第六章决策和设计阶段工程造价的确定与控制Word文档下载推荐.docx
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允许误差大于±
30%
项目建议书阶段
误差要求控制在±
30%以内
初步可行性研究阶段
20%以内
详细可行性研究阶段
误差要求控制在在±
10%以内
2、投资估算的内容
建设项目投资的估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。
固定资产投资估算的内容按照费用的性质划分，包括建筑安装工程费、设备与工器具购置费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期利息、固定资产投资方向调节税构成。
其中，建筑工程费、设备与工器具购置费、安装工程费直接形成实体固定资产，被称为工程费用；
工程建设其他费用可分别形成固定资产、无形资产与其他资产。
基本预备费、涨价预备费、建设期利息，在可行性研究阶段为简化计算，一并计入固定资产。
固定资产投资方向调节税现已暂停征收。
流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资与其他经营费用等所需的周转资金。
它是伴随着固定资产投资而发生的长期占用的流动资产投资，流动资金=流动资产－流动负债。
因此，流动资金的概念，实际上就是财务中的营运资金。
投资估算的编制方法（了解）
三、投资估算的方法
1、固定资产投资估算方法
⑴静态投资部分的估算
1）单位生产能力估算法依据调查的统计资料，利用相近规模的单位生产能力投资乘以建设规模，即得拟建项目投资。
这种方法把项目的建设投资与其生产能力的关系视为简单的线性关系，估算结果精确度较差。
其计算公式为：
式中：
C1——已建类似项目的投资额；
C2——拟建项目投资额；
Q1——已建类似项目的生产能力；
Q2——拟建项目的生产能力；
f——不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。
·
单位生产能力估算法估算误差较大，可达±
30％。
此法只能是粗略地快速估算，由于误差大，应用该估算法时需要小心，应注意地方性、配套性和时间性。
这种方法主要用于新建项目或装置的估算，十分简便迅速，但要求估价人员掌握足够的典型工程的历史数据，并且这些数据均应与单位生产能力的造价有关，才可运用，而且必须是新建装置与所选取装置的历史资料相类似，仅存在规模大小和时间上的差异。
2）生产能力指数法又称指数估算法，它是根据已建成的类似项目生产能力和投资额来粗略估算拟建项目投资额的方法，主要应用于拟建装置或项目与用来参考的已知装置或项目的规模不同的场合。
x——生产能力指数，其他符号含义同前。
正常情况下，0≤x≤1。
不同生产率水平的国家和不同性质的项目中，x的取值是不相同的。
比如化工项目美国取0.6，英国取0.66，日本取0.7。
若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，Q1与Q2的比值在0.5~2之间，则指数x的取值近似为1。
若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大于50倍，且拟建项目生产规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则x的取值约在0.6~0.7之间；
若是靠增加相同规格设备的数量达到时，x的取值约在0.8~0.9之间。
生产能力指数法与单位生产能力估算法相比精确度略高，其误差可以控制在正负20%以内，但是它有独特的好处：
即这种估价方法不需要详细的工程设计资料，只知道工艺流程与规模就可以了，在总承包工程报价时，承包商大都采用这种方法估价。
3）系数估算法（因子估算法）是以拟建项目的主体工程费或主要设备费为基数，以其他工程费占主体工程费的百分比为系数估算项目总投资的方法。
①设备系数法（国内常用）。
以拟建项目的设备费为基数，根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费等占设备价值的百分比，求出拟建项目建筑安装工程费和其他工程费，进而求出建设项目总投资。
