某项目市场调研分析报告Word文档格式.docx

某项目市场调研分析报告Word文档格式.docx

《某项目市场调研分析报告Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某项目市场调研分析报告Word文档格式.docx（28页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

如奥奇丽公司借助外力改制,三威林产公司岑溪中纤板厂投产扩大生产能力，新华电池公司扩大出口产品生产以及各企业积极开拓市场，使企业生产出现高速增长的好势头。

★企业经济效益明显提高

1—3月，国有及规模以上非工业企业实现利税总额7221万元，比去年同期增加2664万元，增长58.5%；

盈亏相抵后实现利润总额由去年同期亏损1622万元，转为今年盈利306万元，净增1928万元；

亏损面为54.3%，比去年同期下降2.6个百分点。

3．人口与城镇化水平

2020年x市域总人口350万，城镇化水平预计达到50%—55%，城乡居民生活全面达到小康水平，并进入富裕阶段。

4．整体城市定位

两广地区的结合部，是承接粤、港、澳经济辐射和产业转移的前沿地带，发挥着“承东启西”的作用；

广西现代农业师范区，乡镇工业和外向型加工贸易基地，以及西南地区东向出海的门户和通道；

x是桂东地区最重要的区域，与玉林、贵港、贺州互为邻居，资源相系，文化相通，在环境保护、资源开发利用、区域交通网络建设等方面应加强协调。

5．城市交通规则

根据市政府的总体规划，规划期内，经过x市区的公路全部升格为一级公路，x成为水、陆、空交通枢纽。

x城区成为市域一级交通枢纽，岑溪为二级交通枢纽，加强太平与藤县；

藤县岑溪之间的交通联系，使道路发展成为网络状布局。

1．公路：

公路规则以x、岑溪、太平、藤县为节点，形成环状高等级公路（一级以上）骨架，辅以二级和三级公路构成网络。

★南宁至x高速公路

★广州至x高速公路

★桂林至x高速公路

★规划建设x至柳州的高速公路，

★x至贵港二级路扩建为高速公路，x至藤县二级公路扩建为高速公路。

★x至信都公路：

规划为一级公路，近期建为二级公路。

207国道x至岑溪段：

近期建为一级公路，岑溪至信宜段规划为一级，近期建二级。

此外，在规划期内，藤县至容县、太平至平南、x至桂林沿江公路、黄村至昭平，建成二级公路，所有乡镇对外公路建成三级公路。

2．铁路：

洛湛铁路成为近期国家重点建设项目，x段呈东北-西南走向在x市西北侧通过，途经竹溪、德安、宝安、平浪、龙华、龙新、龙平、石良角，其中在x市区玫瑰湖公园西北处设x站（区段站）。

修建桂林（柳州）-x-肇庆的铁路，以解决川东、贵州、湘西地区与广东的联系，从而使x成为承东启西的铁路枢纽。

3．水路：

要恢复x水路运输的地位。

一是航道整治，重点建设长洲水利枢纽；

二是码头建设，重点搞好集装箱码头建设；

三是搞好藤县深水港码头建设和蒙江码头建设。

4．机场：

2010年以前保留现x机场，远期考虑机场搬迁，在苍梧龙圩镇南部预留新机场用地。

x机场应以外地中转客运为主，发挥x通过公路和水路又以快速（四小时以内）直达珠江三角洲各市及港澳的特点，开辟x至大西南的航空线，成为国内重要的支线机场。

6．城镇区域规划

1．城镇空间发展总体格局

根据城镇发展战略要求，结合x市域城镇分布的现状特点，城镇空间发展的总体格局为：

“一主、一副、三节点、五轴”

