天津武清区市场调研报告doc.docx

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天津武清区市场调研报告doc

武清运通广场项目调研报告

一．武清区基本概况：

、行政区域、面积及行政区划：

武清区位于天津市西北部，地处京津两市之间，面积平方公里。

下辖杨村街、徐官屯街、东蒲洼街、黄庄街、下朱庄街，大碱厂镇、崔黄口镇、梅厂镇、大黄堡乡、上马台镇、汊沽港镇、大良镇、曹子里乡、下伍旗镇、河北屯镇、南蔡村镇、泗村店镇、大孟庄镇、河西务镇、高村乡、城关镇、白古屯乡、大王古镇、东马圈镇、豆张庄乡、黄花店镇、石各庄镇、陈咀镇、王庆坨镇等个乡镇街道办事处，区人民政府坐落于杨村镇。

、人口情况：

城区规划居住区个，运河西个，运河东个。

截止年末人口普查结果，全区面积平方公里，人口共计万，占全市人口比重（注：

全市常住人口为万）,人口密度为人每平方公里。

下辖杨村等个街道办事处，王庆坨等个镇，及个乡。

区人民政府坐落于杨村街。

、居民存款、消费情况：

武清区年，地区生产总值，亿，增长。

财政收入亿，增长。

农民人均纯收入超过元，增长。

预计年地区生产总值亿，增长。

财政收入亿，增长。

农民人均纯收入元增长。

经济实力位居天津个区县前列。

城区居民以机关事业单位工作人员、教师、医生、外地、留津大学生、

武清开发区工作人员为主流，撤县建区后原城区范围内农民现大多从业于工商业、服务业。

年均收入为元，人均可支配收入为元。

未来几年武清国内生产总值以及人均国内生产总值的快速增长，无疑将不断提升武清居民的收入水平和对生活品质的要求进而带动居民消费结构、消费水平和消费品质的提高。

二．所在区域整体发展规划：

武清区的未来规划：

建设成为以京津为市场的科技和服务为主的新城。

、京津之间以高新技术产业、现代制造业为主的现代制造业基地。

、以商贸、科技、信息、文化教育、物流等为主的区域性服务中心。

、生态环境良好的宜居城市。

、京津之间休闲娱乐地、人文景观旅游地。

、武清开发区：

引进中外企业余家，投资总额多亿元，累计实现税收亿元。

、大运河区域规划：

以景观、旅游、商务、文化休闲、生态居住为主。

年内改造成武清的经济带、文化带、景观带，成为展示武清经济发展的窗口。

、武清开发区和大运河区域将成为武清经济发展的双引擎。

武清未来将是京津发展轴的重要节点，重点发展高新技术产业为主导的外向型产业和旅游业，确定以景观、旅游、商务、文化休闲、生态居住为主。

按照“统一规划、市场运作、综合开发、分段实施”的思路，在年内完成开发改造，展示武清的经济发展新局面。

三．所在项目周边区域发展规划：

武清区总体城市设计中提出了六大城市公共密集区，同时通过大运河与国道进行相互串联，形成武清区“一轴一带，四心四区”整体发展的核心。

未来武清将成为一座集聚生活、休闲、商务、商业、历史文化为一体的全新国际化多功能以及生态宜居化城市。

武清新城目前规划建设重点区域：

“一带”、“五区”、“五中心”。

“一带”：

大运河风貌带。

“五区”：

下朱庄片区；黄庄片区；八孔闸开发片区；西部新城开发片区；旧城改造片区。

“五中心”：

行政文化中心；运动休闲中心；城际站现代商务商业中心；创意文化产业中心；物流中心。

本项目所在区域属于大运河城市休闲商务带，大运河风貌带是大武清最重要

的城市区域。

以景观、旅游、商务、文化休闲、生态居住为主。

年内改造成武清的经济带、文化带、景观带，成为展示武清经济发展的窗口。

四．项目周边重点区域介绍:

武清开发区

武清开发区于年日成立，年日奠基开始建设。

开发区位于位于武清城区的西北部，京津之间。

开发区规划面积平方公里，规划总面积平方公里。

区位优势得天独厚，距北京市区公里，天津市区公里，首都国际机场公里，天津滨海国际机场公里，天津港公里。

开发区交通便捷，周边分钟车程范围内有高速公路条（京津高速、京沪高速、京津塘高速）和出入口个，国道条（国道、国道），另外还有京津城际铁路经停站处，至京津两大城市仅需半小时。

