物业服务中心管理制度Word文件下载.docx

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30、执行诊断检查程序；

31、清洁接触器或建议更换；

32、检查连接机构和所有接线端，并拧紧；

33、检查过负荷装置；

34、清洁油过滤器，如有必要更换油过滤器；

35、空载运行启动器（或在启动前）；

检查状态指示灯；

36、检查控制面板；

37、执行诊断检查程序；

38、检查安全停机运行状态；

39、检查所有接线端，并拧紧；

40、检查显示数据的精度和设定值；

41、检查水流开关的控制情况；

42、根据运行记录参数分析热交换效果，建议水质处理；

43、必要时拆卸端盖，更换密封垫；

44、进行泄漏检查，找出泄漏处并进行修理；

45、记录视液镜的状态；

46、检查制冷循环，确认处于正常平衡状态；

二、中央空调维修管理

空调设备及其系统是价值较为昂贵的资产，如何有效的发挥空调的作用，使其高效、安全、经济的运行，其日常维护保养是必要的；

定期的维护保养可排除故障隐患，减少事故，减少运行费用，延长设备的使用寿命，同时，保障正常的工作时序。

1、空调制冷系统：

1系统运行一段时间因压缩机的振动会引起钢管接头松动或焊缝的开裂，从而造成制冷剂和冷冻油的泄漏，轻微泄漏可引起制冷效果下降，低压报警。

严重时则会使压缩机得不到应有的冷却和润滑最后造成压缩机过热，拉伤烧毁。

2空调压缩机经过初期的磨合运行一段时间后，由于机械运

动部件之间的相互磨损，润滑油中就会沉积下磨损的杂质，使润滑油的润滑效果下降，长期使用就会加剧运动部件的磨损或拉伤，直至压缩机烧毁。

2、空调的风系统：

1风系统运行一段时间后过滤网上就会聚积灰尘，增加空气阻力，因而引起风量减小或堵死；

风量减小会引起风机盘管效果不好，堵死后无任何效果，影响正常使用。

尤其是风管机、变风量、组合式空调器还很容易引起电机烧毁的严重后果；

2风机盘管因初效过滤网对细小粉尘无法过滤下来，因此，粉尘穿过滤网后聚积在风机盘管的换热器的翅片表面，由于换热设备的翅片间距只有2-3mm，因此长期聚积后就会引起堵塞，造成效果下降，同时因灰尘的聚积引起传热下降，严重时会引起上述现象。

3、电气系统：

①空调长期运行后，由于电线、元器件发热等原因会引起接头松动、脱落，造成接触不良、缺相；

②交流接触器、热继电器也会出现接触不良、断路等故障；

以上故障如不及时排除会导致压缩机缺相或三相电流不平衡而被烧毁；

3水流开关、高低压开关、安全阀等保护装置的失灵而引起的事故。

4、空调水系统：

①冷却水系统由于是敞开式系统，冷却水通过冷却塔是充分和空气接触，在被冷却的同时也将空气的大量尘埃等杂质被引入水系统中，沉积在冷却塔、空调机组和管道里形成淤泥，降低循环水量，影响热交换。

②系统投入使用后，因安装时残留在系统内的焊渣、铁屑、泥土、油污等杂质也会聚积在系统里；

焊渣、铁屑等坚硬物质则会附着在换热设备表面，影响换热。

3冷却水因和空气接触，在冷却塔中和管道里会滋生藻类、细菌等微生物，其死后的尸体和淤泥、油污等杂物粘附在一起，附着在设备和管道上，影响循环水量及换热，同时，微生物和沉积的产生，促使浓差腐蚀电池的形成及垢下腐蚀的产生，从而使金属的腐蚀速度加剧。

冷冻水系统也因经常采用自来水通过水箱换水补水，也会产生上述现象。

4冷却水系统水温较高，且均采用自来水，其Ca2+、Me2+离子受热后形成碳酸盐水垢，附着在热设备和管道中，因水垢的导热系数0.464~0.697W/M.K，碳钢的导热系数为46.4~52.2W/M.K，只有碳钢的1%，降低换热设备的传热效果，引起运行成本增加。

