西安曲江城市花园房地产项目可行性研究报告.docx

西安曲江城市花园房地产项目可行性研究报告.docx

《西安曲江城市花园房地产项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《西安曲江城市花园房地产项目可行性研究报告.docx（28页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

西安曲江城市花园房地产项目可行性研究报告

西安·曲江城市花园

可

行

性

研

究

报

告

西安曲江城市花园房地产开发有限公司

2005年5月

第一章总述

项目简介

区域环境简介

宗地环境简介

第二章项目开发环境分析

宏观经济环境分析

西安房地产开发环境分析

曲江房地产开发环境分析

第三章项目开发定位及总体规划

项目开发SWOT分析

目标客户群选择

项目定位

项目总体开发规划

第四章项目销售策划及计划

总体销售策划说明

营销阶段策划

项目销售计划

工程建设计划

第五章结论

第一章总述

一、项目简介

项目名称：

曲江城市花园

开发单位：

西安曲江城市花园房地产有限公司

项目地址：

西安市城南曲江新区，三环路内及辅道北侧，天昊房产开发的曲江春晓园南侧，情侣路西侧。

基本指标：

宗地方正，建设净用地面积约63亩,其余指标如下：

容积率

2.5

建筑密度

≦30%

绿化率

35%

建筑高度

≦36米（部份可达80米）

开发规划：

进行住宅开发，住宅以小高层为主，营造精致高尚生活社区。

二、区域环境简介

西安是一座世界历史文化名城，是我国西北地区的金融、商贸、信息中心及交能枢纽。

截至2003年底，西安市总人口716.58万，其中中心城市人口309.97万，中心城市流动人口100多万，实际居住人口400万左右。

中心城市用地规模为397.2平方公里。

据规划预测，至2020年，西安市中心城市人口将从目前的300余万增加到600万，西安城镇建设用地总规模将增加到850平方公里。

曲江位于西安南郊大雁塔东侧， 是我国历史上著名的风景园林胜地，是闻名于世的“长安八景”中“曲江流饮”的所在地，唐玄宗李隆基评价说：

“都城赏胜之地，惟有曲江”。

２００３年７月，经西安市人民政府批准，曲江旅游度假区更名为“曲江新区”，拉开了曲江发展的崭新格局。

按照新的规划，曲江将建成以盛唐文化为特色，集旅游、居住、休闲、会展、商贸、科教等功能为一体的城市发展新区。

曲江新区位于城南核心区域，与高新区以长安路为轴线对称，不仅是西安市中央商务区的有机组成部分，也是城南区的重要功能支撑，承担着极其重要的城市功能。

1、曲江规划范围

曲江新城拟规划选址在西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江园林遗址为中心，东起马鸣路，西至翠华南路、纬一街、长安南路南段，北起小寨东路、西影路，南至雁塔区南界址。

规划面积约47平方公里，是西安市第四次城市总体规划中城市中心区的重要组成部分。

2、功能定位和分布

曲江新城的主要功能为：

旅游、休闲功能；教育、科技功能；行政、会展功能；居住功能。

以上四大功能耦合成八大区块：

大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，行政商务中心区，杜陵生态园林区，“乐游原”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区，农村安置区。

3、旅游产业布局

曲江新城旅游产业布局规划，将依据地形地貌和城市建成区现状，拟形成“一个中心、三条轴线、五点联动”的文化型、观光型、休闲型、度假型、商贸型的综合性旅游新格局。

其以大雁塔为起点，建设风貌、建筑风格和项目摆布从古及今，由北向南、并向东依次推进。

（1）一个中心

以大雁塔为中心，以盛唐文化、宗教文化、旅游商贸为主题，目标客户以国内市场为主、海外市场为辅。

（2）三条轴线

景观大道——历史文化、都市风情轴线。

延伸方向为大雁塔正南：

大雁塔——雁塔南路——会展中心——政务中心——韦曲科技园。

游览走廊——旅游、观光、休闲、人文轴线。

延伸方向为大雁塔东南：

大雁塔——芙蓉园——世界风情园——生态林——杜陵。

博览干线——民居、民风、科技发展体验轴线。

延伸方向为大雁塔正东：

大雁塔——民俗博览园——科技教育产业区。

（3）五点联动

将大雁塔、大唐不夜城、曲江南北湖、杜陵、民俗博览园五个项目群，通过景观大道、游览走廊、博览干线和两条高尚生活示范街区围合联系起来，形成“雁塔题名、盛唐风韵、曲江流饮、杜陵远眺、乐游村艺”等特色鲜明的景观集合体系。