经过近年的发展，武清开发区形成了以电子信息、新材料、新能源、机械制造、汽车及零部件、生物医药等六大主产业为主导的产业集群，其投资总额和经济效益均占到开发区总量的。

建区以来，累计实现税收多亿元，年上缴税金占武清区财政收入的一半以上。

目前，区内拥有超过亿元的项目余个，资金在亿元以上的项目个。

武清开发区共吸引投资总额亿元（其中外资亿美元），引入个国家和地区的注册企业余家，其中世界强企业家，国内外行业龙头企业余家。

累计吸纳直接就业万人，带动配套企业多家，间接就业万多人。

其中有美国艾默生和英格索兰、日本东棉和住友、韩国、中粮等世界强企业家，有丹佛斯、天狮、南玻、信义、娃哈哈、戴纳派克、工业等余家国内外行业龙头企业。

在区域规划上，武清开发区拥有一期、二期、三期和远期的战略阶段性发展蓝图。

配套功能设施完善，建有大型商务写字楼、星级酒店、温泉公寓、高级会馆、廉租公寓、双语国际学校、连锁超市等。

五．武清区商业现状：

、区域商业概述：

（）传统商业较为齐全。

（）目前的武清区以传统商业模式为主，只有部分档次为中高档次，大部分为武清本地的低档商业，经营模式以个体租赁为主，明显缺乏亮点特色。

、现有主要商圈介绍：

武清区主要商圈分为“四老二新”；“四老”：

武清传统中低档商业，包括常德路商业街、雍阳西道、大光明批发市场、泉州路市场。

“二新”：

新兴的京津公路商业带，包括中信广场、京津时尚广场。

目前商业经营面积：

万平米，均为面向武清本地客群的商业项目。

、现有主要商业体介绍：

（）中信广场（距运通广场项目公里）

♦经营定位在中高档，面向大众，消费群体主要以杨村周边居民为主。

♦整体建筑面积：

万平米。

♦目前经营的主要以友谊商厦武清店、新天地商厦、中信名都商厦、华润万家超市、东方之珠、肯德基、上岛咖啡、外滩风尚、苏宁电器、国美电器、天宜家具城、韩国城、如家、交通银行、大正餐等为主。