空调效果，

频繁报警，电费增加；

严重则会引起管道和换热设备堵塞，设备部件被腐蚀穿孔，造成机组部件损伤，缩短设备寿命，为用户引来极大的损失。

因此，定期水质检测和化学清洗维保是必要的。

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三、运行期间启动前的准备和检查管理

供冷季节运行前须进行下列各项检查和准备，以确保机组可

靠、安全和高效运行：

4、与操作人员一起温习操作步骤，查看机组历史记录；

5、检查启动器的运行；

6、配合检查水系统的运行情况（包括冷冻水泵、水流开关、冷却水泵、冷却塔、阀门等）；

7、检查调整微电脑控制中心的设定值；

8、启动冷水机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参数；

根据运行记录，分析处理机组问题；

9、提供检修保养报告。

四、运行期间检查管理机组运行期间，定期（每月）进行下列各项检查，确保机组在整个供冷季节都运行高效，可靠：

1.检查冷水机组，调整安全控制装置；

2、检查控制装置的运行；

3、检查油位和制冷剂液位；

4、检查润滑系统和回油系统；

5、检查电机和启动器的运行；

6、记录运行状态参数，分析确认机组运行正常，必要时进行机组检修；

7、记录和报告要求的备件。

保洁管理制度

一、日常保洁范围及保洁工作安排保洁员工工作时间定为：

上午：

7：

00—11：

30下午（夏季）：

14：

00—18：

00下午（冬季）：

13：

30—17：

30具体时间可根据实际情况做适当调整。

办公区部分：

共12层办公楼包括大厅、大会议室、视频会议室、展厅、接待室、公共走廊、卫生间、步梯间、电梯间、地下室楼梯及公共走廊。

（一）办公楼公共区域：

1、每日工作：

（1）首层大堂不限次数推尘，并保持地面无污渍、水渍、光洁明亮。

（2）抹净大厅所有饰物一次，并全天候保持无手印无污渍。

（3）不限次数清洁石材墙壁面、柱面并全天候保持清洁。

（4）分上下区时扫净各层楼梯、走廊地面、电梯两次，并全天候保持清洁。

（5）清倒垃圾、抹净垃圾桶。

（6）清理门口台阶、保持地面无杂物。

7）每日六点以后更换电梯星期毯，并对换下的星期毯进行吸尘清洁。

8）接待室每天全面清洁两次，并全天候保持清洁。

2、每周工作：

1）抹净、清洁楼梯间、楼梯、扶手两次。

2）全面彻底清洁办公区公共区域地面一次。

3）全面彻底清洁洗手间排风扇、墙壁、门、窗等及清除顽固污渍。

4）不锈钢部分用不锈钢保养剂保养一次。

5）清洁消防栓、消防箱一次。

6）彻底清洁电梯门一次。

7）大会议室每周彻底清洁一次，遇有会议时根据甲方安排及时清理。

8）视频会议室每周彻底清洁一次，遇有会议时根据甲方安排及时清理。

9）每周彻底清洁展厅一次，遇有参观时根据甲方安排及时清理。

3、每月工作：

1）所有金属部分用专业的清洁剂擦亮一次。

2）擦拭首层大堂内低位灯饰、低位饰品一次。

3）所有抛光砖墙壁、柱子清洁一次。

4）清理死角位和清除虫、鼠、蜘蛛网一次。

5）首层大堂门、玻璃彻底清洁一次。

6）公共区域玻璃（包括玻璃隔断）彻底清洁一次。

7）全面清洗空调出风口一次。

1、每季工作：

1）室内照明灯具清洁一次。

2）高档木质家具上家私蜡保养一次。

3）高档皮质沙发上皮革保养剂一次。

4）公共区域格栅灯高位灯饰清洁一次。

二）卫生间：

1、每日工作：

1）全面清洁两次，并全天候保持整洁。

