土地估价师《土地估价实务》试题及答案卷一1013060128.docx

1、土地估价师土地估价实务试题及答案卷一10130601282019年土地估价师土地估价实务试题及答案（卷一）1.工业用地影响因素不包括(D)。A.交通便捷度B.产业集聚规模C.城市规划限制D.基础设施保证度2.以下属于农用地利用资料的是(A)。A.农业技术实验资料B.人均耕地C.土地利用变更资料D.土地利用规划3.城镇(C)是基准地价相对稳定和不断演化的前提。A.土地位置B.土地质量C.土地利用的相对合理性和变化性D.土地收益4.反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为(B)环境。A.社会B.人文C.经济D.地质5.在我国，(A)反映宏观地价水平。A.基准地价B.标定地价C.出让

2、底价D.市场交易价6.通常物价波动，表明货币购买力的变动，即(D)发生变动，此时不动产价格也将随之变动。A.价值B.使用价值C.货值D.币值7.由政府组织或委托评估，并被政府所认可，作为土地市场管理的依据是(B)。A.基准地价B.标定地价C.出让底价D.市场交易价8.下列不属于宗地价格评估目的的是(C)。A.税收B.股份制改组C.容积率D.拍卖19.根据各项修正系数，对待估宗地对应的( A )地价进行修正，即可求得宗地地价。A.基准B.标定C.出让D .成交10.以下能够体现当前我国城镇地价宏观管理所处历史阶段的事件是( B )。A.改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法B.开展以地价动态

3、监测为主要内容的城市土地价格调查工作C.进行新一轮城镇土地定级估价成果更新D .制订并执行工业用地出让最低价标准1、由于没有遵循( )，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。A.替代原则B.变动原则C.协调原则D .收益原则标准答案： c解析：由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。2、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是( )。A. 物价变动B.交通条件C.公用设施条件D .环境质量标准答案： a解析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。3、土地估价的最有效使用原则应当以

4、预期收益原则和( )为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。A. 替代原则B.合法原则C.贡献原则D .变动原则标准答案： d解析：土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。4、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18 万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加 1 万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为( )万元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83标准答案： c解析：18/ 8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元5、“同一供需圈”是指( )。A. 待估

5、宗地所在区域B.与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域D .与待估宗地相邻的区域标准答案： b解析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。6、某工业用地，其土地年纯收益为 6 万元，土地还原率为 6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为( )万元。A.90.3B.94.6C.98.3D.100标准答案： b解析：工业用地法定最高年期为50 年，其土地使用权价格为6/6 %1-1/(1+6%)50=94.67、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为 3 万元，

6、租期10 年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8 万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为( )万元。A.3B.5C.8D.35标准答案： b解析：(8-3)=58、在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于( )形式。A. 线状因素线性衰减B.线状因素非线性衰减C.非线状因素线性衰减D .非线状因素非线性衰减标准答案： c解析：在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于非线状因素线性衰减形式。9、若土地年纯收益 A 按比率递增，土地还原率r 不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为( )。A.P=A/(r+s)B.P=A/(rxs)C.P=A/(r-S)

7、D.P=A/r+A/s标准答案： c解析：P=A/(r-S)10、某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800 元/平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元/平方米。A.2769B.2570C.1080D.1170标准答案： d解析：建筑面积=可出租面积65%=180065%=1170元/ 平方米。1.按照我国土地管理的政策规定，经营性必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用( B )价值标准。A.出让合同B.成本C.完全产权D .公开市场2.影响土地价格的因素分析中，( B )是最主要的社会经济因素。A.行政因素B.人

8、口因素C.国际因素D.经济因素3.一般地讲，同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价(B)。A.住宅用地效益最低B.商业用地效益最高C.工业用地效益居第二D.要靠政策决定中华考试网4.公园绿地属于城镇土地定级的(C)因素。A.环境质量B.城镇基础设施C.公用服务设施D.绿化状况5.下列选项中，(D)对地价趋势的影响非常大，同时也影响着房地产投资者的投资兴趣。A.税收政策B.土地制度C.城市规划D.地价政策6.在土地估价过程中，确定估价期日是重要内容之一，对估价结果有着直接的影响。关于估价期日，以下理解正确的是(D)。A.估价期日是指与委托方签订合同的日期B.估价期日一般来说只需明确年月C.估价期

9、日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定D.同一宗地，在不同的估价期日评估的地价可能不同7.土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，(B)属于对土地价格的设定。A.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项B.估价期日C.估价机构对估价结果有解释权D.估价结果的法律责任8.下列属于面状分布形式土地因素的特征是(B)。A.所依附的客体在城镇中占地面积小B.仅对其自身客体所在位置产生影响中华考试网C.通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系D.在空间分布上聚集现象明显9.下列不属于单元划分方法的是(A)。A.多种因素判定法B.均质地域法C.网格法D.叠置法

10、10.一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地级别的基本依据，其符号用“S”代表，称为(D)。A.功能分C.因素分值D .单元总分值(土地总分)单项选择题1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是(B)。A.环境因素B.宗地基础设施条件C.城市规划限制D .土地使用年限2.计算主次干道影响距离一般采用公式(B)。A.d=2s/1B.d=s/2C.d=s/1D.d=2s13.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用(C)估算土地价格。A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D .成本逼近法4.预期收益原则可以在(D)估价方法中得以应用。A.成本法和剩余法C.模型估价

11、法D .剩余法和收益还原法5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有(B )。A.区域人口密度B.区域农业人口人均耕地C.城镇商业活动强度D .城镇非农产业产出效果6.决定城市土地利用价值的重要因素是(D)。A.经济发展状况B.交通状况及通达度C.人口密度D .区位7.城镇土地分等的对象是(C)。A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C.城市市区、建制镇镇区土地D .城镇建成区和近郊区范围的土地8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是(B)。A.将因素两两之间都进行比较B.某一因素权重有可能是零C.

12、为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D .可在因素集合中设置一虚拟目标9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为(C)。A.33B.45C.48D.7810.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130 和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为(A)。A.45.5B.53.3C.54.5D.61.51、由于没有遵循( )，对于在

13、低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。A.替代原则B.变动原则C.协调原则D .收益原则标准答案： c解析：由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。2、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是( )。A. 物价变动B.交通条件C.公用设施条件D .环境质量标准答案：a解析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。3、土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和( )为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。A. 替代原则B.合法原则C.贡献原则D .变动原则标准答案： d解析：

14、土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。4、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18 万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加 1 万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为( )万元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83标准答案： c解析：18/ 8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元5、“同一供需圈”是指( )。A. 待估宗地所在区域B.与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域D .与待估宗地相邻的区域标准答案： b解析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。6、某工业用地，其土地年纯收益为 6 万元，土地还原率为 6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为( )万元。A.90.3B.94.6C.98.3D.100标准答案： b解析：工业用地法定最高年期为50 年，其土地使用权价格为6/6% 1-1/(1+6%)50=94.67、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付