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构建校园管理新模式——“优质低价”模式
鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。
创建该模式的主要措施有：
1、狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。
2、采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。
·
在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。
二、工作重点和难点
1、工作重点
（1）设施设备管理
如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。
供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；
而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。
为此，物业服务公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。
同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。
对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。
（2）校区建筑物本体管理
①制定维修、养护计划：
制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；
②重在查勘：
监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；
③及时维修：
在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；
④建立校区建筑物管理档案：
为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。
2、管理难点
（1）由于是才转接介入管理的项目，对设备在使用各阶段的各类技术参数的不了解，增加了管理和操作难度；
（2）管理项目所含小项目很多，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；
（3）消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。
三、质量目标（服务承诺）
如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理：
学院项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分细则》的各项分项标准。
质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量
第二节采取的管理方式
一、拟采取的管理方式
1、项目管理组织架构图
设立学院管理部，作为管理公司的派出机构，全面负责学院的设施设备及房屋本体维护管理工作。
管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部，具体架构如下：
（1）机构图说明
①管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。
②管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。
③各专业、技术负责人构成管理层，基层负责具体的管理服务工作，构成操作层。
（2）部门职责说明
①项目经理室
·
在物业服务公司的直接领导下，全面组织、安排内部的日常管理工作；
根据关里部的实际情况，制定管理部的财务开支计划，并监督实施；
根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核；
负责管理部对外关系的协调。
②公共事务部
负责学院学生公寓的管理；
负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督；
负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理；
负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进行回访；
负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理事务。
③工程部
根据物业特点和业主（使用人）的需要，学院建筑本体、电力、照明系统、给派水系统、中央空调系统、消防广播系统及电梯等其他基线设施、公共场地的日常维护保养计划方案和应急方案，并组织实施；
制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；
负责工程部日常工作效果的检查、监督。
④财务部
根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并组织实施；
负责管理部内部的建帐、核算、费用收缴及日常的财务管理；
负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。
⑤保安部
负责学院内的安全防范、车辆出入、停放及人员出入管理等监督检查工作；
?
负责保安人员的各项考核工作；
⑥清洁部
负责学院内各部位的清洁、保洁的监督检查工作；
负责清洁员工的各项考核工作。
二、激励机制
1、实施日常管理目标责任制，增加管理层的工作主动性，我公司按照行业标准，结合公司实际情况，制订各项管理指标，管理处将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩，并与奖金挂钩。
