土木工程类房地产开发经营与管理模拟试题与答案2Word下载.docx

1、C.743元D.928元7. 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括 子市场。知识点 房地产市场细分8. 开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的 。A.20%B.30%C.40%D.50%9. 下列选项不属于房地产开发前期工作主要内容的是 。A.获得土地使用权B.确定规划设计方案并获得规范许可C.遴选工作人员D.开工申请除C项外，前期工作的主要内容还包括：建设工程招标征地、拆迁，安置、补偿，规划设计及建设方案的制定；施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟建中的项目寻找预租（售）的

2、客户；对市场状况进行进一步的分析，初步确定更为详细的估算；对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商；开发项目保险事宜洽谈。10. 网络图法在建设工程管理中常常作为 的方法。A.质量控制B.成本控制C.进度控制D.合同管理11. 在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（Pc）相比较，如果 ，则开发项目在财务上是可以接受的。A.Pb小于或等于PcB.Pb等于PcC.Pb小于PcD.Pb大于PcA根据利用基准回收期（Pc）评价（Pb）的标准。12. 不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称 。A.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量13. 银行为某

3、人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是 元。A.1005.56B.1010.56C.1110.56D.1115.56D知识点 复利计算14. 利率变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，当长期固定利率 时，会引起债权组合价值的相对下降。A.上升B.下降C.不变D.无法判断15. 某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是 。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%（1+12%）=（1+10%）（1

4、+Ra），Ra=1.82%。16. 某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是 。A.80%B.120%C.171%D.200%知识点 清偿能力指标及其计算17. 下列选项中， 更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A.开发工作量B.经营利润C.经营收入D.投资数额18. 房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（ ）。A.经营成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资19. 房地产置业投资项目的期间费用计为 。A.开发建设投资B.经营成本C.流动资金D.

5、运营费用20. 如果我们知道报告期内销售和出租房屋的数量、以及同期可供租售量，则我们可以得到 指标。A.容积率B.绿化率C.灭失率D.吸纳率根据吸纳率的定义。21. 某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和。1250万元，则资产负债率为 。A.30%B.40%C.50%D.60%22. 以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是 。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法23. 开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（

6、 ）。A.成本利润率B.投资利润率C.资本金利润率D.资本金净利润率24. 某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是 。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%解答：财务内部收益率25. 已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是（ ）万元。净现金流量 （单位：万元） 年份12345现金流入200现金流出800净现金流量-800A.-41.8B.200C.158.2D.-241.826. 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个

7、风险因素变化而使房地产项目达到 的极限值。A.利润为零B.允许的最低经济效益指标C.最大费用D.最大利润27. 下列关于房地产投资分析成本的表述中，正确的是 。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算知识点 投资与成本28. 房地产贷款担保通常有三种形式，其中不包括 。A.保证B.信誉C.抵押D.质押参考房地产贷款担保的形式。29. 基准收益率是导致投资行为发生所要求的 。A.最低投资报酬宰B.平均投资报酬率C.最低投资利润率D.平均投资利润率基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投

8、资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MA/（R）。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。30. 是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。D.偿债备付率投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。31. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的 分析。A.现金流量B.清偿能力C.资产与负债情况D.资金盈余或短缺情况32. 下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是 。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.

9、保险费33. 某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为575%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为 。A.2223.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元已知：A1=2000元，s=0.2%，t=412+6=54（月）A54=A1（1+s）t-1=2000（1+0.002）53=2223.4（元）34. 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳

10、的租金是 万元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+（180-150）3%= 15+0.9=15.9（万元/月）。35. 某写字楼的建筑面积为8104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）104m2A.5.2B.6.4C.6.8D.7.6二、多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。1. 房地产投资的弊端有（ ）。A.不可移动性B.变现性差C.投资数额巨大D.投资回收期长E.需要专门的知识和经验BCDE2. 一般情况下，建筑师要 等。A.组织定期技术工作会议B

