昆明项目市场调研报告样本Word格式.docx

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呈贡县54.7亿元，15.2%。

城镇居民可支配收入及增速平均14482元，增加13.3%。

主城六区盘龙区16099元，8.1%；

五华区13068元，9.1%；

官渡区15894元，29.7%（最快）；

西山区12943元，10.2%；

呈贡县16301元，22.1%　；

安宁市17417元，11.7%（最多）。

发展经济学见解提出，人均GDP在400-美元为一个地域经济起飞阶段，而超出美元，将进入加速成长阶段。

昆明市走进了美元，走进了发展经济学所提出一个加速成长阶段。

伴随澜沧江－湄公河次区域合作日益深入，尤其是中国－东盟自由贸易区建设开启，昆明作为中国对东南亚、南亚对外开放通道地位日益显著，昆明在整个东南亚、南亚辐射能量也将日益加强。

，大湄公河次区域经济合作第二次领导人会议在昆明成功召开，《昆明宣言》签署，全方面升级了“10+1”各国合作；

2，第14届昆交会和第三届泛珠论坛同期进行，在泛珠省区和东盟之间架起了合作金桥。

昆明国际影响力正变得越来越大。

3、项目位置

项目在呈贡新区，紧临昆明主城区和呈贡新区连接主干道彩云路旁。

周遍围绕兴呈路、昆玉高速等关键交通道路，交通便利。

属呈贡新城斗南片区龙城区。

是从云南东面和北面进入现在云南主城区门户。

具体路况、土地现实状况及周遍计划见昆明十四冶金建设集团企业《龙城总部花全部概念计划方案》，6月。

同时，据刘总介绍，本项目享受《城中村改造项目——一村一策》优惠政策

第二章昆明房地产市场情况

1、土地市场

昆明开启了城中村改造计划，计划在5年内完成336个城中村改造，在册人口76万人，面积19.5平方公里。

城中村改造计划使昆明土地交易格局发生巨大改变，在贮备土地供给大副降低情况下，土地交易更多集中在两个新区，呈贡区和经开区。

，昆明市公布了《昆明主城区住房建设计划（---）》，计划供给商品住房用地3150亩，供给量大于计划量。

昆明共成交土地91宗，关键集中在呈贡新城和经济技术开发区。

12160亩，同比增加74。

6%。

地价分析

受房地产大市和供求关系影响，土地地价下降显著，土地整体交易价格从72.8万元/亩下降到38万元/亩。

土地成交楼面地价为552元/平方米，同比下降了39.5%。

呈贡新城土地拍卖地价为14万元/亩，其中地价底共建配套和工业用地占52.7%。

城中村改造

2月，昆明市政府提出了5年内改造全部城中村，这是在呈贡新城建设后有一个房地产投资热点。

城中村改造用地供地方法关键采取“毛地公开交易”方法，主动吸引社会资本参与城中村改造，施行土地开发一、二级联动运作，现在昆明主城区城中村改造建筑面积3800万平方米。

以3.5容积率计算，336个城中村5年改造放量为6839万平方米。

不包含新出让土地商品房供给量，而“一村一策”城中村改造政策是拆迁难度相对减小。

2、商品房市场

，受全国房地产环境影响，昆明楼市也陷入观望局面，整年成交量显著下降，回落到水平。

价格涨幅回落，但伴随国家出台一系列优惠购房政策，加上开发商主动降价，部分自主需求被激发，市场成交量有一定回升。

3、6月昆明房地产市场分析

房地产市场在经过“小阳春”出人意料逆转以后，迎来了新契机。

《国务院批转发展改革委相关深化经济体制改革工作意见通知》，提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”；

其次，为助推“保增加、扩内需、调结构”而实施固定资产投资项目资本金百分比调整，一般商品住房项目投资最低资本金百分比从35%调低至20%。

，国家对房地产政策是一以贯之，那就是保一般住宅，压豪宅建设；

保自住需求，压投资投机需求；

保楼市平稳健康发展，压楼价大起大落。

1、市场情况

据昆明市房产信息网统计数据显示，6月，昆明共成交各类商品房6561套，比五月份（5675套）增加886套，成交面积为64.0224万平方米，成交金额为33.0335亿元，成交均价为5159.68元/平方米。

昆明6月份楼市出现更强劲增加，成交量和成交面积全部在放量增加。

昆交会所透露出来种种迹象显示，昆明市房地产大环境在微妙中呈良性上升状态，加上以前新昆明建设各引资项目标动工，昆明楼市对于外来人群吸引力继续增加，进而引发新一轮投机资本进入。