其计算公式如下：
②主体专业系数法（国内常用）。
以拟建项目中投资比重较大，并与生产能力直接相关的工艺设备投资为基数，根据已建同类项目的有关统计资料，计算出拟建项目各专业工程（总图、土建、采暖、给排水、管道、电气、自控等）占工艺设备投资的百分比，据以求出拟建项目各专业投资，然后加总即为项目总投资。
③朗格系数法（世行项目投资估算常用）。
这种方法是以设备费为基数，乘以适当系数来推算项目的建设费用。
该方法的基本原理是将总成本费用中的直接成本和间接成本分别计算，再合为项目建设的总成本费用。
计算公式为：
为直接成本的估算系数，间接成本的估算系数。
应用郎格系数法进行工程项目或装置估价的精度仍不是很高
4）比例估算法根据统计资料，先求出已有同类企业主要设备投资占全厂建设投资的比例，然后再估算出拟建项目的主要设备投资，即可按比例求出拟建项目的建设投资。
其表达式为：
5）指标估算法是把建设项目划分为建筑工程、设备安装工程、设备购置费与其他基本建设费等费用项目或单位工程，再根据各种具体的投资估算指标，进行各项费用项目或单位工程投资的估算，在此基础上，可汇总成每一单项工程的投资。
建筑工程费用估算一般采用单位建筑工程投资估算法、单位实物工程量投资估算法、概算指标投资估算法等。
使用指标估算法，应注意以下事项：
①使用估算指标法应根据不同地区、年代而进行调整。
因为地区、年代不同，设备与材料的价格均有差异，调整方法可以按主要材料消耗量或“工程量”为计算依据；
也可以按不同的工程项目的“万元工料消耗定额”而定不同的系数。
在有关部门颁布有定额或材料价差系数（物价指数）时，可以据其调整。
②使用估算指标法进行投资估算决不能生搬硬套，必须对工艺流程、定额、价格与费用标准进行分析，经过实事求是的调整与换算后，才能提高其精确度。
下列投资估算方法中，属于以设备费为基础估算建设项目固定资产投资的方法是（）。
A.生产能力指数法
B.朗格系数法
C.指标估算法
D.定额估算法
[答案]：
[解题要点]本题考核固定资产投资静态投资部分的估算方法，要掌握各类方法的特点、优缺点与适用范围。
以设备费为基础的方法是系数估算法，包括设备系数法、主体专业系数法和朗格系数法。
总结如下表：
投资估算的编制方法
四、投资估算的工作内容和文件组成
略
第二节
设计概算
一、概述
（一）设计概算与其作用（掌握）
设计概算是设计文件的重要组成部分，是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计、概算定额（概算指标）等资料，编制和确定的建设项目从筹建至竣工交付使用所需全部建设费用的文件。
按照国家规定，采用两阶段设计的建设项目，初步设计阶段必须编制设计概算；
采用三阶段设计的，技术设计阶段必须编制修正概算。
在施工图设计阶段，必须按照经批准的初步设计与其相应的设计概算进行施工图的设计工作。
设计概算的编制内容包括静态投资和动态投资两部分。
静态投资部分作为考核工程设计和施工图预算的依据；
静、动态两部分投资之和则作为筹措和控制资金使用的限额。
设计概算的主要作用体现在以下几个方面：
1．设计概算是国家制定和控制建设投资的依据。
2．设计概算是编制建设计划的依据。
3．设计概算是进行拨款和贷款的依据。
4．设计概算是签订总承包合同的依据。
对于施工期限较长的大中型建设项目，可以据此确定工程项目的总承包价。
5．设计概算是考核设计方案的经济合理性和控制施工图预算和施工图设计的依据。
6．设计概算是考核和评价工程建设项目成本和投资效果的依据。
（二）设计概算的编制依据和内容（掌握）
1．设计概算的编制依据。
（1）国家发布的有关法律、法规、规章、规程等。
（2）批准的可行性研究报告与投资估算、设计图纸等有关资料。
（3）有关部门颁布的现行概算定额、概算指标、费用定额等和建设项目设计概算编制办法。
（4）有关部门发布的人工、材料价格，有关设备原价与运杂费率，造价指数等。
（5）建设场地自然条件和施工条件；
有关合同、协议等。
（6）其他有关资料。
2．设计概算的内容。
设计概算可分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。
（1）单位工程概算。
