昆明项目市场调研报告样本Word格式.docx

1、呈贡县 54.7亿元，15.2%。城镇居民可支配收入及增速 平均14482元，增加13.3%。主城六区盘龙区16099元，8.1%；五华区13068元，9.1%；官渡区15894元，29.7%（最快）；西山区12943元，10.2%；呈贡县16301元，22.1%；安宁市17417元，11.7%（最多）。发展经济学见解提出，人均GDP在400-美元为一个地域经济起飞阶段，而超出美元，将进入加速成长阶段。 昆明市走进了美元，走进了发展经济学所提出一个加速成长阶段。 伴随澜沧江湄公河次区域合作日益深入，尤其是中国东盟自由贸易区建设开启，昆明作为中国对东南亚、南亚对外开放通道地位日益显著，昆明在整个

2、东南亚、南亚辐射能量也将日益加强。，大湄公河次区域经济合作第二次领导人会议在昆明成功召开，昆明宣言签署，全方面升级了“10+1”各国合作；2，第14届昆交会和第三届泛珠论坛同期进行，在泛珠省区和东盟之间架起了合作金桥。昆明国际影响力正变得越来越大。3、项目位置项目在呈贡新区，紧临昆明主城区和呈贡新区连接主干道彩云路旁。周遍围绕兴呈路、昆玉高速等关键交通道路，交通便利。属呈贡新城斗南片区龙城区。是从云南东面和北面进入现在云南主城区门户。具体路况、土地现实状况及周遍计划见昆明十四冶金建设集团企业龙城总部花全部概念计划方案，6月。同时，据刘总介绍，本项目享受城中村改造项目一村一策优惠政策第二章 昆明

3、房地产市场情况1、土地市场昆明开启了城中村改造计划，计划在5年内完成336个城中村改造，在册人口76万人，面积19.5平方公里。城中村改造计划使昆明土地交易格局发生巨大改变，在贮备土地供给大副降低情况下，土地交易更多集中在两个新区，呈贡区和经开区。，昆明市公布了昆明主城区住房建设计划（-），计划供给商品住房用地3150亩，供给量大于计划量。昆明共成交土地91宗，关键集中在呈贡新城和经济技术开发区。12160亩，同比增加74。6%。地价分析受房地产大市和供求关系影响，土地地价下降显著，土地整体交易价格从72.8万元/亩下降到38万元/亩。土地成交楼面地价为552元/平方米，同比下降了39.5%。

4、呈贡新城土地拍卖地价为14万元/亩，其中地价底共建配套和工业用地占52.7%。城中村改造2月，昆明市政府提出了5年内改造全部城中村，这是在呈贡新城建设后有一个房地产投资热点。城中村改造用地供地方法关键采取“毛地公开交易”方法，主动吸引社会资本参与城中村改造，施行土地开发一、二级联动运作，现在昆明主城区城中村改造建筑面积3800万平方米。以3.5容积率计算，336个城中村5年改造放量为6839万平方米。不包含新出让土地商品房供给量，而“一村一策”城中村改造政策是拆迁难度相对减小。2、商品房市场，受全国房地产环境影响，昆明楼市也陷入观望局面，整年成交量显著下降，回落到水平。价格涨幅回落，但伴随国家

5、出台一系列优惠购房政策，加上开发商主动降价，部分自主需求被激发，市场成交量有一定回升。3、6月昆明房地产市场分析房地产市场在经过“小阳春”出人意料逆转以后，迎来了新契机。国务院批转发展改革委相关深化经济体制改革工作意见通知，提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”；其次，为助推“保增加、扩内需、调结构”而实施固定资产投资项目资本金百分比调整，一般商品住房项目投资最低资本金百分比从35%调低至20%。，国家对房地产政策是一以贯之，那就是保一般住宅，压豪宅建设；保自住需求，压投资投机需求；保楼市平稳健康发展，压楼价大起大落。1、市场情况据昆明市房产信息网统计数据显示，6月，昆明共成交各类商品房6

6、561套，比五月份（5675套）增加886套，成交面积为64.0224万平方米，成交金额为33.0335亿元，成交均价为5159.68元/平方米。昆明6月份楼市出现更强劲增加，成交量和成交面积全部在放量增加。昆交会所透露出来种种迹象显示，昆明市房地产大环境在微妙中呈良性上升状态，加上以前新昆明建设各引资项目标动工，昆明楼市对于外来人群吸引力继续增加，进而引发新一轮投机资本进入。即使6月份成交量创下新高,不过值得注意是现在市场供、需双方已经悄悄发生了结构性改变，刚性需求数量在逐步降低,投资性需求数量在逐步增加。2、土地市场交易分析 数据起源：昆明市国土资源局本月共有3块土地成交，其中2块为城中村