即使6月份成交量创下新高,不过值得注意是现在市场供、需双方已经悄悄发生了结构性改变，刚性需求数量在逐步降低,投资性需求数量在逐步增加。

　2、土地市场交易分析

数据起源：

昆明市国土资源局

　　本月共有3块土地成交，其中2块为城中村改造项目，成交价格较高，估计未来多个月会有更多城中村土地挂牌交易，而且毫无疑问全部将成为房地产开发项目，位置全部比很好。

3、计划信息公告分析：

　　1、批前公告信息：

昆明市计划局

6月份计划批前公告项目一共20个，居住性质项目占35%，其中有2个项目为经济适用房项目。

商业性质项目占10%，项目分布于南市区滇池板块和东南板块。

　其它性质项目占55%，关键以交通设施、工业性质为主。

　从本月批前公告项目来看，昆明现在房地产开发项目仍然以住宅开发为主，住宅项目开发周期短，资金回笼快特点让居住性质项目仍然成为开发商首选。

　　2、批后公告信息：

　　6月份计划批后公告项目一共4个项目，其中3个项目为居住性质项目，值得一提是俊发系列项目就占3个项目中2个。

自5月份香樟俊园。

开盘热销后，俊发就开始了快速攻略，主动开盘抢占市场份额。

6月份已经推出了SOHO俊园，估计在7月份将推出七彩俊园。

4、昆明楼市在售楼盘情况分析

1、在售楼盘项目类型

　　2季度，昆明楼市继续延续了自上季度以来连续升温，本月，在各方面利好消息推进下，昆明楼市继续保持复苏势头，成交量、成交面积和成交金额全部大幅度提升。

6月，昆明市在售楼盘关键以一般住宅为主，占到总销售楼盘47%，其次是综合项目，所占百分比为32%。

别墅占12%，单纯商业和写字楼类型楼盘所占百分比较小，分别为3%和5%。

可见，现在楼盘开发普遍追求是多物业类型混合开发，以最大程度提升楼盘使用及经济效益。

FMC房地产研究中心

在售混合项目中一般住宅和商业混合项目所占百分比最大，达成55%，其次为一般住宅和别墅混合项目，占32%，其它类型物业混合项目所占百分比全部较小，均未超出10%。

　　2、销售均价分析

一般住宅

　　一般住宅在本月在售楼盘中所占百分比最大，达成47%。

关键分布在滇池板块、次中心板块、市中心板块、北市板块和东南板块。

其中又以滇池板块楼盘最为密集。

西山板块、教场板块及东市板块楼盘分布较少。

　　价格方面，伴随中国经济触底复苏及国家政策影响，在众多利好消息刺激下，房地产业出现“回暖”迹象，一般住宅价格出现上升趋势，本月一般住宅均价相较于上月仍然出现小幅上升，达成4675.51元/平方米。

不过因为政策出台时间较短，现在政策还未展现大程度影响效果，而且国际经济环境还不景气，所以一般住宅价格在短时间内还不会出现大幅度上涨趋势，仅会在小幅调整中适度上扬。

　　商业

　　商业占在售楼盘百分比较小，仅为5%，均价为15334.64元/平米。

昆明商业进入一个升级阶段，商业不再是以住宅配套为主，纯商业项目不停涌现，较高投资回报率等原因让商业备受青睐，价格也随之走高。

　　商业项目关键分布于南市区广福路和彩云北路沿线，南市区作为连接主城和呈贡新城衔接带，大规模住宅开发带来了大量人群，奠定了商业发展基础，很多开发商全部嗅到南市区商机，纷纷拿地打造商业项目。

　　别墅

　　纯别墅项目占到总在售楼盘项目标12%，和上月8.89%相比有所上升。

别墅项目关键分布在滇池板块、世博板块和东市板块，其中以滇池板块别墅项目分布最为密集。

　　别墅项目在价格方面表现较为稳定，均价为8142.03元/平米，但就现在形势而言，别墅作为稀缺型资源，其价格稳步攀升是大势所趋。

所以别墅项目受此次金融危机影响也是最小，千元以内波动对于价格基数比较大别墅项目来说无大影响，这么起伏能够说是基础保持稳定。

　　写字楼

　　写字楼占在售楼盘3%，仅占很小百分比。

不过相对前两年放量却是有所上升，伴随城市CBD改造计划逐步实施和城中村项目标大量改造，未来会有越来越多写字楼项目浮出水面。

　　本月写字楼均价为7494.34元/平米，关键分布于二环内，因为现在潜在项目较多，未来竞争较为猛烈，很多写字楼在未开盘就开始销售，而且给很多优惠政策。

　　3、一般住宅价格分析

　　鉴于一般住宅市场和广大住房消费者息息相关，故而专门对一般住宅均价进行计算分析，利用专用统计软件，以在售楼盘中高层、多层均价为样本，样本楼盘为市场上纯一般住宅和混合型物业中一般住宅均价，累计50个样本。