单位工程概算是确定各单位工程建设费用的文件，是编制单项工程综合概算的依据，是单项工程综合概算的组成部分。
对一般工业与民用建筑工程而言，单位工程概算按其工程性质分为建筑工程概算和设备与安装工程概算两大类。
（2）单项工程概算。
单项工程概算是确定一个单项工程所需建设费用的文件，它是由单项工程中的各单位工程概算汇总编制而成的，是建设项目总概算的组成部分。
（3）建设项目总概算。
建设项目总概算由各单项工程综合概算、工程建设其他费用概算、预备费、投资方向调节税和贷款利息概算等汇总编制而成。
二、单位工程概算的编制方法
单位工程概算分建筑工程概算和设备与安装工程概算两大类。
（一）单位建筑工程概算编制方法（掌握）
1．概算定额法。
利用概算定额编制单位建筑工程设计概算的方法，与利用预算定额编制单位建筑工程施工图预算的方法基本相同。
利用概算定额法编制设计概算的具体步骤如下：
（1）按照概算定额分部分项顺序列出各分项工程的名称；
计算工程量，并填人工程概算表内。
（2）确定各分部分项工程项目的概算定额单价。
套用相应概算定额单价和人工、材料消耗指标；
填入工程概算表和工料分析表中。
如分项工程名称、内容与采用的概算定额手册中相应的项目有某些不相符时，则按规定对定额进行换算后方可套用。
在采用概算定额法编制概算时，可以将计算出的扩大分部分项工程的工程量，乘以扩大单位估价表中的概算定额单价进行直接工程费的计算。
计算概算定额单价的公式如下：
概算定额单价=概算定额人工费+概算定额材料费+概算定额机械台班使用费=∑（概算定额中人工消耗量×
人工单价）+∑（概算定额中材料消耗量×
材料预算单价）+∑（概算定额中机械台班消耗量×
机械台班单价）
（3）计算单位工程直接工程费和直接费。
将已算出的各分部分项工程项目的工程量与在概算定额中已查出的相应定额单价和单位人工、材料消耗指标分别相乘，即可得出各分项工程的直接工程费和人工、材料消耗量。
再汇总各分项工程的直接工程费与人工、材料消耗量，‘即可得到该单位工程的直接工程费和工料总消耗量。
最后，再汇总措施费即可得到该单位工程的直接费。
（4）根据直接费，结合其他各项取费标准，分别计算间接费、利润和税金。
（5）计算单位工程概算造价：
单位工程概算造价=直接费+间接费+利润+税金
2．概算指标法。
概算指标法采用直接工程费指标，是将拟建厂房、住宅的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出直接工程费，然后按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等，编制单位工程概算的方法，该方法适用于初步设计深度不够，不能准确地计算工程量，其计算精度较低。
在资产评估中，可作为估算建（构）筑物重置成本的参考方法。
（1）拟建工程结构特征与概算指标相同时可直接套用概算指标编制概算。
在直接套用概算指标时，拟建工程应符合以下条件：
①拟建工程的建设地点与概算指标中的工程建设地点相同；
②拟建工程的工程特征和结构特征与概算指标中的工程特征、结构特征基本相同；
③拟建工程的建筑面积与概算指标中工程的建筑面积相差不大。
根据选用的概算指标的内容，可选用两种套算方法：
a．以指标中所规定的工程每平方米、立方米的造价，乘以拟建单位工程建筑面积或体积，得出单位工程的直接工程费，再计算其他费用，即可求出单位工程的概算造价。
直接工程费计算公式如下：
直接工程费=概算指标每㎡（m3）工程造价×
拟建工程建筑面积（体积）
这种方法的计算结果未考虑拟建工程建设时期与概算指标编制时期的价差，所以在计算直接工程费后还应用物价指数另行调整。
b．以概算指标中规定的每100㎡建筑物面积（或1000m3）所耗人工工日数、主要材料数量为依据，首先计算拟建工程人工、主要材料消耗量，再计算直接工程费，并取费。
计算公式如下：
100㎡建筑物面积的人工费=指标规定的工日数×
本地区工日单价
100㎡建筑物面积的主要材料费=∑（指标规定的主要材料数量×
相应的地区材料预算单价）
100㎡建筑物面积的其他材料费=主要材料费×
其他材料费占主要材料费的百分比
100㎡建筑物面积的机械使用费=（人工费+主要材料费+其他材料费）×
机械使用费所占百分比
每平方米（㎡）建筑面积的直接工程费=（人工费+主要材料费+其他材料费+机械使用费）÷