7、改造项目，成交价格较高，估计未来多个月会有更多城中村土地挂牌交易，而且毫无疑问全部将成为房地产开发项目，位置全部比很好。3、计划信息公告分析：1、批前公告信息：昆明市计划局6月份计划批前公告项目一共20个，居住性质项目占35%，其中有2个项目为经济适用房项目。商业性质项目占10%，项目分布于南市区滇池板块和东南板块。其它性质项目占55%，关键以交通设施、工业性质为主。从本月批前公告项目来看，昆明现在房地产开发项目仍然以住宅开发为主，住宅项目开发周期短，资金回笼快特点让居住性质项目仍然成为开发商首选。2、批后公告信息：6月份计划批后公告项目一共4个项目，其中3个项目为居住性质项目，值得一提是俊发

8、系列项目就占3个项目中2个。自5月份香樟俊园。开盘热销后，俊发就开始了快速攻略，主动开盘抢占市场份额。6月份已经推出了SOHO俊园，估计在7月份将推出七彩俊园。4、昆明楼市在售楼盘情况分析1、在售楼盘项目类型2季度，昆明楼市继续延续了自上季度以来连续升温，本月，在各方面利好消息推进下，昆明楼市继续保持复苏势头，成交量、成交面积和成交金额全部大幅度提升。6月，昆明市在售楼盘关键以一般住宅为主，占到总销售楼盘47%，其次是综合项目，所占百分比为32%。别墅占12%，单纯商业和写字楼类型楼盘所占百分比较小，分别为3%和5%。可见，现在楼盘开发普遍追求是多物业类型混合开发，以最大程度提升楼盘使用及经济

9、效益。FMC房地产研究中心在售混合项目中一般住宅和商业混合项目所占百分比最大，达成55%，其次为一般住宅和别墅混合项目，占32%，其它类型物业混合项目所占百分比全部较小，均未超出10%。2、销售均价分析一般住宅一般住宅在本月在售楼盘中所占百分比最大，达成47%。关键分布在滇池板块、次中心板块、市中心板块、北市板块和东南板块。其中又以滇池板块楼盘最为密集。西山板块、教场板块及东市板块楼盘分布较少。价格方面，伴随中国经济触底复苏及国家政策影响，在众多利好消息刺激下，房地产业出现“回暖”迹象，一般住宅价格出现上升趋势，本月一般住宅均价相较于上月仍然出现小幅上升，达成4675.51元/平方米。不过因为

10、政策出台时间较短，现在政策还未展现大程度影响效果，而且国际经济环境还不景气，所以一般住宅价格在短时间内还不会出现大幅度上涨趋势，仅会在小幅调整中适度上扬。商业商业占在售楼盘百分比较小，仅为5%，均价为15334.64元/平米。昆明商业进入一个升级阶段，商业不再是以住宅配套为主，纯商业项目不停涌现，较高投资回报率等原因让商业备受青睐，价格也随之走高。商业项目关键分布于南市区广福路和彩云北路沿线，南市区作为连接主城和呈贡新城衔接带，大规模住宅开发带来了大量人群，奠定了商业发展基础，很多开发商全部嗅到南市区商机，纷纷拿地打造商业项目。别墅纯别墅项目占到总在售楼盘项目标12%，和上月8.89%相比有所

11、上升。别墅项目关键分布在滇池板块、世博板块和东市板块，其中以滇池板块别墅项目分布最为密集。别墅项目在价格方面表现较为稳定，均价为8142.03元/平米，但就现在形势而言，别墅作为稀缺型资源，其价格稳步攀升是大势所趋。所以别墅项目受此次金融危机影响也是最小，千元以内波动对于价格基数比较大别墅项目来说无大影响，这么起伏能够说是基础保持稳定。写字楼写字楼占在售楼盘3%，仅占很小百分比。不过相对前两年放量却是有所上升，伴随城市CBD改造计划逐步实施和城中村项目标大量改造，未来会有越来越多写字楼项目浮出水面。本月写字楼均价为7494.34元/平米，关键分布于二环内，因为现在潜在项目较多，未来竞争较为猛烈

