土地增值税清算需准备的资料.docx

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土地增值税清算需准备的资料

第一部分土地增值税清算资料的收集

一、清算资料的收集

㈠纳税人应报送的资料

纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：

1.土地增值税清算表及其附表。

说明：

总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）副列了参考表样，并明确各地可根据本地实际情况制定：

1个主表：

土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）和10个有关收入成本费用明细表及12有关收入成本费用明细申报表。

即《房地产开发企业清算土地增值税申请表》、《土地增值税纳税清算申报表》、《房地产转让收入明细表》、《取得土地使用权所支付的金额明细表》、《土地征用及拆迁补偿费明细表》、《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》、《公共配套设施费明细表》、《开发间接费明细表》、《利息支出明细表》、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》。

2.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

3.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

㈡税务机关应要求纳税人报送与土地增值税清算项目有关的具体证明资料

1.开发项目立项批复（发改委文件）

主要可以掌握项目的建设规模和投资的大体规模，从而对开发项目的大体情况有一个基本的判断。

★2.地质勘测报告（ 地勘公司）

房屋基础设计所必须运用的资料。

我们如何阅读地质报告？

一是直接看结束语当中的持力层土质、地基承载力特征值和地基类型以及基础砌筑标高；二是结合地质剖面图，确定基础埋置标高。

以报告中建议的最高埋深为起点，以此判断基础埋深。

从而可以分析判断出地下隐蔽工程的成本大小。

★3.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（规划局）用地许

可证可以掌握建设用地的位置、面积、允许建设的范围；工程许可证可以了解建筑性质、栋数、层数、结构类型及确定清算单位；计容积率面积及各分类面积，从而可以判断小区地段、品质、档次和房屋的大体价位。

★4.土地使用权出让合同（或批文）、红线图及土地使用权证（国土局）

合同（或批文）可以掌握取得土地的时间、土地性质、土地面积、土地成本；从红线图上的海拔标注可以了解该地块的地形地貌，从而可以分析判断土地整治工程量的大小、房屋基础的深浅、环境施工的复杂程度等，进而影响扣除项目的成本。

合同（或批文）、红线图及土地使用权证的面积一般有出入，以土地使用权证的面积为准。

★5.总平面规划设计图及分层平面规划设计图（设计部门）

可以了解小区总的规划用地面积、总的建筑面积、住宅面积、公共建筑面积、总建筑密度、绿地率、容积率、总户数、建筑用材料，这些也可以判断小区的品质、档次和房屋的大体价位和开发成本高低。

★6.建筑工程施工许可证（建委）

了解批准开工时间和竣工时间，批准后3个月未开工需重新报批，开工、俊工时间不同将影响建筑材料价格、建筑成本、绿化成本和房屋售价。

★7.商品房预（销）售许可证（房管局核发）

可以掌握商品房屋使用性质（住宅或非住宅）、上市预（销）售建筑面积、批准允许销售的时间，可以掌握清算单位和判断房屋的销售价位（销售时间不同影响销售价格）。

★8.建筑工程竣工备案表（建筑工程质量监督部门，可以准确掌握房屋的开工时间和竣工时间、建筑面积、结构类型，从而准确掌握房屋的建筑成本。

开发商和施工双方最后是以竣工报告的面积进行建筑决算，是计算开发成本的面积，它与实际销售面积略有出入）。

★9.房屋面积测绘报告（房屋测绘部门）

是开发商到房屋交易登记中心办理产权证面积的唯一法律依据，与建筑工程竣工备案表的面积略有出入（此面积是开发商与施工方认可的进行施工结算的面积），而测绘报告的面积实际就是开发商的实际销售面积，也就是计算销售收入的面积。

★10.与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料（企业提供）

（1）商品房购销合同统计表、房屋分户（室）面积对照表；

（2）取得土地使用权所支付的地价款凭证；

（3）项目的预算、概算书；项目竣工决算报表；

（4）银行贷款利息结算通知单；

（5）当期财务会计报表；

（6）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；

（7）与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证；

（8）需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；

以上资料可以掌握房屋的销售情况和剩余情况,分析判断销售收入、成本、费用情况。

★11.与转让房地产的收入、成本和费用有关的合同（企业提供）

（1）土地勘测合同；

（2）设计合同（主要有①规划设计；②施工设计；③环境工程；④绿化设计）；

（3）施工合同（主要有①三通一平合同---施工通水、通电、通路、土地平整；②建筑工程施工合同；③环境工程及绿化施工合同；④水、电、气工程施工合同---生活用水、电、气；⑤消防工程合同）；

（4）建设工程委托监理合同（监理方收费按工程概算额分档次计算收费，双方协商可下浮不超过20%。

工程概算额为建筑安装工程费、设备购置费、联合试运转费之和，发改委、建设部联合以发改价【2007】670号发文规定）；

（5）拆迁安置补偿合同。

以上资料可以帮助我们分析掌握房屋开发的成本、费用、收入的合理性。

有的合同之间具有关联性，合同之间可以相互印证，利于分析合同的真实性。

例如设计合同一般是按设计面积收费，建筑施工合同一般也是按建筑面积取费，监理合同是按工程概算额分档次计算收费，这些合同可以相互印证开发量、开发成本的合理性和真实性。

12.报房地产交易登记中心备案的预收款的监管银行账户。

㈢税务机关应掌握的内部资料

税款入库资料：

从征管系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关的税金的缴纳情况、土地增值税的预缴情况；适用的财务、会计制度或者财务、会计处理办法是什么。