2）地面的清洁，保持整洁。

3）大小便器不限次数的清洁。

4）卫生间洗手盆的清洁，保持整洁。

5）卫生间镜面、分水池的清洁并做消毒处理。

6）随时巡视清洁，保持卫生间的干净无异味。

7）墙角、坐厕器的后侧等死角无污渍、污垢。

8）垃圾桶内的物品达到三分之二处倾倒到干净，不得溢出

9）每半小时喷空气清新剂一次。

2、每周工作：

1）彻底清洁卫生间墙面、隔断一次。

2）彻底清洁卫生间大小便器一次。

（3）彻底清洁卫生间洗手盆一次。

（4）彻底清洁卫生间门、窗一次。

（5）彻底清洁卫生间排风机一次。

（6）彻底清洁卫生间纸篓一次。

外围部分：

院内硬化地面（含宿舍区）、绿化区域，地下停车场、雨棚、大门外路沿以上卫生区、地下自行车棚。

（不含物流中心工作区）

（三）外围：

1、每日工作：

（1）全面清扫前后院一次，全天候维护前后院地面，保持整洁、无垃圾、无污渍。

（2）全面清扫门卫台阶一次，全天候维护门外台阶，保持整洁无垃圾、无污渍。

（3）门口光面花岗岩全天候维护，保持整洁、无垃圾、无污渍。

（4）各入口玻璃及落地玻璃不间断清洁，保持玻璃清洁明亮。

（5）绿化区域固体垃圾的捡拾，并保持无块状固体垃圾。

（1）彻底冲洗门口地面一次。

（2）彻底冲洗正门、后门外台阶一次。

（3）彻底清洗门口地垫一次（指塑料尘毯）。

（4）彻底清洗大厅低位墙壁一次。

（5）彻底清洁大厅落地玻璃一次。

注：

如遇特大风、雨、雪天气，可根据实际情况适当增加冲洗次数，

并保持整洁。

3、每月工作：

清洗烟草公司标识墙一次。

（四）地下停车场：

（1）清扫停车场地面有效区域，并洒水一次。

（2）全天巡视，捡拾固体垃圾。

钢制卷闸门彻底清洁。

A区地下车库雨棚冲洗。

清洗时间为每年的4月--10月

（五）地下自行车棚：

每日工作：

（1）清扫自行车棚地面有效区域，并洒水一次。

（2）全体巡视，捡拾固体垃圾。

（3）擦拭车棚防盗门。

（六）职工宿舍楼部分：

单元公共通道、步梯间、电梯间。

（1）电梯间、步梯间、单元通道地面每天全面清洁。

（2）地面全体巡视清洁。

（3）楼梯间扶手擦净。

（4）电梯间地垫每天吸尘，并定时做清洗。

（1）防火门、排烟口及消防栓彻底清洁。

（2）彻底清洁电梯门一次。

（3）彻底清洁单元门一次。

外墙部分：

办公楼外墙花岗岩、玻璃幕、铝板的清洁、单身职工宿舍楼南墙玻璃。

外墙清洗根据要求安排一年两次。

办公楼清洗时间为：

4月和11月；

职工宿舍楼南墙玻璃清洗时间为：

4月和12月15日前（上冻以

电梯管理制度

一、电梯工管理制度

1、每单元2人，分早（8：

00-20：

00）、晚（20：

00-第二天8：

00）两班，实行24小时全天候值班制度。

2、负责电梯的规范操作，保证厢内干净、明亮、无尘埃。

严禁超重物品载入电梯；

3、出现运行故障后，第一时间通知维修人员及时到达现场进行维修；

4、电梯管理员负责对电梯机房值班人员、电梯司梯人员和乘梯人员实施安全教育，使他们树立安全第一的思想，熟知电梯设备的安全操作规程和乘梯安全规则。

5、为了确保电梯的安全运行，司梯人员必须持证上岗。

6、保证电梯正常运行，提高服务质量，防止发生事故。

7、要求司机坚持正常出勤，不得擅离岗位。

8、电梯不带病运行、不超载运行。

9、操作时不吸烟、不闲谈等。

10、每次开启厅门进入轿箱内，必须作试运行，确定正常时才能载人。

11、电梯运行中发生故障，立即按停止按钮和警铃。

并及时要求修理。

