土地估价师《土地估价实务》试题及答案卷一1013060128.docx
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土地估价师《土地估价实务》试题及答案卷一1013060128
2019年土地估价师《土地估价实务》试题及答案（卷一）
1.工业用地影响因素不包括（D）。
A.交通便捷度
B.产业集聚规模
C.城市规划限制
D.基础设施保证度
2.以下属于农用地利用资料的是（A）。
A.农业技术实验资料
B.人均耕地
C.土地利用变更资料
D.土地利用规划
3.城镇（C）是基准地价相对稳定和不断演化的前提。
A.土地位置
B.土地质量
C.土地利用的相对合理性和变化性
D.土地收益
4.反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为（B）环境。
A.社会
B.人文
C.经济
D.地质
5.在我国，（A）反映宏观地价水平。
A.基准地价
B.标定地价
C.出让底价
D.市场交易价
6.通常物价波动，表明货币购买力的变动，即（D）发生变动，此时不动产价格也将随之变动。
A.价值
B.使用价值
C.货值
D.币值
7.由政府组织或委托评估，并被政府所认可，作为土地市场管理
的依据是（B）。
A.基准地价
B.标定地价
C.出让底价
D.市场交易价
8.下列不属于宗地价格评估目的的是（C）。
A.税收
B.股份制改组
C.容积率
D.拍卖
19.根据各项修正系数，对待估宗地对应的（A）地价进行修正，即可求得宗地地价。
A.基准
B.标定
C.出让
D.成交
10.以下能够体现当前我国城镇地价宏观管理所处历史阶段的事
件是（B）。
A.改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法
B.开展以地价动态监测为主要内容的城市土地价格调查工作
C.进行新一轮城镇土地定级估价成果更新
D.制订并执行工业用地出让最低价标准
1、由于没有遵循（），对于在低级商业中心内开设的高档用品专
业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
A.替代原则
B.变动原则
C.协调原则
D.收益原则
标准答案：
c
解析：
由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
2、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是（）。
A.物价变动
B.交通条件
C.公用设施条件
D.环境质量
标准答案：
a
解析：
物价变动属于影响土地价格的一般因素。
3、土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和（）为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
A.替代原则
B.合法原则
C.贡献原则
D.变动原则
标准答案：
d
解析：
土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变
动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
4、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为（）万元。
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83
标准答案：
c
解析：
18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元
5、“同一供需圈”是指（）。
A.待估宗地所在区域
B.与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他
土地所在区域
C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域
D.与待估宗地相邻的区域
标准答案：
b
解析：
同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗
地价格产生显著影响的其他土地所在区域。
6、某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为（）万元。
A.90.3
B.94.6
C.98.3
D.100
标准答案：
b
解析：
工业用地法定最高年期为50年，其土地使用权价格
为6/6%×[1-1/（1+6%）50]=94.6
7、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。
如果目前同类用地市
场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为（）万元。
A.3
B.5
C.8
D.35
标准答案：
b
解析：
（8-3）=5
8、在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于（）形式。
A.线状因素线性衰减
B.线状因素非线性衰减
C.非线状因素线性衰减
D.非线状因素非线性衰减
标准答案：
c
解析：
在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于
非线状因素线性衰减形式。
9、若土地年纯收益A按比率递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为（）。
A.P=A/（r+s）
B.P=A/（rxs）
C.P=A/（r-S）
D.P=A/r+A/s
标准答案：
c
解析：
P=A/（r-S）
10、某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元/平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为（）元/平方米。
A.2769
B.2570
C.1080
D.1170
标准答案：
d
解析：
建筑面积=可出租面积×65%=1800×65%=1170元/平方米。
1.按照我国土地管理的政策规定，经营性必须采用招标、拍卖和
挂牌的方式公开出让。
对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采
用（B）价值标准。
A.出让合同
B.成本
C.完全产权
D.公开市场
2.影响土地价格的因素分析中，（B）是最主要的社会经济因素。
A.行政因素
B.人口因素
C.国际因素
D.经济因素
3.一般地讲，同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价（B）。
A.住宅用地效益最低
B.商业用地效益最高
C.工业用地效益居第二
D.要靠政策决定中华考试网
4.公园绿地属于城镇土地定级的（C）因素。
A.环境质量
B.城镇基础设施
C.公用服务设施
D.绿化状况
5.下列选项中，（D）对地价趋势的影响非常大，同时也影响着房地产投资者的投资兴趣。