核实方法和上月相同，对样本商品房均价进行频率分析同时，为了使样本数据愈加好地反应昆明市在售一般住宅整体价格水平，保留了价格在8000元/平米以上和3500元/平米以下楼盘，努力争取反应昆明市在售楼盘价格真实价位水平。

数据处理结果以下：

　　从图上数据显示来看，6月份昆明市在售一般商品房均价为5354元/平方米，相较于上月统计数据5375元/平方米，反应出昆明楼市一般住宅市场处于稳定状态，价格变动幅度不大。

在售楼盘基础保持在5000元/平米水平。

其均方差为2376.48，即昆明楼市一般住宅现在主流价格大约分布在3000-8000元/平方米之间，较上月波动范围略有小幅扩大。

从上面均价频率分布图上看，一般住宅均价分布在4000-7000元/平米之间楼盘数量仍然居多，为70个，该价格区间楼盘总共占到71.43%（样本N=98），该部分楼盘代表了昆明市房地产市场主流市场。

4、销售情况分析

1、昆明市在售楼盘销售率情况

　　销售率是指房地产开发实际销售商品房面积和完工面积之比，用于反应房地产开发企业经营目标实现程度。

6月份昆明市在售楼盘中销售率在90%以上区间楼盘所占百分比较上月有3.5个百分点提升，可见本月楼盘销售情况喜人；

而销售率在70%～90%区间楼盘所占百分比位居第二位，所占百分比达成32.04%，比上月有8个百分点上升。

总体而言，本月昆明市各楼盘销售情况表现优异，这关键因为之前积累消费者购房刚性需求得到释放，消费者购房热情较高，而且在此之前各楼盘主动开展各项促销方法颇见成效，售楼部销售业绩较为理想，所以本月总体销售率和上月相比显著好转。

　　2、现在昆明市各板块平均销售率情况比较

图上数据显示，本月昆明市各行政区平均销售率位居第一位是西山板块，平均销售率高达95.25%，其次是北市板块，平均销售率为92.67%，最低是世博板块，销售率为78.42%。

　　前西市区板块一直处于沉睡状态，几乎没有项目开发，伴随西市区价值逐步被挖掘，很多开发商全部把眼光投向西市区，新项目层出不穷。

北市板块开发较为成熟，延续了近十年来开发烧潮，在销售率方面一直表现良好。

世博板块因为别墅项目较多，消费层次较高，所以其销售率偏低情有可原。

　　3、昆明市商品房成交情况月度走势分析

　　据昆明市房产信息网统计数据显示，6月，昆明共成交各类商品房6561套，日均成交约218.7套，成交面积为64.0224万平方米，成交金额为33.0335亿元，成交均价为5159.68元/平方米。

这一数据突破5月成交量5675套最好成绩，再创今年以来月度成交量最高，并保持了月度成交量自今年2月以来连续5个月增加势头。

值得一提是，6月环比多卖房966套，增幅约17%；

同比6月4488套成交量，增幅达46%，成为自以来成交量最高月份。

相较于成交量大幅攀升，本月商品房成交均价有一定程度下降，成交均价一定程度下降原因关键是基于以下两个方面：

第一，因为本月成交商品房以中低价位为主，蓝苑静园等楼盘以3000元/平方米均价高居成交量前三甲，这一定程度上拖低了本月总体成交均价；

第二，成交主力区域转移，本月主力成交区域已经由上月西山、官渡区转移到离市中心相对较远官渡区，所以地段改变也促成了交易价格提升。

5、新开楼盘分析

　　1、认筹楼盘信息

本月有4个楼盘进行认筹，在楼市是否回暖猛烈争论环境下，开发商在开盘前先推出认筹卡是比较安全测试方法，能够依据认筹卡销售情况立即调整下一阶段营销推广活动。

　2、新开楼盘信息

　　6月份能够说延续了前多个月楼市热度，一共有15个楼盘开盘销售产品，且销售情况普遍很好，开发商全部主动推出产品，想在市场逐步回暖情况下抓紧时间销售产品，回笼资金，缓解上十二个月楼市冷清带来压力。