12、遇停电时，电梯未平层禁止乘客打开轿箱门，并及时联系外援。

13、制定电梯乘梯人员安全使用乘梯的警示牌，悬挂于乘客经过的显眼位置。

敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。

乘梯须知应做到言简意赅。

警示牌要显而易见。

14、工作完毕时，应将电梯停在基站并切断，关好厅门。

忻州市烟草公司职工宿舍管理制度为提高职工的生活水平，保障广大职工的身心健康，减少疾病，以保证正常的生活、工作秩序，特制定本制度。

1、鑫泽苑住宅小区13层为公司职工单身宿舍。

公推总楼长

1人，负责各层宿舍的协调与上传下达；

每层公推楼长1人，负责本层宿舍的管理和协调；

宿舍每室住8人，公推室长1人，负责本室有关管理事务。

总楼长、各层楼长、室长任期均为一年。

每年底总楼长组织推选出下一任人选，报物业中心和公司办公室。

2、员工宿舍楼内一切设施属公司所有，爱护宿舍内一切公物设施，损坏者照价赔偿。

员工必须由正门进入，不得攀爬阳台、翻越窗户。

未经总楼长许可，任何人不得把东西搬离宿舍楼。

3、每位员工配置床位一个，员工必须按照统一编号使用各自的床、卧具等，不得私自随意调换或多占。

4、房间所住的员工必须负责室内卫生的清洁，实行轮流值日制度。

每日应将当值人员姓名写在室内或室外指定的写字板上。

5、室内卫生要求：

地面每日清扫、水洗一次，保持地面清洁光亮；

室内日常用具干净整齐有序；

床底无杂物，一望到底；

墙面无浮尘；

玻璃随脏随擦，保持窗明框净；

被褥干净整洁。

6、不准往窗外丢杂物，卫生间要经常洗刷，垃圾要倒入指定垃圾桶，不准将暂放在门口、楼道。

7、宿舍内不得存放任何危险物品和有碍卫生的物品。

8、员工自己财物自己保管，任何人未经主人同意不得擅自动用他人物品。

室内不准张贴带色情的画片、图像、放黄色录像带，不准在墙上乱钉、乱写乱划。

。

9、员工所分配锁匙只准本人使用，不得私配或转借同宿舍员工以外的任何人，放假时员工要把自己的东西交托他人看管，以免丢失。

10、严禁在宿舍楼赌博，嫖娼、酗酒、偷窃及有伤风化的其它行为。

11、不准吵架、打架、斗殴。

严禁在宿舍范围内搞封建迷信和违法乱纪活动。

12、自觉节约用水、用电，做到水龙头有开有关，人离房间要关灯。

禁止使用电炉、电饭锅，不准私自拉接电线。

13、员工宿舍的水、暖、电路出现故障，应及时报告物业中心修理，否则发生事故由该房员工负责。

14、所有探视员工的亲属，必须报该层楼长批准后，方能进入宿舍，探访时间：

8：

00时至23：

00时。

15、亲属留宿须并登记并报本层楼长，留宿期间发生异常事件，相关责任不能明确时，由被探视员工负责。

16、外出员工须在23：

00时前回到宿舍。

17、严格遵守作息时间，宿舍严禁放高声喇叭，不准打麻将、打扑克、酗酒及大声喧哗。

18、自觉保持宿舍安静，晚上23：

00时后停止一切娱乐活动。

19、物业中心以及各楼长将定期或不定期检查宿舍卫生、电路及留宿情况，发现违章报公司办公室按公司相关规定处罚。

20、团结一致，互谅互让，互勉互助，取长补短。

21、对于违反本制度的员工，经劝止、批评、教育不改的，应及时报物业中心和公司办公室，公司有权按照有关规定作出处理。

住宅室内装饰装修管理制度

一、总则

（一）为加强鑫泽苑小区住宅室内装饰装修建筑活动的管理，保证装饰装修期间建筑物结构和使用安全，维护小区公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。