12、，很多写字楼在未开盘就开始销售，而且给很多优惠政策。3、一般住宅价格分析鉴于一般住宅市场和广大住房消费者息息相关，故而专门对一般住宅均价进行计算分析，利用专用统计软件，以在售楼盘中高层、多层均价为样本，样本楼盘为市场上纯一般住宅和混合型物业中一般住宅均价，累计50个样本。核实方法和上月相同，对样本商品房均价进行频率分析同时，为了使样本数据愈加好地反应昆明市在售一般住宅整体价格水平，保留了价格在8000元/平米以上和3500元/平米以下楼盘，努力争取反应昆明市在售楼盘价格真实价位水平。数据处理结果以下：从图上数据显示来看，6月份昆明市在售一般商品房均价为5354元/平方米，相较于上月统计数据53

13、75元/平方米，反应出昆明楼市一般住宅市场处于稳定状态，价格变动幅度不大。在售楼盘基础保持在5000元/平米水平。其均方差为2376.48，即昆明楼市一般住宅现在主流价格大约分布在3000-8000元/平方米之间，较上月波动范围略有小幅扩大。从上面均价频率分布图上看，一般住宅均价分布在4000-7000元/平米之间楼盘数量仍然居多，为70个，该价格区间楼盘总共占到71.43%（样本N=98），该部分楼盘代表了昆明市房地产市场主流市场。4、销售情况分析1、昆明市在售楼盘销售率情况销售率是指房地产开发实际销售商品房面积和完工面积之比，用于反应房地产开发企业经营目标实现程度。6月份昆明市在售楼盘中销

14、售率在90%以上区间楼盘所占百分比较上月有3.5个百分点提升，可见本月楼盘销售情况喜人；而销售率在70%90%区间楼盘所占百分比位居第二位，所占百分比达成32.04%，比上月有8个百分点上升。总体而言，本月昆明市各楼盘销售情况表现优异，这关键因为之前积累消费者购房刚性需求得到释放，消费者购房热情较高，而且在此之前各楼盘主动开展各项促销方法颇见成效，售楼部销售业绩较为理想，所以本月总体销售率和上月相比显著好转。2、现在昆明市各板块平均销售率情况比较图上数据显示，本月昆明市各行政区平均销售率位居第一位是西山板块，平均销售率高达95.25%，其次是北市板块，平均销售率为92.67%，最低是世博板块，

15、销售率为78.42%。前西市区板块一直处于沉睡状态，几乎没有项目开发，伴随西市区价值逐步被挖掘，很多开发商全部把眼光投向西市区，新项目层出不穷。北市板块开发较为成熟，延续了近十年来开发烧潮，在销售率方面一直表现良好。世博板块因为别墅项目较多，消费层次较高，所以其销售率偏低情有可原。3、昆明市商品房成交情况月度走势分析据昆明市房产信息网统计数据显示，6月，昆明共成交各类商品房6561套，日均成交约218.7套，成交面积为64.0224万平方米，成交金额为33.0335亿元，成交均价为5159.68元/平方米。这一数据突破5月成交量5675套最好成绩，再创今年以来月度成交量最高，并保持了月度成交量

16、自今年2月以来连续5个月增加势头。值得一提是，6月环比多卖房966套，增幅约17%；同比6月4488套成交量，增幅达46%，成为自以来成交量最高月份。相较于成交量大幅攀升，本月商品房成交均价有一定程度下降，成交均价一定程度下降原因关键是基于以下两个方面：第一，因为本月成交商品房以中低价位为主，蓝苑静园等楼盘以3000元/平方米均价高居成交量前三甲，这一定程度上拖低了本月总体成交均价；第二，成交主力区域转移，本月主力成交区域已经由上月西山、官渡区转移到离市中心相对较远官渡区，所以地段改变也促成了交易价格提升。5、新开楼盘分析1、认筹楼盘信息本月有4个楼盘进行认筹，在楼市是否回暖猛烈争论环境下，开

17、发商在开盘前先推出认筹卡是比较安全测试方法，能够依据认筹卡销售情况立即调整下一阶段营销推广活动。2、新开楼盘信息6月份能够说延续了前多个月楼市热度，一共有15个楼盘开盘销售产品，且销售情况普遍很好，开发商全部主动推出产品，想在市场逐步回暖情况下抓紧时间销售产品，回笼资金，缓解上十二个月楼市冷清带来压力。3、经典楼盘分析（SOHO俊园）近3个月来，俊发连续推出不一样项目，全部得到市场热烈反响，能够说在近期昆明楼市是引人关注，本月在15个开盘楼盘中选择了SOHO俊园作为经典案例进行分析。楼盘基础情况SOHO俊园是世纪俊园二期项目，此次开盘有3栋建筑，其中，第9栋为12层小高层建筑，第10栋为33层

