富程项目融资申请书Word文档格式.docx

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（二）项目基本经济指标

（1）项目名称：

富程国际商务广场

（2）地块位置：

富程路（原人民东路）南侧，迎丰路交叉口。

（3）总用地面积：

8937.8平方米（约13.4亩）

（5）土地用途：

商住综合

（6）容积率：

7.94（后调整为9.6）

（7）规划建筑密度：

≤51％

（8）绿地率：

≥28％

（9）土地使用权出让年期：

商业40年、住宅70年

项目经济技术指标

规划净用地面积

13.4（8937.8㎡）

亩

总建筑面积

96000

㎡

地上建筑面积

86000

商业面积

70000

住宅

21000

地下建筑面积

10000

（三）区位

宏观区位

项目位于怀化老城区内，目前怀化市处于老城区商业重新调整布局和大规模改造阶段。

怀化老城区商业以火车站为中心，以鹤州路、人民路、迎丰路构成商业核心地段，怀化商业依托火车物流的强大成为湘西南商业中心，周边400公里以内无其他商业核心城市，其商业辐射湖北襄樊、重庆秀山、贵州铜仁、湖南邵阳等广大地区。

微观区位

项目所处位置为怀化人民路和迎丰路交叉口，处于火车站商圈和城市核心商圈交汇处，周边邮政、银行、酒店、商贸、学校、医院林立，处于最核心城区地段，也是老城区商业改造的最后一块土地。

（四）项目地块分析

a.项目地块原属于中房房地产公司办公所在地，中房公司在怀化市是唯一的本土二级资质的大开发企业，这为项目的宣传带来了一定的便利性，项目所在两条道路为怀化市主要商业干道，商业陈列面非常广；

b.怀化市的中心商圈与传统IT商圈的交汇之处，周边道路纵横，商贾云集，人流如织，是怀化各行业、各档次品牌的汇集之地，也是怀化最有消费能力和最庞大消费群体的聚集之所。

c.“中房·

富程国际广场”项目位于迎丰中路与人民东路相交东北角上，就近中心汽车站与火车站，紧靠市商业中心圈，交通便捷，地理位置优越，十分适宜商业、住宅项目的开发建设。

（五）项目简介

据权威部门统计，在怀化,数码产品消费力以逐年300%的速度迅猛增长,2011年,数码类产品消费已达到近5亿元,而随着怀化城市的快速发展,人口的不断增长,数码产品的消费仍将继续高速增加，市场潜力巨大。

富程国际打破怀化传统IT卖场格局，顺应IT市场发展趋势，率先引进国际顶级的IT-MALL定位模式，打造数码产品交易、数码展示、数码知识传播、数码娱乐、数码体验与办公等于一体的完善的、集中的、有序的一站式数码产品消费场所，抢占怀化5亿数码消费商机，成就怀化最耀眼的商业新高地。

2.5.1项目位置介绍

项目位于湖南省怀化市，怀化市地处怀化市位于湖南省西部，区位条件独特，交通优势明显。

自古就有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，是东中部地区通向大西南的桥头堡和国内重要交通枢纽城市，有“火车拖来的城市”之称。

现辖10县1市2区和一个省级开发区和一个省级工业园，面积2.79万平方公里，为湖南省面积最大的地级市，户籍人口509.2万人。

立足怀化辐射周边影响西南

本项目是怀化的首个一站式IT-MALL，其先进的定位理念，丰富的业态组合，必将成为怀化IT行业龙头、品牌旗舰，使项目担负起整合怀化IT市场，引领怀化IT行业升级的历史责任。

而作为未来怀化最大的IT卖场，项目的购物环境、管理模式与经营理念，都将远远领先于怀化，甚至整个湘西南地区的同类卖场，这将使项目成为怀化乃至向西南地区IT行业的焦点、数码消费群体消费首选之地，湘西南IT行业的晴雨表。

富程国际广场本着50年不落后的规划建设理念，建筑秉承“50年不落伍”的设计理念，诠释21世纪国际顶级IT-MALL的形态，从整体规划到功能分区，从空间设计到管理配套，都将时尚、简洁、领先、效率、流畅的现代气质诠释得淋漓尽致。

