土木工程类房地产开发经营与管理模拟试题与答案2Word下载.docx
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C.743元
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7.房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。
[知识点房地产市场细分
8.开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
9.下列选项不属于房地产开发前期工作主要内容的是。
A.获得土地使用权
B.确定规划设计方案并获得规范许可
C.遴选工作人员
D.开工申请
除C项外，前期工作的主要内容还包括：
建设工程招标征地、拆迁，安置、补偿，规划设计及建设方案的制定；
施工现场的水、电、路通和场地平整；
市政设施接驳的谈判与协议；
安排短期和长期信贷；
对拟建中的项目寻找预租（售）的客户；
对市场状况进行进一步的分析，初步确定更为详细的估算；
对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商；
开发项目保险事宜洽谈。
10.网络图法在建设工程管理中常常作为的方法。
A.质量控制
B.成本控制
C.进度控制
D.合同管理
11.在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（Pc）相比较，如果，则开发项目在财务上是可以接受的。
A.Pb小于或等于Pc
B.Pb等于Pc
C.Pb小于Pc
D.Pb大于Pc
A
根据利用基准回收期（Pc）评价（Pb）的标准。
12.不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称。
A.市场潜量
B.市场预测量
C.市场最低量
D.市场最高量
13.银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。
若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。
A.1005.56
B.1010.56
C.1110.56
D.1115.56
D
[知识点复利计算
14.利率变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，当长期固定利率时，会引起债权组合价值的相对下降。
A.上升
B.下降
C.不变
D.无法判断
15.某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。
银行的贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是。
A.1.82%
B.2.33%
C.3.57%
D.5.45%
（1+12%）=（1+10%）（1+Ra），Ra=1.82%。
16.某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。
则该项目的速动比率是。
A.80%
B.120%
C.171%
D.200%
[知识点清偿能力指标及其计算
17.下列选项中，更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A.开发工作量
B.经营利润
C.经营收入
D.投资数额
18.房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（）。
A.经营成本
B.开发产品成本
C.期间费用
D.开发项目总投资
19.房地产置业投资项目的期间费用计为。
A.开发建设投资
B.经营成本
C.流动资金
D.运营费用
20.如果我们知道报告期内销售和出租房屋的数量、以及同期可供租售量，则我们可以得到指标。
A.容积率
B.绿化率
C.灭失率
D.吸纳率
根据吸纳率的定义。
21.某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和。
1250万元，则资产负债率为。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
22.以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标估算法
23.开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。
A.成本利润率
B.投资利润率
C.资本金利润率
D.资本金净利润率
24.某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。
A.3.57%
B.4.00%
C.6.56%
D.10.56%
解答：
财务内部收益率
25.已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是（）万元。
净现金流量（单位：
万元）
年份
1
2
3
4
5
现金流入
200
现金流出
800
净现金流量
-800
A.-41.8
B.200
C.158.2
D.-241.8
26.房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值。
A.利润为零
B.允许的最低经济效益指标
C.最大费用
D.最大利润
27.下列关于房地产投资分析成本的表述中，正确的是。
A.与财务报表中的成本完全不一样
B.应根据实际发生费用记录来确定
C.与财务报表中的成本一样
D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
[知识点投资与成本
28.房地产贷款担保通常有三种形式，其中不包括。
A.保证
B.信誉
C.抵押
D.质押
参考房地产贷款担保的形式。
29.基准收益率是导致投资行为发生所要求的。
A.最低投资报酬宰
B.平均投资报酬率
C.最低投资利润率
D.平均投资利润率
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MA/（R）。
决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
30.是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。
D.偿债备付率
投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
31.资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的分析。
A.现金流量
B.清偿能力
C.资产与负债情况
D.资金盈余或短缺情况
32.下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是。
A.抵押贷款还本付息
B.管理人员工资
C.公共设施维修费
D.保险费
33.某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
如果该贷款的年利率为5．75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为。
A.2223.4元
B.2281.9元
C.2728.8元
D.2741.9元
已知：
A1=2000元，s=0.2%，t=4×
12+6=54（月）
A54=A1×
（1+s）t-1=2000×
（1+0.002）53=2223.4（元）
34.某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。
当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是万元/月。
A.13.2
B.15.9
C.19.5
D.20.4
租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+（180-150）×