18、高层建筑，11栋为22层高层建筑，累计开发了一般住宅1036套，其中90平米以下户型有886套，约占项目总房源76，90平米以上房源为150套左右，约占项目总房源24。区位SOHO俊园在北京路中段和联盟路交汇处，是北市区繁荣街区地段。项目和凤凰新村公交车站近在咫尺，和北市区汽车客运站相距约300米，距家乐福白云店约100米，距北辰财富中心约500米直线距离，毗邻环城北路，紧靠火车北站，是北市区“咽喉要道”。环境周围基础是“俊园”系列住宅区，已基础远离了昆明主城区复杂城中村环境。周围生活配套成熟，教育、金融、休闲、购物、医疗配套一应俱全，商业气氛浓厚，居住环境便利而含有档次。交通在环城北路最近位

19、置，拥有北京路、联盟路、白云路和多条微循环道路交织网络，和主城区东、西、南、北相连，交通优势显著。户型A97101 B 4861 C 102112 D 114 F 77从上图能够看出，SOHO俊园户型关键是以B户型为主,即建筑面积在48平方米至61平方米小户型房源。在B户型当中分为B1至B9共9种细分户型，该类户型共有756套，占项目总房源73；其次是建筑面积在102至112平方米C户型，分为A1至A55种类型，有房源156套，占总房源15，再次是建筑面积在97101平米A户型，有107套，占总房源10。价格SOHO俊园此次开盘公布销售均价为6500元/平方米，销售总金额达成4亿元，项目共推出

20、1036套房源，最低价为6200元/平方米，最高价为7000元/平方米，根据套数销售总价，最低价在28.5万元/套，最高价则可达成80万元/套。销售情况开盘当日抵达用户超出人，销售情况良好，至今销售已突破七成，销售金额突破4亿元。用户分析因为项目区位优势，含有较高投资价值，且小户型产品总价较低，对支付能力要求不高，多数用户为投资客。其中也存在部分自住用户，百分比较小。6、总结及趋势判定昆明楼市从今年年初扑朔迷离到现在成交量连续攀升，上六个月带给大家惊喜不停。在市场保守预期中，今年上六个月楼市成交量快速回升及楼市“小阳春”多少出人意料。受国家一系列刺激楼市政策影响如降低首付、调低利率、减免营业税

21、等，和近期下调项目资本金百分比等利好政策累积作用，今年二季度以来，昆明房地产市场成交量在争议和怀疑声中数次上扬，全国多个城市成交量也出现不一样程度回升。经过去年以来十二个月多蛰伏，购房者越来越理性，开发商也更为成熟，创新营销手段不停推陈出新，营销策略开始向多元化发展，产品附加值随之也得到不停提升，更多专业企业介入房地产开发，房地产开发逐步走向品牌化运行。昆明市楼市展现良好势头。第三章 项目市场研究1、项目区域市场研究本项目在呈贡新区，紧临昆明主城区和呈贡新区连接主干道彩云路旁。处于呈贡县城边缘，椐呈贡新城中心昆明市政府新址2.5公里。因为昆明市政府办公新址正在建设中，正处于内部装修阶段，旁边仅

22、有2个楼盘，一个为春城财富，一个为惠兰园住宅小区。楼盘分析1、春城财富新南亚风情园基础情况：在呈贡城市中心区南北中央干道东端，项目用地754.5亩，将围绕把新城建设成为昆明未来政务、商业、商务中心目标，春城财富中心建设关键是名品荟萃商业步行街、集群化超市、超豪华五星级酒店和以建设区域性国际金融中心为目标金融街。开发商为云南春城财富置业。新南亚风情园是第一个兴建项目。新南亚风情园在9月正式进入土建工程施工，本案是呈贡新城开工建设第一个商业项目，是第一个伴随政府搬迁而成熟商业街区，也将是呈贡新城以后中央商业、中央商务区项目59808平米面积，1-3层为商铺，4-18层为酒店公寓，周围中华小学、昆三