除收集必要的资料外，必要时要从外部监督管理体系中了解情况。

主要了解土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门、土地房屋交易登记中心等在工作过程中形成的大量与土地增值税清算密切相关的信息（第三方信息的利用）。

有关会计制度的情况如下：

1.分行业的会计制度：

1993年7月1日起执行（共14个行业制度，包括房地产开发企业会计制度）。

2.企业会计制度：

2001年1月1日起在除不对外筹集资金、经营规模较小的企业，以及金融保险企业以外，在中华人民共和国境内设立的企业（含公司，下同），执行本制度。

3.小企业会计制度：

2005年1月1日起在小企业范围内执行，不对外筹集资金（不发行股票、债券）、经营规模较小的企业。

4.企业会计准则—基本准则：

2007年1月1日起在中国境内设立的企业（2006年2月修订）。

企业会计准则第1号—存货等38项具体准则2007年1月1日起

在上市公司范围内施行，鼓励其它企业执行。

执行该准则的企业不再执行企业会计制度和金融企业会计制度。

5．小企业会计准则：

自2013年1月1日起施行。

财政部2004年发布的《小企业会计制度》（财会〔2004〕2号）予以废止。

         第二部分   清算审核

一、清算审核总体要求

清算审核小组要对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还要对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。

土地增值税清算审核结束，应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限，及时进行补、退税。

二、清算审核的方式

（一）案头审核

案头审核是指对纳税人报送的清算资料（包括委托中介做的鉴证资料）进行数据逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

同时了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况，主要核实项目开发的用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积。

各种面积的确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。

1.项目的用地面积：

审核《建设用地规划许可证》、

《建设用地合同》、红线图、土地使用权证上的面积，以土地使用权证上登记的面积为准。

对分期开发的项目还应了解土地的分期占用情况，便于确认本期土地开发成本。

2.房屋开发面积：

审核《建设工程规划许可证》、《建筑工程竣

工备案表》的面积，二者面积应相同，备案的所有子项目应与《建设工程规划许可证》登记的工程名称相符，以核对相符的建筑面积为房屋开发面积（与房屋面积测绘报告略有差异，有差异的以房屋面积测绘报告确认房屋开发面积）。

3.公共配套设施开发面积：

重点审核开发商向规划部门提交的《规划报告》中有关公共配套的配置以及开发面积情况；对于分期开发的，要求开发商提供全部公共配套设施的配置总体情况。

4.可销售房屋面积（含地下室）：

商品房销（预）售许可证、建

设工程规划许可证、建筑工程竣工备案表中核对可销售房屋面积。

特别注意地下部分：

建筑工程竣工备案表中的地下人防面积（A）与销（预）售许可证中地下车库面积（B）以及建设工程规划许可证中地下车库面积（C）之间的关系，应该是A+B=C，销（预）售许可证中只有车库数而没有面积，车库的销售面积要参照房屋分户（室）面积对照表上登记的面积。

5.实际已销售面积：

商品房购销合同统计表、房屋分户（室）面积对照表

6.未销售面积：

商品房购销合同统计表、房屋分户（室）面积对照表确认未销售面积。

7.经营或转做固定资产的自用房屋面积。

（二）实地勘察

实地勘察是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

重点审核小区地段繁华程度（土地等级），地形地貌（小区内是否有大型的护坡、堡坎、深沟、深回填土、高架道路等影响房屋基础、环境施工成本费用的情况），环境及绿化的档次（环境施工设计及用材的档次，绿化率、及绿化中的名贵树种的配置情况等）、公共设施配套情况（如学校、幼儿园、游泳池、各类球场及其它运动设施等）、普通住宅、非普通住宅及车库、地下室、经营门面等非住宅的建设情况。

（三）入户审查

入户审查是在案头审核、实地勘察的基础上，深入开发企业（必要时外出调查）对企业报送的各种资料、报表、账册、原始凭证、发票等合理性、逻辑性、真实性进行实地核查，以确认开发成本、费用、收入的合理性、真实性，最终确认土地增值税清算数额的准确性，确保土地增值税应收尽收。

★三、清算审核应把握的重点

★清算审核最主要的是审核应税收入和扣除项目。

应税收入主要审核收入是否真实、完整。

确认是否存在以房抵债、以房屋交换等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。

同时要审核同一项目有不同类型房地产的收入是否按规定分别确认收入。

扣除项目主要审核扣除项目的真实性、合法性、规范性、配比性以及是否实际支付：

★1.真实性。

在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。

要重点关注金额较大的成本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，从而判断其交易的真实性。

对10万元以上成本费用发票要采集发票的开具时间、发票代码、发票号码、开票单位、开具项目及金额等信息。

对大额发票进行排序分析，并在征管系统查询发票流向，对有问题发票要外调取证。

同时，对照合同、协议、预决算和付款情况，进一步审查开具内容的真实性，审核是否有代为开具、虚开发票，特别要关注是否有真票虚开，即虚构业务内容并向税务部门申请代为开具发票。

（关注的发票类型：

甲供材中的工、商业发票、建安发票、广告发票、中介********的假发票和真票虚开）。

★审查虚开业务时主要注意审查合同金额与资金流是否一致，应付款余额是否巨大？

应付款科目无问题时注意看是否有资金回流情况（短期借款发生频繁且数额较大，资产负债率畸高）。

★2.实际支付。

扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，