密山策划案.docx

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密山策划案

密山市龙源商厦

项目招商计划书

撰写人：

王磊

2007年4月23日

项目招商计划书第1页共20页

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目录

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第一部分前言

第二部分总案依据

第三部分项目全程策划

一、市场调研

二、招商目标的确定

三、商户储备

四、操作定位

五、营销策划

六、项目规划

七、开盘准备工作

八、招商阶段工作

第四部分需甲方支持工作

附：

项目全程策划工作计划表

项目位置图

项目招商计划书第2页共20页

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第一部分前言

密山市位于黑龙江省东南部。

辖7镇14乡，人口43.6万，境内有5个国营农场，东与虎林相连，南与俄罗斯相邻，边境线长265公里，其中水界235公里。

西与工业重地鸡西市为邻，北与七台河市相接，既处在东北亚“金三角”之中，又位与对俄出口黄金通道上。

密山市历史悠久，地域辽阔，幅员3843平方公里，地貌特征为“三山二水五分田”。

乌苏里江一级支流--穆棱河贯穿全市。

境内有全省最大的人工水库--青年水库和全国最大的国界湖--兴凯湖。

是理想的旅游胜地。

兴凯湖的大白鱼和美丽秀虾更是闻名遐迩。

密山生态环境良好，土地肥沃。

盛产大豆、玉米、水稻、小麦等粮食作物和烤烟、甜菜、白瓜等经济作物，是全省主要产粮基地之一，被评为全国粮食生产先进市（县），列入国家产粮大县、商品粮基地。

密山交通便利，有国铁横贯8个乡镇，哈尔滨——密山、牡丹江市（鸡西）——密山的特快、直快、普快列车每日往返多次。

公路四通八达，有通往邻市县干线公路8条，直通俄罗斯海参崴市国际公路一条，连续多年被省政府授予公路建设先进市（县）。

第二部分总案依据

本案主要是根据“龙源商厦”项目概况（暂称）、借鉴同行业和成功企业的做法，结合该项目的实际情况而制定。

一、项目总论

1、项目基本情况

项目招商计划书第3页共20页

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本项目座落于密山市中心商业区东安街，总面积13485平米。