简洁的建筑外观，大气的玻璃幕墙，飘逸、时尚、极具现代感。

立体商业空间、多向人流引导，缔造完美IT商业平台。

自动扶梯贯穿全场，人流动线立体穿梭。

蕴含怀化本土文化的情景休闲景观，购物空间、休闲空间、展示空间、游乐空间的结合，增加购物的情景性、舒适度和情趣性。

以数码3C功能为主题的专业MALL

专业经营电脑产品（Computer）、消费电子产品（ConsumerElectronics）、通信产品（Communication）填补怀化数码市场空白；

打造怀化规模最大、品质最高、业态最全的数码3C主题商业卖场，怀化第一个集购物、展示、教育、娱乐、休闲于一体的数码3C化生活广场。

兼有能推动怀化IT行业发展功能的城市建筑地标

以专业性、高形象、前瞻性等为发展目标将项目打造为怀化城市地标，颠覆怀化现有数码卖场低挡、落后的现状，引领怀化IT行业升级。

2.5.2项目整体规划介绍

项目商业部分楼层功能分区

-1F：

国际名牌数码摄像机、照相机及配套器材、上网本、手机、平板、电玩及免费体验区

1F：

惠普、戴尔、联想等国内外一线数码品牌的形象店、佳能、苹果等消费电子产品专卖店

2F：

笔记本专卖区（约2000平米）、DIY配件品牌展示及装机服务专区（约3000平米）

3F：

软件、光盘、鼠标、键盘及小配件专卖区（约1500平米）、步步高、通程等中型电器卖场（约3500平米）

4F：

中西餐厅、康体足浴、咖啡茶语、网吧等餐饮、娱乐、休闲配套设施

统一招商，专业管理，书写永不落幕的财富传奇

富程国际广场实行统一商业规划、统一招商、统一经营管理的先进模式。

主力招商先行，目前已有多家国际、国内品牌数码商家洽谈进驻，形成强大品牌号召力，同时组建专业的经营管理团队，实行统一管理、统一营业时间、统一策划、统一推广的方式，确保项目经营畅旺，财富永续。

怀化首个中小企业专属型甲级写字楼

根据市场调研，目前怀化主要在售的写字楼物业均走的高端路线，专门针对中小型发展中企业的办公物业仍属于市场空缺，而怀化作为一个经济快速发展的城市，中小型发展中企业在市场中所占的比例又是最大的，因此怀化写字楼市场急需一个中小企业的专属物业。

另一方面，结合项目裙楼定位，不管是IT行业还是文化产业，其经营者均属于发展中的中小企业，因此，项目以中小企业专属孵化器为写字楼定位，即可与裙楼形成互补，又可填补市场空白，规避竞争，实现快速销售。

怀化最具活力与升值潜力的精英企业孵化器

考虑中小型企业需求面积较小，资金有限的特点，建议写字楼开间以最小单位分割,设计为50-70㎡一间,各单位之间可根据客户需要，自由组合成50-300㎡不等的开间；

各单位内，尽量设置独立卫生间；

网线、宽带、消防系统入户；

设置分户式中央空调或不设置中央空调。

配套

精品商业、卓越品牌

中国IT数码连锁第一品牌“颐高数码”领衔入驻

颐高集团是国内最具竞争力的IT服务商之一。

自1998年在杭州创办首个卖场高新电脑城以来，十多年时间，“颐高”以其独特的创业模式、勇于创新的大家手笔，在上海、广州、台山、杭州、宁波、天津、北京等成功地开业40多家专业数码卖场，连锁卖场总经营面积达30万平方米，经营户近10000户，市场从业人员2万多人，2011年其成交额更是突破400亿元，成为全国卖场最多、规模最大、销售额最高的IT数码连锁第一品牌。

形成了以数码连锁业务、IT-CBD（IT一条街）、网络资讯三大业务板块，有机构成了项目拓展、招商、品牌建设、营销推广、市场管理、售后服务等一整套完整专业的运作体系，奠定了颐高集团在IT行业内的领军地位。

作为颐高集团的基础产业，创建于1998年8月的颐高数码连锁，精于创新经营数码市场专业特色，在全国先后成功开业40多家专业数码卖场，连锁卖场经营面积达30万平方米，经营户近10000户，市场从业人员2万多人，2004年成交额达到150亿元，2005年成交额达到220亿元，是全国连锁卖场最多、规模最大。

在“2006全国电脑城50强”评选中，以6家连锁店位列其中，是所有连锁卖场中获奖数量最多的卖场，与国内外100余家知名IT厂商、渠道商结成战略联盟及紧密合作关系。

富程国际广场率先引进中国IT数码连锁第一品牌“颐高数码”，集国际国内品牌电脑、数码耗材产品、数码音像产品、手机、MP3等数码周边产品于一体，打造未来怀化规模最大，经营档次最高，经营品种最齐全的一站式数码IT-MALL，开启怀化IT财富盛宴。

