商铺购买技巧30问最终510Word下载.docx
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3、未来住宅产品追求的是服务与品质，只有服务好、品质佳的产品可能具有较强的投资价值，投资的选择空间相对较小
4、住宅尤其是商品房住宅市场是存在一定泡沫的：
房地产市场本身是有一定行业周期的虽然长远看，需求规模大，但并不意味着价格就会一直上涨。
比如香港楼市、日本楼市都出现过泡沫，甚至在日本，目前的住宅价格仅相当于70年代的价格水平。
而写字楼物业是一种受制于区域商务环境影响的物业。
如果一个城市的外向型经济明显，商务辐射力强，写字楼的物业具备较强的投资价值；
反之，一个城市的商务气候不佳（比如未形成区域性的金融中心、商务中心、经济中心），那么城市的写字楼物业的市场容量就小，可能会存在供应过剩，出租率和租金水平就相对较低，投资的价值就差。
（二）商铺投资的优势
相对住宅、写字楼物业，商用物业投资就具备极强的投资优势：
1、抗通胀、增值、保值
不动产投资历来是抗通胀的主要理财品种之一，在美国，一个中产家庭的理财品种组合中，不动产一直是不可缺少的防守型和收益型理财品种。
而对于商铺更是保障家庭财产不缩水的防守型理财品种，在美国1965年到2008年期间，CPI指数上涨了6倍多，股价和房价均上涨了10多倍，房价上涨幅度更是稳居首位，远远跑赢了通胀。
而房价的上涨仅仅是物业收益的一部分（物业升值红利），还不包含在40多年期间物业租金收益。
在我国，商铺价格的攀升速度更快，比如在1997年郑州火车站福寿街沿线的商铺，价格只有1700-2500元/平米，但是在2008年，商铺价格上涨到6万多元/平米，甚至破旧的物业进行专业评估，评估价格也高达3万元/平米以上。
这期间的租金攀升速度更是惊人，从最早的不足20元/平米/月，现在最高已经达到2000元平米/月。
也就是说物业升值了30倍左右，租金上涨近100倍，是一般证券类投资不可匹敌的，更要远优于黄金投资。
2、长远的升值能力
从未来中国的经济发展大势看，商铺投资目前是最佳、最黄金的投资时期，未来的升值能力、前景是十分惊人的：
第一、经济增长形式转变产生的机遇红利：
中国经济的GDP拉动是属于外向型和投资拉动型的，在进入发达国家初级阶段，经济结构中，内需对GDP的拉动将会占主导地位，而目前内需对GDP的贡献仅为30%多一点，在达到发达国家初级阶段60%的比例过程中，居民消费将会呈现爆发式增长，而商业服务业将空间繁荣，届时，最为支撑商业服务业经营的商用物业价值将会成倍增长。
第二、城市化进程产生的消费人口聚集和倍增的机遇红利：
城市化必然导致人口的高度聚集，2008我国的城市化进程仅达到45%左右，若达到一般发达国家75%的水平，城市人口将新增4亿左右。
新增4亿人口的消费规模也将直接带来商业的繁荣和发展，省会级城市和区域性中心城市以其巨大的居民吸纳效应，商用物业的价值亦将成倍增长，尤其是城市的核心商圈商铺的升值能力更是惊人。
第三、人均GDP增长所产生的机遇红利：
2008年，我国的人均GDP在3000美元左右，在一些经济发达城市达到5000-6000美元。
而整体达到发达国家初级阶段6000美元以上的水平时，人均可支配收入将会极大幅度的攀升，同时体现居民消费能力的恩格尔系数将会成倍增长，届时商业将真正进入黄金发展周期，商用物业的价值亦将呈现出乘数效应级的攀升现象。
3、收益稳定
商铺投资收益是一种多元化的收益形式，其主要表现有三种：
1、升值的红利收益
2、租金收益
3、融资收益即通过不动产物业的所有权进行再融资