23、中、大学城、昆医附一院围绕四面，教育、医疗、行政、娱乐等众多城市资源关键聚集。位置及周遍配套在贡新城以后中央商业、中央商务区，位置优越，但周围1000米内现在无基础配套设施。大范围内依靠呈贡县城现有配套和大学城建设。价格及销售项目6月开盘，容积率:2.45，绿化率:30.8%，占地面积:503251.5平方米，计划户数:444户，现在价格区间30004500元；已售完。关键购置对象为投资人士及在市政府工作人员。2、惠兰园住宅小区。惠兰园小区计划总建筑面积704000平米，占地面积 219011平米，现房户型面积在120平方米至140平方米之间，建成后将可容纳近3000户居民，上万人口居住。该楼

24、盘建设规模堪称目前呈贡之最，建筑形态全部为新型高尚小高层、高层住宅，小区地势呈坡地特征，小区计划走是“高绿化率、低建筑密度”，生态居家和因地制宜路线，绿地率45%，容积率2.5。开发商为昆明春融房地产开发企业该楼盘位置十分优越，处于新计划呈贡新城吴家营中心片区（该片区功效定位为昆明新行政文化中心和商务中心，二十一世纪昆明东部新城国际性城市形象集中表现区，生态居住区），紧邻新市政府办公区，小区四面交通便利。现在周围1000米内现在无基础配套设施。3月11日开盘，其中 10月- 03月11日 起价2800.00元/ ，03月11日 - 至今 起价3000.00元/，现在售价4500元/平方米。关键

25、购置群体为呈贡县当地人员和未来在市政府上班工作人员。现在已基础完成入住。2、本项目目标市场用户研究和市场定位目标市场特征： 昆明市政府搬迁，将带来大量政府工作人员和来新城就业人员，目标市场用户层次广泛。确定目标用户用户主体：提议关键定位为在新城区域内工作公务人员；用户辅助体：其它收入较高群体。关键卖点：龙头山，三台公园、坡地、俯瞰滇池等。产品及价格定位：综合上述分析，现在提议本项目标户型以2室、3室为主，面积在90-140之间。以建设高级住宅小区为主，价格区间2600-3300元/平方米左右。估计2年后该区域价格区间在4000元/平方米左右。对本案有重大影响原因：昆明市政府及相关政府单位搬迁时

26、间对本项目起着关键性原因。开始搬迁估计在十二个月后开始。项目标开发和销售时间应结合昆明市政府办公人员搬迁时间来进行。椐了解，昆明市政府计划内搬迁完成。搬迁完成后对本项目标销售价格有重大影响。第四章 项目开发计划本项目现在处于毛地阶段，如进行项目开发，需首优异行拆迁方报批，征地、拆迁、设计、建设等步骤，根据“城中村”改造程序进行。需要一定时间。提议进行分期征地、分期拆迁、分期付款、分期建设、分期销售；估计开发期限为9年，年开发净用土地150亩。早期投入资金1个亿。征地（获取土地使用权）依据“城中村”改造政策，需要首先提出拆迁安置方案，并取得经过。估计时间为9-12个月。拆迁安置方案为1-5号地块

27、整体方案。拆迁（征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证）2-4号地块拆迁量较少，且关键为云南十四冶金建设集团企业内部人员。估计6个月时间。1号地块需拆迁房屋和安置人员较多，拆迁难度较大。4、5号两地块需拆迁关键为云南十四冶金建设集团企业人员，村镇居民极少，具体需拆迁房屋建筑和安置人员，云南十四冶金建设集团企业正在统计之中。建设（项目报建登记，申办施工许可证）如现在进行开始，估计十二个月半时间可开始4号和5号地块960亩土地建设。实施设计勘察、报建、招标等销售项目开始销售，应依据昆明市政府办公地搬迁来实施，估计应在10月完成。设计、施工按通常房地产开发次序进行。本项目标计划指标按根据“城中村”改造政策，依据拆迁方案来确定。所以，拆迁方案对计划指标有着关键影响。第五章 投资收益分析土地价值估算（包含征地、拆迁等费用，熟地）；1、房屋销售价格，2800元/平方米；2、前期费用，80元/平方米；3、报建及行政性收费，300元/平方米；4、建安成本，700元/平方米；5、基础设施及配套，400元/平方米；6、管理费用，45元/平方米；7、财务费用，228元/平方米8、不可预见费，53元/平方米；9、销售费用， 140元/平方米；10、税费， 280元/平方米；11、合理利润 224元/平方米；则：项目土地价值为46.67万元/亩。（包含土地出让金、拆迁费用等）项目二级开