2、项目模式与合作方式

项目经营模式：

商业地产与租赁相结合。

合作方式：

委托销售与租赁。

3、项目可行性报告的结论

（1）本项目的投资总数：

5100万

（2）销售（买断）的收入

一层1753+1000+80+320+466=3619平方米

二层1753+1000+1200+320=4273平方米

三层1753+1000+1200+320=4273平方米

四层1000+320=1320平方米

一层3619平方米*65%=可出租面积2352平方米

二层4273平方米*65%=可出租面积2777平方米

三层4273平方米*65%=可出租面积2777平方米

四层1320平方米*65%=可出租面积858平方米

一层暂定买断价格1.4万元每平方米

二层暂定买断价格1.0万元每平方米

三层暂定买断价格0.8万元每平方米

四层暂定买断价格0.6万元每平方米

一层可出租面积2352平方米*1.4万元=32928000元

二层可出租面积2777平方米*1.0万元=27770000元

三层可出租面积2777平方米*0.8万元=22216000元

四层可出租面积858平方米*0.6万元=5148000元

总计可卖出金额88062000元（百分之百全部卖出）

88062000元*80%卖出率=70449600元

项目招商计划书第4页共20页

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（3）租赁的收入

一层3619平方米*65%=可出租面积2352平方米

二层4273平方米*65%=可出租面积2777平方米

三层4273平方米*65%=可出租面积2777平方米

四层1320平方米*65%=可出租面积858平方米

一层暂定租赁价格1600元每平方米每年

二层暂定租赁价格1200元每平方米每年

三层暂定租赁价格800元每平方米每年

四层暂定租赁价格600元每平方米每年

一层可出租面积2352平方米*1500元=3528000元

二层可出租面积2777平方米*1000元=2777000元

三层可出租面积2777平方米*700元=1943900元

四层可出租面积858平方米*500元=429000元

总计年租金额8677900元（百分之百全部出租）

8677900元*80%出租率=6942300元每年

总收入买断：

上限8806.2万元（100%）

中限7044.96万元（80%）

下限6164.34万元（70%）

总收入出租：

上限867.79.2万元每年（100%）

中限694.23万元每年（80%）

下限607.453万元每年（70%）

由上面所列的数据可以分析为：

本项目如采用买断五十年和租赁相结合的方式，项目回收成本较快，收益较

项目招商计划书第5页共20页

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高。

最差的回收期为当年投资当年收回成本，如能达到中等水平则当年收益率57.5%，如能达到最高水平则当年收益率为110%，所以说本经营项目可行。

二、项目可行性分析

1、效益评价

（1）社会效益

A、经济发展政策相适应，目前国家大力提倡民营经济及外国资本的进入

B、平战结合的又一个台阶

C、盘活国有资产，助其深化体制改革，从而适应目前的市场形势

（2）对密山市民及社会的影响

A、丰富了生活，增加了亮点

B、扩大了就业，改善了生活

C、促进了经济繁荣，提高了经销商的经营环境适应市场发展方向

（3）结论与建议

结论：

综上所述，本市场极具开发价值，同时能够创造很好的社会效益，提升投资公司在密山的社会影响力，而且本项目的短期及长期回报比较高。

从当今的经济发展前景及商业业态的演变来看，都具有较强的长、短期抗风险能力。

建议：

1、必须重点稳定目前经营承租户

2、以政府建市场，突出政府行为，增加可信度

3、招商之初，加大宣传力度，增加前期投入，树立良好的企业形象

4、市场经营政策要灵活，以满为主，以收回投资为先

5、市场的设计需新颖，物业管理需一流水平

三、项目预期

项目招商计划书第6页共20页

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1、规划设计方案

（1）规划设计目标

A、自然状况：

该项目位于密山市建筑面积约13485平方米。

项目建造上与密山地区其它商场档次有别，改造完成后硬件设施最好，商场装修上乘，内以商铺形式为主，柜台为辅。

B、市场定位引申出的目标：

商城以服装、鞋类为主，百货及其它项目为辅，经营商品力求达到品牌化，经营中高档次商品，力求打造“密山的远大购物中心”，逐步垄断密山租赁型商场。

C、标准间尺寸：

10—15平方米

D、装修风格：

由于项目所在地周围商场林立，为体现我商场与众不同，和

购物环境的优越，在同行业当中将是最高档次，除重要通道设置电动扶

梯外，基础装修为高档理石地面、筒灯照明、棚顶美饰，统一门楣，每

档口设电动卷帘门，商场色调高雅，具有休闲情趣。

（2）规划构思

A、功能分区：

服装、鞋、百货

B、规划特点：

根据经营项目进行分区，不同项目采用不同的装修形式，明

显处设置该项目厅牌号

（3）项目技术经济指标：

力争可利用率达到65%

第三部分项目全程策划

假定项目开工日期为5月中旬

一、市场调研（时间待订）

做市场调研的目的是为初期及后期市场定位做好准备工作。

1、项目市场调研

项目招商计划书第7页共20页

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（1）密山市同类市场价格表（后附）

所选择的调研目标市场如下：

1、大世界

2、兴亚

3、东北亚服装城

4、东安街上的门市店

（2）密山市场的走势分析

A、市场情况：

密山市城市基础较好，个体租赁型市场较多，三千米以上的综合市场有4家，密山其他商场都趋于老化、陈旧，但依靠地利因素都很火爆。

龙源商厦地处密山商业中心区，作为地标性区域中心店，没能起到主导本埠商业业态的作用，此为一大缺憾。

B、市场特点：

密山市个体租赁型市场以商铺出租为主，没有买断经营，经营货品受鸡西市辐射较强，经营货品的档次中档偏低，经营货品中的服装、鞋类的经营最为看好。

C、结论：

目前密山市场的整体经营情况较好，由于城市的整体基础较好，

具备新业态的推广条件。

（3）密山市场的市场分析：

A、特点：

密山市场有一个较明显的特点就是从经营项目上看，服装、鞋类的经营情况看好，同时不具备万米以上规模的市场，零售业的可操作性较强。

B、业户及顾客的心理分析：

由于目前密山城市居民整体消费水平的提高，在购买商品上出现了追求品牌化和个性化的趋势，部分零售业户也已有意识地在提高自己店面的装修和货物档次，同时也在寻找一个与之相适应的具备一定规模、拥有大卖场气质的综合性商业平台。

C、对手分析：

目前密山市的几个主要经营对手的经营情况良莠不齐，摊位以租赁为主，但是整体市场装修及货品布局则一般，没有比较鲜明的特色，部分有实

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力、有经营思想的业户发展受到制约，同时其它市场在经营理念上相对落后，企业文化落伍，业户的凝聚力下降，而且有些市场的地理位置一般。

D、结论：

由于以上因素位于密山市最繁华商业街的本案由于地理位置的优越无疑

是最佳卖点。

同时，又将率先推出租售结合的新业态，因此必将成为密山商业上的一个新亮点。

针对本项目的位置特点（商业中心区）及所面临的惯性消费群体，在市场定位上所比照的市场应该是以上所列出的目标市场，在策划的过程中，在以这些市场为基础的前提下，是否能够做成一个中高档的中心店，从而更加注重商场的美饰效果，应该说是在完成一次质的飞跃。

2、项目环境及各种优劣势分析

（1）地理环境分析：

本项目面积为13485平方米。

项目座落于密山市最繁华的商业街东安街上，与其它几家商场共同构成密山市的中心商圈。

交通非常便利，从地理位置上说可以称之为白金宝地。

（2）优势分析：

A、地理位置较优越

B、该项目定位的市场经营基数较大

C、市民已形成到东安街的消费习惯，群众基础较好

D、首次推出商业地产概念，提供投资平台

E、地理位置独特，有一定的辐射力，吸引周边区域购买力。

 （3）劣势分析

A、密山城市市场容量有限，万米以上商场以地产销售形式推广存在困难。

B、商业地产销售在当地属首例，培养市民对新事物的认可需要大量工作。

（4）结论：

结合本商场的地理位置情况及对周边竞争对手的分析，认为本城的位置非常优越，商业氛围浓厚，极具开发价值，同时目前又是密山市商业开发的大胆尝试。

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依靠优良的地理位置、领先的经营思路、前卫的装修设计风格以及后期先进的管理理念，必将取得全面的成功。

3、项目的市场定位

（1）市场细分

A、从地理上细分：

面向密山市区的广大市民，并辐射周边县、乡。

B、从经营业户上细分：

有精品销售倾向以及需要扩大经营的实力大户

C、来购物的顾客细分：

面向中青年顾客和收入在市区平均值以上的人群

D、投资经营业户心理上细分：

以二次置业、自主购买和投资为主。

（2）