4、其他收益，如建立在使用权基础上的转让费收益等
其中升值的红利收益是一种机遇型收益，是建立在房地产行业景气周期和商业发展繁荣程度的基础上；
而融资性收益对于个体投资者而言是一种融资机会成本降低的收益形式（比如商铺抵押贷款的利率在5-6%，而商铺的投资回报在8—30%之间，这之间的差额就是融资的收益）
租金收益是目前绝大多数投资者最看重，也是最能看清楚的收益形式。
实质上商铺的租金收益尤其是核心商圈商铺的租金收益是最稳定的，而且回报率最高的、涨幅最大的。
商铺的租金收益相对与住宅、写字楼而言，空置率极低，收益稳定，尤其是核心商圈。
商铺很少空置，比如郑州火车站商圈商铺空置率不足1.3%；
同时在大多数城市的火车站商圈，租金收益水平稳定而且上涨幅度大，在郑州火车站商圈，商铺租金从90年代初的20元/平米/月，上涨到目前最高的2000元/平米/月，并且平均保持在650元/平米/月左右，租金上涨了近100倍。
4、变现能力强
商铺作为不动产，具有较强融资和变现功能，相对于股票等证券类投资品种，其变现功能不受外界因素影响（如股票可能会套牢）。
比如，一个投资者或经营者某一阶段需要一定的资金周转，目前各大银行、担保机构均可以商铺为抵押物，提供较低利率的信贷服务（一般贷款金额可在商铺总价的70%左右），而且在抵押过程中，商圈的收益仍归投资者所有。
同时亦可进行商铺的转让，目前在核心商圈的商铺，转让是十分抢手的。
5、优化投资组合
目前在发达国家都倡导组合型投资理财，即在控制各类理财产品比例的基础基础上，保证资产“进”可获得投机收益，“退”可获得稳定收益，从而保证自身资产的良性保值与增值。
“分散投资风险”、“不要将鸡蛋放在一个篮子里”是投资组合的基本原则
美国人理财一般采用三分法或四分法：
三分法：
即保险、基金、房地产，一般比例控制在30：
35：
35
四分法：
即保险、基金、股票、房地产，一般比例控制在30：
15：
组合投资的好处在于守、防、攻、战兼备
股票和基金主要是进攻性、战斗型资金，获得资本市场的投机性收益；
商铺投资、保险起到“守与防”的效能；
而商铺以收益稳定、变现能力强更是必选产品；
二、投资商铺需关注那些外部要素
在一些投资者看来，商铺投资是一种“傻瓜型”的理财品种，不需要太多的专业技能。
其实，在投资商铺是一门比较深的学问，需要对城市的经济环境、商业环境、城市功能定位以及房地产等方面高度熟悉。
一般而言，商铺投资首先要关注大的商业环境，具体包含7个方面：
（一）商圈
商圈是指一个集中性商贸区所辐射的商业半径，一个中等规模以上的城市有两类商圈即批发商圈和零售商圈。
零售商圈又可分为核心商圈、副心商圈、边缘商圈。
核心商圈辐射范围广，可以覆盖整个城市，甚至影响周边的城市。
比如郑州二七商圈、上海南京路商圈、苏州的观前街商圈等；
副心商圈是一个城市的区域性商业中心，是随着城市框架拉大快速成长起来的商圈，比如郑州的碧沙岗商圈、北环文化路商圈等，一般而言，副心商圈的辐射半径在2公里以上；
边缘商圈可以分为两类，一类是邻里中心型商圈，主要服务于区域内的居民日常生活消费，辐射半径在1-1.5公里之间，居民可以15分钟内到达商贸区；
另外一类就是特色性商贸区，比如针对特定消费人群、特定商业服务的商业区，比如创意文化性商圈如北京的798创意商贸区、娱乐型商贸区如北京后海等。
批发商圈一般是以交通为支撑形成的某一类商品或替代品高度聚集的商贸区，比如最早的、最成熟的、商史最长的批发商圈一般都是在一个城市火车站、汽车站、国道、环线附近。