营销团队

创野房地产投资顾问有限公司成立于1998年，是国内最早从事房地产整体营销服务的专业型公司之一。

经过十多年坚持不懈的奋斗和专业领域的经验累积，创野房地产投资顾问已成为国内地产营销界的中坚力量。

创野十余年的历练，打造了一支精锐善战的团队，由策划中心、营销中心、广告中心、商业中心构成，四条线专业分工，整体运作，为房地产项目提供全方位的整体营销（基础研究、项目论证、投资分析、产品策划、营销策划、商业策划、整合推广、销售代理、招商代理、品牌工程等）服务。

公司业务范围遍及华南、中南、中原、西北大地，服业务范围遍及广深、湖湘、中原大地，操作项目数十个，总销售面积逾百万平方米，总销售金额几十个亿。

2002年10月以来长沙分公司成立，先后服务了长沙黄兴路步行商业街、金湘潭商业广场、春园商业步行街、洛阳国际商街、圣世阳光·

上城商街、潇湘步行商业街、翔丰商业广场、龙头湾购物广场、中联商业广场、众一家居生活广场等商业项目，及招商海月花园、华侨海景山庄、海琴屿花园、九州·

怡景苑、佳逸豪园、天月园、岳麓山庄名仕阁等住宅项目。

创野长期以来与众多国际国内一线商业品牌建立了良好的合作关系，开创了众多优秀的商业合作案例，2008年被评选为深圳十大专业商业地产投资顾问机构。

公司有周全而明确的发展目标，通过公司全员的不断探索与突破，创野房地产投资顾问有限公司正以专业的操作水准和严谨的服务态度，成为开发商及客户的首选顾问和长久信赖的伙伴。

三、怀化概况

怀化素有“黔滇门户、全楚咽喉”之称，位于中国湖南省西南部，沅江中游，西邻贵州省铜仁地区和黔东南苗族侗族自治州，南邻广西壮族自治区的三江；

东、北与本省的邵阳、娄底、益阳、常德、张家界和湘西自治州接壤，有湖南“西大门”之美誉。

2007年，怀化全市人口达到502万，市域国土面积约2.76万平方公里，辖10县（中方、沅陵、溆浦、辰溪、会同、新晃、通道、芷江、靖州、麻阳）1市（洪江市）2区（洪江区、鹤城区）和一个省级开发区和一个省级工业园，是湖南省国土面积最大的地级市。

怀化市地处我国东中部通向大西南的结合部，是东部地区经济技术向西南辐射和西南部地区物资向东流转的必经之地。

位于贵阳－重庆－宜昌－长沙－柳州－贵阳大城市网络中心点，周边400公里以内无其他大中城市，其经济辐射面可达湘、鄂、渝、黔、桂五省市区周边的44个县市，约9万平方公里，1500万人口的广大区域，是这一区域的物资流转中心。

怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。

国家重要铁路动脉湘黔铁路和枝柳线及渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站之一，货物吞吐能力居全国第九。

怀化公路交通十分便利。

209国道与320国道在城区呈“十”字交叉，沪昆和正在建设的包茂高速也从市区穿过。

另加上319国道及10条省道公路纵横全境，县乡公路通达城乡，全市公路密度达27.8公里/平方公里。

怀化芷江机场于2005年12月通航，现已开通北京、广州、长沙三条航线，2008年芷江机场共保障各类飞行980余架次，其中保障专机4架次，完成旅客吞吐量55787人次，完成货邮吞吐量5.8吨。

怀化市现已具备铁路、公路、航空及河运比较完善的交通运输网络，已被列为全国21个重点交通枢纽城市之一。

福州至成都、北海至乌鲁木齐两条主要通讯光缆亦穿市区而过，使得怀化市成为我国物资南下北上的中转站，大西南“出海”的重要通道；

成为湘、鄂、渝、黔、桂五省区、毗邻12个地（市）、53个县（市）的物流中心；

为怀化的建设发展创造了得天独厚的条件和发展机遇。

怀化市是国家西部大开发的“桥头堡”，湖南西部开发的重地，承担着一个区域中心城市的职能，是湘、鄂、渝、黔、桂五省边区最重要的经济辐射中心和物流中心，是撬动大西南经济的有力支点。

