物业管理条例释义Word文档下载推荐.docx

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　　第六条　房屋的所有权人为业主。

业主是房屋的所有权人，即房产所有权证上的权利人，业主不仅对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，同时拥有对房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利，而业主的亲属和物业承租人等属于物业使用人。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

物业服务合同是双方行使权利、履行义务的依据，很多的物业纠纷就是因为物业服务合同约定的不明确、不详细而产生的，如物业服务企业认为自己已经按照合同的约定履行了义务，而业主对此不予认可，目前北京市建设委员会和北京市工商管理局根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》起草完成的《北京市无业服务合同》现正在公开征求意见。

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主提出的有关事项业主委员会应认真听取。

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

修订后的条例将业主公约改为管理规约，当然是每位业主都可以提出的，这也是作为公民的基本权利。

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

需要注意的是原来业主在首次业主大会的会议上的投票权的确定由省、自治区、直辖市制定具体办法，修订后的条例取消了该条款。

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

业委会成员应具备一定的条件（条例规定应具备热心公益事业、责任心、具有一定组织能力）才能有效维护业主的权益，因此业主利用好自己手中的选票尤为重要。

　　（六）监督业主委员会的工作；

有权力就应有监督，这样才能保护业主的合法权益。

业主有权对业委会的工作提出批评和建议，有权知晓业主委员会的运作情况，有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由，有权查询业主委员会保存的各项档案文件，有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为，对损害业主权益的，可以提起诉讼。

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

有服务就应有监督。

物业服务合同虽然由业委会与物业服务公司签订，但实际上业主处于物业服务法律关系的相对方。

因此业主有权对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议，有权查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业服务事项的档案材料，有权监督物业服务企业的收费情况，有权要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正。

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

2007年12月4日发布的，将于2008年2月1日施行的《住宅专项维修资金管理办法》对物业共用部位、共用设施设备等包含的内容作了规定，物业服务企业在利用物业共用部位进行经营时，业主有权进行监督，只有监督才能有效的分配。

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

专项维修资金事关重大，必须受到业主严格的监督，业主对专项维修资金的交存、使用等都有监督权。

另外根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

住宅专项维修资金的存储利息；

利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

住宅共用设施设备报废后回收的残值。

（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

业主公约是业主依法订立的一种自我管理规约，业主公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，应就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

物业共用部位和公用设备设施、公共秩序和环境卫生的维护事关物业管理区域内全体业主的共同利益，遵守这些制度应是每一位业主的应尽的义务，遵守了上述制度也有利于物业的保值增值。

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

业主大会的决定视为全体业主的共同意志，业主委员会是业主大会的执行机关，经业主大会授权也可以作出一定物业服务事项的决定。

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

专项维修资金是物业的“养老金”，是保障物业保值增值的必要条件，关系到每一位业主的切身利益，北京市对此也作了配套规定，业主如果不缴纳专项维修资金，权利的行使将受到限制。

　　（五）按时交纳物业服务费用；

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

物业管理区域清洁卫生费用；

物业管理区域绿化养护费用；

物业管理区域秩序维护费用；

办公费用；

物业管理企业固定资产折旧；

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

经业主同意的其它费用。

　　但物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

享受服务，必须按照合同的约定按时支付一定的对价，不能无故拖延和拒交。

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

本条是对业主大会的组成与宗旨的规定，业主大会成立以后入住的业主将自动成为业主大会的成员，业主大会成立后，其活动范围限定在其所属的物业服务区域内。

第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

由于一个物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备和相关场地在构造和权利归属上的整体性决定了一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

至于物业管理区域的划分主要是为了解决历史遗留问题。

　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

条例增加了街道办事处、乡镇人民政府的指导，同时取消了省自治区直辖市关于业主在首次业主大会会议上的投票权的具体办法的制定权。

根据《业主大会规程》的规定，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组应当做好下列筹备工作：

确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

同时条例允许业主根据自身的实际情况，决定是否采用成立业主大会这种管理形式，因为像只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意的情况如果还要成立业主大会，那就费事费时而且没有必要了。

　　第十一条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

条例将原来的第一项分立成现在的第一、二项并将业主公约修改成管理规约。

原来的第二项的选举、更换业主委员会委员修改成选举业主委员会或者更换业主委会委员，从用语上更加准确了。

将原第四项的决定专项维修资金使用、续筹并监督实施修改成筹集和使用，取消监督实施。

取消了原第五项业主大会制定、修改物业管理区域内物业共用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

增加了改建、重建建筑物及其附属设施的内容。

　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；

但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；

决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

本条规定将原来的持有1/2以上投票权的业主参加修改成专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加，也就是“双半”原则，另外取消了选聘、解聘物业服务企业须全体业主所持投票权的2/3以上通过，只需上述的1/2通过即可。