比如郑州的火车站服装、小商品批发商圈、中州大道（原107国道）附近的建材家居商圈、汽配商圈、京广路航海路长途客运站附近的鞋业商圈等。
对商铺投资而言，首先应选择核心商圈，虽然核心商圈的价格高，但是回报率更高，而且在核心商圈的核心商贸区极少存在失败的商业项目。
（二）位置
位置是商铺投资第一关注的要素，衡量位置优劣的一般五个方面的标准
1、交通：
主要是公交线路多寡、轨道交通情况、城市内部及城际主交通情况
2、商业积淀情况：
传统的商贸区或是新兴城市区域
3、租金水平：
物业所在位置周边的租金水平情况如何
4、消费人口：
物业所在位置的消费人口规模、收入状况等
5、其他方面：
如市政配套、公用设施等等因素
不同的商圈，考量位置优劣的标准的重要程度是不同的：
比如批发商圈，交通、商业积淀、租金水平是其最主要的考量因素；
边缘商圈消费人口、公用设施是其主要的考量因素；
而副心商圈则要着重考虑交通、消费人口、公共设施等因素
根据地缘因素，结合衡量标准，对于一个中等规模以上的城市，可以将位置划分为五个等级：
一级最佳位置：
核心批发商圈的核心位置、核心零售商圈的核心位置，两类商圈交汇的位置为极佳位置。
二级较佳位置：
副心商圈的核心位置、高度成熟的专业市场中的商铺等
三级较好位置：
城市新兴商业网点的商铺
四级一般位置：
社区聚集的周边商铺、主题商业区的商铺、沿道商铺等
五级较差位置：
指一些从长期看缺少升值潜力，目前租金水平较低、处在城市边缘、小型社区周边商铺。
一般而言，一级位置和二级位置投资风险小，租金收益水平高，并且商业氛围浓郁，
升值能力强，是最佳的投资位置，但商铺价格也相对较高；
三级位置具有较强的升值潜力、
，但存在一定的商业氛围形成的风险性；
四级商铺租金收益相对稳定，但回报率相对较低，
缺少物业升值的推动力；
五级商铺投资价值较低，一般为小型投资者所选择。
（三）交通
交通是选择商铺最为主要的因素之一，因为交通决定人流、货流、商流的状况。
一般投资者在选择商铺时，认为交通便利是最重要的，但实际上，商业氛围浓郁的商贸区，交通从来就是堵塞的，堵的时间越长，该商贸区的人流、货流和商流就越旺。
判断一个商铺交通状况，可以从商铺所在区域的交通对外的疏散力和对内聚集力两个方面考虑：
对外的疏散力：
是指商铺所在区域的交通疏散能力和辐射力，比如城市主干道是否在该区域内汇聚，是否以该区域为中心形成放射性的交通网络、该区域是否有车站、轨道交通的换乘点等等。
其衡量的直观因素有三个方面，第一是看贯穿该区域道路的多寡、第二是看公交站点和轨道交通站点的多寡，第三是看城市交通高峰期、低谷期的车辆拥堵时间。
对内的聚集力：
指商铺所在区域对交通所产生的人流、货流、商流的滞留能力。
直观的判断方法，就是在双休日、正常工作日分三个时段（9:
00-11:
00、16：
00-18:
00、20:
00-22:
00）考察在该区域内滞留的人流数量、车流数量、货流情况等，而专业市场最主要的是要看该区域的货流情况。
（四）城市商业网点布局
城市商业网点规划是对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。
一般包含城市商业中心的规划、区域商业中心规划、社区商业规划、商业街规划、专业市场的规划、物流园区规划以及其他类商业的布局规划。
从城市商业网点规划中可以明确看出商铺所在区域的商业功能定位，在城市商业布局中的地位，进而可以看出商铺所在区域的投资价值，规避一些盲目的投资。
比如一些投资者在进行商铺投资时，未注意到所在区域功能定位在网点规划中已发生改变或者市场即将拆移，导致投资失误。