为此，怀化市委、市政府特提出怀化“双中心”发展战略：

一是把怀化定位为五省（市区）周边地区的区域中心；

二是将这个中心定位为经济中心和商贸物流中心，明确了怀化这个城市的功能定位和产业定位。

随着改革开放各项事业的发展，怀化市的城市建设日新月异，成绩斐然；

城区人口不断增多，城区面积不断加大，现在怀化市城区面积已达40km2，城区人口已达40余万人。

至2012年，怀化市城区面积将达50km2，怀化市区将发展成为50万人口的中等城市。

2008年，全市生产总值突破500亿元，达到503.69亿元，增长13%，比上年加快0.4个百分点，高于全省0.2个百分点，为1988年以来最高增幅。

其中，第一产业增加值108.38亿元，增长5.6%；

第二产业增加值185.42亿元，增长17.4%；

第三产业增加值209.89亿元，增长13.1%。

按常住人口计算，全市人均生产总值10950元，增长11.8%。

三次产业比重调整为21.5：

36.8：

41.7。

怀化生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，是湖南省的重点旅游城市之一。

全市有万佛山丹霞地貌、五强溪浩淼泽国、有“第二兵马俑”美誉的秦代“黔中郡”古城、赞为“楚南上游第一胜迹”的芙蓉楼等等无不钟灵毓秀，令人流连忘返；

龙底河和夜郎谷的漂流惊险神奇，撩人心魄；

芷江龙津风雨桥、通道皇都侗民族文化村、怀化中国侗文化城等侗文化旅游景点神奇旖旎，特色鲜明。

怀化地灵人杰，人文荟萃。

老一辈无产阶级革命家向警予、滕代远、粟裕同志出生于此，世界“杂交水稻之父”袁隆平在安江农校首次培育成功杂交水稻，爱国将领张学良曾被囚禁羁绊于沅陵凤凰山。

怀化也是一些重大历史事件的发生地。

中国工农红军通道转兵会议旧址、中国人民抗日战争胜利受降纪念馆都记载了这些影响现代中国历史的重大事件。

面向新世纪，怀化市委、市政府于1998年提出了“充分发挥区位资源两大优势，努力建造五省（市、区）周边中心城市”新的发展战略。

2007年，怀化市委市政府又提出了把怀化建设成为五省周边区域性经济中心和商贸物流中心的“双中心”战略目标，怀化到2012年发展目标是力争国内生产总值跨上700亿元的台阶，财政总收入达到60亿元。

社会主义经济体制进一步完善，社会经济生活基本走上规范化、法制化轨道、人民生活普遍达到小康水平，人口、资源、环境与经济发展关系基本协调。

展望新世纪，在新战略的指导下，怀化必将进一步加快发展，崛起为五省（市、区）周边地区的名符其实的“双中心”城市。

高铁建设和现在国家实施西部大开发战略和“中部崛起”战略也将对怀化经济发展产生极其深远的影响，为怀化的社会经济建设带来千载难逢的历史发展机遇。

四、怀化市商业和房地产市场概况

（一）怀化市城区商贸分析

4.1怀化市发展的区域定位

4.2怀化城市的区位分析

4.2.1怀化城市规划区

以城市总体规划为依据，按照人口的分布情况，结合各个区域商业发展的基础条件，规划城区商业中心7个，即火车站、湖天、河西、城东、城北、迎丰中路、杨村区域商业中心。

4.2.3人口状况

怀化市城区目前常住人口46万，外来暂住人口近15万，形成了一个庞大的消费市场。

4.2.4怀化的商业规划

近期（到2010年），基本形成结构合理、布局优化、功能完善、管理规范、服务优质、人才齐备的商贸流通体系。

积极推进商业现代化建设进程，大力发展连锁、配送新型业态，做大做强一批主业突出、管理科学、销售规模过亿元的商贸零售企业；

加强城市商业资源的整合、改造和提升，培育一批集约度高、特色鲜明、功能完善、辐射力强的大中型市场，将怀化市建设成为湘西、渝东、黔东南地区的区域性商贸中心城市。

远期（到2020年），构建怀化现代商贸物流中心，形成较为完善的现代物流服务体系，形成以连锁商业为核心的实体网络和以电子商务为主的虚拟网络相结合的零售商业服务业体系，实现传统商业向现代商业的转变，把怀化建设成为湘、鄂、黔、渝、桂五省（市、区）周边的区域性商贸物流中心城市，总体上达到或接近国内中等发达城市商业水平。

