买房应起诉继续履行还是取消合同.docx
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买房应起诉继续履行还是取消合同
买房应起诉继续履行还是取消合同
篇一：
律师解读二手房买卖一方违约,是继续履行还是解除合同
律师解读二手房买卖一方违约，是继续履行还是解除合同
在二手房买卖中，每遇房上涨或下跌，都会出现卖方或买方违约的情况。
诉至法院，有地方法院判决合同有效，双方继续履行合同；而有的法院则判决违约一方承担违经责任，解除双方的买卖合同。
一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办
（一）要求继续履行。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。
但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
1、法律上或者事实上不能履行；
2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
3、债权人在合理期限内未要求履行。
（二）解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
1、定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。
以定金方式承担违约责任的做法是：
支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。
其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金。
2、违约金，如不适用定金罚则适用违约金。
当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。
但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少
3、赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：
（1）合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。
（2）虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。
损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失－－包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。
二、房屋买卖合同一方违约怎么办
按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。
因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。
在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。
其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
（一）双方协商确定的，从其约定；
（二）双方不能协商确定的：
1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。
认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
三、律师看法
遇到这种情况，守约一方在向人民法院提起诉讼时，最好选择让违约方承担违约责任，解除房屋买卖合同，而不要选择合同的继续履行。
理由是：
一般情况下，业主都是以银行贷款按揭形式从开发商手中购房，之后按月供款还贷。
在购房时间不长，银行贷款未还完情况下，房产都抵押给了银行。
所以，在进行二手房交易过种中，业主要赎楼，买家要申请过户及申请银行贷款等。
在办理这些事项时，很多情况下是需要原业主的配合。
如果原业主不配合，买家根本完不成二手交易过户的全部程序。
不但如此，在原业主不配合赎楼的情况下，买家就得自行出钱赎楼或找担保公司赎楼。
如果原业主另有债务，极有可能被债权人申请查封。
或者原业主真接另找买家，把房屋过户他人，使买家落空。
二手房交易中手续繁琐，风险随时可能发生，加之在办理交易中不可能每个原业主不配合的事情都向法院申请强制执行，所以不建议买家选择合同的继续履行。
律师提示：
为了防止业主在房价上涨时毁约或买家在房价下跌时退房，建议在签订房屋买卖合同时约定较高的定金或违约金，增加违约成本，违约成本大于或等于房价上涨或下跌的价值时，可避免一方违约情况的发生。
定金只要不超过房价的20%，就会得到法院的支持。
篇二：
房屋买卖合同纠纷判决继续履行案例
Tips:
1.案例一、五有判决书原文，二、三、四没有查询到判决书。
2.仅案例二法院支持“协助过户+违约金”，案例一、三、四、五仅判协助过户，未涉及违约金事宜。
3.后附有法条。
一．
XX与XXX房屋买卖合同纠纷案
津市市人民法院民事判决书
（XX）津民一初字第147号
原告XX。
委托代理人张业先，湖南澧洲律师事务所律师。
被告XXX。
原告XX与被告XXX房屋买卖合同纠纷一案，于XX年3月29日向本院提起诉讼。
本院受理后，依法组成由审判员田凌担任审判长，审判员鲁礼福、人民陪审员邹杰参加的合议庭于XX年7月17日公开开庭进行了审理。
书记员张黎担任庭审记录。
原告XX的委托代理人张业先到庭参加了诉讼，被告XXX经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告XX诉称，XX年9月21日，原、被告签订了一份房屋《买卖协议》，约定：