★一主：

市域主中心——x市区（包括苍梧县城）

★一副：

市域副中心——岑溪市区（岑城—樟木）

★三节点：

藤城、太平、蒙山县城（蒙山镇）

★五轴：

五条城镇发展轴（①岑溪—苍梧—x城镇发展轴、②x—太平—蒙山城镇发展轴、③x—苍梧—藤城城镇发展轴、④岑城—藤城—太平城镇发展轴、⑤岑溪市域中部城镇发展轴）

2．城镇布局规划为三大经济区

在进行经济区规划的时候，充分考虑到城镇发展轴的联系问题，把x大致划分为三大经济区，南部经济区为岑溪市域。

产业发展导向是建立农林产业发展基地，打造规模经济；

提高技术层次，逐步改造传统产业、提高产品档次；

积极引进外向型加工业；

中部经济区为西江以南，岑溪以北、包括藤城南部，苍梧。

产业发展导向是加强区域协作，建立农林产业发展基地，打造规模经济；

发挥传统优势产业，积极发展资源型加工业，适当发展重化工业。

北部经济区为x、蒙县、藤县北部片区。

产业发展导向是积极发展外向型加工业、商贸旅游业；

建立“三高农业基地，积极发展郊区农业、经济林生产基地以及农副产品加工业。

二．

x商业物业市场细分研究

1．x主要商圈概况及分布

本次研究针对项目的规模、特征及其发展前景，主要调查x市区商业物业的分布状态、供求状况、经营水平、租金及出售情况等。

在不特别表明的情况下，本报告所分析的商业范围包括两个自然片区：

河东区和河西区。

商业市场仅指零售企业、专业市场及商业街区。

x主要商业型态有临街商铺、步行街、购物商场三种，临街商铺主要以经营生活用品为主，品牌专卖店较少，步行街外立面、道路刚完成改造，商铺整体形象、档次仍较差。

购物消费主要集中在购物商场，我们对现时较知名的三个商场进行了调查分析，这三个商场分别是三个不同商圈的商业代表。

主要调查对象如下：

1．

零售企业：

x市的百货商场、购物中心、超级市场、大型综合超市、专业店、专卖店；

2．x市的传统及中心商业街区、居住区域。

如下表：

x五大商圈分布及对比

商圈名称

所在行政区

主要商业物业

中山路商圈

河东

新中山百货商场、恒业国泰购物中心

西江路商圈

文华中心、西江路商业街

新兴路商圈

河西

太阳广场购物中心、梦之岛购物中心

大学路商圈

珠山地下广场、

蝶山路商圈

宝石城

2．河东商圈特点分析

河东两大商圈特点对比表

商圈

知名商业街区

以中山路、南环路、阜民路三条路，T字型相连而成商业区域。

大东下路、南堤路：

政府打造的未来商业步行街。

以西江路及其附近街区组成商业区域。

定位

由大众化路线转变为高端商业路线

低档路线、二手旧货、维修

主要商业功能

品牌服饰、首饰精品、饮食

五金机电、电讯电器、摩托维修

主要消费群

市区居民

外地游客

本区居民

存在问题

高端商品品牌较少；

大东下路步行街尚未成型，商品档次较低，业态繁琐

街道外立面较为残旧，布置零乱；

加上河东客运站，外地游客的不断往返，整体环境较差。

发展方向

对整个商业圈进行重新整合，强化商业步行街的建设，以中山路为主轴，南环路及阜民路两边扩散，辐射整个河东区，乃至带动整个x市的商业氛围。

属旧城改造项目，再加上未来x丽江港项目的落成，该商圈将会成为一道亮丽的风景线，以旅游、娱乐、购物为主的大型综合性商业圈

1.中山路商圈主要商业街区资料

◎中山路

ⅰ.商铺：

31间；

ⅱ.吉铺：

0间。

ⅲ.其中：

小食店11间，服饰10间，电脑8间，百货店6间，饼屋5间，精品饰物5间，玉器首饰5间等。

ⅳ.该路段主要有新中山百货商场、恒业国泰购物中心两大购物城。

新中山百货商场为三层，现只有首、二层营业。

首层主要经营:

鞋类、服饰、钟表及皮具等。

主要品牌：

鸿星尔克、奥克星、APPLE、中国大趾王、香港袋鼠王、澳杰皮鞋、红蜻蜓、PLAYBOY、鳄鱼恤。

（鞋类）

BALENO、时尚基地。

（服装）

中山路主要业态分布图例

从图例可看出，该路段主要以服装、鞋类及餐厅为主，另有新中山百货商场和恒业国泰购物中心两大购物城，是典型的休闲购物商业路。

该道路经改造加宽后，可容纳大量人流及车流，且出租率为100%，可见该路段出租率高，租金稳定，有上升的趋势。

◎

阜民路

101间；

10间。

餐厅11间，小食店9间，杂货5间，服装5间，书刊店5间，美容美发5间等。

阜民路业态分布图例

从图例可看出，该路段主要以餐厅及小食店为主，附带一些日常生活用品卖场，业态趋向多元化。

说明该区域有一定量的居住人口，但受到中山路商业氛围的影响，外来客流量的支撑，该路段的餐饮业畅旺。

但值得注意的问题，吉铺率达10%，业态会稍作调整。

南环路

52间

2间

服装10间，电讯4间，眼镜店4间，士多3间，小食店3间，药店3间等。

南环路业态分布图例

从图例可看出，该路段服装占大比例，延续了中山路的购物态势，业态都较为集中，经营商品有一定的档次。

因该路段出租率96.2%偏高，且与桂江一桥相连接，是连通河东与河西的主要路段，商铺租金会持续上升，有一定潜力。

◎大中路

99间

11间

小食店11间，服装11间，电脑8间，百货店6间，西饼5间，精品饰物5间，玉器首饰5间等。

大中路业态分布图例

接连南环路的大中路，也是河东区的主要路段。

从图例可看出，小食店与服装占主导，也可认为该路段是河东区北部的主要商业路段。

但值得注意，该路段附近有市图书馆、市文化宫及市二中等文化教育配套，因此电脑专营店也占大部分，但店铺分散，未能够形成大卖场，缺少竞争力。

大东下路

178间

14间

服装32间，杂货32间，鞋20间，小食店11间，美容美发8间，药店8间，音像6间，精品饰物6间等。

大东下路业态分布图例

从图例可看出，该路段主要经营杂货和服装，是未来市政府打造的商业步行街。

现时，该路段有农贸市场，杂货店等。

经营档次低，经营范围主要为附近居民的日常用品，因附近为旧城该造，部分原居民迁移到河西，该区域消费力逐渐减弱，该路段租金不高。

2.西江路商圈主要商业街区资料

西江路

138间

12间

五金机电53间，电讯16间，摩托维修11间，士多8间，美容美发8间，小食店6间。

西江路业态分布图例

从图例可看出，该路段以五金机电为主，占据绝大部分。

其次是电讯及摩托维修，兼有一个规模较小的旧货电器卖场。

历史原因，该路段是x市较为传统的五金机电一条街，经营档次较低，出租率为91.3%，租金偏低。

3．河西商圈特点分析

河西两大商圈特点对比表

以新兴一路及新兴二路组成商业圈

以大学路与文澜路相交连接而成商业圈

以蝶山路与步埠路相交而成商业圈

以形成中高档路线的综合服务商业圈

大众化特色经营

大众化的商业路线

装饰材料及五金机电

特色经营花卉、水族

装饰材料、五金及陶瓷

本市区高消费居民

以附近教育机构的学生为主

该商圈及其附近的居民

街区较杂乱、商业配套未能完善

街区较杂乱、业态趋单一

街区较为杂乱

集购物、娱乐、休闲为一体的现代化新城市商业中心

1．新兴路商圈主要商业街区资料

◎新兴一路

242间

五金机电48间，装饰材料25间，美容美发15间，小食店14间，电讯13间，摩托车行13间，士多11间，广告9间，打字8间，服装6间等。

新兴一路业态分布图例