4.3“中房·

富程国际广场”区域的区位分析

4.3.1“中房·

富程国际广场”区域的区位环境

周边高档商场、超市、宾馆、专卖店等应有尽有，商圈成熟，商业氛围浓厚，交通便捷。

4.3.2“中房·

富程国际广场”周边商业业态分布

1、周边的市场业态

百货、服装、鞋子、文体、超市、电脑、宾馆等

2、专卖店

耐克、阿迪达斯、杰克琼斯、报喜鸟等

3、连锁店

肯德基、苏宁等

4、百货商场

步步高、佳惠百货、飞达百货

5、超级市场

步步高、佳惠等

6、特色商业街

鹤州路品牌专卖店一条街

7、宾馆

君源华天大酒店、怀荣宾馆、丽都大酒店等

4.3.3“中房·

富程国际广场”区域的发展前景

“中房·

富程国际广场”区域属于怀化市迎丰中路商业片区，是城市商业最发达的区域，它带动周边商业的繁荣。

今后随着城市的不断发展，迎丰中路商圈将更进一步完善和成熟，并带动整个怀化的经济发展。

4.3.4迎丰中路商圈各大商场概况

商场

名称

商业部分总建筑面积

经营业态/物业类型

总营业额/年

运营情况

琼天

广场

约40000㎡

以步步高百货为主，集餐饮、娱乐、宾馆、写字楼为一体

3亿

超市、百货、餐饮运营良好

佳惠

百货

8300㎡

以百货、餐饮为主的百货商场

6000万（桂林人、KFC除外）

KFC、桂林人、金地百货运营良好

飞达

14000㎡

具购物、餐饮功能的百货商场

9000万

良好

国际名品城

47229㎡

以高端百货为主，辅以餐饮、商务休闲、酒店等购物中心

正在开发

无

4.4项目定位

结合怀化目前及未来经济发展状况和迎丰中路商圈分析、怀化消费情况等综合考虑，“中房·

富程国际广场”项目将建成为:

集购物、休闲、娱乐、办公、居住等功能于一体的城市一站式中心商业街，成为湘、鄂、黔、渝、桂五省（市、区）周边的大型城市商业、住宅综合体项目。

4.4.1整体功能规划

项目定位：

城市商业居住综合体

集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务办公、观光、时尚、居住等于一体的大型现代商业综合体。

4.5怀化市商业物业的发展趋势分析

4.5.1需求特征分析

从东兴商业步行街商铺的销售和琼天广场的销售情况来看，商铺需求依然旺盛，特别是琼天广场对整体招商模式（引进步步高百货）的成功运作，将提高投资者对商铺投资的信心。

4.5.2价格走向分析

按照国民经济的增长和土地规划的稀缺性，整体房地产价格有小幅度的上升，专业市场商业物业和零散商业物业差价太大，大型主力店的引进和投资回报率的高低将决定商业物业的定价。

地段理想、功能分区合理、配套设施完善的商业物业明显呈上升趋势，低档和地段差的商铺价格跟进，从而使得整体价格还有所上扬。

4.5.3营销策略分析

受政策的影响，反租经营的市场营销策略将面临难度，但市场的需求是明显的，为此在租与售的天生矛盾中，整合经营几乎是唯一的出路，商业的主力店进驻也将成为提升商业人气的重要手段。

在综合处理租和售的矛盾中，出售使用权的营销手段被愈来愈多的使用，受小型商铺供不应求的吸引，提供小型商铺的专业市场将出现。

（二）2011年怀化房地产市场运行情况

为遏制房价过快上涨，国家出台了一系列房地产调控政策，极大地抑制了房地产投机市场，一线城市房产交易量和交易价格普遍出现“跳水”，房地产市场低迷，房地产行业大有山雨欲来风满楼之势。

与此形成鲜明对比的是，我市房地产行业继续保持高位运行，销售稳步增长，市场成交活跃，房地产税收增长强劲，呈现良好发展的形势。

4.62011年前3季度我市房地产市场运行基本情况

4.6.1投资高位运行。

2011年前3季度，我市规模以上房地产企业143家，完成开发投资37.8亿元，增长41.1%,增幅高于全省平均6.5个百分点,比上年同期增长了14.3%，增速居全省第3位。

呈现稳步增长的态势。

4.6.2销售稳步增长，市场成交活跃。

2011年前3季度，全市商品房屋销售面积126.72万平方米，增长40.5%，增速同期上升了7.8个百分点，其中住宅销售117.13平方米，增长42.5%。

前3季度除1至2月外，其他月份销售呈平稳增长走势。

全市商品房销售额达28亿元,增长68.2%。

商品房供给和销售同比保持快速增长势头。

（见表一）

4.6．3施工面积增速回落,竣工面积加速增长。

2011年前3季度，全市房屋施工面积681.4万平方米，同比增长27.7%;

新开工面积207.7万平方米，增长17.2%，房屋施工面积、新开工面积增幅呈逐月回落趋势。

住宅施工面积578.8万平方米，同比增长33.3%。

竣工面积为162.2万平方米，同比增长70.4%，增幅呈逐月上涨趋势（表二）。

其中住宅竣工面积为