XXX将其所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋卖给XX；XX一次性付清购房款288000元，XXX同时交给XX房产证、土地使用证；成交之日起，此房产权、土地使用权归XX所有，XX需过户换证，XXX有义务配合办理；双方还约定了其他事宜。
同年9月29日，XX给付被告XXX购房款288000元，XXX出具收条并该房屋及房产证、土地使用权证交给XX。
后XX要求XXX配合办理房屋产权、土地使用权过户手续未果，故向人民法院起诉，要求被告XXX协助原告XX办理将该房屋产权、土地使用权过户到XX名下并依法承担本案诉讼费用。
原告XX为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、买卖协议、收条各1份，拟证明XX与XXX签订了房屋买卖协议、XX已支付全部购房款和XXX已收到房款的事实；
2、房屋产权证、土地使用权证各1份，拟证明座落在津市市建设路（国安小区）4楼102房房屋所有权和土地使用权归XXX所有的事实；
3、金鱼岭派出所的证明1份，拟证明XXX外出，下落不明的事实。
被告XXX未到庭应诉答辩和举证。
对原告XX提交的证据，本院认证如下：
对买卖协议和收条，经审查，该证据客观真实，且与本案有关联，本院予以采信。
对房产证和土地使用权证，经审查，本院认为，这两证系房管部门和国土部门审查后为权利人颁发的公文书证，该证据来源合法亦与本案有关联，本院确认其证据效力。
对当地派出所出具
的证明，该证据来源合法，且客观真实，本院予以采信。
根据庭审举证和庭审陈述，结合本院认证情况，本院确认以下案件事实：
XX年9月21日，XX与XXX签订了一份房屋买卖协议，协议约定，XXX将其所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋（房产证为津房权证城北字第003690号，房屋所有权人为XXX，国土证为津国用（XX）第613号，土地使用权人为XXX，地类为住宅用地）卖给XX；XX一次性付清购房款288000元，XXX同时交给XX房产证、土地使用权证，成交之日起，此房产权、土地使用权归XX所有；XX需过户换证，XXX有义务配合办理；双方还约定了其他事宜。
同年9月29日，XX支付XXX购房款288000元，XXX出具收条并将该房屋及房产证、土地使用权证交给XX。
后XX要求XXX配合办理房屋产权、土地使用权过户手续未果，故酿成本诉。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。
房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。
房屋所有权人为出卖方，支付价款的一方为买受方或买受人。
本案中，XX是买受方，XXX是出卖方，双方签订的房屋买卖协议，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽未在相关部门办理物权登记，但不影响合同效力。
该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。
买受方XX按约支付购房款，出卖方XXX收到购房款后将该房屋及与本案有关的房产证、国有土地使用权证交给了XX，双方履行了合同主要义务。
因办理房屋产权、土地使用权过户手续，需买卖双方持买卖合同和相关证件及材料到当地房地产交易管理部门、国土管理部门办理过户手续，即必须出卖方协助才能完成，XX现欲将所购房屋产权、土地使用权登记过户到其名下，必须由XXX协助才能完成，即XXX有协助XX办理房屋产权、土地使用权过户手续的附随义务，且双方在买卖协议中已就此予以明确。
现XXX不积极配合XX办理房屋产权、土地使用权过户手续，这一不作为行为属违约，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
故XX要求XXX协助办理房屋产权、土地使用权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。
XX在本案中未要求XXX承担违约责任，属自愿处分自己的民事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利”的规定，本院予以认可。
XXX经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，应承担举证、质证不能的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
被告XXX在本判决生效后十日内协助原告XX将现登记为XXX所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋的所有权、土地使用权津国用（XX）第613号过户到原告XX名下。
本案案件受理费5620元，由被告XXX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判长田凌
审判员鲁礼福
人民陪审员邹杰
二○一二年七月十七日
书记员张黎
二．卖房后违约不给过户判协助过户且赔违约金（此案未查询到判决书）中国法院讯（张旭）买二手房已成为不少人的选择，但在房屋买卖交易中时常发生一些违约情形。
近日，北京市顺义区人民法院受理一起卖家后悔房款少，违约不给买家过户的房屋买卖合同纠纷案件。
该院经审理，判决卖家协助买家办理涉诉房屋的过户手续，且给付买家违约金。
原告小刘诉称：
XX年7月11日，经某中介公司居间，原告与被告李女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定原告购买被告李女士位于顺义区的一套房屋，价款为230万元。
合同签订后，原告依约分四次在约定时间向被告李女士支付了全部购房款。
钱款付清后，李女士迟迟不给过户，要求原告再交10万元才给过户。