在注意城市商业网点规划布局的同时，还需要考虑一些其他方面的因素，比如对新兴商业网点投资时机的选择，有无大型的商业地产运营商、零售商进驻等等，因为一个新兴商业网点的兴起仅靠政府规划是很难繁荣的，需要专业化的商业地产运营商、大型的零售商开发和经营才能达到最终的繁荣。
（五）人口结构及规模
商铺所在区域的人口因素是商铺投资需要重点关注的要素。
人口因素一般要考量三个方面的指标：
1、人口的规模：
包含常住人口的规模和流动人口的规模，常住人口规模看周边社区数量、办公区的数量等；
流动人口要看区域内的商务氛围、商贸氛围以及公共设施状况（比如公园、医院、游乐场、汽车站、火车站等）。
对于批发市场主要考量其辐射范围，因为批发市场辐射的半径不仅仅是一个城市，而是一个大的消费圈。
比如郑州火车站商圈，不仅辐射郑州本市，更囊括了周边10个小时车程内的6个省份，6亿多人口，这是零售商圈远不能比拟的。
一般来说，一个城市的核心商业区需要30-50万的人口规模来支撑，一个区域性商业中心需要15万左右的人口规模来支撑，而一个核心的区域性批发市场则需要上千万人口规模来支撑。
2、人口结构因素：
简单理解就是该区域内的消费人群类别，是老年人、年轻人、家庭主妇、商务人士、采购商、旅游者还是其他人群。
不同的人口结构，其商业业态、经营业种都是不同的，商铺的盈利能力是有很大差别的。
3、消费力和消费频次：
即商铺所在区域内消费者的购买能力，以及消费频次。
一般要从两
个方面结合考量，一是家庭收入状况，二是在本区域内消费的热衷度、消费频次、单次消费额等。
（六）消费惯性
消费惯性是指消费者在购买某件商品时首先考虑的首选区域，在投资商铺时，最好选择消费者消费某类商品时最先想到的区域，也就是商铺所在区域在消费者心智中的占位，占位越靠前，商铺的商业价值就越高，投资收益力就越强。
比如在北京奢侈品消费首先考虑到华贸中心、燕莎百货；
年轻时尚消费则首先考虑到西单附近；
在郑州百货类和时尚消费会考虑到二七商圈，中低收入者采办年货、购买服装要去火车站商圈等。
（七）商业饱和度
商业饱和度是指在商铺所在区域内商用物业的规模。
饱和度高，商铺的空置率就相对较高，转让费就低，影响租金收益，反之，饱和度低，租金回报率就越高。
但是商业的饱和度是一个静态的指标，毕竟商业的发展是一个不断进化的过程，先进的商业业态要取代落后业态，就像传统的百货必然要被更细分的精品百货、时尚性购物中心所取代一样；
而且商业饱和度，说明该区域的商业积淀高度成熟，商业高度繁荣。
所以在判断一个区域商业饱和度时要同时关注两个因素：
第一有效商业面积的规模，即指符合该区域商业功能定位、满足进驻商家需求、并能顺应消费者需求的商用物业的规模；
第二是要看准该区域内先进的市场、先进的商用物业。
比如在郑州火车站商圈，目前已经有将近100万平米的建筑规模，商用物业数量从目前看已经相对饱和（但从长远考虑，以6亿多人口的消费圈作为支撑，还未达到真正意义上的饱和），但是大棚市场、二嫁市场（改造型市场）占据了近40%的份额，这些市场是不能满足商家需要、消费者对消费环境要求的，必然要被新的市场所取代。
三、投资商铺需关注那些内部要素
答：
投资商铺关注内部因素即指所选择投资项目的先进性、经营力、专业性以及在未来商战中的竞争能力，可以从八各方面进行考量：
◆定位及模式
一个成功的商业项目，定位要占到60%，定位决定项目所选择的商业模式、经营理念、建筑及商业规划等战略性因素，是一个商业地产项目的灵魂。
定位失败，必然会导致经营的失败。
未来商业的竞争，实质是商业模式的竞争，创新的商业模式才能满足商家、消费者的需求，才能创造最佳的投资收益.