2、岗位激励。
在物业管理行业拼搏的员工，最渴望得到的是自身价值被集体和社会认可，我公司始终坚持各级岗位实行公司内部公开招聘的办法，使具有真才实学的员工能充分发挥自身潜力，有机会体现自己的价值。
3、奖金激励。
公司每年对员工进行全方位考核，排名前30%的员工将有机会加薪晋级。
第三节管理人员的配备、培训
一、管理人员换的配备
1、管理人员配备的原则
（1）精干、高效、敬业爱业的原则；
（2）文化素质与实际管理经验相结合的原则；
（3）内部调剂为主和社会招聘为辅的原则；
（4）先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则。
职能部门
岗位位置及人员配备数据
小计
管路部门经理室
项目经理（1人）
1人
公共事务部
经理助理兼事务经理（1人）公寓管理员兼公寓保洁员（8人）
9人
财务部
会计
工程部
工程管理维修员
3人
保安部
保安队长（1人）、保安（17人）
18人
清洁部
道路、教学楼、办公楼等公共区域
10人
合计
42人
3、人员配备方案说明
管理部计划配备管理服务人员42人，其中，管理层员工2人，操作层员工39人；
4、工程技术人员素质概述
（1）具备三年以上项目管理工作经验，持有项目管理上岗证书；
（2）具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强；
（3）具有相关专业中级以上职称。
（二）管理人员的培训
1、培训目标
（1）管理部经理：
除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观
分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新、进去、博爱等现代观念和人文品质。
（2）管理层员工：
具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓进取的精神，以及处理各类突发事件的能力。
（3）操作层员工：
熟练掌握自己的工作职责、ISO9002质量标准和管理要求，了解管理部的
经营思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的服务形象。
（4）分解目标为：
①管理人员持证上岗率100%；
②特种工持证上岗率100%；
③操作层员工专业技术培训时间每年不少于80小时，其中保安员军训时间每年不少于120小时。
2、培训主要内容
（1）项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识；
（2）ISO9001（2000）质量管理和ISO14000环境管理体系知识；
（3）CS顾客满意战略和CI企业形象识别系统知识；
（4）企业文化（物业管理理念，企业精神等）、职业道德和现代思想文化观念。
3、培训类别与方式
（1）培训类别
①入职培训：
侧重于对物业管理基本知识及ISO9001（2000）质量体系和各项规章制度的培训；
②上岗培训：
侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行；
③在职培训：
管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的掌握，在员工工作中穿插进行；
④转岗培训：
侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头来年感个星期内进行，采用授课或带岗的方式的进行；
⑤职外培训：
主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训，经公司批准后，采用获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励。
（2）培训的组织方式
①集中授课，组织学习；
②参观学习，操作现场实践；
③定期举行学习研讨会，教学与自学相结合；
④根据不同的主题，物业管理中的难点问题，进行转项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的研究分析能力和处理难点问题的能力。
第四节华新物业管理之学生食堂管理
为了提高我院食堂文化，推动学生在校就餐积极性，为广大师生提供优质快捷、安全卫生的后勤服务保障，根据学院实际情况，制定本方案。
一、管理目标
通过实施该方案，逐步建立一种广大师生以及员工满意的具有自我改造和持续发展能力的食堂运行机制。
二、管理模式
1、经营模式：
自主经营，独立核算。
经营对象：
学院师生
经营环境分析
2、学院食堂主要经营对象为学生，学生对菜品的种类、价格、就餐环境的要求比较高。
特作如下经营难点分析：
（1）学院师生就餐时间集中，人员数目大;
（2）学院食堂面积大，共2层，对于每层的就餐人数的确定比较难；
（3）学校外面有很多餐馆，竞争较大。
（4）后勤服务中心与饮食服务部职责和义务
3、后勤服务中心的职责和义务
（1）对食堂的饭菜质量、价格、服务、卫生、安全等有监督、指导、建议及处罚权。
（2）对食堂的管理、人事、财务、经营效果有决定和执行监督权。
（3）对设施设备、灶具等管理和使用进行监督检查。
（4）协调、提供正常的水、电、气供应等。
（5）协助学院成立伙食管理委员会。
4、食堂后勤处的职责和义务
食堂后勤处对食堂实行目标管理，食堂经营实行经理负责制，食堂经理由后勤服务中心选聘，食堂经理全权负责食堂的日常管理工作。
（1）选聘食堂经理。
（2）对食堂经理实行年度目标管理，并根据年度目标的完成与实际情况进行考核（考核指标与办法另行制定）。
（3）定期听取师生和食堂后勤部意见。
（4）依据考核结果，决定对食堂经理的奖惩与续聘意见。
（5）根据学生不同层次的饮食需求，设立基本大伙快餐、风味小吃等多种形式食堂班组。
