招商政策制定方案Word文档下载推荐.docx
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瑞丽服饰广场经营主体——品牌客
户，是我们的珍贵财富，我们对他们应采取培养、扶持的态度，使
客户逐渐发展壮大，为瑞丽服饰广场的持续发展奠定基础。
目前松
原市几家商场，有相当一批业户背负高额费用，无力继续经营，有
不少客户已退出商场，出现严重的空铺现象，这种作法是不可取的，
我们应引以为戒。
所以，我们在制定招商政策时，充分考虑到对品
牌客户和优秀品牌的扶持和培养，确保瑞丽服饰广场招商率高，商品丰满，使瑞丽服饰广场能够长期繁荣。
3、开业第一年“略有亏损”
商场开业第一年是打基础的一年，这仅仅是商场长期发展的开
始，我们应把眼光放远些，不可急功近利。
在制定招商政策时，我
们根据松原市目前商业用房的租金水平、招商政策，并结合瑞丽服
饰广场商铺返租费用、经营费用等各项费用，依据第一年“略有亏
损”的原则，制定出招商政策，使瑞丽服饰广场的品牌客户能在相
对宽松的合作条件下，放心经营。
以后再根据商场的经营业绩，逐
年增加调整招商政策，使瑞丽服饰广场持续稳定发展，取得良好的经济效益。
4、推动商铺销售
商铺的销售率很难在商场开业前达到100%，制定出科学、合
理的招商政策，提高商场的招商率，保证商场良好的经营效益，使
瑞丽服饰广场的客户在广场内确实有利可图，这些在瑞丽服饰广场
赚到钱的经营户，将成为瑞丽服饰广场商铺的潜在消费者和良好的
口碑传播者，这种局面将进一步推动瑞丽服饰广场商铺的销售。
二、制定招商政策的依据
制定瑞丽服饰广场招商政策的主要依据有以下几点：
1、松原市商业用房租金现状
通过对松原市江南商贸区、前郭商贸城、飞宇商城、阳光、国
贸以及江北商业步行街几家商场等商业网点的调查，对其租金及费
年，水电
费1/度
用的收取情况、招商政策有了详细的了解，我们根据市场调查结果，
参照其他商家租金标准和费用标准、招商政策，并结合瑞丽服饰广场的实际情况进行综合分析，制定瑞丽服饰广场招商政策。
松原市商业用房租金标准及费用标准、招商政策现状见以下松原市零售业招商政策市场调研表。
松原市零售业招商政策市场调研表
（一）
商场名称：
新阳光购物中心
调研时间：
2005年12月2日
品类
楼
层
经营面积
（㎡）
租金标准（元/㎡/月）
管理费标准（元/㎡/月）
工商国地税
标准
（元/㎡/月）
其它费用
备注
休闲服
饰类
一
600
取暖费
35元/㎡/
整体出租，
所有费用自己交
女装类
二
40-50
40
22
男装类
三
松原市零售业招商政策市场调研表
（二）商场名称：
飞宇世纪商城
2005年12月5
日
经营
面积
保底额
扣率
（%
）
管理费
（元/人/月）
工商国地
税标准
其它费用（元/㎡/月）
备
注
休闲
装类
10~30
80
16-18
50
13-15
广告费
5‰
超额部
分扣
12%
女装
类
男装
松原市零售业招商政策市场调研表（三）商场名称：
江北好望角商场
2005年12月6日
楼层
税标准（元/㎡/月）
服装类
20～30
100-110
7-15
二次照明
费用另交
15～25
16
松原市零售业招商政策市场调研表（四）商场名称：
前郭商贸城
2006年1月26
商场管理
费标准（元/㎡/月）
备注
床品
40-110
60-75
40-90
松原市零售业招商政策市场调研表（五）商场名称：
阳光购物中心
2006年1月12
珠宝类
70-90
24
1元/度
化妆品类
钟表眼镜类
60-90
鞋类
皮具箱包饰品
运动服饰类
40-60
国贸购物
中心租金
为40-80
综合休闲装
内衣类
国地税不交，没有其它费用；
2、小百、小针织、鞋因是统一小面积摊位，
租金较高
松原市零售业招商政策市场调研表（六）商场名称：
东北商城
2005年12月23日
3-4
370
20
2000元
押金
因是统一小面积摊位，租金较高
7-12
110-130
一次交3年租金
120-160
松原市零售业招商政策市场调研表（七）商场名称：
龙源商厦
2006年12月26日
工商国地税标准（元/摊位/月）
皮具箱包
110
100
1、每摊位只交100元工商费，
小百
300/节柜台
小针织
260
服装
120-150
80-110
2、松原市部分商业网点的经营现状
阳光购物中心物业设施较好，但其经营业绩较差，人流量小，
其租金标准本来就偏低，开业后更呈下降趋势，尽管如此，仍有不
少经营户不堪承受，已有不少经营户从商场中退出。
前郭商贸城、龙源商厦、东北商场、好望角，租金比其他商场
略高，但由于管理不善，经营业绩仍不是非常理想，因此，有部分
经营业户不堪承受其较高的租金和费用，从商场中撤柜，因此也不同程度的存在空铺现象。
世纪方舟、国贸大厦、人民商场、百货商场、星原商厦等其它
商场，物业设施比较简陋，管理粗放，经营业绩较差，成本比较低，租金和费用也相对较低。
3、瑞丽服饰广场的各项经营费用指标
瑞丽服饰广场在经营过程中的费用主要有返租租金、商场经营
管理等费用，在制定招商政策时，根据第一年“略有亏损”的指导
思想，对费用进行测算，再制定各楼层各品类的招商指标和招商政策。
瑞丽服饰广场第一年度各项费用测算为：
①返租租金：
按B1～4F商铺销售率为85%，返租面积按实际销售面积的90%，以回报率8.3%计算，则返租租金为：
B19988000×
85%×
90%×
8.3%＝634188（元）
1F10766000×
8.3%＝683587（元）
2F21312000×
8.3%＝1353205（元）
3F18045000×
8.3%＝1145767（元）
4F14687000×
8.3%＝932551（元）
返租租金总计为4749300（元）②商场经营管理费用:
A.