领先的商业模式有三个基本准则：
第一是在客群细分的基础上，适度创造性满足消费者的多元需求：
如零售型商业中，针对年轻一族的时尚mall，针对家庭消费者（家庭主妇）的生活型mall，针对高端消费者的精品百货性购物中心，以及针对白领一族的lifestylecenter性商业街区等。
第二是要符合商业的发展趋势：
如消费型商品专业市场的发展是展贸型的市场，要满足专业市场在整个产业链条中的分销功能。
如服装专业市场最终要成为服装的展贸中心、商务中心、专业中心等批零结合的商业形态，小商品市场最终也将成为展贸中心、仓储中心和商务中心等多功能组合的商业形态。
第三是要具备较强的商业竞争优势：
商业不是平均分配，只会强者更强，而且商业的竞争是弱肉强食的竞争，必须在定位层面提前解决商业竞争优势的塑造问题。
比如说专业市场的竞争是建筑规模、品类规模的竞争，只有建筑体量大、商品品类高度聚集才能构成核心竞争优势。
◆建筑规划
投资者在关注建筑规划时，往往会陷入“只重其表、忽略其里”的误区，往往注重立面、硬件（如电梯、扶梯的数量）等因素，忽略其他建筑规划因素。
判断一个项目建筑规划的好坏，一个核心原则就是“建筑是否服务于商业”。
好的建筑不在于外观有多好，铺位有多规整。
最重要的是建筑是否满足商业需要的一切功能。
比如说，零售型商业需要好的动线规划，预留比较多的停车位，内部装修要求比较高，内部空间感的营造尤其重要，而街区型商业尤其看重街道宽度、尺度比例、人文性的景观、活动广场、文化艺术设施等等，这些元素都是聚集人气的主要手段。
而在专业市场中，建筑立面需要符合经营商品的特性，如服装和小商品需要时尚性的立面设计，动线要求通透性和直视性，空间装修要求时尚性，同时配套功能也必须多元，满足商业本身的需求，必须配备停车场、仓储中心、餐饮休闲中心、商务配套等等功能
◆商业规划
不同的商业选址、不同的商圈，其商业规划是有一定限制的，商业规划必须符合选址和商圈的特征，投资者在选择商铺时，切不可被开发商包装的噱头和概念蒙混双眼。
判断一个项目的商业规划合理性、先进性有三大基准：
1、经营业种选择的合理性
每一类经营业种都有其特定的选址条件和消费群体作为支撑，所以在商业规划中，业种的选择尤其内在的规律。
这一规律就是以消费者的消费惯性选择为基准选择经营业种
比如零售型商业中服装、家居等的消费对消费者而言是一种目的性比较强的消费，在消费之前，消费者已经圈定好所要消费的区域，所以，对消费目的性比较强的业种一般要受到选址条件的限制；
而对于日常消费品和餐饮的消费，随意性相对比较强，受选址的制约性相对较弱。
而专业市场则是一个目的性消费（采购）特别强商业，受选址和商圈的限制特别强。
比如在郑州火车站商圈就是小商品和服装，郑汴路商圈则是家居和建材，如果一些项目在这些商圈以外经营该类业种，成活的可能性就值得商榷。
2、业态组合的合理性
目前乃至未来，消费趋势将是一种多元化的消费，单纯的购物消费是很难满足消费者需求的，所以在商业规划中要强调餐饮、娱乐、休闲、购物的比例情况，也就是业态组合的合理性。
对于零售型商业而言，综合型购物中心和步行街区，餐饮、娱乐、休闲所在的比例一般应在50%以上，甚至更大；
而对于专业中心，如服装服饰专业中心（或称潮流基地），服务性消费的比例相对较少，一般在20%左右。