♦中信广场商圈商铺租金：

元元㎡天。

♦评价：

该项目自投入运营以来偏重于中档消费群体，但在武清区的商业项目来说已经属于高档次。

中信广场整体经营情况表

名称

楼层（层）

单层面积（㎡）

总面积（㎡）

经营业态

友谊武清店

百货

新天地商厦

百货

韩国城

小商品服饰

租赁小商铺模式

华润万家

超市

苏宁电器

专业电器

国美电器

专业电器

天宜家具城

家具卖场

中信名都商厦

百货

上岛咖啡

餐饮

东方之珠

餐饮娱乐洗浴

交通银行

银行

大正餐（三个）

层个

个

餐饮

华润万家超市内商铺租金，高：

元㎡天，低：

元㎡天，最低元㎡天。

中信广场租与华润万家的租金是元㎡天，租与国美的租金是元㎡天。

中信广场临街商铺㎡，租金万元年，元㎡天；㎡临街商铺，租金万元年，元㎡天。

经观测武清友谊日常平时客流量在人左右小时，停车位有个。

（）京津时尚广场（距运通广场项目公里）

京津时尚广场由中房集团天津中房雍阳置业有限公司开发，位于武清区核心商圈位置。

东侧为武清的传统商业街常德大街；西面紧邻京津公路；南面是武清的主轴路雍阳路；北面为城乡公交总站。

项目总建筑面积万㎡，其中商业部分近万㎡。

共分为号地、号地、号地、号地，总建筑面积㎡。

该项目规划为集购物、餐饮、休闲娱乐、文化、酒店于一体的综合性商业设施。

一期于年开业，二期在年开业，三期在年开业。

项目的经营模式为租赁店铺个体经营模式；经营定位为中低档面向大众；所经营的商品档次较低，各品类中的领衔或知名品牌没有；目前的经营情况较差，空铺很多。

项目整体情况表

地块

楼层数（层）

单层面积（㎡）

总面积（㎡）

经营业态

号地

百货、餐饮、通讯、动漫电玩、婚庆、美容美发、药房、洗浴足疗

号地

银行

号地

数码、银行、餐饮、服饰、烟酒、药房

号地

银行、服饰、珠宝首饰、电玩游艺、烟酒、婚庆、摄影、保健品、通讯

合计

——

——

——

京津时尚街商圈的商铺租金：

元㎡天（建筑面积），元㎡天（使用面积），售价：

元㎡（建筑面积），公摊，物业费元㎡。

（）五一阳光（距运通广场项目公里）

武清五一阳光位于武清杨村，紧靠武清中心商业区与京津公路。

武清五一阳光北临中信广场、南侧为一号路（杨北公路）、西侧为京津公路（国道）、东侧为旅驻军基地，处于京津高速、京津塘第二高速、城际高铁等立体交通网络之中。

五一阳光主要产品类型有层—层花园洋房、—观景小高层、层瞰景高层。

 五一阳光现一期已经入住。

武清五一阳光项目总建筑面万平方米，总投资约个亿，分四期开发。

由天津市总工会下属的职工住房合作社、天津市建委下属的市安居建设发展总公司、天津市轧一制钢集团下属的岳泰房地产开发公司、天津万世家投资有限公司等共同注资的五一阳光投资发展有限公司开发建设。

总建筑面积万平米，住宅高层售价元平米，洋房元平米，幢，规划户数户，建筑类别有多层,小高层,高层，住宅物业费元平米。

五一阳光项目规划有配套商业，预计明年开盘。

（）慧翔龙苑（距运通广场项目公里）

慧翔龙苑位于杨村最繁华的中心地带，紧靠武清中心商业区与京津公路。

慧翔龙苑小区占地万平米，住宅建面万平。

由栋极具现代感的高层所组成，共计户。

入住时间为明年的份。

户型区间为平米，均为时尚的阳光户型。

小区自行设有完善的商业配套，外围是万平的沿街商业还有四星级酒店，写字楼，娱乐影城，游泳馆，健身房，西餐厅，咖啡馆，精品店一应俱全，形成一个繁华的购物广场，让您足不出户就可以吃喝玩乐，同时享受最流行最前沿的品质性生活。

小区分为南北两个入口，形成环形双向车道，人车分流设计。

整个小区内地上没有车位，所有车辆流入地下停车场。

慧翔龙苑打造了杨村唯一的一个小区内地上没有停车位的高档社区，既保证了小区业主出行的方便与安全，又增添了小区内的景观空间，保证了小区景观的完整性。

一期商业部分共计万㎡，一层面积㎡，二层三层面积均为㎡，共个商铺（目前余未售出）。

商铺每幢面积在㎡—㎡，是一拖三临街商铺形式。

一层挑高，二三层挑高，公摊左右，商铺物业费元㎡，住宅元㎡。

商铺售价在元㎡（可议），目前麦当劳、招商银行已签约，经了解售出商铺以经营百货服饰类为主。

商铺也可租，租金在元㎡天（需租整幢）。

住宅规划户数户，售价元左右㎡，年产权，可办蓝印户口，商铺产权年。

二期部分规划建设商业楼，规划有酒店及商务会馆等。

酒店部分目前已与夏日荷花酒店签约，商务会馆设有中西餐厅、泳池、咖啡厅、影院，影院正在与金逸影城洽谈之中。

前面建设为商务会馆，后面部分为快捷酒店。

（）金汇广场（距运通广场项目公里）

金汇广场项目位于慧翔龙苑南侧，紧邻京津公路。

该项目商业部分总面积在万㎡，定于年底交房，明年五一开业。

临街商铺以一拖三形式为主，面积㎡幢，售价在元㎡；一拖二的售价在元㎡，公摊左右。

商业内街分为三层，一层售价在元㎡，三层售价在元㎡，均价在元㎡。

二至三层统一运营管理，租期为年，平均的回报率，以经营儿童用品、服装服饰为主。

商铺物业费元㎡，住宅元㎡。

该项目并规划有酒店式公寓售价为元㎡。

（）华北城（距运通广场项目公里）

华北城项目位于天津武清区京津公路与京津城际铁路武清南站交汇处。

是由天津农垦集团投资兴建，总占地亩，总建筑面积万平米，总投资亿元人民币，项目定位于构建"全球绿色建筑科技港"。

目前华北城确定建设的项目包含：

建材综合区，门业基地，华北城陶瓷基地，家纺基地，中国传统艺术家具博览中心、茶叶批发中心等等。

同时配备银行邮政、商务餐饮、生活超市、医疗卫生和休闲娱乐等配套设施。

经营种类：

市场规划有陶瓷、洁具、五金机电、橱柜灶具、灯具、