为广大师生员工提供符合卫生标准、价廉物美的各类食品。
（6）划小经济核算单位，按工作班组实行各种形式的经济目标责任制，实行独立核算、自负盈亏，职工的岗位工资和效益工资直接挂钩，形成班组之间管理服务的竞争机制与激励机制。
三、劳动人事管理
1、依据《劳动法》，以劳动合同的形式确定乙方与员工的劳动关系，合同期限根据实际情况和岗位性质确定，一般一年一聘。
2、根据学院后勤服务中心临时工管理办法，决定对工作人员的辞退或解除合同。
四、分配机制
员工在完成经济工作目标责任的基础上获取报酬的组成部分为基本工资、效益工资、奖金。
工资：
聘用合同规定的基本工资。
效益工资：
根据经济指标完成情况。
奖金：
根据工作任务完成情况。
五、资产管理
1、食堂（含配套设施）所有固定资产严格管理，同时承担防止国有资产流失及保持设备完好的责任。
2、在食堂营业前，学院按食堂的基本要求一次性配齐食堂操作间所需的各种炊具、设备、餐具、微机、刷卡机等。
今后若就餐学生人数明显增加，添置零星设备由后勤服务中心采购，需添置设备单项在500元以上的，由学院负责配备购买。
日常维护维修由后勤服务中心负责，单项维修500元以上的，由学院负责。
3、为适应和满足学院后勤事业的不断发展，食堂维护和装修改建及大型设备更新的资金，由后勤服务中心负责申请专项资金并实施。
六、财务管理
1、在目标管理期间，所管理的每一个食堂作为食堂服务部一个独立核算实体。
3、食堂服务部每月30日结算时，可按当月营业额在扣除提取的管理费及其它费用后，其余部分由食堂提出支配意见，报食堂服务部审核后，由中心主任审批，财务部发放。
七、物资管理
1、固定资产管理，食堂服务部应指定专人对设备进行管理及维护，以保证国有资产的完好。
2、食堂物资管理，制定完善的管理制度，指派有一定经验管理人及管理仓库，从食品的验收入库到班组领料，应用计算机操作。
日有日报，月有月报，随时可抽查物资管理情况，达到帐物相符。
月底必须进行帐物核对，填写仓库物资盈亏报表。
八、成本核算管理
1、以班组或以品种为单位进行核算，从领料到营业收入均按工作班组核算。
2、按照领料单做最原始的会计凭证。
3、毛利率严格控制：
大众主、副食品快餐、套餐：
28%，小炒、筵席：
30%--35%，个别特色特殊品种由食堂报后勤服务中心商议定价。
九、财务管理系统
1、后勤服务中心财务部设立食堂独立核算的财务账目。
2、安排专门财务人员。
3、财务实现会计系统电算化，配置相关设施。
十、伙食质量管理
总体要求：
伙食供应多层次、多结构、多口味、满足广大学生的不同饮食需求和生理营养要求。
1、早餐供应各类小吃10种以上、各种主食8种以上。
2、中、晚餐主食供应：
每餐必有2个特色主食。
其特色主要体现在加工精细、口味明显等方面。
中、晚餐大众菜每餐不少于10个品种。
低档菜不少于5个品种；
中档菜不少于3个品种，高档菜不少于2个品种。
中、晚餐有40%品种不同样（防止剩菜浪费和再利用）。
第二天中午和前一天晚餐有50%不同样（防止剩菜浪费和再利用）。
如果菜品销售额低，应考虑减少供应或替换符合师生口味的饭菜。
为了减少剩菜损失和调节口味，必须开设小锅菜，小锅菜以炒菜类为主，品种以6—8种为宜。
为减少排队时间，主张多窗口分售。
中、晚餐供应免费大众汤。
菜价原则上随行就市，但几个主要的主副食品价格要做到相对稳定。
供应时间：
严格按照学院要求，按时供应。
3、窗口服务管理
（1）设窗口服务领班，以解决和处理在经营服务时所出现的问题。
（2）服务员要做到衣冠整洁，按食品卫生要求进行操作。
（3）服务应作到语言文明举止大方、热情周到，虚心听取广大就餐者的意见和建议。
十一、制度建设
为使伙食工作管理科学、运转有序，食堂应严格遵守国家、行业及部门的有关文件规定，建立健全各项规章制度，报请后勤服务中心同意后执行。
主要有：
1、卫生“五四”制度。
2、安全制度。
3、采购制度。
十二、保障体系
为确保食堂伙食正常供应，经营期间必须建立健全保障体系。
主要内容如下：
1、如水、电、设备等发生故障
（1）因总线路和管道造成的，由节能服务部及时抢修。
（2）食堂范围内的小修、日常维修由食堂自行解决，有关部门应积极配合。
（3）若遇不可抗拒的因素，导致能源供应中断，食堂必须保证供应外，学校各系、处室应积极配合，做好学生的解释与稳定工作。
（4）提供停水、停电应急保障措施，如检修等停电停水必须提前12小时通知食堂，并提供5KW发电机2台。
（5）根据教育部、省教委有关文件精神，水、电、汽的费用由学院全额予以补贴。
2、协调好卫生防疫等部门及院内各业务部门与食堂的关系。
3、办齐经营方面的一切手续。
十三、经营分析
根据目前市场物价因素和大专院校的特点，贫困生占在校生的30%左右，消费水平较低，加上学校开学周围饮食摊点增多，学生食堂又相互激烈的竞争，从食堂经营的角度来看，具体分析如下：
1、本院现有全日制学生3500余人，就餐率为75%，就餐人数为2625人，每位学生日均按6元消费计算，食堂日总营业额为15750元，每月按26天计，月营业额为409500元。
2、食堂毛利率按28%计算，40950×
28%=114660元。
3、按照就餐人数与炊事员1:
50左右的配置比例，需用工作人员47人，其中炊事员8人，服务员24、保洁员11人，食堂管理人员4人
4、目前从学院食堂员工的工资来看，炊事员工资平均（包括各种劳保福利）按1200元/人元计算共9600元，服务员、保洁员工资（含绩效工资）1000元/人共3500元，管理人员工资2600元/人计算共10400元，每月须负担人员工资23500元。
5、食堂服务部收取办公、管理人员津贴及其它费用，按食堂营业额3%计算，40950×
3%=1228.5元。
6、交学院和后勤服务中心管理费、设备折旧费按6.5%（学院6%，中心0.5%）,收取40950×
6.5%=26617.5元。
7、毛利润114660－各项开支（人工23500+其它1228.5+管理费26617.5）=84464元
十四、学校食堂食品安全管理制度（附件1）