4、实施步骤

曲江新城的建设分三步走：

第一步，即2003年到2005年，建成大雁塔周边1000亩佛教文化区、大唐不夜城和中国旅游商品基地商贸区、芙蓉园水景旅游区、中央政务区，全面完成现度假区规划范围内（15.88平方公里）基础配套设施，世界娱乐园和世界风情园开工建设，4年建成，使一批有重大影响的旅游观光项目聚集成群，达到规模带动效应。

并升格为国家级旅游开发区。

第二步，即2006年到2008年，基本建成包括科技教育产业区、景观住宅区、杜陵生态园林区、“乐游原”民俗博览区和农村安置区的五大区域。

第三步，即2009年到2011年，全面完成系统建设，提升管理水平、文化品位、服务质量和国际知名度，将曲江建设成为特色鲜明的国际旅游中心之一，成为我市“国际旅游名城”中最具特色的重要景区。

从以上曲江规划结合本案所处地理位置看，本案正处于曲江规划的示范住宅核心区内，西接曲江政务中心，周边被多个住宅及旅游项目所包围，地理位置十分优越。

因此地段发展潜力巨大，有着广阔的升值空间。

2004年，曲江新区加大了城市建设的投入，政府斥资114亿元人民币倾力打造新区，大力进行城市基础设施建设，力促新区各项事业快速、协调、健康发展。

在《西安市2004-2020年城市总体规划修编大纲》展示中，发现西安市政府将城南确定为西安市最大的商务办公区，同时在曲江目前规划的450亩行政办公区（雁塔区政府将迁入此地办公）的南侧，南三环外侧，规划了上千亩的市级行政办公区。

同时，此次规划加大了住宅用地的规划，力争用三到五年的时间将曲江打造成为西安最大的低密度第一居所至尊生活区、“西安最适宜居住的地方”。

5、曲江房地产开发现状及趋势

曲江，自古以来都是旅游圣地，具有得天独厚的自然风光，历史风貌，是西安旅游业和房地产业最能有机结合的区域。

随着政府在“经营城市”的深入，新的旅游项目也进行了市场化运作，让更多的投资者和开发商来进行旅游地产开发。

如：

李嘉诚旗下的和记黄埔欲投资12-14亿元收购大唐芙蓉园及周边千余亩地，打造西部第一旅游商业地产。

2003年7月，曲江新的发展规划出台以后，区域内住宅房地产开发得到了突飞猛进的发展。

先后推出了曲江皇家花园、御花园、湖滨花园、假日新嘉园、钻石王朝、曲江佳园、丰景佳园、曲江·春晓园、曲江6号、曲江·汇景新都、雁鸣小区、曲江·翠竹园等项目。

总建设用地达2000余亩，总住宅开发面积超过250万平方米，区域常住人口将达50万以上。

还有数十个房地产项目正在规划待建中。

随着曲江区的规划发展，雁塔区委、区政府及相关行政部门将迁往在规划中的“行政商务区”。

局时，将有大量的行政办公、商贸会务等功能的建筑群会拔地而起。

同时，西安市政府将紧邻曲江450亩行政商务区南侧的上千亩地区域，规划为市场行政办公区。

三、宗地环境简介

1、区位情况

宗地位于西安市曲江新区情侣路西侧，距大雁塔约1公里，南紧邻南三环和绕城高速公路，北侧是开发中的“曲江·春晓苑”和“翠竹苑”等住宅小区。

2、交通条件

公路：

西安综合型主干道——雁塔南路南北穿过曲江新区，西安绕城高速公路从宗地南侧经过，规划建设中的西安三环路紧贴项目用地，情侣路、水厂路等众多新建道路成网状分布于宗地周围。