11、.签发与合同有关的各项任务C.提供施工所需图纸资料D.协助解决施工中技术问题E.进行建筑施工监理ABCD一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中技术问题等。3. 房地产置业投资较一般投资，具有 。A.相对较高的收益水平B.得到金融机构的支持C.提高投资者的资信等级D.良好的流动性E.抵消通货膨胀的影响ABCE此题属于熟悉的范畴。根据房地产投资之利的内容。4. 市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括 。A.产品调查B.市场需求容量调查C.价格调查D.分销渠道调查E.促销策略调查ACDE知识点 市场营

12、销因素调查5. 申请建设工程规划许可证时，开发商需持由城市建设主管部门发下的 。A.年度施工任务批准文件B.工程施工图纸C.工程档案保证金证明D.其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议E.不良工程行为事件记录开发商需持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议（如使用水、电、煤气、热力等的协议）。6. 根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的 。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段E.第四阶段ABC7. 房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发，希望获得的利益

13、有 。A.自我消费B.房地产保值C.房地产增值D.开发利润E.出租收益8. 写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人 方面。A.经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容B.办公人员数量C.声誉D.财务的稳定性和长期盈利的能力E.所需面积大小9. 房地产开发项目建筑工程的招标程序包括 。A.申请招标B.可行性研究C.编制招标文件D.编制招标工程标底E.确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函ACD除了选项A、C、D外，房地产开发项目建筑工程招标程序还有；投标人资格审查；招标工程交底及答疑；开标、评标和决标，签订合同。10. 利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有 。A.期望值相同，标准

14、差小的方案B.期望值相同，标准差大的方案C.标准差系数小的方案D.标准差系数大的方案E.标准差相同、期望值大的方案ACE知识点 期望值法的步骤11. 主要的调查手段是问卷，答卷一般包括 两种。A.收集式B.开放式C.闭合式D.检索式E.收敛式BC因为答卷一般包括开放式和闭合式两种。12. 开发商预售部分楼宇，是 的有效办法。A.提高开发收益B.分散开发风险C.降低开发成本D.筹措建设资金BD13. 债务融资的资金融出方所获得的报酬有 。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息14. 在下列费用中，属于债务融资成本的有 。A.承诺费B.手

15、续费C.担保费D.利息E.税费15. 对零售商业物业进行分类的主要依据有 。A.建筑规模B.经营商品的特点C.商业辐射区域的范围D.周围环境E服务人口的收入水平零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射压域的范围等三个方面。三、判断题 A对 B错1. 具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。2. 房地产的价格是由市场决定的，因此，金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。3. 房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。4. 吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。5. 房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响

16、的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。6. 房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。知识点 房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态7. 当项目基准收益率一定时，其IRR越高，则项目的NPV越大。8. 项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。知识点 投资决策分析9. 在竞争导向定价法中，领导定价法所定价格处于较高价位，挑战定价法所定价格比市场领导者的定价稍低或低得较多，随行就市定价法所定价格为同类物业的平均现行价格水平。10. 投资的目的在于得到报酬即收益。11. 损益表反映了房地

17、产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。12. 空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率降低，会导致有效毛租金收入减少；空置率提高，会导致有效毛租金收入上升。13. 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。14. 对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。知识点 财务评价的报表15. 调查研究主要从市场调查和经济调查两个方面进行的。四、计算题（要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；计算结果保留小数点后两位。1.

18、已知某笔贷款的年利率为10%，借贷双方约定按半年计息。问该笔贷款的实际年利率为多少?该笔贷款的实际年利率为10.25%。解已知r10%，M2，该笔贷款的实际年利率为：（1+10%/2）（1+10%/2）-11。 1025-10.102510.25%2. 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期。表3-2 现金流量 单位：万元年份-1200300350400该投资项目的动态投资回收期为4.84年。因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以；PB（5-1）+189.65/226.974.84年。6600净现值267.86239.16249.12254.21226.97303.98累计净现值-932.14-692.98-443.86-189.6537.32341.3