100
根据直接工程费，结合其他各项取费方法，分别计算措施费、间接费、利润和税金。
得到每平方米建筑面积的概算单价，乘以拟建单位工程的建筑面积，即可得到单位工程概算造价。
（2）拟建工程结构特征与概算指标有局部差异时的调整，必须对概算指标进行调整后方可套用。
调整方法如下：
①调整概算指标中的每㎡（m3）造价。
这种调整方法是将原概算指标中的单位造价进行调整，扣除与拟建工程结构不同部分的造价，增加拟建工程与概算指标结构不同部分的造价，使其成为与拟建工程结构相同的工程单位直接工程费造价。
结构变化修正概算指标（元／㎡）1P12P2
式中J——原概算指标；
Q1——概算指标中换入结构的工程量；
Q2——概算指标中换出结构的工程量；
——换人结构的直接工程费单价；
P2——换出结构的直接工程费单价。
则拟建工程造价为：
直接工程费=修正后的概算指标X拟建工程建筑面积（体积）
求出直接工程费后，再按照规定的取费方法计算其他费用，最终得到单位工程概算价值。
②调整概算指标中的工、料、机数量。
扣除原概算指标中与拟建工程结构不同部分，增加拟建工程与概算指标结构不同部分，使其成为与拟建工程结构相同。
结构变化修正概算指标的工、料、机数量=原概算指标的工、料、机数量+换入结构件工程量×
相应定额工、料、机消耗量-换出结构件工程量×
相应定额工、料、机消耗量
以上两种方法前者是直接修正概算指标单价，后者是修正概算指标工料机数量。
修正之后，方可按上述方法分别套用。
[例题]
假设新建单身宿舍一座，其建筑面积为3500㎡，按概算指标和地区材料预算价格等算出单位造价一般土建工程为640元／㎡（其中直接工程费为468元／㎡）；
采暖工程32．00元／㎡；
给排水工程36．00元／㎡；
照明工程30．00元／㎡。
按照当地造价管理部门规定，土建工程措施费费率为8％，间接费费率为15％，利润率为7％，税率为3.4％。
但新建单身宿舍设计资料与概算指标相比较，其结构构件有部分变更，设计资料表明外墙为一砖半外墙，而概算指标中外墙为一砖外墙，根据当地土建工程预算定额，外墙带型毛石基础的预算单价为147.87元／m3，一砖外墙的预算单价为177．10元／m3，一砖半外墙的预算单价为178.08元／m3；
概算指标中每100㎡建筑面积中含外墙带型毛石基础为18m3，一砖外墙为46．5m3，新建工程设计资料表明，每100㎡中含外墙带型毛石基础为19，6m3，一砖半外墙为61．2m3。
请计算调整后的概算单价和新建宿舍的概算造价。
解：
对土建工程中结构构件的变更和单价调整过程如表8—4所示。
以上计算结果为直接工程费单价，需取费得到修正后的土建单位工程价：
497×
（1+8％）（1+15％）（1+7％）（1+3．4％）=682．94（元／㎡）
其余工程单位造价不变，因此，经过调整后的概算单价为：
682．94+32．00+36．00+30．00=780．94（元／㎡）
新建宿舍楼概算造价为：
780．94×
3500=2733290（元）
3．类似工程预算法。
该方法适用于拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似又没有可用的概算指标的情况，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。
（1）建筑结构差异的调整。
调整方法与概算指标法的调整方法相同。
（2）价差调整。
类似工程造价的价差调整方法通常有两种：
一是类似工程造价资料有具体的人工、材料、机械台班的用量时，可按类似工程造价资料中的主要材料用量、工日数量、机械台班用量乘以拟建工程所在地的主要材料预算价格、人工单价、机械台班单价，计算出直接工程费，再行取费，即可得出所需的造价指标；
二是类似工程造价资料只有人工、材料、机械台班费用和其他费用时，可按下面公式调整：
％K1％K2％K3％K4％K5
式中D——拟建工程单方概算造价；
A——类似工程单方预算造价；
K——综合调整系数；
a％、b％、c％、d％、e％——类似工程预算的人工费、
材料费、机械台班费、措施费、间接费占预算造价的比重；
、K2、K3、K4、K5——拟建工程地区与类似工程地区人工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费价差系数。