交通四能八达，具有明显的区位优势。

公交：

目前，距宗地300米处有224、417、715路公交。

铁路：

曲江新区距西安市火车站约9公里。

航空：

曲江新区距西安国际机场45公里。

西安咸阳国际机场目前已开通95条国际、国内航线，与日本、香港等地区通航，通往世界各地的航线数在不断增多。

3、区域规划发展

在宗地周边规划建设有多家房地产开发的住宅小区，小片区内将形成集居家、办公、娱乐、休闲、旅游、商务等一体的大型综合性开发区。

第二章开发环境分析

一、宏观经济环境分析

1、西安市经济状况及居民消费水平

西安市是陕西省省会城市，国家批准的综合配套改革试点城市之一。

西安市国内生产总价已连续12年保持了13%以上的高速发展，2002年西安的GDP为823.46亿元人民币，占陕西省GDP总量约40%。

按可比价格计算，比上年增长13.3％。

人均GDP达1271美元，按世界银行标准，属786-3125美元的中低收入标准。

2003年西安国内生产总值达940.35亿元人民币，比2002年同期增长13.5%。

其中第一产业增加值49.21亿元，比去年同期增长1.3%；第二产业增加值446.95亿元，比去年同期增长17.4%；第三产业完成增加值444.19亿元，比去年同期增长11.3%。

人均GDP为12233元，城镇居民人均可支配收入7748元，增长7.9%；农民人均纯收入2838元，增长7.4%。

2003年全市完成固定资产投资445.84亿元，同比增长45.11%。

社会消费品零售总额440.05亿元，比去年同期增长13.01%。

宏观经济保持了平稳增长的发展势头。

根据规划预测，到2020年，西安市GDP将达到5480亿元，人均GDP为54799元。

另据国际、国内城市发展经验表明，人均GDP500美元以上，是经济快速发展时期，也就是说，在至2020年这一规划期间内，西安正处于经济、人口快速增长，并向中心城区集聚期，也正是西安城市建设与房地产开发的高峰时期。

2、西安市城市规划与发展

2004年8月，由国家、省、市有关领导和专家一并审议通过了《西安市2004-2020年城市总体规划修编大纲》（即第四轮规划），目前已向西安全体市民公开，报经国务院批准后将正式公布实施。

本次总体规划确定西安的城市特色是，以“米”字型干道为基础，构筑西安大都市圈，促进关中城市群的形成；形成“九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城多心”的空间布局模式；以关中历史文化带为背景，整合西安历史文化四大保护体系；实行新旧分制，疏解旧城功能，恢复明城文化特色，加快新城建设；将有数十万城内人从城内搬往城郊，旧城主要以发展旅游、商贸为主进行规划发展。

第四次规划无疑带给了我们西安的房地产开发商更多的实惠。

并明确了今后西安将发展成为集国际性旅游、浓郁文化特色、科教创新、产业集群、枢纽中心、山水生态、最佳人居和西部金融中心为一体的大城市。

随着西安城市发展，西安三环的规划已浮出水面。

城南与城北三环路与绕城高速路共线，在城南三环路南北两侧修建双向6车道的辅道，单向宽约20米。

三环路将于2006年全线贯通并通车，届时整个三环路将全线免费。

据规划预测，至2020年，西安市市域人口将从目前的300余万增加到1000万，西安城镇建设用地总规模将从目前的不足400平方公里增加到850平方公里，中心城市人口600万，用地规模达600平方公里。

人均居住面积将达到25平方米，总房屋需求量换算为建筑面积将达到1.17亿平方米，平均每年增加734万平方米,这将给西安房地产业的发展提供了一个持久的发展动力。

从西安房地产业目前的发展规模来看，还达不到这一要求，还需在住宅产业化发展、引进资金等方面大做文章。

二、西安商品房开发环境分析

西安商品房经过十余年的发展，特别是近几年，房地产开发投资得到了快速增长。

据统计，全市房地产开发投资占固定资产的比重每年均保持在25％左右的水平，并且每年按20％以上的速度增长。

最近十年，房屋累计竣工面积达到5000万平方米，其中住宅3600万平方米，占72％。

2003年，西安市商品房完成投资比2002年同期增长了64.21%，占全市固定资产投资总额的26.8%，商品房投资仍以普通住宅市场为主体，商品住宅完成投资较2002年同比增长比率为69.74%，城镇人均住房使用面积12.06平方米。

2004年前11个月，全市新批准预售商品房560万平方米，销售面积为360万平方米。

预计2004年全年新批准预售商品房面积将达到600万平方米，销售面积应在500万平方米以内，在西安房地产市场上首次出现供大于求的现