）投资收益作出如下经济分析：

一、首期投资

1、苗圃清场平整地形处理费用：

约40万元；

2、苗圃配套项目费用:

109万元；

2.1供电:

10万元；

2.2道路修建：

60万元；

场内砖渣铺路1.2万平方米，按50元/平方米计算，小计60万元。

2.3小池塘、沟渠开挖费：

5万；

2.4喷淋管网铺设:

18万；

2.5房建:

16万元；

总建筑面积为400平方米；其中现场办公室150平方米，工人宿舍150平方米，厨房加餐厅30平方米，卫生间、工具房、农药房各12平方米，肥料房36平方米；按搭设活动板房约400元/平方米（含基础、装修），小计16万元；

3、工机具采购费：

2.8万元；

4、采购苗木原材料费用：

335万元；

根据苗场面积及投资收益实际情况，乔木种苗（约采购41000株）采购费估计：

320万元（考虑三年后可以出苗）；

灌木种苗（2650株）采购费15万元（第二年以后考虑扦插种植）；小计购苗费用约335万元。

合计：

首期投资=40+109+2.8+335=486.8万元

二、苗圃每年运行费用

1、地租：

40万元/年

选址在广州周边80—100KM的郊区，具有明显的视线可达性，最好在路边。

据相关的了解，白云区、从化、清远、高明等地，租金约为2000元/亩/年，若规模200亩的苗场，地租：

40万元/年（每年交付，每3年租金递增3%，具体租金价格与当地详谈）；

2、人工工资：

配置14工人，3000元/人.年，一年42万元，场长1人，12万元/年，小计54万元；

3、水电费：

2万元

4、肥料、农药费：

2万元

每年固定运营费用：

地租40万+人工工资54万+水电费2万+肥料农药费2万=98万元。

三、苗圃收入

1、第一年（2014年）收入：

45万元；

灌木出售收入预计：

45万元；

2、第二年（2015年）收入：

60万元

灌木出售收入预计：

60万元；

3、第三年（2016年）收入：

729万元；

乔木出售收入：

639万元；（按2016年可出售的乔木售完计算，此时苗圃剩余2017年可出苗苗木仍有498万苗木存货）

灌木出售收入预计：

90万元；

4、苗圃内2016年出售后剩余的乔木市值为：

498万元。

四、每年经济收益分析

1、第一年（2014年）收益：

收入45万元-投资486.8万元-年运行费98万元=-539.8万元；

2、第二年（2015年）收益：

收入60万元+2014年收益-539.8万元-年运行费98万元=-577.8万元；

3、第三年（2016年）收益：

收入729万元+2015年收益-577.8万元-年运行费98万元=53.2万元；

经计算分析，第三年即2016年底，苗场可实现盈利53.2万。

第五章风险评估与总结

一、苗圃风险评估

苗圃投资会存在如下风险：

1、苗木周期长，资本周转慢

因苗木生产的周期较长，尤其是在建立之处大量的投资转化为可销售的成品所需的时间通常要在1年左右，如果后续资金不足将出现投资被套牢的情况，对于初期的投资是一个很大的打击。

2、市场瞬息万变

前期因某种苗木市场热销而引入，但过一两年后因市场喜好的变化，导致该苗木价格大跌，甚至低于成本价，将导致投资的损失。

3、天气因素

冬天温度急降将苗木地被冻死冻伤，台风季节雨水台风破坏。

4、不可预见因素影响

二、总结

根据以上理论分析，至2016年底，可以苗圃可盈利53.2万元，由此可得到结论为：

2016年底苗圃可实现盈利，即苗圃投资回收期为三年。

算上苗圃内未出售的价值498万的苗木，至2016年底苗圃市值约551.2万元。

综合上述，投资苗圃可行。

但是苗木会自身会有一定生长周期，在苗圃实际运营过程中会存在因各种原因出现部分苗木不能成活、树形等达不到要求、市场价格变化导致低于成本价等现象，再者苗圃前期投资较大，后期投资会逐渐减少，基本上前三年为投入期，投资苗圃会有一定程度的风险必须有足够的资金投入才能保证苗圃正常运转。

建议在实际操作过程中将根据每年的收支情况、苗圃运营情况，及时调整乔木、灌木种植的品种、规格、数量计划，以适应市场，满足集团不断发展的需求。

附件：

1、苗圃3年（2014～2016年）收支预测表

2、乔木种植计划表

3、灌木种植计划表

园林绿化部

二O一三年七月十六日