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国有土地使用权收回的法律问题蔡卫华第一部分我国土地管理法律制度介绍我国土地管理法律制度介绍第二部分国有建设用地使用权的收回国有建设用地使用权的收回第三部分国有农用地使用权的收回国有农用地使用权的收回第四部分集体土地征收与其上房屋的拆迁集体土地征收与其上房屋的拆迁内容提要第一部分我国土地法律制度介绍一、我国有关土地的立法情况二、土地管理法律制度主要内容一、我国有关土地的立法情况n根本法律宪法n基本法律民法通则、物权法n专项法律土地管理法、城市房地产管理法我国有关土地的立法情况n根本法律宪法nn城市的土地属于城市的土地属于国家所有国家所有。

nn农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于的以外，属于集体所有集体所有；宅基地和自留地、自留山，；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

也属于集体所有。

nn国家为了公共利益的需要，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿实行征收或者征用并给予补偿。

nn任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

法转让土地。

土地的使用权可以依照法律的规定转让。

土地的使用权可以依照法律的规定转让。

nn一切使用土地的组织和个人必须一切使用土地的组织和个人必须合理地利用合理地利用土地。

土地。

我国有关土地的立法情况n基本法律民法通则nn19861986年年民法通则民法通则在在“财产所有权和与财产财产所有权和与财产所有权有关的财产权所有权有关的财产权”部分对土地加以规定。

部分对土地加以规定。

我国有关土地的立法情况n基本法律物权法nn全全面面肯肯定定了了土土地地管管理理法法，将将其其指指导导思思想想、基本原则和主要制度以基本法形式确立下来。

基本原则和主要制度以基本法形式确立下来。

我国有关土地的立法情况n专项法律土地管理法nn19861986年年66月月2525日日通过通过nn19881988年年1212月月2929日修正日修正nn19981998年年88月月2929日修订日修订nn20042004年年88月月2828日修正日修正我国有关土地的立法情况n专项法律城市房地产管理法nn1995年1月1日施行nn对城市土地的开发、出让、转让、抵押等进行了规定我国有关土地的立法情况配套法规建设nn城镇国有土地使用权出让转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法、土地管理法实施条例、基本农田保护条例等nn国土部制定20余部土地管理方面的部门规章nn各地先后制定土地管理法实施办法和土地登记、规划、市场建设、执法监察等方面的地方性法规、规章近150部我国有关土地的立法情况以宪法、民法通则、物权法为基础，以土地管理法、城市房地产管理法等单项法律为核心，以大量的行政法规、部门规章和地方性法规、规章为补充的，适应经济社会科学发展、适应社会主义市场经济体制要求的土地管理法律体系已基本形成。

我国有关土地的立法情况重要文件19971997年年关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知知（中共中央、国务院中共中央、国务院9797年年1111号文件号文件）20042004年年关于深化改革严格土地管理的通知关于深化改革严格土地管理的通知（国发（国发200428200428号，简称号，简称2828号文件）号文件）20062006年年关于进一步加强土地调控有关问题的通知关于进一步加强土地调控有关问题的通知（国发（国发200631200631号，简称号，简称3131号文件）号文件）20082008年年国务院关于促进节约集约用地的通知国务院关于促进节约集约用地的通知（国（国发发2008200833号）号）二、我国土地法律制度的主要内容

（一）土地权利制度

（二）土地权力制度土土地地法法律律制制度度土地权利制度土地权力制度土地物权体系土地物权体系权利救济制度权利救济制度土地登记制度土地登记制度土地市场制度土地市场制度征收征用制度征收征用制度土地利用制度土地利用制度执法监察制度执法监察制度一级市场管理二级市场管理土地税收制度土地价格制度土地用途管制制度土地规划计划制度基本农田保护制度耕地动态平衡制度农用地转用审批制度土地开发整理复垦制度土地节约集约利用制度土地所有权土地用益物权土地担保物权国家土地所有权农民集体土地所有权土地抵押权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权第二部分国有建设用地使用权的收回一、处罚收回二、闲置收回三、期满收回四、提前收回五、其他收回六、临时用地收回一、处罚收回一、处罚收回nn土地管理法第七十八条nn无权批准无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，占用土地的，超越批准权限超越批准权限非法批准占用土地的，非法批准占用土地的，不不按照土地利用总体规划确定的用途按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者批准用地的，或者违反法律规定的程序违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

非法批准、使用的非法批准、使用的土地应当收回土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。

土地论处。

nn非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

依法应当承担赔偿责任。

一、处罚收回nn土地管理法第八十条nn依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。

管部门责令交还土地，处以罚款。

一、处罚收回nn城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第17条第2款：

nn“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚处罚”。

?

二、闲置收回二、闲置收回nn1、相关规定nn2、闲置收回的性质nn3、闲置收回的程序nn4、闲置收回的情况1、相关规定nn土地管理法第三十七条土地管理法第三十七条nn禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。

已经办理审批手续的禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。

已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳自治区、直辖市的规定缴纳闲置费闲置费；连续二年未使用的连续二年未使用的，经，经原批准机关批准，由县级以上人民政府原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回无偿收回用地单位的用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

村集体经济组织恢复耕种。

nn在城市规划区在城市规划区范围范围内，以内，以出让方式出让方式取得土地使用权取得土地使用权进行进行房地产开发房地产开发的闲置土地，依照的闲置土地，依照中华人民共和国城市房地产中华人民共和国城市房地产管理法管理法的有关规定办理。

的有关规定办理。

nn1、相关规定nn城市房地产管理法第26条：

nn“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同发期限开发土地。

超过出让合同约定约定的的动工开发日期动工开发日期满一年未动工开发满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权的，可以征收相当于土地使用权出出让金百分之二十以下让金百分之二十以下的土地的土地闲置费闲置费；满二年未动工开满二年未动工开发发的，可以的，可以无偿无偿收回土地使用权；但是，因收回土地使用权；但是，因不可抗力不可抗力或者或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作前期工作造成动工开发迟延的除外造成动工开发迟延的除外”。

1、相关规定nn基本农田保护条例第18条：

nn“禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。

经国务禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。

经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满年不使院批准的重点建设项目占用基本农田的，满年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、耕种；年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续年未使用的，经国直辖市的规定缴纳闲置费；连续年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种，重新划入基本农田由原农村集体经济组织恢复耕种，重新划入基本农田保护区保护区”。

1、相关规定nn闲置土地处置办法闲置土地处置办法（国土资源部令第（国土资源部令第55号）第号）第44条：

条：

nn已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，11年内不用年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；11年以上未动工年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续连续22年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农民集体无偿收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

nn在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满工开发日期满11年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金出让金2020以下的土地闲置费；满以下的土地闲置费；满22年未动工开发时，可以无年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

的除外。

1、相关规定nn国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通