物流园区商业计划书融资计划书.docx

物流园区商业计划书融资计划书.docx

《物流园区商业计划书融资计划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物流园区商业计划书融资计划书.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

物流园区商业计划书融资计划书

XXX养老养生度假中心

项

目

建

议

书

编制时间：

二零一五年一月

第一章总论4

1.1项目概况4

1.1.1项目名称4

1.1.2项目简介4

1.1.3项目周边规划优势4

1.1.4项目总投资4

1.1.5项目建设内容4

第二章项目规划4

2.1项目定位4

2.2项目总体规划4

2.2.1建设规划4

2.2.2投资计划4

第三章项目建设背景及必要性4

3.1项目建设背景4

3.1.1人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势4

3.1.2国家政策鼓励发展养老养生服务业6

3.1.3老龄人消费潜力巨大7

3.1.4现有养老养生机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套7

3.1.5峨眉山旅游资源丰富，风景宜人，适合养老8

3.2项目建设必要性8

3.2.1响应国家和四川“十二五”规划8

3.2.2先进养老养生模式促进老年人幸福高地建设8

3.2.3带动峨眉山养老养生产业及相关产业发展9

3.2.4维护社会稳定，促进社会和谐9

第四章行业及市场分析11

4.1养老行业现状及发展趋势11

4.1.1养老行业现状分析11

4.1.2市场前景11

4.1.3发展趋势12

4.2市场分析13

4.2.1目标市场定位13

4.2.2市场分析13

4.2.3市场竞争分析18

第五章项目建设内容19

5.1项目建设原则19

5.2项目一期建设19

5.1.1养老公寓19

5.1.2探亲公寓19

5.1.3休闲娱乐中心19

5.3项目二三期规划19

5.3.1项目二期规划19

5.3.2项目三期规划19

5.4运营模式19

5.4.1会员制养老19

5.4.3候鸟式养老19

第六章社会效益19

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

1.1.2项目简介

1.1.3项目周边规划优势

1.1.4项目总投资

1.1.5项目建设内容

第二章项目规划

2.1项目定位

2.2项目总体规划

2.2.1建设规划

2.2.2投资计划

第三章项目建设背景及必要性

3.1项目建设背景

3.1.1人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势

21世纪是人口老龄化的时代。

目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。

按联合国的标准，65岁以上老年人达到总人口7%的国家则步入老龄化社会。

据国家统计局网站显示：

截止2013年底，我国老年人口数量达到1.32亿，占人口的9.70%，我国31个省市自治区中，已有26个地区的老年人口超过了7%。

中国是较早进入老龄社会的发展中国家之一，目前是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。

表3-12013年全国前十位老年化省市单位：

万、%

地区

总人口数

65岁及以上

65岁及以上占总人口比重

全国*

136072

13199

9.70

重庆

2885

352.8

11.88

四川

8107

958

11.82

江苏

7939

935

11.77

辽宁

4390

478.9

10.91

山东

9733

1065.8

10.95

湖南

6690

708.4

10.59

安徽

6029

650

10.80

上海

2415

252.9

10.47

广西

4719

456

9.99

浙江

5498

532

9.67

注：

除全国人口总数和老龄人口数量数据来源于国家统计局之外，其他各省市相关数据来源于各省市2013年国民经济和社会发展统计公报。

我国人口老龄化的主要特点是：

第一，人口老龄化提前达到高峰。

20世纪后期，为控制人口的急剧增长，国家推行计划生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快了我国人口老龄化的进程。

目前，我国虽放宽二胎政策，但是短期内仍无法改变人口老龄化的局面。

第二，在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。

先期进入老龄化社会的一些发达国家，目前人均国民生产总值达到20000美元以上，呈现出“先富后老”，这为解决人口老龄化带来的问题奠定了经济基础。

而我国进入老龄化社会时，人均国民生产总值约为1000美元，呈现出“未富先老”，由于经济实力还不强，无疑增加了解决老龄化问题的难度。

第三，在多重压力下渡过人口老龄化阶段。

下个世纪前半叶，我国在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，改革和发展的任务繁重，经济和社会要可持续发展，社会要保持稳定，各种矛盾错综复杂，使得解决人口老龄化问题相对发达国家和人口少的国家更为艰巨。

3.1.2国家政策鼓励发展养老养生服务业

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（摘要）》在第三十六章第四节中指出：

积极应对人口老龄化，建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系。

加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，到2020年每千名老人拥有养老床位数达到30张。

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）提出我国现阶段的发展目标为“到2020年，全面建成以居家为基础、为社区依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。

”

民政部《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》（民发〔2012〕129号）明确提出“鼓励民间资本参与居家和社区养老服务，鼓励民间资本举办养老机构或服务设施，鼓励民间资本参与提供基本养老服务，鼓励民间资本参与养老产业发展，落实民间资本参与养老服务优惠政策，加大对民间资本进入养老服务领域资金支持”六条建议，从服务、产业、机构、政策、资金、规范六大方面鼓励和引导民间资本进入养老服务领域。

3.1.3老龄人消费潜力巨大

中国老龄科学研究中心调查显示，城市老年人口中，有42.8%的人拥有储蓄存款，退休金到2010年将增加到8383亿元，2020年将增加到28145亿元，2030年将增加到73219亿元。

