设备秋季换季保养.docx
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设备秋季换季保养
工程部秋季设备系统换季保养实施方案
根据年设备维护保养计划，做好春季设备设施维护保养，保障总部大楼设备运行安全可靠，特制定以下实施方案：
一、前期工作准备：
时间9月1日至9月15日，利用15天的时间，做好相关准备工作。
1、严格审核外委分包方资质，选择合格分包方及时签订维护保养合同。
2、根据各专业设备设施的实际情况，及时采购维保耗材。
3、领导重视，提前动员，制定科学、详细的保养方案。
二、换季保养工作实施时间：
时间9月16日至11月15日，利用2个月的时间，层层落实安全管理责任制，狠抓安全管理、狠抓维保工作落实情况。
﹙一﹚、外委部分：
1、分专业、分系统明确责任人，进行一对一管理。
2、维护保养安排专人全程监管。
3、加强维保设施成品保护的管理。
4、严格按照合同要求及维保方案进行维保工作。
5、重点加强高压、高温、有限空间、易燃易爆等维保项目的监督、检查工作。
﹙二﹚、工程部自己维保部分：
1、利用每日“安全一小时”对员工进行安全动员，做好安全管理工作。
2、电气设备设施维保，必须严格按照工作票要求。
电气工程师审核，部门经理审批，一人操作，一人监护，严禁违章作业。
三、维保具体工作内容：
序号
系统
项目
责任人
完成时间
备注
1
设备
系统
冷却水系统清洗预膜
10月底
2
冷却塔风机保养
9月底
3
制冷、供冷阀门和水泵保养
10月底
4
空调机组更换中效过滤网
10月底
5
冷却塔风机保养
10月底
6
采暖二次系统清洗预膜
10月底
7
空调末端过滤网清洗更换
10月底
8
检查空调系统自控制性元器件
10月底
9
空调送回风口检查清洗
10月底
10
生活水箱春季季清洗
11月底
11
污水井、化粪池清掏
9月底
12
综合
维修
大楼外围管道防冻检查
10月底
13
大楼楼顶设施季度检查、维护。
10月底
14
大楼楼顶平台雨漏检查
10月底
15
餐厅烟道清洗
10月底
19
电气系统维护检修
热力站设备配电柜巡视、清扫
10月底
20
餐厅配电柜保养、清扫
9月底
21
制冷站配电柜检修、清扫
9月底
22
餐厅保温台检测绝缘
9月底
23
车库出入口消防管路电伴热检查
10月底
24
冷却塔电伴热、电加热系统检查
10月底
25
弱电系统
大楼门禁系统检修。
9月底
26
大楼地下停车系统检测。
9月底
27
楼外监控摄像头和红外对射维护。
10月底
附1：
中心大厦采暖水系统清洗预膜方案
为保证采暖系统的安全运行，更好的为业主提供优质的服务，西单中心工程部根据计划对采暖水系统进行清洗预膜工作，方案如下：
一、工作小组
总负责人：
工作负责人：
安全负责人：
具体工作负责人：
工作人员：
施工单位负责人：
施工人员：
二、工作内容：
采暖水系统加入定量耐高温型药剂，对系统进行清洗预膜，[药剂为目酸盐、葡萄糖酸盐、磷羟酸盐及铜缓蚀剂等组成]，使金属表面上形成一层保护膜，能有效的抑制钢、铜等多种金属腐蚀，保障系统安全运行。
三、工作时间：
年月日——月日
四、安全措施：
药剂为合格产品。
药剂含量严格按方案执行。
操作时，做好防护工作。
六、清洗工作责任分工：
采暖水系统卸水工作负责人—
现场工作检查负责人——
采暖水系统补水工作负责人——
采暖水系统清洗预膜工作验证负责人——
七、具体工作安排
1.年月日白班接班后，打开B2热力站板换排污阀，采暖泵排污阀和管路排污阀，进行泄水。
巡视B3排水沟、3#集水井。
2．年月日施工单位人员按要求向补水箱间入药剂，开补水泵向系统补水，关闭所有排水阀，在系统压力为0.67MPA时停止补水，开启2#采暖泵循环采暖水系统运行七天，记录水泵、系统压力等参数。
3.运行中，保持系统压力。
4.年月日白班接班后，停2#采暖泵，打开B2热力站板换排污阀，采暖泵排污阀和管路排污阀，进行泄水。
巡视B3排水沟、3#集水井。
5．清理回水管路中过滤器。
6.在采暖水系统内的水排完后，向采暖水系统补入新水和阻垢缓蚀剂，开启3#采暖泵循环采暖水系统运行，进行化验分析合格后，停2#采暖泵，设备进行静态保养。
附2、国调中心大厦水箱清洗方案
为保证楼内生活水的安全，更好的为业主提供优质的服务，西单中心工程部根据计划对楼内的水箱进行清洗消毒工作，方案如下：
一、工作小组
总负责人：
工作负责人：
安全负责人：
工作人员：
施工单位负责人：
施工人员：
二、工作内容：
中水处理系统水箱、中水水箱、生活水箱、软化水箱、直饮水中间水箱、直饮水水箱。
三、工作时间：
年月日（星期六）早8时——次日早6时
如遇重大活动、重大会议接待，实施日期将顺延。