在专业市场中，餐饮、娱乐、休闲主要作为配套，其比例相对更小，更多的强调的是商务、商贸配套，如写字楼、仓储等。
3、内部商品（品类）布局的合理性
内部商品布局，即各区域、各楼层的商品或服务的设置情况。
比如时尚型综合型购物中心一般一、二、三层为服装、服饰、妆容店；
四、五层为主题馆（如玩具、主题性潮流服饰、针织商品、数码等）；
6、7层为餐饮、影院等等；
而在街区商业中，根据营业时间情况，一般餐饮、休闲、娱乐是集中布置的，商品根据消费人群特征、商品属性进行分区控制。
在专业市场中，商品的布局情况和零售型商业截然不同，必须强调“楼层、区域、门店”一体化的布局形式，即同一品类在一个楼层必须高度聚集；
某一品类的细分类别必须在同一楼层同一区域高度聚集。
这样布局的主要目的是方便采购商快速采购。
在考量一个商业项目的商业规划时，必须抓住以上三个基准，要从商业规划看透项目未来的商业经营前景。
◆招商（主力店）
每一个商业项目，尤其是二、三线城市的商业项目的经营，都需要主力店来聚集人气。
同时，主力店进驻每一个商业项目都有其一套标准的选址体系，所以，在进行商铺投资时要关注招商主力店的进驻情况，要跟着主力店的专业眼光走。
对于专业市场，要了解商户对所要投资项目的经营信心情况、大户意向进驻情况。
◆开发商
开发商是商铺投资中需要重要考虑的因素，最好选择上市公司、有商业地产开发背景、开发过程中自身持有一定比例物业的企业所开发的项目，同时有专业化经营管理公司作为支撑。
◆经营管理
经营管理是投资者获得稳定收益和投资安全性的主要保障，在考量经营管理时，要考察四个方面：
一是经营管理公司的背景，比如成功的商业管理案例、商户对经营管理公司评价、所经营商用物业的环境状况，重点要考察公用卫生间的卫生情况
二是管理理念，对于零售型商业而言，最先进的管理理念是客户导向性管理，而专业市场，先进的管理理念是“商家服务型”管理，强调稳商、扶商和养商。
三是人员素质和服务意识，一个良好的经营管理公司必须有一个专业的、具有数十年商业管理经验积累的掌舵者。
四是经营管理体系，经营管理不仅仅是物业管理，更重要的是商业管理，包含经营方向把控、经营推广、招商与优化、商户管理与淘汰等等内容
在实际操作中，要通过对经营管理公司经营的商场情况考察、销售人员对经营管理理念理解以及实际的招商举措来判断经营管理的优劣。
◆价格情况
商铺价格是商铺投资最为核心的要素之一，在投资商铺时衡量一个项目的价格水平的高低要从4个方面综合考虑：
1、项目所在商圈的商业氛围情况，商圈的影响力和辐射力
2、项目所在商圈的租金水平以及最高租金水平
3、项目在商圈是否具备形成垄断性经营的条件
4、项目本身的价格制定情况
在考虑价格时，必须从这四个方面综合考虑。
商业项目价格不同于住宅，在同一个区域，物业价格水平相差不大。
而在商用物业中，相邻的两个物业价格可能相差就很大，因为商用物业最终价值的体现是靠经营来实现的，而商业经营是你死我活的竞争，不是按照项目来进行营业额分配的。
所以具有垄断性经营潜质的物业，即使价格水平高，也是最值得投资的，因为垄断经营就意味着垄断性收益，意味着租金水平的话语权掌握在自己手中。
四、投资商铺应具有什么样的眼光及心态？
答：
一般而言，商铺投资时，投资者首要关注的
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