3%=15+0.9=15.9（万元/月）。
35.某写字楼的建筑面积为8×
104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）×
104m2
A.5.2
B.6.4
C.6.8
D.7.6
二、多项选择题
（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。
1.房地产投资的弊端有（）。
A.不可移动性
B.变现性差
C.投资数额巨大
D.投资回收期长
E.需要专门的知识和经验
BCDE
2.一般情况下，建筑师要等。
A.组织定期技术工作会议
B.签发与合同有关的各项任务
C.提供施工所需图纸资料
D.协助解决施工中技术问题
E.进行建筑施工监理
ABCD
一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中技术问题等。
3.房地产置业投资较一般投资，具有。
A.相对较高的收益水平
B.得到金融机构的支持
C.提高投资者的资信等级
D.良好的流动性
E.抵消通货膨胀的影响
ABCE
此题属于熟悉的范畴。
根据房地产投资之利的内容。
4.市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括。
A.产品调查
B.市场需求容量调查
C.价格调查
D.分销渠道调查
E.促销策略调查
ACDE
[知识点市场营销因素调查
5.申请《建设工程规划许可证》时，开发商需持由城市建设主管部门发下的。
A.年度施工任务批准文件
B.工程施工图纸
C.工程档案保证金证明
D.其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议
E.不良工程行为事件记录
开发商需持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议（如使用水、电、煤气、热力等的协议）。
6.根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。
A.第一阶段
B.第二阶段初期
C.第二阶段后期
D.第三阶段
E.第四阶段
ABC
7.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发，希望获得的利益有。
A.自我消费
B.房地产保值
C.房地产增值
D.开发利润
E.出租收益
8.写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人方面。
A.经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容
B.办公人员数量
C.声誉
D.财务的稳定性和长期盈利的能力
E.所需面积大小
9.房地产开发项目建筑工程的招标程序包括。
A.申请招标
B.可行性研究
C.编制招标文件
D.编制招标工程标底
E.确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函
ACD
除了选项A、C、D外，房地产开发项目建筑工程招标程序还有；
投标人资格审查；
招标工程交底及答疑；
开标、评标和决标，签订合同。
10.利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有。
A.期望值相同，标准差小的方案
B.期望值相同，标准差大的方案
C.标准差系数小的方案
D.标准差系数大的方案
E.标准差相同、期望值大的方案
ACE
[知识点期望值法的步骤
11.主要的调查手段是问卷，答卷一般包括两种。
A.收集式
B.开放式
C.闭合式
D.检索式
E.收敛式
BC
因为答卷一般包括开放式和闭合式两种。
12.开发商预售部分楼宇，是的有效办法。
A.提高开发收益
B.分散开发风险
C.降低开发成本
D.筹措建设资金
BD
13.债务融资的资金融出方所获得的报酬有。
A.项目投资形成的可分配利润
B.协议中所规定的贷款利息
C.协议中规定的有关费用
D.租售收益
E.股息
14.在下列费用中，属于债务融资成本的有。
A.承诺费
B.手续费
C.担保费
D.利息
E.税费
15.对零售商业物业进行分类的主要依据有。
A.建筑规模
B.经营商品的特点
C.商业辐射区域的范围
D.周围环境
E．服务人口的收入水平
零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射压域的范围等三个方面。
三、判断题A对B错
1.具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。
2.房地产的价格是由市场决定的，因此，金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。
3.房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。
4.吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。
5.房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。
房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
6.房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。
[知识点房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态
7.当项目基准收益率一定时，其IRR越高，则项目的NPV越大。
8.项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。
[知识点投资决策分析
9.在竞争导向定价法中，领导定价法所定价格处于较高价位，挑战定价法所定价格比市场领导者的定价稍低或低得较多，随行就市定价法所定价格为同类物业的平均现行价格水平。
10.投资的目的在于得到报酬即收益。
11.损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。
12.空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。
空置率降低，会导致有效毛租金收入减少；
空置率提高，会导致有效毛租金收入上升。
13.对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。
14.对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。
[知识点财务评价的报表
15.调查研究主要从市场调查和经济调查两个方面进行的。
四、计算题
（要求列出算式，计算过程；
需按公式计算的，要写出公式；
计算结果保留小数点后两位。
1.已知某笔贷款的年利率为10%，借贷双方约定按半年计息。
问该笔贷款的实际年利率为多少?
该笔贷款的实际年利率为10.25%。
解
已知r＝10%，M＝2，该笔贷款的实际年利率为：
（1+10%/2）×
（1+10%/2）-1＝1。
1025-1＝0.1025＝10.25%
2.已知某投资项目的净现金流量如下表所示。
如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期。
表3-2现金流量单位：
万元
年 份
-1200
300
350
400
该投资项目的动态投资回收期为4.84年。
因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以；
PB＝（5-1）+189.65/226.97＝4.84年。
6
600
净 现 值
267.86
239.16
249.12
254.21
226.97
303.98
累计净现值
-932.14
-692.98
-443.86
-189.65
37.32
341.3
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