规定只有在筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的情况下应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；

同时增加了业主委员会的决定对业主具有约束力，但如业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

本条规定了业主大会会议制度和召开方式。

　　第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

本条规定了业主大会会议的会前通知、告知和会议记录制度。

　　第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（四）监督管理规约的实施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

定期和临时业主大会会议的召开的主体是业主委员会，同时由于业主众多和入住问题，为了保证合同的一致，同物业服务企业签订物业服务合同只能由业主委员会代表业主来签订，且业主委员会理应了解业主、物业使用人在日常生活中所遇到的问题及意见建议，有针对性地监督和协助物业服务企业履行合同，起到承上启下的作用。

　　第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

对业主委员会的要求是应在选举之日起30日内进行备案，对主管部门和人民政府的要求是对业主委员会不能进行审批或变相审批，同时本条对业主委员会委员的要求作了规定。

业委会主任、副主任只能从成员中产生，而不能受指派或从别的地方产生。

　　第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

管理规约的内容，关键是要具体情况具体分析，将这些原则性的东西通过具体内容的方式详细下来，同时管理规约对业主和物业是用人都具有约束力，对后来入住的业主也自动的产生效力。

　　第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

业主大会议事规则是业主大会组织运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体系、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。

业主大会议事规则是全体业主意识的集中体现，也是业主大会运作的基本的准则和依据。

　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第三章　前期物业管理

　　第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

前期的物业服务合同应由建设单位与选聘的物业服务企业用书面的形式落实下来，这样可以防止建设单位和物业服务企业侵害业主权益的情况发生，做到有据可查。

　　第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位不管在预售还是现售，都应该在销售之前制定临时管理规约，同时临时管理规约的制定要受到限制，不得侵害物业买受人的合法权益，但如果侵害了，条例怎样处理没有规定。

　　第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

现在的市场应该说还是卖方市场，也就是说只要建设单位向物业买受人明示和说明临时管理规约，买受人只有两种选择，同意并书面承诺临时管理规约，要不就放弃签订合同。

　　第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；

投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

两种情况要分别对待，对于前期物业服务的招投标是倡导性的规定，对非住宅物业目前不做强制性要求。

对于住宅物业前期物业服务招投标是强制性的规定，应该采用招投标的方式选聘物业服务企业，只是对投标人少于三个或者住宅规模较少的可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但是要经相关部门批准。

　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

也就是说前期物业服务合同直接作为买卖合同的一部分，这样能够很好的保障物业买受人的知情权。

　　第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；

但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

如《北京市前期物业服务合同》约定期限不低于二年。

本条既考虑如果业主委员会与物业服务企业签订合同生效后，前期物业服务合同自动终止的情况，也考虑了前期物业服务企业在约定期限结束后，前期物业服务企业可以不再继续履行而承担违约责任。

应该说二年的期限比较合理，考虑了前期物业服务企业的前期投入问题。

　　第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

新建物业的接管验收程序1、建设单位书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。

2、接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

3、接管单位会同建设单位按照接管验收的主要内容及标准（质量与使用功能）进行验收。

4、验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。

5、经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，并应及时签发接管文件。

　　第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

在物业区域内配置必要面积的物业服务用房是必要的，物业服务用房应当包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房等等。

　　第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定：

《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

　　１、工程质量监督部门核验的质量等级；

　　２、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

　　３、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：

屋面防水３年；

墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；

墙面、顶棚抹灰层脱落１年；

地面空鼓开裂、大面积起砂１年；

门窗翘裂、五金件损坏１年；

管道堵塞２个月；

供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；

卫生洁具１年；

灯具、电器开关６个月；

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；

４、用户报修的单位，答复和处理的时限。

另外住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于上款规定的期限。

房地产开发企业可以延长保修期。

　　国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。

第四章 

物业管理服务　　　　

第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

在实践中很多从事物业服务的主体并不具有独立的法人资格，存在很多挂靠情况。

另外修改后的《物业管理企业资质管理办法》于2007年11月26日施行，修改内容为将物业管理企业修改为物业服务企业，并删除了以下内容　物业管理企业资质实行年检制度。

　　各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。

符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。

　　不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。

　　资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。

　物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。

　　第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

物业管理人员主要指物业管理经营人员和技术工种人员。

　　第三十四条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

一个物业管理区域不能存在两个以上物业服务企业，这并不妨害物业服务企业将专业性的工作交给专业的公司，但在这种情况下不能将所有的工作全部转交给别的公司。

　　第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同属于合同的一种，虽然属于合同法中无名合同的范畴，仍然要受合同法的调整。