A.税收政策
B.土地制度
C.城市规划
D.地价政策
6.在土地估价过程中，确定估价期日是重要内容之一，对估价结
果有着直接的影响。
关于估价期日，以下理解正确的是（D）。
A.估价期日是指与委托方签订合同的日期
B.估价期日一般来说只需明确年月
C.估价期日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定
D.同一宗地，在不同的估价期日评估的地价可能不同
7.土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（B）属于对土地价格的设定。
A.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
B.估价期日
C.估价机构对估价结果有解释权
D.估价结果的法律责任
8.下列属于面状分布形式土地因素的特征是（B）。
A.所依附的客体在城镇中占地面积小
B.仅对其自身客体所在位置产生影响中华考试网
C.通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系
D.在空间分布上聚集现象明显
9.下列不属于单元划分方法的是（A）。
A.多种因素判定法
B.均质地域法
C.网格法
D.叠置法
10.一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地级别的基本依据，其符号用“S”代表，称为（D）。
A.功能分
C.因素分值
D.单元总分值（土地总分）
单项选择题
1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是（B）。
A.环境因素
B.宗地基础设施条件
C.城市规划限制
D.土地使用年限
2.计算主次干道影响距离一般采用公式（B）。
A.d=2s/1
B.d=s/2
C.d=s/1
D.d=2s1
3.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用（C）估算土地价格。
A.收益还原法
B.市场比较法
C.剩余法
D.成本逼近法
4.预期收益原则可以在（D）估价方法中得以应用。
A.成本法和剩余法
C.模型估价法
D.剩余法和收益还原法
5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有（B）。
A.区域人口密度
B.区域农业人口人均耕地
C.城镇商业活动强度
D.城镇非农产业产出效果
6.决定城市土地利用价值的重要因素是（D）。
A.经济发展状况
B.交通状况及通达度
C.人口密度
D.区位
7.城镇土地分等的对象是（C）。
A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿
等用地
B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地
C.城市市区、建制镇镇区土地
D.城镇建成区和近郊区范围的土地
8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是（B）。
A.将因素两两之间都进行比较
B.某一因素权重有可能是零
C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法
D.可在因素集合中设置一虚拟目标
9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商
服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度
作用分值为（C）。
A.33
B.45
C.48
D.78
10.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为（A）。
A.45.5
B.53.3
C.54.5
D.61.5
1、由于没有遵循（），对于在低级商业中心内开设的高档用品专
业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
A.替代原则
B.变动原则
C.协调原则
D.收益原则
标准答案：
c
解析：
由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高
档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
2、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是（）。
A.物价变动
B.交通条件
C.公用设施条件
D.环境质量
标准答案：
a
解析：
物价变动属于影响土地价格的一般因素。
3、土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和（）为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
A.替代原则
B.合法原则
C.贡献原则
D.变动原则
标准答案：
d
解析：
土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原
则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
4、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的
净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为（）万元。
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83
标准答案：
c
解析：
18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元
5、“同一供需圈”是指（）。
A.待估宗地所在区域
B.与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他
土地所在区域
C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域
D.与待估宗地相邻的区域
标准答案：
b
解析：
同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价
格产生显著影响的其他土地所在区域。
6、某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为（）万元。
A.90.3
B.94.6
C.98.3
D.100
标准答案：
b
解析：
工业用地法定最高年期为50年，其土地使用权价格为6/6%×[1-1/（1+6%）50]=94.6
7、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支
付
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