物业管理系统应急预案.docx

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物业管理系统应急预案

西安骊山置业物业

骊山新家园

物业管理应急预案

编制：

西安骊山置业物业有限公司

日期：

2011年10月20日

火灾扑救及应急疏散预案

1.消防管理架构

灭火应急程序：

1、消防监控中心接到火警后立即通知附近维护员前往现场，查看是否有火情。

2、维护员现场查看确认火情后，立即回复监控中心具体位置、燃烧物质、火势大小，并用附近适用灭火器材进行扑救。

3、监控中心当值人员马上通知服务处当值总值班、安管部主管、分管副总经理。

4、分管副总经理作为总指挥，根据火情控制情况确定启动消防应急程序。

5、监控中心值班人员依次通知各组成员。

6、各组人员由当值工作人员组成，负责人为当值服务处总值班，接到通知后的第一时间按各自职责进行消防应急处理工作。

7、各组成员由公司其他人员组成，负责人为总经理。

工程人员接到通知后立即赶赴各自岗位，按各自职责进行消防工作。

给排水系统事故应急处理预案

1.设法即时制止漏水（如关上水阀）。

2.不能制止时，应设法控制水漫现场，并立即通知工程维修人员、工程维修主管、服务处经理。

3.观察四周环境，漏水是否影响各项设备（如变配电室、电梯、线缆桥架、设备竖井等）。

4.利用沙包及可用的物件堆箱，防止漏水渗水影响到电梯等设备，并将电梯立即启升到最高处，以免被水浸湿而使受损。

5.利用现有工具，设法清理积水现场。

6.若漏水可能影响日常操作、保养及申报保险金等问题时，须拍照以作日后存档及证明。

7.清理现场积水，检查受影响范围，并通知受影响业主。

8.提前准备足够沙包。

9.设备间发生水浸时的处置：

　（１）视进水情况关掉设备间总电源开关。

　（２）堵住漏水源。

（３）如果漏水较大，应立即通知工程部（设备设施主管部门），同时尽力阻滞进水。

（４）漏水源堵住后，应立即排水。

　（５）排干水后，应立即对湿水设备进行干燥处理。

（６）确认设备干燥后绝缘电阻符合要求时，方可开机试运行。

（７）如无异常情况出现，则可以投入正常运行。

可燃气体泄漏的应急预案

1、当发生天然气泄漏事故时，现场维护员应立即对现场周边进行烟火控制，封闭现场，疏散人员并立即通知当班工程维修人员、工程部主管及安管部主管。

2、工程维修人员接到通知后立刻关闭泄露区域然气总阀，并向上级汇报。

3、工程部、安防部主管接到通知后立刻安排：

●强电工关闭现场电源；

●安排空调工开启电空箱远离现场的送排风，吹扫残余气体；

●义务消防队持防暴灭火器具赶赴现场，应对可能发生的火情。

4、服务处经理根据现场情况决定是否通过“96777”电话通知天然气公司；情况紧急时可立即拨打“119”、“110”请求支援。

5、对已着火的燃气管道，应采取积极有效的消防措施，用黄泥、湿草袋及相应的灭火器进行灭火；并对现场隔离警戒。

6、可能对区域内外人群安全构成威胁时，必须对与事故救援无关的人员进行疏散。

7、事故发生后，应立即将事故报告上报公司总经理。

事故报告内容应包括事故发生的时间、地点、部位（单位）、简要经过、伤亡人数和已采取的应急措施等。

8、事故的预防由工程部按照《不合格（不符合）及事件、事故控制程序》的要求，做好日常工作的检查、纠正落实。

发生失窃事件的应急处理

1、物业维护员在巡楼期间发现有住户被盗窃现象或接到盗窃报案时，立即用通讯器材（对讲机或电话）向监控中心报告现场的具体位置，然后留在被盗窃现场或迅速赶赴被盗窃现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员进出现场。