四、安全性分析及措施：
人员安全及措施
⑴水箱内工作必须两人以上进行，水箱外有专人监护。
⑵水箱清洗前，将检修口、通气孔全部打开，在检修口加排气扇增加水箱内的空气流通。
⑶接线盘上有漏电保护装置，水箱内照明采用36v低压行灯照明。
清洗人员具有卫生防疫站的健康证（在有效期内）。
清洗工具为合格工具，药剂为合格产品。
生活水与非饮用水清洗工具和工装不得混用。
五、清洗工作责任分工：
中水处理系统水箱泄水工作负责人——
中水水箱、生活水箱、软化水箱、直饮水中间水箱、直饮水水箱停水、泄水工作负责人——
中水水箱、生活水箱、软化水箱、直饮水中间水箱、直饮水水箱恢复供水工作负责人——楼上用水点排气工作负责人——
重点办公室用水点排气排污工作负责人——
水箱清洗后验证负责人——
六、具体工作安排
本次清洗以节约用水，节能降耗为原则，从水源上级开始，逐级清洗。
软化水箱→直饮水中间水箱→直饮水水箱，中水处理系统水箱→中水水箱。
1.年月日早6时至17时清洗中水处理系统水箱——关闭中水处理系统内的所有水泵和电源，打开各水箱排污阀泄水；开启中水水箱自来水补水系统，水箱无水后进行清洗。
清洗完毕后，所有设备恢复自动状态。
2.年月日19时至次日6时清洗中水水箱、生活水箱、软化水箱、直饮水中间水箱、直饮水水箱。
①．为节约水资源，减少清洗时水箱排水量，在日中午12时控制中水水箱、软化水箱、直饮水中间水箱、直饮水水箱水位在1.2米左右。
②．20时关闭中水变频供水泵、自来水补水系统、中水处理系统清水泵，打开中水水箱排污阀泄水，在水位20公分时进行清洗。
③．20时关闭软化水变频供水泵、软化水处理系统和热力站生活热水循环泵，打开软化水水箱排污阀泄水，在水位20公分时进行清洗。
④．19时关闭直饮水变频供水泵、高压泵、提升泵，打开中间水箱、直饮水箱排污阀泄水，在水位20公分时进行清洗。
⑤．水箱清洗完毕后，补入新水，开启软化水处理系统、中水处理系统清水泵、直饮水处理系统，在各水箱水位正常后，恢复中水供水系统、软化水供水系统、直饮水供水系统和生活热水循环泵。
⑥．在供水后通知会务组人员，综合维修人员与会务组人员共同检查领导办公室内给水管路及放气排污。
⑦．在供水后，综合维修人员到楼上检查给水管路自动放气阀和高点排污。
⑧．停水敬告于年月日放于大堂南门。
七、停水范围及时间
1.在水箱清洗过程中，将影响整个大楼供水正常供水（消防水系统除外），届时大厦各层卫生间全部用水、茶水间全部用水、浴室、厨房等各用水点将暂停供水。
2.停水时间为年月日19时至次日6时。
八、运行人员严格按方案执行。
敬告
尊敬的业主：
为保证大楼内供水卫生，按照年度设备设施维护保养计划。
物业管理中心将对大楼生活水系统水箱进行清洗消毒工作，于年月日（周六）晚19：
00至（周日）早6：
00停供生活用水。
届时大楼各层卫生间全部用水、茶水间全部用水、浴室、厨房等各用水点将暂停供水。
因此给您带来的不便敬请谅解。
谢谢合作！
中兴物业西单管理中心
二0一三年月日
生活饮用水水箱清洗操作规程
清洗水箱前，必须得到客户同意，并事先了解一下水箱的基本情况，再约定具体停水时间。
清洗人员进入现场，待停水后，首先将泄水口打开排水，泄至150mm水深再关闭排水口阀门。
清洗人员进入水箱前，必须做好充分的准备工作，接好照明灯（安全电压），穿好消毒后的工作服，工作鞋，然后再进入水箱内清洗（重新进入水箱时工作鞋必须消毒处理）。
清洗人员进入水箱后，先用水泵将水箱顶部，四壁冲洗一遍，然后将清洗剂喷洒在水箱顶部及侧壁上，停留片刻根据水箱材质采用不同的清洗工具进行洗刷。
第一次清洗完后，将水全部排出，然后关闭泄水口，通知甲方水工给水，待箱中达到一定水位（约150mm）时停止上水。
清洗人员用水枪或清洗工具将未处理好的地方再清理，如：
角落、夹缝，清理完后再将水箱内水全部排出。
待水排尽后，再通知水工第二次放水，到一定水位（150mm）时停止给水，用次氯酸钠消毒液按1mg/L的比例倒入水箱内，搅拌均匀后再用水枪喷、洒在箱顶部、侧壁及水箱能喷射到的地方，然后再将消毒后的混合液全部排出。
待水排尽后第三次给水，用水泵将其整个喷洒一遍，待全部清洗干净后，再将清水全部排出。
清洗人员撤离时，最后一人必须检查一下是否有清洗工具遗忘在水箱内，然后盖上水箱盖，恢复正常供水。
清洗人员要做好清洗记录，做好水箱外部周边卫生待甲方验收合格签字后，本公司清洗人员方可离开现场。
水质检验合格后，即水箱清洗完成。
清洗水箱工人回来后，一定要将工具及工作服放在消毒间进行消毒，清洗服必须到现场更换，做其它工作不能穿用。
北京市生活饮用水箱清洁服务有限公司
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