十五、食品安全事故应急处置预案（附件2）
第五节华新物业管理之教学区域管理
教学楼的使用功能是提供优良的教学、学习以及学校日常教学管理环境。
因此，本项目物业管理管理内容是物业的保洁、设备维护等事项，服务的对象是教师、大学生，都是对环境有着较高要求的知识分子。
只有高品质的物业管理服务才能确保物业品质的高水平维持。
一、安全管理
1、管理目标
（1）确保教学楼无因管理责任引发的重大火灾。
（2）维护好教学楼内的公共秩序，控制私设广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；
（3）有预见性地对任何可能危急学生和教师的安全情况，采取防范措施。
2、建立交互式联动治安网络
（1）在教学楼定期安排专人巡查，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
（2）遇到有紧急情况或其他治安需要，管理部通过对讲机或手机直接通话联系。
3、紧急情况下的应急措施
（1）发生盗窃、火灾等异常现象时，管理部迅速调集安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。
（2）迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。
（3）发生案件时，立即向学校有关部门上报，并维护现场，并协助校有关部门进行事件处理。
（4）管理部主任应在突发时间发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。
二、工程建筑管理
教学楼的工程管理的主要任务是负责教学楼建筑本体及附属工程设备、设施的管理与维护保养，并控制相关维修、管理与运行用降低成本，具体包括：
教学楼本体的检查、维修与改造管理；
教学楼公用设施的检查、维护、修理与更新改造；
教室内设施的检查维护与管理：
教学楼工程设备的运行、巡查、保养以及更新改造管理。
1、房屋共用部位维护管理
（1）建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知相关人员正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；
（2）墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；
修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；
天花板无明显污渍和破损；
外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；
屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；
（3）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整。
（4）根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录。
（5）发现问题及时向有关部门报告，属于小修范围的，及时组织校有关部门进行修复，遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。
2、给排水系统
（1）定期检查一次排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。
设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象。
（2）生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养，排水畅通无堵塞。
（3）生活水箱（池）检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，环境卫生，无污染物。
（4）雨、污水分离，不得混排，污水排放达到《污染物排放标准》。
（5）制定水质管理制度，供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》。
三、消防管理
1、消防组织机构的建立
（1）管理部负责建立消防安全小组。
（2）管理部主任为消防安全负责人。
（3）管理部其他人员为义务消防员。
（4）安全管理主管为专职安全监督员。
（5）日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。
（6）管理部负责制定组织机构图及人员职责。
2、建立各项消防制度
（1）消防检查制度。
（2）专职安全员每日检查教学楼及行政楼内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等。
（3）兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，并填写《消防安全检查登记表》。
（4）在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。
（5）管理部制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
3、防火措施
（1）贯彻“预防为主，防消结合”的方针，师生要树立防火意识，管理部每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员，全面负责教学楼的消防工作。
（2）严禁乱拉、乱接临时用点线路，电器线路需维修时请及时找管理部门安排施工。
（3）严禁在教学楼内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。
（4）不准改变、拆
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