2、维护员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况；

3、维护员到达现场前，若案犯已逃离现场时，可用电话或对讲机报告，但在使用对讲机公用频道时不应随意泄露案件的性质。

正确的呼叫对讲术语：

“班长/主管（或对讲机编号），请你速到**单位/位置（或使用特殊频道报告）”；

4、维护员到达现场时，如案犯仍未逃跑或已被抓获，可使用对讲机向上级报告；

5、秩序维护主管接报告后立即用通讯器材指挥调遣维护员对现场进行保护；

6、秩序维护主管到达现场后，立即了解案情及相关信息，将了解的信息进行分析总结后向服务处经理汇报；

7、经服务处经理同意后，安防部根据案件损失及影响因素向公安机关及以书面形式向公司报告案情。

发生抢劫事件的应急处置

1、维护员在巡逻中发现管理范围有抢劫行为或接到抢劫报案时应立即上前制止或迅速赶赴现场进行制止，并用通讯器材向直属上级报告具体情况，同时报告“110”处理。

2、若犯罪嫌疑人在现场被抓获应立即扭送派出所。

3、若追捕犯罪嫌疑人过程中敌众我寡、敌强我弱时，应采取“敌逃我追、敌强我缠，边追边联络”的方法，待支援的同事或警方人员赶到后共同擒获犯罪嫌疑人，以免造成不必要的损伤。

4、安管班长、主管接报告后，立即用通讯器材指挥调遣案发现场维护员和所有待命维护员对现场进行封锁和保护，并迅速赶赴现场指挥。

●调遣维护员增援、抢救、围捕、保护现场；

●了解事情经过，将被抓捕的犯罪嫌疑人移交公安机关处理；

●视情况拨打“120”将受伤人员或受伤事主送医院救治。

5、秩序维护主管将收集的资料及做出的相关工作布置情况及时向项目经理汇报，请示下一步工作指示。

6、项目经理清楚了解事件信息后应做好相关工作安排，对于事态严重造成人员伤亡时，应立即与公安机关协调有关处理工作，并报告分管副总经理/总经理。

7、事件处理后安全主管负责处理现场和相关善后事宜，并以书面形式将事件过程上报。

暴雪灾害应急预案

1、冬季安排服务处客服人员每日收集灾害天气预报。

获知暴雪灾害警告后立刻逐级上报至分管副总经理。

2、分管副总经理接到暴雪灾害警告后立即召开紧急会议，由各部门主管以上人员参加，安排各部门的防灾工作。

1）服务处主管以上人员、暴雪发生时段当值员工及保洁公司员工提前赶到公司，做好应急准备。

2）工程部提前做好设备、设施的防冻措施，重点是消防水管、上下水管、水箱、柴油发电机等。

3）客服部提前通知各单元住户做好自用区域内的防冻措施。

4）保洁主管落实急用除雪物资和警示牌的购置、贮备工作。

5）安管部和工程部组织安排现场的除雪工作。

3、大雪期间及雪后，保洁部务必在各通道口安放防滑铺垫；车场各通道、坡道的积雪，保洁人员要清扫至马路边，保安人员协助。

4、除雪的重点首先是单元出入口、车行通道，小区主出入口及庭院。

5、除雪时可将雪堆至小区庭院绿化树坑旁。

6、灾情解除后，各工作小组转入善后处理工作，保洁部和保洁公司负责恢复现场原状。

客服部人员组织商户恢复正常营业。

技工应急分队检查调试设备设施是否正常。

7、灾情解除后，分管副总经理召开救灾工作评估会议，就发现的薄弱环节制定拟补措施。

并统计受灾损失情况、拍摄现场照片、积极联系保险公司进行赔付。

醉酒闹事或精神病人等应急处置程序

1、醉酒者或精神病人失去正常的理智，处于不能自控的状态下，易对自身或其他人员造成伤害，当值维护员发现后需及时对其控制和监督。

同时立刻通知当值安全主管。

2、当值安全主管接到通知后立刻赶到现场，协助维护员处理。

将醉酒者或精神病人移至维护员值班室。

并将现场情况上报上级领导。

3、当值安全主管询问醉酒者或精神病人的家属联系方式，获知后立刻联系，让他们前来领回。

４、如无法获知醉酒者或精神病人的家属联系方式，或无法联系，则通知当地派出所，移交警方处理。

５、若醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序的行为，可经服务处经理同意后将其强制送到公安部门处理。