根据《补偿协议》第四条明确约定，被告李女士拒绝出售房屋或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应当以房屋总价款的20%向原告支付违约金。
根据合同约定，原告已依约支付被告李女士全部房款，但被告李女士拒绝办理过户手续，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。
被告李女士除应协助原告办理过户手续外，还应以房屋总价款的20%向原告支付违约金，即46万元。
被告李女士辩称：
签合同时双方口头约定，原告应于XX年7月底给付被告120万元，原告没有按照约定时间付款，给原告造成较大损失。
XX年7月底之后，被告已经告知原告这房屋不卖了，要求退款给原告，但原告没有提供账号。
最后那笔款也是在被告没有同意的情况下，原告私自打款给被告的。
双方补充协议约定，原告应在XX年8月3日之前打入被告账户60万。
被告认为不包括XX年8月3日当天。
原告于XX年8月3日打款给被告，属于违约。
双方补充协议约定，约定时间不能按时付款，本合同无效，被告10个工作日内归还原告定金及首付款。
被告认为双方合同应当无效。
原告诉讼请求既要求继续履行合同，又要求违约金相互矛盾。
依据双方买卖合同第七条约定，原告应解除合同，才能要违约金。
综上，不同意原告的诉讼请求。
被告某中介公司辩称：
本案系房屋买卖合同纠纷，我公司不是房屋买卖合同的一方当事人。
原告的诉讼请求，与我公司也无利害关系。
故将我公司作为本案被告，主体不适格。
据我公司工作人员了解，李女士私下找过我公司员工，称房子卖便宜了，让我公司跟小刘说解除合同，并给我公司员工提成。
顺义法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
原、被告双方签订的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。
综合双方合同文本含义及履约行为，原告小刘于XX年8月3日向被告李女士的中国建设银行账户支付60万元，并非违约行为。
故对被告李女士主张合同无效及原告小刘违约的辩解，法院不予采信。
关于被告李女士履行协助办理过户登记义务的期限，双方合同约定存在不一致的条款，现双方对适用上述条款产生争议。
法院认为上述补充协议“其他约定”
第5条系原、被告双方对北京市存量房屋买卖合同及补充协议的打印格式文本的手写变更，具有法律效力，应予以适用。
现双方合同签订日为XX年7月11日，被告李女士取得涉诉房屋的房屋所有权证书之日为XX年8月21日，原告小刘付清全部购房款之日为XX年8月30日。
被告李女士至今没有履行协助办理过户登记的义务，构成违约，应承担相应违约责任。
被告李女士认为守约方要求继续履行合同与要求承担违约责任不能同时主张，缺乏合同依据及法律依据。
综上，对原告小刘要求被告李女士协助办理过户手续同时承担违约责任的诉讼请求，法院予以支持。
关于违约金适用条款，原告小刘主张适用补充协议第四条第二款，要求被告李女士承担总房款20%的违约责任。
法院认为，在补充协议“其他约定”第5条对办理过户登记义务的期限进行变更的情况下，本案被告李女士的违约情形不符合该款约定的情形。
依据我国合同法律规范的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
故对原告小刘要求的违约金，法院考虑上述情况予以酌定。
综上判决：
一、被告李女士于本判决生效之日起十日内协助原告小刘办理涉诉房屋的过户登记手续；二、被告李女士给付原告小刘违约金三万元。
三．房主卖房10年后反悔不协助买主过户遭诉（此案未查询到判决书）
张某于1998年与周某协议将自己的一套房屋卖给其，周某于XX年付清房款，时隔10年房屋价格升值后张某后悔一直不愿协助办理过户手续，无奈之下周某诉至法院。
日前，广西平南县法院一审宣判，判决原告周某与被告张某签订的《房屋转让书》合法有效，讼争房屋归原告周燕海所有；被告张某协助原告办理房屋产权过户手续。
原告周某与被告张某于1998年8月口头达成协议，原告以35000元的价格购买被告的房屋，原告同日将10000元交给被告。
1998年9月，原、被告签定了《协议书》一份，约定，原告在交了10000元给被告后可以搬进该屋暂住，被告在原告把所有的房款交清后就把房产证与土地证交给原告，如到时原告无时间办理过户手续，被告可代办理。
XX年4月，原告剩余房款交给被告后，双方再次签了《房屋转让书》一份，明确约定了该房屋归原告所有，被告同时将房产证与土地证交给原告收执。
后来原告在办理房屋过户手续时要求被告予以协助，但被告均不理睬。
无奈之下原告将被告诉至法院，请求法院依法确认双方签订的房屋买卖合同有效，判令该房屋归原告所有，并要求被告协助原告办理房屋的过户手续。
法院经开庭审理后认为，被告转让、原告买受讼争房屋，事实清楚，证据确凿充分，双方意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，原、被告之间的房屋转让合同已经依法成立，对双方均具有法律约束力。
因此，对原告与被告达成该房屋买卖合同的有效性和合法性，本院依法予以确认。
被告在原告交清房款后把房屋产权证和土地证交给原告，原告亦已入住该房屋十多年，可以认定房屋应归原告所有。
被告将房屋交付给原告后，还有一个协助原告办理房屋过户手续的义务，但在原告办理产权过户手续时，被告未予协助，导致原告无法办理房屋产权过户手续，被告的行为已构成违约，应依法承担继续履行的责任。
故对原告要求判令被告协助其到相关部门办理过户手续的请求，本院亦依法予以支持。
综上所述，法院依法作出了以上判决。
（萧萧方华富）
篇三：
房屋买卖合同纠纷民事起诉状
民事起诉状（鲁宏律师）
原告：
xx，男，汉族，xx年x月x日出生，身份证号：
xxx，电话：
xx，住址：
xx。
被告：
xx，男，汉族，xx年x月xx日出生，身份证号：
xxx，电话：
xx，住址：
xx。
第三人：
xx，法定代表人：
xx，住所地：
xx。
第三人：
xx，电话：