老年人收入不断地提高，因而老年相关产业市场发展空间广阔，近几年发展尤为迅速。

宏观层面来看，中国老龄产业发展政策环境良好，市场需求逐渐释放，市场供给不断扩大，社会力量参与老龄产业的热情日益高涨，迎来了前所未有的发展机遇。

老龄服务业发展持续加速，以养老服务、健康服务为主的老龄服务业成为市场投资热点，老龄房地产业市场供给走旺，以房地产开发企业、保险公司等为代表的各路资本竞相投入。

3.1.4现有养老养生机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套

养老养生服务机构提供的服务集中在基本的养老服务，服务同质化，如健身、健康咨询服务等仍停留在被动接受或免费服务阶段，市场并没有得到有效开发。

国内养老机构供给远不能满足市场需求，老年人活动大多处于公园健身、免费保健讲座的初级阶段，养老机构普通收住的往往是高龄段（70岁以上）的银发老人。

全国老龄办发布的《中国老龄产业发展报告（2014）》显示，截至2013年底，中国共有各类养老服务机构42475个，床位数493.7万张，同期中国老龄人口数量为2.02亿人，每千人平均床位数量仅为20张，全国养老服务机构存在供需失衡。

报告也显示，中高端老年人群的需求较大，市场空间广阔，未来越来越多的民间资本涌入中高端养老服务市场。

3.1.5峨眉山旅游资源丰富，风景宜人，适合养老

峨眉山市有丰富的旅游资源，峨眉山是中国佛教四大名山之一。

景区面积154平方公里，最高峰万佛顶海拔3099米。

地势陡峭，风景秀丽，有“秀甲天下”之美誉。

峨眉山蕴含了丰富而璀璨的的历史文化和精神文化瑰宝，正是老年人追求高品质、高境界精神文化生活的绝佳之所。

3.2项目建设必要性

3.2.1响应国家和四川“十二五”规划

《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。

老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。

《四川省老龄事业发展”十二五“规划》则指出“要大力发展社会养老服务业，加大对社会力量兴办养老养生服务机构的政策支持，鼓励民间资本参与社会养老服务体系建设，培育一批社会养老服务组织机构，建立健全促进养老慈善事业发展的体制机制”。

未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，解决老龄化社会问题任重道远，本项目将打造多功能为一体的新型社会养老服务模式，积极响应国家规划的贯彻落实。

3.2.2先进养老养生模式促进老年人幸福高地建设

当前养老机构多提供能满足老年人基本居住和饮食需求的功能服务，在老年人心理关怀层面则因人力、物力和财力受限而实施成效欠佳。

项目建立智能化养老设施，采用会员制和候鸟式养老，夏天在峨眉山养老，冬天在海南养老，满足老人个性化需求。

本项目集老年中心、医疗中心和养生中心于一身，能够有效地为老年人提供及时的心理咨询和慰问服务，提升了老年人的满意度和幸福感，让入住老年人快乐生活，安享晚年，带动项目成为峨眉山老年人幸福高地建设的“领头羊”。

3.2.3带动峨眉山养老养生产业及相关产业发展

当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。

养老服务供需矛盾突出，产业结构不均衡，以及我国特殊的“421”结构，是导致老人独居、空巢、失抚现象加剧的直接原因，社会化的养老机构则是这一问题的有效解决者。

本项目凭借良好的地理位置和自然环境优势，可以在满足养老机构老人的基本生活需求的基础上，为老年人提供安静、舒适的颐养天年生活环境，也可提供医疗和养生服务，在提升入住老年人生活幸福感的同时，带动健康保健、医疗护理、老年旅游等相关产业的发展，缓解峨眉山人口老龄化趋势，整体促进峨眉山养老养生服务业发展。

3.2.4维护社会稳定，促进社会和谐

构建社会主义和谐社会，既是全面建设小康社会的重要内容，也是全面建设小康社会的重要条件。

随着经济社会的发展、人民生活水平的提高和社会生活方式的转变，老年群众在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复护理、紧急救助、临终关怀等方面的需求日益增长。

认真解决老年人日常生活中的实际问题，有利于保持家庭关系的和睦稳定，也有利于促进相关行业的发展，为建设和谐社会做出贡献。

本项目建设规模巨大，功能配套齐全，既能为入住的老年人提供社区式的和谐生活环境，也能提供其生活所需的各项精神服务，通过大家庭式的相处和群体的沟通，确保老年人与家庭、与同伴、与社会的友好相处，为维护社会稳定、解决社会矛盾提供了有效的保障。

第四章行业及市场分析

4.1养老行业现状及发展趋势

4.1.1养老行业现状分析

随着中国社会人口老龄化的进一步发展，老年保障已成为社会热议的话题。

在老年人生活能够自理的情况下，我国的家庭一般更青睐居家养老，不过如果老人生活不能自理，甚至卧床不起或者有老年痴呆病征，则从理性角度和长远来看，入住养老机构更为合适。

在西方国家，入住养老机构的老人比例大概为5%；在亚洲，这一比例大概为2%～3%，我国的比例约为3%～4%。

上个世纪90年代以来，中国的老年服务机构发展较快。

以为老年人、残疾人提供的社会服务机构床位数来进行比较，1991年是78万张，而在2013年，中国的老年服务机构拥有床位已达到493.9万张，收养老人320万人。

可以看到，一方面，与实际需要相比，现有床位只能满足5%～7%的养老需求；另一方面，服务机构养老床位的入住率