（二）本办法所称住宅室内装饰装修工程，是指本小区全部集资人员（以下简称业主）领取钥匙后，对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。

（三）本小区住宅室内装饰装修工程，采用自装方式，是指业主自行或者委托他人对自己合法的房屋进行室内装饰装修处理的工程建设行为。

（四）本小区住宅室内装饰装修工程，必须保证建筑物结构和使用安全，符合工程建设强制性标准。

（五）本小区住宅室内装饰装修工程的管理监督，由忻州市烟草公司鑫泽苑小区住宅室内装饰装修管理监督领导组负责。

（六）凡在本小区从事住宅室内装饰装修建筑活动的，业主和施工人员必须自觉遵守本办法。

二、装饰装修规定

（七）依据建设部2002年5月1日发布实施的《住宅室内装饰装修管理办法》和《家庭居室装饰装修管理暂行规定》（试行），凡在本小区从事住宅室内装饰装修建筑活动的，坚决禁止下列七种行为：

1、随意改变房屋主体和承重结构；

2、在外墙上开窗、门或扩大原有门窗尺寸，拆除链接阳台门窗的墙体；

3、铺贴1厘米以上石材、在室内砌墙等增加楼地面荷载；

4、破坏厨房、厕所的地面防水层和拆改水、暖、天然气管道

设施，未穿管就直接埋设或改线（强、弱电）；

5、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

6、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

7、其他影响建筑物结构和使用安全的行为。

（八）不准在悬挑楼梯和电梯的承重墙上挖壁打洞；

不准在楼面基层上凿槽安装各类管道；

不准各类防盗或保安门、窗、栅等安装超出外墙立面；

不准改变外立面格局；

（九）业主和装饰装修施工人员不准高空抛物，更不准抛垃圾和利用下水管道排弃废物。

（十）业主和装饰装修施工人员不准侵占公共空间；

不准在公共部位（包括门厅、楼梯、廊道、电梯等）堆放建筑装饰装修材料等物品；

不得损害公共设施和墙面。

三、装饰装修要求

（十一）业主不得拒绝和阻碍管理监督领导组依据《管理办法》和《管理协议》的约定，对住宅室内装饰装修建筑活动的监督检查。

（十二）为确保小区的安全，装饰装修施工人员未经批准一律不准在小区内留宿，须住宿者，请业主到管理监督领导组办理手续，并按规定到当地派出所办理暂住证。

（十三）业主和装饰装修施工人员必须服从电梯工作人员的管

理，不得超负荷、超体积强行运载。

（十四）运输装饰装修建筑材料等物品的车辆，进入小区后，业主必须做到即停、即卸、即走、即运，将材料卸在指定的位置，并尽快搬运到住宅内。

（十五）业主和装饰装修施工人员，必须按要求将建筑垃圾（各种废弃物）进行装袋处理，分别在每天的中午12时和下午的6时，运送到楼前院内指定的位置堆放。

（十六）住宅空调必须安装在指定的位置（设计空调板），不准变更安装位置，不准在外墙立面安装壁挂太阳能。

（十七）改动卫生间、厨房间防水层的，必须按照标准，制定施工方案，进行防水处理，并做闭水试验。

（十八）业主和装饰装修施工人员，必须严格遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住宅及财产的安全。