xx，法定代表人：
xx住所地：
xx。
诉讼请求：
1、被告继续履行购房协议，为原告办理房屋产权变更登记；
2、办理房屋产权变更登记手续中产生的一切费用由被告承担；
3、本案诉讼费及其他相关费用由被告方承担。
事实与理由：
原被告双方于xx年x月x日签订房屋买卖合同，按照合同约定，原告于签订合同当日已向被告给付购房款20万元整，并已实际占有、使用该房屋。
而被告却违反合同，经原告多次催促，以种种理由至今未给原告办理产权变更登记。
并称，待本案第三人xx为其办理完毕房产证后立即协助原告办理。
后原告得知，被告不为原告办理产权变更登记的真实原因是，已将在向第三人xx公司购买房屋时取得的相关手续丢失，无法办理产权变更登记。
无奈，原告只能诉诸法律。
综上，为了维护原告的合法财产权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院在查清事实的基础上，判如所请。
此致
天津市xx区人民法院
具状人：
XX年月日
篇四：
该合同应否继续履行
该合同应否继续履行
案情：
原告陈某在石宝下街销售摩托车，XX年6月18日，被告王某在原告处购买150-3型摩托车一辆，车架号码LC6PCKD3190014830，发动机号码WNC4533。
欠款元，被告王某出具欠款承诺书，约定于XX年12月30日前付清，逾期按欠款额每日承担%违约金。
XX年9月21日，原告陈某叫被告王某骑车到其家中协商还款事宜，协商未果，原告陈某要求被告将车留下。
于是，被告王某将车留下，车钥匙交给原告后离开。
XX年9月28日（农历8月10日），原告陈某将该车换与丹桂镇金龙村二组村民王X使用至今。
XX年4月，原告诉至法院请求判令被告王某给付欠款元，从欠款之日起按2%承担月利息。
被告辩称，原告在履行期限届满前将车收回，并换与他人使用至今，请求解除合同，驳回原告诉讼请求。
分歧：
观点一：
XX年6月18日，被告王某向原告出具“欠款承诺书”，原告将标的物（摩托车）交付给了被告后，原被告之间已形成合法的买卖关系。
根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，
标的物（摩托车）的所有权已经转移给被告王某。
原告陈某要求被告王某将标的物留下，系一种民事权利的自救行为。
因此，该买卖合同应继续履行：
摩托车归被告，被告支付欠款[扣减原告将标的物换与他人使用期间的折旧（通过评估确定）]及利息。
“欠款承诺书”约定的按日%的违约金，不符合法律规定，不影响其他约定的效力。
观点二：
与观点一一样，认为合同已依法成立并生效，标的物的所有权已转移给被告，合同应继续履行。
不同的是认为：
被告在原告要求下留下摩托车，双方形成担保合同，即被告用自己的摩托车出质，以担保其债务。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第九十三条“质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、出租、处分质物，因此给出质人造成损失的，由质权人承担赔偿责任”的规定，原告擅自处分质押物（摩托车），另行承担民事责任。
观点三：
根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，第一百三十四条“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”的规定，XX年9月21日，原被告一致同意将车留下（交给原告）系另行约定：
被告未履行支付价款，标的物归原告所有。
XX年9月28日（农历8月10日），原告处分标的物（陈某将该车换与丹桂镇金龙村二组村民王X使用）系以自己的行为解除合同。
该合同不应继续履行，应驳回原告的诉讼请求。
观点四：
原被告双方于XX年6月18日形成的买卖合同系双方的真实意思表示。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
”的规定，原告陈某应将标的物（摩托车）交付被告不得收回，更不能在收回后进行处分，即使欠款到期，也只能通过合法途径解决。
原告陈某在约定的付款期限届满前将摩托车收回，并进行处分（换与他人），其行为违反了双方的约定，致使合同目的不能实现，亦造成合同无法继续履行，构成根本违约。
故其要求被告王某履行合同（给付欠款元，从欠款之日起按2%承担月利息，并按日%承担违约金）的诉讼请求，不应支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能
实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
”的规定，对被告王某解除合同（不付款、不要车）的请求，应予支持。
笔者认为：
观点一忽视了原告处分了买卖合同标的物的事实；观点二忽视了《担保法》第六十四条“出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同”；观点三忽视了是原告违约，其不享有解除权。
观点四全面考虑了本案所涉及到的法律关系，且处理后其社会效果和法律效果均较前三者为优。
篇五：
法院判决解除无法继续履行的建设工程施工合同
法院判决解除无法继续履行的建设工程施工合同
一、案件基本事实
上诉人（原审被告、反诉原告）：
华康公司。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：
伊都锦公司。
1996年1月18日，伊都锦公司与华康公司签订《综合开发建设哈尔滨伊都锦商厦工程合同》，约定：
华康公司同意受伊都锦公司委托，全权负责哈尔滨伊都锦商厦综合开发建设的全部工作。
建设地址在哈尔滨市道里区中央大街68—86号、霞曼街1—5号地段，综合开发建设的工作范围为前期开发、开工前准备、商厦主
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