从图例可看出，该路段业态主要以五金机电、装饰材料为主，业态明显呈现多元化。

属政府规划的重点商业区,但目前商业气氛不浓,面店大小不一，店面整体形象差。

大型的商场有太阳广场，广汇电脑城。

因该路段楼盘属较高档次，市民消费力高，支撑了该路段租金的价格。

◎新兴二路

190间

8间

五金机电56间，装饰材料33间，陶瓷13间，士多8间，美容美发8间，药店8间，银行7间等

新兴二路业态分布图例

从图例可看出，该路段主要以装饰材料及五金机电为主，延续了新兴一路的商业业态，经营五金陶瓷专业一条街。

该路段附近商业物业有梦之岛购物广场。

2．大学路商圈主要商业街区资料

◎文澜路

183间

1间

装饰材料23间，五金机电22间，小食店13间，家私12间，美容美发11间，酒楼10间，士多8间，家电维修7间，摩托车行7间，打字6间，电讯5间，药店5间等。

文澜路业态分布图例

从图例可看出，该路段主要呈现两大商业态势：

装饰五金和餐饮旅店。

◎大学路

168间

ⅱ吉铺：

ⅲ其中：

电脑20间，布艺18间，装饰材料16间，服装14间，小食店13间，精品饰物9间，花店8间，士多7间，家私7间，水族店5间，书画5间，美容美发5间等。

大学路业态分布图例

从图例可看出，该路段最多为电脑专营店，原因是附近学校较多，商家都会考虑做学生生意。

其次为布艺、装饰材料、服装等。

值得一提的是有较多的花店和水族店，是该路段的主要特色。

商业物业有珠山地下商场。

3．蝶山路商圈主要商业街区资料

◎蝶山路

203间

13间

装饰材料55间，五金机电21间，陶瓷15间，小食店14间，杂货10间，美容美发9间，士多5间，茶叶5间等。

蝶山路业态分布图例

从图例可以看出，该路段主要经营装饰材料、五金及陶瓷。

该路段属河西区的老城区，有居住生活气氛，且附近有多家学校，带动该路段的服务行业，业态除经营装饰材料外，主要以居民日常便利服务为主。

◎步埠路

128

15

小食店22间，美容美发14间，五金机电11间，士多10间，水果店10间，玉器首饰10间等。

步埠路业态分布图例

从该图例可看出，该路段小食店居多，业态基本上是居民的日常生活用品及物品。

该路段过去是宝石加工销售一条街，但因宝石城的落成，该路段大部分宝石经营店以搬迁于宝石城，造成该路段11.7%的商铺租赁空置率，影响了该路段的租金价格，有回落迹象。

◆主要临街商铺价格表

道路名称

所在区域

租金水平

（元/M2/月）

售价

（元/M2）

经营特色

中山路

河东区

120元/㎡/月

品牌服饰、鞋类及餐饮

100元/㎡/月

服装及电讯

70元/㎡/月

餐厅、小食及日常用品

60元/㎡/月

农贸市场、杂货及服装

30元/㎡/月

五金机电、摩托维修及旧货电器

大学路

河西区

75元/㎡/月

电脑、布艺、花店及水族

蝶山路

步埠路

珠宝加工及销售

文澜路

90元/㎡/月

装饰五金家具及酒楼旅店

新兴一路

50元/㎡/月

五金装饰材料

新兴二路

35元/㎡/月

五金装饰及陶瓷

4、x大型零售商场分析

x临街商铺主要以经营生活用品为主，品牌专卖店较少，步行街外立面、道路刚完成改造，商铺整体形象、档次仍较差。

名称

恒业国泰广场

太阳广场

梦之岛

位置

新兴三路

开业时间

200年月

2002年4月

2004年5月

规模

总建筑面积达1.52万平方米

总建筑面积达3.5万平方米

总建筑面积达2.5万平方米

物业管理

26元/平方米

—

功能分布

首层:

手机、玉器饰物、服装、床上用品、化装品等。

二层：

服饰、儿童服饰、化妆品、鞋类、精品店等

三层：

服饰、鞋类、精品、化妆品、内衣、皮具、钟表

四层：

音像

五层：

游乐场、书城

六层：

美食广场

首层：

品牌服饰、通讯、珠宝

服饰、皮具

电器、玩具

家私

负一层：

超市

钟表、珠宝、鞋、

皮具、精品、首饰、化妆品等。

女士服饰、内衣

电器、体育用品、床上用品、男装。

游乐场

娱乐

购物广场

集购物、休闲、文化、娱乐、饮食、体育、保健于一体的综合性购物天堂。

百货店

主要品牌

卡佛连、哥弟、柏琪、圣大保罗、皮尔卡丹、香港金苹果、特步、奥康

华联超市（6100㎡）

七匹狼、卡佛连、高尼奥、啄木鸟、鳄鱼恤、老爷车

德克士、圣大保罗、PLAYBOY、G2000、U2

经营状况

全x的购物消费集中地，以个体商铺经营为主，品牌较少，商户组合较杂乱。

首层以品牌专卖店为主，整体形象、档次较佳，四层以上为商场自营。

商场形象、档次是目前x最好的，刚开业，人流较少。

价格水平

租金：

90-200元/㎡

100-150元/㎡

50-100元/㎡

平均售价：

13000元/平方米

元/㎡

百货店统一经营

带租约出售，平均售价：

商铺空置现状

15%

5%

25%

5、专业市场

两广市场

广汇电脑城

西环路

建筑面积约6万平方米

建筑面积约2.5平方米

建筑面积约4000平方米

服装批发

宝石批发

电脑、电器城

目前主要经营低档服装、日用百货、粮油批发为主，人流少，多数商铺关门。

前店后厂式宝石加工及销售

稍具规模的电脑专业市场

平均租价30元/㎡

售价2000元-2600元/㎡

平均租价：

30元/㎡

售价6000元/㎡

70%

40%

6、x商业现状总结

★河东区

该区域原是x市区的老城区，商业贸易较其他地区发达，配套设施完善。

但随着市政府的重新规划整合，扩大城市规模，开展了旧城改造项目。

又因河东地区土地资源有限，拆迁居民多会选择迁往河西新城区，削弱了河东地区居民的消费购买力。

属旧城改造项目的河东区，街道陈旧零乱，店铺门面大小不一，形成不了档次。

西江路路段是x市区的交通主干道，有河东汽车站和多路公共汽车经过，人流车流较多，但商业气氛薄弱。

★河西区

该区是x市新开发区域，市容市貌好，在建楼盘多，受拆迁居民迁移的影响，拆迁居民重新置业，楼市一度畅旺，促使了该区五金机电、装饰材料等行业的发展。

该区最早的商业中心是珠山地下商场，以往是河西居民日常休闲购物的主要地方。

随着市政建设的加快，商业配套设施往西方向发展，太阳广场已成为河西的商业中心，主要经营中高档商品，该商圈的功能定位相当于河东区的中山路商圈。

太阳广场附近多为新开发的物业，档次较高，附近居住人群属中上阶层，从而支撑了该商圈的日常经营。

7、x商业未来发现分析

★现状特点

有利条件：

优越的自然环境、区域交通逐步改善、丰富的资源优势、西部大开发带来的契机。

制约因素：

经济基础比较薄弱，工业化程度较低；

城镇职能趋同，城镇特色不明显；

快速、最大的现代化路上运输的缺位，制约着x城镇的发展；

技术人才缺乏。

★城市性质

具有岭南山水特色，以工业、商贸、金融、旅游综合发展，外向型工业为主导的桂东地区中心城市，是广西乃至西南地区与粤港澳联系的交通枢纽。

★发