3、经典楼盘分析——（SOHO俊园）

　　近3个月来，俊发连续推出不一样项目，全部得到市场热烈反响，能够说在近期昆明楼市是引人关注，本月在15个开盘楼盘中选择了SOHO俊园作为经典案例进行分析。

　　楼盘基础情况

　　SOHO俊园是世纪俊园二期项目，此次开盘有3栋建筑，其中，第9栋为12层小高层建筑，第10栋为33层高层建筑，11栋为22层高层建筑，累计开发了一般住宅1036套，其中90平米以下户型有886套，约占项目总房源76％，90平米以上房源为150套左右，约占项目总房源24％。

　　区位

　　SOHO俊园在北京路中段和联盟路交汇处，是北市区繁荣街区地段。

项目和凤凰新村公交车站近在咫尺，和北市区汽车客运站相距约300米，距家乐福白云店约100米，距北辰财富中心约500米直线距离，毗邻环城北路，紧靠火车北站，是北市区“咽喉要道”。

　　环境

　　周围基础是“俊园”系列住宅区，已基础远离了昆明主城区复杂城中村环境。

周围生活配套成熟，教育、金融、休闲、购物、医疗配套一应俱全，商业气氛浓厚，居住环境便利而含有档次。

　　交通

　　在环城北路最近位置，拥有北京路、联盟路、白云路和多条微循环道路交织网络，和主城区东、西、南、北相连，交通优势显著。

　　户型

A97—101㎡B48—61㎡C102—112㎡D114㎡F77㎡

　　从上图能够看出，SOHO俊园户型关键是以B户型为主,即建筑面积在48平方米至61平方米小户型房源。

在B户型当中分为B1至B9共9种细分户型，该类户型共有756套，占项目总房源73％；

其次是建筑面积在102至112平方米C户型，分为A1至A55种类型，有房源156套，占总房源15％，再次是建筑面积在97—101平米A户型，有107套，占总房源10％。

　　价格

　　SOHO俊园此次开盘公布销售均价为6500元/平方米，销售总金额达成4亿元，项目共推出1036套房源，最低价为6200元/平方米，最高价为7000元/平方米，根据套数销售总价，最低价在28.5万元/套，最高价则可达成80万元/套。

　　销售情况

　　开盘当日抵达用户超出人，销售情况良好，至今销售已突破七成，销售金额突破4亿元。

　　用户分析

　　因为项目区位优势，含有较高投资价值，且小户型产品总价较低，对支付能力要求不高，多数用户为投资客。

其中也存在部分自住用户，百分比较小。

6、总结及趋势判定

　　昆明楼市从今年年初扑朔迷离到现在成交量连续攀升，上六个月带给大家惊喜不停。

在市场保守预期中，今年上六个月楼市成交量快速回升及楼市“小阳春”多少出人意料。

受国家一系列刺激楼市政策影响如降低首付、调低利率、减免营业税等，和近期下调项目资本金百分比等利好政策累积作用，今年二季度以来，昆明房地产市场成交量在争议和怀疑声中数次上扬，全国多个城市成交量也出现不一样程度回升。

　　经过去年以来十二个月多蛰伏，购房者越来越理性，开发商也更为成熟，创新营销手段不停推陈出新，营销策略开始向多元化发展，产品附加值随之也得到不停提升，更多专业企业介入房地产开发，房地产开发逐步走向品牌化运行。

昆明市楼市展现良好势头。

第三章项目市场研究

1、项目区域市场研究

本项目在呈贡新区，紧临昆明主城区和呈贡新区连接主干道彩云路旁。

处于呈贡县城边缘，椐呈贡新城中心昆明市政府新址2.5公里。

因为昆明市政府办公新址正在建设中，正处于内部装修阶段，旁边仅有2个楼盘，一个为春城财富，一个为惠兰园住宅小区。

楼盘分析

1、春城财富——新南亚风情园

基础情况：

在呈贡城市中心区南北中央干道东端，项目用地754.5亩，将围绕把新城建设成为昆明未来政务、商业、商务中心目标，春城财富中心建设关键是名品荟萃商业步行街、集群化超市、超豪华五星级酒店和以建设区域性国际金融中心为目标金融街。

开发商为云南春城财富置业。

新南亚风情园是第一个兴建项目。

新南亚风情园在9月正式进入土建工程施工，本案是呈贡新城开工建设第一个商业项目，是第一个伴随政府搬迁而成熟商业街区，也将是呈贡新城以后中央商业、中央商务区

项目59808平米面积，1-3层为商铺，4-18层为酒店公寓，周围中华小学、昆三中、大学城、昆医附一院围绕四面，教育、医疗、行政、娱乐等众多城市资源关键聚集。

位置及周遍配套

在贡新城以后中央商业、中央商务区，位置优越，但周围1000米内现在无基础配套设施。

大范围内依靠呈贡县城现有配套和大学城建设。

价格及销售

项目6月开盘，容积率:

