青年创业公寓项目投资企划书.docx

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青年创业公寓项目投资企划书

装修规划：

一、钢结构部分：

严格按照甲方设计图纸施工。

工程招标严格把关。

施工单位必须有一级施工资质。

确保工程质量、确保施工安全、确保隔楼质量、安全。

所需钢构材料一律使用国标材料。

按照图纸要求精确施工。

在我公司严格管理的同时，恳求国投集团委派一名工程监理，随时监督，管理工程质量、进度。

二、钢结构完工后，地面用C15商品硂施工，确保地面质量。

三、消防安全，严格按照甲方施工图纸要求改装消防设施。

四、配套用电施工，严格按照甲方施工图纸改装电路，所需电工材料必须用国标电工材料。

五、木地板，所需材料必须严格要求达到国家强制性标准，一律使用优等品，确保室内空气质量，让租户放心居住。

六、墙面漆使用阿克苏诺贝尔旗下来威漆或多乐士产品，确保室内空气质量。

七、户户安装刷卡式木门。

八、房间设施配备标准：

1、平板电视40英寸SONY索尼液晶电视；

2、空调GREE格力1.5P；

3、洗衣机格兰仕6Kg滚筒式；

4、冰箱容升202升；

5、热水器美的40升电热式；

6、床标准木质：

1.5X2.0米；

7、强力吸油烟机，不锈钢台面橱柜；

8、双人沙发一个，茶几一个；

9、另外每间配电脑桌一张，椅子一把。

广告宣传：

一、联合58同城、赶集网、网上大力宣传本公寓出租的优惠条件，房间设施、交通、地理位置等情况。

二、联合地铁、公交车公司，利用车贴、宣传画大力宣传本项目。

三、楼体大字宣传：

用4X4米的吸塑LED发光字加强本项目的宣传力度。

项目成本核算：

地上居住规模20608平方米

一、租金投入：

付款形式押三付三，第一次应缴金额185.472万元，全年应缴370.944万元.

二、装修费用：

（预计每平米1000元），1000X20608=2060.8万元.

三、第一年管理费用：

150万元.

四、第一年合计投入370.944万+2060.8万+150万=2581.744万元.

五、装修完工后共有448间房，第一年按70%的出租率，可出租313间，根据周边房价，每间月租2000元，第一年可收房租2000X313X12=751.2万元.

六、第一年收益751.2万-2581.744万=-1830.544万元.

七、第二年按照80%的出租率，可出租358间，每间月租2000元，第二年可收房租2000X358X12=859.2万元，管理费用200万元，合计收入859.2万-200万=659.2万元，第二年收益659.2万-1830.544万=-117.1344万元.

八、第三年按照90%的出租率，可租出403间，每间月租2000元，第三年可收房租2000X403X12=967.2万元，管理费用200万元，合计收入967.2万-200万=767.2万元，第三年收益767.2万-1171.344万=-404.144万元.

九、第四年出租率按90%，可出租403间，每间月租2000元，第三年可收房租2000X403X12=967.2万元，管理费用200万元，合计收入967.2万-200万=767.2万元，第四年收益767.2万-404.144万=363.056万元.

服务措施：

本项目配备专业物业经理一名，配合领导订立各部门规章制度，帮助领导处理日常事物，协调各部门工作关系，严格管理各个部门，为房客提供优质、便利的各项服务，帮助领导大力宣传本公寓的优惠措施，提高本项目的出租率。