（十九）禁止业主和装饰装修施工人员在公共部位私接、乱接水暖电，杜绝偷电、偷水行为。

（二十）禁止业主和装饰装修施工人员占用、使用地下室。

（二十一）业主对住宅室内进行装饰装修施工前，应当告知邻里。

（二十二）装饰装修施工期限：

从交钥匙起，必须在三个月内完成泥水工程；

六个月内完成整体住宅室内装饰装修工程。

装饰装修施工时间：

每天上午8：

00至晚上21：

00，晚间21：

00时至次日上午8：

00时，不得从事敲、凿、锯、钻产生严重噪声的施工。

四、装饰装修申报

（二十三）业主在住宅室内装饰装修工程开工前，必须向管理监督领导组进行申报、登记、备案。

（二十四）申报登记应当提交下列证件及资料：

1、结算集资房款收据；

2、业主身份证件；

3、装饰装修施工人员的花名、身份证件及一寸证件照二张；

4、装饰装修工程的实施内容；

5、装饰装修工程的实施期限。

（二十五）管理监督领导组依据业主的申报登记资料，在两个工作日内与业主签订《忻州市烟草公司鑫泽苑小区住宅室内装饰装修管理协议》，办理《忻州市烟草公司鑫泽苑小区住宅室内装饰装修施工许可证》和《鑫泽苑小区住宅室内装饰装修施工人员临时出入证》，否则不予办理。

五、装饰装修验收

（二十六）住宅室内装饰装修工程竣工后，由业主退还《鑫泽苑小区住宅室内装饰装修施工人员临时出入证》。

（二十七）管理监督领导组按照《管理办法》，进行现场检查、验收。

对违反法律、法规和《管理办法》的，要求业主和装饰装修施工人员必须及时纠正，并将检查情况记录存档。

六、装饰装修监督

二十八）管理监督领导组依据《管理办法》和《管理协议》，

实施服务、管理、监督。

（二十九）管理监督领导组根据业主装饰装修施工的进展情况，对涉及水、电、气和结构等隐蔽工程项目的，每天不少于二次现场巡视和检查；

其它装修项目的，每天不少于一次的现场巡视和检查。

发现违规行为，应及时采取劝阻、警告或发出书面整改通知等措施，直至禁止装饰装修施工人员进入鑫泽苑小区。

七、装饰装修安全管理

（三十）“安全第一，预防为主”。

按照“谁主管，谁负责”的原则。

谁的住宅，谁负责。

（三十一）装饰装修施工期间，业主和装饰装修施工人员要做好防火防盗工作，贵重物品尽可能存放在安全地方。

八、装饰装修责任

（三十二）因在住宅室内装饰装修施工过程中，造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水、停电、物品毁坏等，由业主负责修复和赔偿；

属于装饰装修施工人员责任的，也由业主负责。

（三十三）业主擅自拆改水、暖、气管道和其它设施造成损失的，由业主负责赔偿。

（三十四）因在公共部位私接、乱接水暖电和偷水、偷电的，

由此引发的后果和事故，一切由业主负责

（三十五）业主在住宅室内装饰装修施工过程中，侵占公共空间，对公共设施和墙面造成损害的，责令其整改，恢复原状，造成损失的，由业主承担赔偿责任。

（三十六）未经管理监督领导组批准，在住宅室内装饰装修施工过程中，搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由管理监督领导组按照相关法规的规定处罚。

（三十七）业主严重违反本《管理办法》和本《管理协议》行为和约定的，管理监督领导组协调无效的，上报市局（公司）处理

九、附则

（三十八）成立忻州市烟草公司鑫泽苑小区住宅室内装饰装修管理监督领导组：

组长：

孙翻娥

副组长：

阿善文席玉金

组员：

张道荣马裕王利中白秀军张彬下设办公室：

主任：

阿善文（兼）

副主任：

席玉金（兼）

高羽于建峰李福东

（三十九）名词解释

1、本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋

盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

2、本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作

用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其链接接点，包括承重剪力墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

（四十）业主与装饰装修施工人员，因装饰装修问题产生争议，双方自行协商解决。