春节燃放烟花爆竹的防火预案

1、当发生火灾事故时，现场维护员应立即对现场周边进行人员控制，封闭现场、疏散人员并立即通知安全主管/工程主管/服务处经理和当班维修技工。

2、当班综合维修技工接到通知后立刻开启消防水泵，确保事故现场消防用水，并上报经理。

3、工程部主管接到通知后立刻安排：

●强电技工关闭事故现场电源，保证消防灭火照明用电。

●组织工程技术人员启动广场消防设施。

4、服务处安全主管经请示经理授权后向火警“119”、公安指挥中心“110”请求支援；防止事故进一步扩大。

5、对已着火区灭火的同时，安管部组织疏散人群的同时协助警戒。

6、事故发生后，应立即上报公司总经理。

事故报告内容应包括事故发生的时间、地点、部位（单位）、简要经过、伤亡人数和已采取的应急措施等。

高空抛物应急预案

高空坠物是一项严重的非法行为，当服务处接到获该类投诉时，采取以下行动：

1.立即派人进行调查，设法寻找违例者。

2.如有需要可向违例者发出警告，并报告公安机关。

3.如果未能找出违例者，需要时通知所有业主，并指出该行为的严重性。

4.拍照存案。

5.记录一切详情在交接记录内。

6如高空坠物引起有人受伤，协防人员应采取以下措施：

（1）通知救护车及公安机关。

（2）协助照顾伤者。

（3）设法寻找违例者或证人。

（4）封锁现场，等待公安人员到场。

（5）将一切有关资料记录在交接班记录内。

停电和电力故障的应急处理

1．若供电单位预先通知物业所在区域暂时停电，应立即将详情和有关文件呈交工程部。

２．工程部接通知后应提前24小时以书面形式通知各服务处。

３．服务处应将有关停电通知预先张贴在物业公共区域明显位置。

４．恢复供电时，工程部主管应检查辖区内所有电气设备运作是否正常。

５．服务处必须配备常用的照明物品（如电筒、应急灯等）。

６．当辖区晚间发生突然停电事故时，服务处应立即通知工程部维修，并给业主做好解释工作，防止偷盗和抢掠事件发生。

７．“市电”停电时：

应立即启动应急柴油发电机（或备用电源）。

触电事故紧急处理

　有人触电时，应尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。

1．拉开电源开关，拔去插头或熔断器；用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线。

２．用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源。

３．防止触电者在断电后跌倒，如果触电者尚未失去知觉，必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治。

４．如果触电者失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤袋放松，使其容易呼吸；如触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院。

５．如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其人工呼吸。

人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。

盗窃、匪警事件应急处理

1、队员在执勤中遇到（或接报）公开使用暴力或其他手段（如打、砸、抢、偷等）强行索取或毁坏服务处和业户财物或威胁业户人身安全的犯罪行为时，要切实履行协防员职责，迅速制止犯罪。

2、当发生突发事件时，要保持镇静，设法制服犯罪，同时立即通过通讯设备呼叫求援。

3、受调遣的协防员在听到求援信号后，要立即赶到现场，监控中心协防员通知各路岗封锁出口，然后视情况向有关领导汇报。

4、若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征、所用交通工具及特征等，并及时报告服务处，重大案件要立即拨“110”电话报警。

5、有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场）要保护现场，任何人不得擅自移动任何东西，包括犯罪留下的一切手痕、脚印、烟头等，外人一律不得进入现场；在公安机关人员未勘查现场或现场勘查完毕之前，不得离开。

6、记录业户所提供的所有情况，记录被抢（盗）物品及价值，询问业户是否有任何线索、怀疑对象等情况。

7、若是运行过程作案，没固定现场地，对犯罪分子遗留下的各种物品、作案工具等，应用钳子或其他工具提取，放进塑料袋内妥善保存交公安机关处理；切不可将协防人员或者其他人员的指纹等其他不良痕迹留在物品上。

8、事主或现场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院抢救并报告公安机关。

9、协防班队长做好现场记录，