B.
C.
D.
E.
人员工资:
69.7万元
保洁费:
3万元
绿化费:
排污费:
设备维护费:
12万元
F.
G.
物料、物耗：
人员培训费：
4万元
2万元
H.
I.
J.
行政办公费用：
4万元
业务招待费用：
营销宣传费用：
20万元
K.
其它费用：
3万元
共计：
127.7万元
③商场水电费用：
包括一、二次照明电费、设备设施用电费用、采暖费等费用，按实际发生额分摊，另行收取。
以上返租应支付的租金和商场各项经营管理费用预计总共为602.63万元,根据略有亏损的基本原则，第一年的经营收益、广告费
收益和收取的自营业户商场管理费总额应不少于570万元。
三、招商政策的制定办法
1、分楼层制定：
招商指标、保底额度由低楼层向高楼层逐渐
招商政策
四、
递减。
2、分区域制定：
同一楼层根据商铺所处位置的优劣，分
A、B、C三类区域，分别制定不同的招商标准。
3、分业种制定：
根据不同业种的毛利率、预计销量制定不同的扣率和保底标准。
1、收费标准（见下表）
瑞丽服饰广场招商收费标准
序
号
费用项目
单位
收费标准
（元）
1
保证金
元/户
3000~5000
面积50㎡以下收取3000元，50㎡以上收取5000元
2
二装质量保证金
1000
二装验收合格开业一个月内返还
3
二装水电卫生费
150~200
面积50㎡以下收取150元，50㎡以上收取200元
4
二次用电电费
元/度
每月按实际用电量据实收取
5
工装费
元/人
360
冬夏各一套
6
营业员工资
450
按月据实收取
7
营业员生活补贴
30
8
4开手绘POP
元/张
9
8开手绘POP
10
工牌押金
元/个
营业员交纳，离职返还
11
员工手册押金
元/本
2、
招商签约标准（见下表）
瑞丽服饰广场招商签约标准
品类
租金标准（元/月/㎡）
毛利保底标准（元/月/㎡）
扣率
（%）
A
B
C
B1
运动服饰
95
85
75
0．5
体育用品
14-16
1F
素金
155
145
135
4-5
镶嵌
化妆品
125
15-18
钟表
160
12-18
眼镜
鞋
15-19
2F
男装
115
105
休闲装
16-19
男士内衣
130
120
男士用品
3F
少淑女装
女包饰品
17-20
4F
仕女装
90
70
内衣
羊绒羊
毛衫
65
3、
招商优惠政策
（1）优惠政策一：
开业6个月内，不设保底，不考核品牌保底销售任务。
（2）优惠政策二：
品牌销售额超过保底销售任务部分，商场扣率减半。
（3）优惠政策三：
开业第一年，免收工商管理费和国、地税费，工商税务费用由瑞丽服饰广场承担缴纳。
（4）优惠政策四：
开业第一年，免收物业管理费（包括空调费、取暖费、一次照明电费、水费）。
（5）优惠政策五：
开业第一年，免收商场管理费。
（六）、优惠政策六：
对知名度高、销售业绩好的品牌，提供外立面或店内广告位，免收半年广告发布费。
（七）优惠政策七：
松原同类商场经营的知名品牌，签约瑞丽
服饰广场的，同等条件下再给予九五折优惠或扣率优惠1%。
（八）优惠政策八：
在松原市场，品牌商选择在瑞丽服饰广场
独家专营的，同等条件下再给予九五折优惠或扣率优惠1%。
（九）优惠政策九：
前10位签约的品牌商，同等条件下再给予九五折优惠或扣率优惠1%。
（十）优惠政策十：
对于联营（租赁）面积超过100平方米
（含100平方米）的，同等条件下再给予九五折优惠或扣率优惠1%。
特别说明：
本方案是在对松原2006年春节前后零售业市场进行多次调
研的基础上并结合瑞丽服饰广场的经营成本而制定的。
2、2006年松原零售业市场竞争日益加剧，江南商贸区新建项
目及国商女子服饰广场的启动，对瑞丽服饰广场都会产生
不同程度的影响，我们将根据工作进展的实际情况及市场
的变化情况调整招商政策，以确保瑞丽服饰广场按时成功开业。
本方案呈送万丰地产张总、刘总。
松原瑞丽市场服务有限责任公司2006-3-9
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