2.45，绿化率:

30.8%，占地面积:

503251.5平方米，计划户数:

444户，现在价格区间3000——4500元；

已售完。

关键购置对象为投资人士及在市政府工作人员。

2、惠兰园住宅小区。

惠兰园小区计划总建筑面积704000平米，占地面积219011平米，现房户型面积在120平方米至140平方米之间，建成后将可容纳近3000户居民，上万人口居住。

该楼盘建设规模堪称目前呈贡之最，建筑形态全部为新型高尚小高层、高层住宅，小区地势呈坡地特征，小区计划走是“高绿化率、低建筑密度”，生态居家和因地制宜路线，绿地率45%，容积率2.5。

开发商为昆明春融房地产开发企业

该楼盘位置十分优越，处于新计划呈贡新城吴家营中心片区（该片区功效定位为昆明新行政文化中心和商务中心，二十一世纪昆明东部新城国际性城市形象集中表现区，生态居住区），紧邻新市政府办公区，小区四面交通便利。

现在周围1000米内现在无基础配套设施。

3月11日开盘，其中10月-03月11日起价2800.00元/㎡，03月11日-至今起价3000.00元/㎡，现在售价4500元/平方米。

关键购置群体为呈贡县当地人员和未来在市政府上班工作人员。

现在已基础完成入住。

2、本项目目标市场用户研究和市场定位

目标市场特征：

昆明市政府搬迁，将带来大量政府工作人员和来新城就业人员，目标市场用户层次广泛。

确定目标用户

用户主体：

提议关键定位为在新城区域内工作公务人员；

用户辅助体：

其它收入较高群体。

关键卖点：

龙头山，三台公园、坡地、俯瞰滇池等。

产品及价格定位：

综合上述分析，现在提议本项目标户型以2室、3室为主，面积在90-140之间。

以建设高级住宅小区为主，价格区间2600-3300元/平方米左右。

估计2年后该区域价格区间在4000元/平方米左右。

对本案有重大影响原因：

昆明市政府及相关政府单位搬迁时间对本项目起着关键性原因。

开始搬迁估计在十二个月后开始。

项目标开发和销售时间应结合昆明市政府办公人员搬迁时间来进行。

椐了解，昆明市政府计划内搬迁完成。

搬迁完成后对本项目标销售价格有重大影响。

第四章项目开发计划

本项目现在处于毛地阶段，如进行项目开发，需首优异行拆迁方报批，征地、拆迁、设计、建设等步骤，根据“城中村”改造程序进行。

需要一定时间。

提议进行分期征地、分期拆迁、分期付款、分期建设、分期销售；

估计开发期限为9年，年开发净用土地150亩。

早期投入资金1个亿。

征地（获取土地使用权）

依据“城中村”改造政策，需要首先提出拆迁安置方案，并取得经过。

估计时间为9-12个月。

拆迁安置方案为1-5号地块整体方案。

拆迁（征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》）

2-4号地块拆迁量较少，且关键为云南十四冶金建设集团企业内部人员。

估计6个月时间。

1号地块需拆迁房屋和安置人员较多，拆迁难度较大。

4、5号两地块需拆迁关键为云南十四冶金建设集团企业人员，村镇居民极少，具体需拆迁房屋建筑和安置人员，云南十四冶金建设集团企业正在统计之中。

建设（项目报建登记，申办《施工许可证》）

如现在进行开始，估计十二个月半时间可开始4号和5号地块960亩土地建设。

实施设计勘察、报建、招标等

销售

项目开始销售，应依据昆明市政府办公地搬迁来实施，估计应在10月完成。

设计、施工按通常房地产开发次序进行。

本项目标计划指标按根据“城中村”改造政策，依据拆迁方案来确定。

所以，拆迁方案对计划指标有着关键影响。

第五章投资收益分析

土地价值估算（包含征地、拆迁等费用，熟地）；

1、房屋销售价格，2800元/平方米；

2、前期费用，80元/平方米；

3、报建及行政性收费，300元/平方米；

4、建安成本，700元/平方米；

5、基础设施及配套，400元/平方米；

6、管理费用，45元/平方米；

7、财务费用，228元/平方米

8、不可预见费，53元/平方米；

9、销售费用，140元/平方米；

10、税费，280元/平方米；

11、合理利润224元/平方米；

则：

项目土地价值为46.67万元/亩。

（包含土地出让金、拆迁费用等）

项目二级开