拟建工程概算的人工费（或工资标准）／类似工程预算人工费（或工资标准）
K2=∑（类似工程主要材料数量×
编制概算地区材料预算价格）÷
∑类似地区各主要材料费
其他指标计算思路同上。
[例]
拟建办公楼建筑面积为3000平方米，类似工程的建筑面积为2800平方米，预算造价3200000元。
各种费用占预算造价的比重为：
人工费6％；
材料费55％；
机械使用费6％；
措施费3％；
其他费用30％。
试用类似工程预算法编制概算。
根据前面的公式计算出各种价格差异系数为：
人工费K1=1．02；
材料费K2=1．05；
机械使用费K3=0．99；
措施费K4=1．04；
其他费用K5=0．95。
综合调整系数6％×
1．02+55％×
1．05+6％×
0．99+3％×
1．04+30％×
0．95=1．014
价差修正后的类似工程预算造价：
3200000×
1．014=3244800（元）
价差修正后的类似工程预算单方造价：
3244800／2800=1158．86（元）
由此可得：
拟建办公楼概算造价=1158．86×
3000=3476580（元）
【例】
某住宅楼2229．15㎡，其土建工程预算造价142．56元／㎡，土建工程总预算造价为：
31．78万元（1989年价格水平），该住宅所在地土建工程万元定额如表8—5所示。
2000年在某地拟建类似住宅楼2500㎡。
问题：
采用类似工程预算法求拟建类似住宅楼2500㎡土建工程概算平方米造价和总造价。
（1）求出工、料、机、综合费用所占造价的百分比如下：
人工费：
772／11690=6．6％；
材料费：
8308／11690=71．1％
机械使用费：
920／11690=7．9％
综合费用：
1690／11690=14．5％
（2）求出工、料、机、间接费价差系数：
①人工工资价差系数K1=32／1．59=20．13
②材料价差系数K2
按万元定额与拟建工程地材料预算价格计算。
钢筋：
3．14t×
2400元／7536元
型钢：
1．88t×
2500元／4700元
木材：
2．82m3×
640元／m3=1804．8元
水泥：
15．65t×
348元／5446．2元
砂子：
36．71m3×
36元／m3=1321．56元
石子：
35．62m3×
65元／m3=2315．3元
红砖：
11．97干块×
177元／千块=2118．69元
木门窗：
15．01×
120=1801．2元
其他：
5500元
小计：
32543．75元
则：
k2=㎡／32543．75／8308=3．92
③求施工机械价差系数：
将主要台班费对照后，确定K3=1．05
④综合费率价差系数：
设拟建工程地区综合费率为17．5％
则k4=17．5％／（1690÷
10000）=17．5％／16．9％=1．04
（3）求出拟建工程综合调整系数：
1·
a％2·
b％3·
c％4·
d％
=20．13×
6．6％+3.92×
71．1％+1．05×
7．9％+1．04×
14．5％
=4．35
（4）求拟建住宅概算造价：
①平方米造价=142．56元／㎡×
4．35=620．14元／㎡
②总土建概算造价=620．14元／㎡×
2500㎡=155．04万元
一、设计概算的内容
1、设计概算的主要作用有（）。
A:
是编制建设计划的依据
B:
是签订承包合同的依据
C:
是考核和评价工程建设项目成本和投资效果的依据
D:
是工程竣工结算的依据
E:
是国家制定和控制建设投资的依据
答案
2、对一般工业与民用建筑工程而言，单项工程综合概算的组成内容有（）。
A．单位建筑工程概算
B．单位设备与安装工程概算
C．预备费用概算
D．工程其他费用概算
E．基本预备费用概算
A
3、单位工程概算工程性质分为（）。
A．建筑工程概算和设备与安装工程概算
B．建筑工程概算和安装工程概算
C．设备安装概算和预备费用概算
D．工程其他费用概算和预备费用概算
某砖混结构住宅建筑面积为4000平方米，其工程特征与在同一地区的概算指标中表8—1、表8—2的内容基本相同。
试根据概算指标，编制土建工程概算。
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