安保服务：

一、24小时电子监控，中控室24小时有人值班。

随时发现楼内各种不安全因素，发现问题有专人及时处理，发现违法案件及时报警。

二、配备安保人员十名，为房客提供及时便利的安保服务。

三、配备消防安全人员十名，为房客提供消防安全宣传，处理消防安全故障，发现问题及时处理，不能解决及时报警。

保洁服务：

一、配备专职保洁十名，为房客提供干净、卫生的保洁服务。

二、每天为房客免费打扫卫生及时清除垃圾。

三、公共场合配备专职人员，每天两遍搞好公共场所保洁。

工程部：

一、配备专职电工二名，随时发现处理用电故障、维修维护线路电器问题，确保房客用电安全。

二、配备专职水工二名，随时发现处理用水故障，确保房客用水安全。

三、配备二人专职维修家电、电脑，为房客提供及时便利的维修服务。

引爆市场的关键：

满足新兴一族的基本生活需求，同时赋予工作新的概念。

够新，够奇，必须足够吸引眼球，必须以足够的话题和策略方式来吸引受众注意。

高品质服务式青年园区，整栋楼实行统一物业管理和一卡通服务。

所有产品均按照统一的标准进行装修，配置全套品牌家电及家具，并向所有园客提供标准的保洁、维修、安保、绿化、停车、代收快递、物品寄存、社区活动等服务。

与此同时，租住不只是取得一间房子的使用权或者安家的权宜之计，更是年轻一代的生活方式和创业平台。

这种生活方式代表着：

便捷、高效而温暖。

在这里，不仅可以找到找到更大的创业平台，也可以找到志同道合的创业伙伴。

产品价值体系梳理：

地缘价值：

紧邻生命科技园及中关村科技园区。

产品价值：

附加于项目地缘价值之上的，是产品本身的价值属性和商业配套，精装修、科技主题、生活集中体、WIFI入户等内部配套设施，构成了产品本身的价值特点。

推广策略基调：

成功案例一：

小米公寓——全国扩张

成功案例二：

西直门梧桐自如公寓——北京地区

成功案例二：

西直门梧桐自如公寓

房源96间，21平方米房型，平均月租5200元，另有10%月租的服务费，则单间房的月收入合计为5720元。

2014年11月，余4间空房。

2014年12月，余5间空房。

按全年90间房满租，合计年收入为617万元。

整楼规模估计3000平方米，按单天单平米1.5元计算租金，则承包该楼一年的价格为165万。

楼栋改造及装修，按单平米400元计算，则花销120万元；

单间设施设备家具器材购置费用3125元，则花销30万元；

公共空间布置费用，估计50万元；

年度管理费用，估计80万元；

总计，首年投入成本445万元。

则，首年利润172万元；

次年起，只投入承包价格及管理成本，次年利润为372万元。

标准间平面：

目录

第一章总论1

1.1项目名称及承建单位1

1.2研究工作的依据与范围1

1.3项目提要3

1.4综合评价和研究结论4

第二章建设背景及必要性6

2.1项目提出的背景6

2.2项目建设的必要性7

第三章市场预测与产品规模选择8

3.1市场分析8

3.2规模分析10

3.3产品选择10

第四章建设条件与厂址选择12

4.1厂址的选择12

4.2建设环境条件13

4.3项目建筑规划17

4.4主要技术指标17

第五章工艺技术方案和设备选择18

5.1原材料需求情况18

5.2生产工艺路线及工艺流程20

5.3工艺设备24

第六章工程技术方案30

6.1建设地点30

6.2建设条件30

6.3总平面布置和运输34

6.4土建工程36

6.5给水工程37

6.6项目供电工程37

第七章节能38

7.1用能标准和节能规范38

7.2能耗分析及主要节能措施39

7.3节水措施40

第八章环境保护42

8.1设计依据及标准42

8.2施工期环境影响及对策42

8.3营运期环境影响及对策43

第九章劳动保障45

9.1遵守法规及标准45

9.2劳动安全、卫生45

9.3消防46

9.4劳动保障措施46

第十章组织机构与项目实施进度47

10.1公司组织机构47

10.2劳动定员47

10.3项目实施进度48

第十一章投资估算49

11.1编制依据49

11.2项目投资估算编制范围50

11.3项目投资估算表51

第十二章财务评价51

12.1评价依据51

12.2销售和经营收入估算52

12.3总成本的估算53

12.4利润总额55

12.5财务盈利能力分析55

12.6财务不确定性分析57

12.7财务评价结论58

12.8社会效益评价58

第十三章结论与建议59

13.1结论59

13.2建议59

目录

一、总论1

（一）项目概况1

（二）项目编制依据6

（三）问题与建议8

二、项目建设的背景和必要性10

（一）政策背景分析10

（二）项目区社会经济状况14

（三）本行业及关联产业发展现状14

（四）项目建设的必要性15

三、承办单位概况18

（一）概况18

（二）研发能力19

（三）财务状况19

（四）法人代表基本情况19

四、市场分析与销售方案20

（一）市场分析20

（二）市场竞争优势分析29

（三）营销方案、模式及策略33

五、项目选址与建设条件38

（一）场址所在位置现状38

（二）场址建设条件39

六、建设方案41

（一）建设规模与布局41

（二）建设目标与功能定位42

（三）产品质量标准46

（四）构建绿色有机农产品流通体系47

（五）土建工程64

（六）主要设备65

七、总图、运输与公共辅助工程70

（一）总图布置70

（二）公共辅助工程70

八、节能减排措施72

（一）能耗及污染分析72

（二）单项与建筑节能工程72

（三）节能措施综述72

九、环境影响评价74

（一）环境影响74

（二）环境保护与治理措施74

（三）评价与审批75

十、组织机构与人力资源配置77

（一）组织机构与职能划分77

（二）劳动定员77

（三）经营管理模式78

（四）经营管理措施79

（五）技术培训80

（六）劳动保护与安全卫生80

十一、项目实施进度81

（一）建设工期81

（二）项目实施进度安排81

十二、投资估算与资金来源82

（一）投资估算依据82

（二）投资估算82

（三）资金来源83

（四）资金使用和管理83

十三、财务评价85

（一）财务评价依据85

（二）营业收入、营业税金和附加估算85

（三）总成本及经营成本估算86

（四）财务效益分析86

（五）不确定性分析88

（六）财务评价结论91

十四、社会评价92

（一）社会效益分析92

（二）未来发展潜力93

十五、风险分析96

（一）政策风险控制96

（二）投资风险控制96

（三）经营风险控制96

（四）管理风险控制97

（五）行业风险控制98

（六）市场风险控制99

（七）资金运用和管理的风险控制99

（八）自然风险控制99

十六、研究结论与建议101

（一）结论101

（二）建议103