购房合同复印哪一页.doc

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篇一：

律师教你如何看购房合同

律师教你如何看购房合同

【文章导读】要买房了，签订购房合同时应注意哪些情况？

对于购房，网友们都在关心哪些问题呢？

你是否也有着诸如此类的担忧呢？

为此，将由专业律师教你如何看购房合同，同时，对网友提问一并作出详细的解答，希望对您有所帮助。

【律师提醒】

第一，在你定下这个房子，并且交了一定数额的定金之后，开发商会跟你签订一个定房书之类的东西，这时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本，拿到之后，有比较充分的时间对相关的条款进行研究，确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面，做好签定合同的一些准备工作。

第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地使用证、销售许可证之类的，签定合同时，要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证、销售许可证。

如果你看到销售许可证的原件，还可以通过上网查询销售许可证的号，是不是跟审批的范围相一致。

再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。

还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可，如果是销售代理公司进行销售的，要对他的资格进行审核，比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。

第三，要携带相关的一些证件，如携带身份证，如果是购买经济适用房，还有户口本，如果是外地的话，需要有身份证和暂住证，如果是公司购房，需要有营业照的复印件等等。

第四，在签订购买合同之前的一些手续，如果买售人，也就是房主，不能亲自到售楼现场签定合同的，需要事前签订授权书，并且经过公正。

如果是16岁以下人购房的，比如说由家长买房，写孩子的名字的，如果是未成年人的监护人，必须在未签约前，必须到公证处进行公证。

【律师答疑】1、网友：

对于契税交付时间有两种说法，一种是交房入住的时候，还有一种说法是办理产权时，哪一种说法更正确？

律师：

应该是办理产权证之前交纳相应的税费和维修基金，但是从目前的操作情况来看，开发商会要求，因为如果说您入住之后，一家一户去收，可能开发商认为比较麻烦，再有特别是有按揭贷款或者公积金贷款的客户，如果不交费用，产权证办不下来，开发商会承担担保责任，会有很大的麻烦，所以会要求你在入住之前交。

分两种情况，如果是公积金贷款的客户，开发商要求你交是有一定道理的，避免入住之后产生一些麻烦，使产权证不能在正常的时间办下来，给开发商或者贷款银行造成一些损失，或者是带来一些麻烦。

那如果是一次性付款或者说分期付款的客户，在入住之前，如果开发商要求你交契税或者维修基金的话，是可以拒交的。

2、网友：

在买房的时候，是否可以要求出卖人承担车位费？

律师：

车位的管理费是交给物业管理公司的，可以要求第一年车位费的价格。

车位出租的费用，如果物业公司对开发商之前承诺的价格进行调整，也要经过业主管理委员会的同意，所以可以在合同中写明第一年的车位出租费用。

3、网友：

现在二手房的买卖合同是不是也是国家支持的合同，在签合同的过程中应该注意什么问题？

律师：

二手房在各区房地产中心也是有一个范本，跟商品房买卖合同是一样的，具体因为二手房第一有自己的优势，是先看房，可以看到，不会象购买期房一样，有装修或者小区的标准等，但是二手房也有自己的潜在风险，比如说产权性质、付款方式、房屋价格的评估。

在二手房买卖过程中，合同范本是一个很好的可以参考的文件，可以根据实际情况，跟卖方协商，如果你选择一次性付款不选择贷款的情况下，可以跟卖主协商，一部分的房款在拿到产权证之后付清。

如果是贷款的话，银行会对房屋的价值和风险进行评估，可能对您的保障更全面。

4、网友：

在买房的时候，按揭的年限未到，想提前还款，现在银行有这样的规定吗？

听说银行要收违约金？

律师：

从国内的商业银行，您可以随时要求提前还款，还款的金额是一次性全还清，也可以是部分还款，如果是部分还款，必须是整万数，但是零数一般情况下，银行是不接受的。

如果你已经按揭买了房子，而且按揭款比较批了，大可不用担心，今后银行即使出了这样的规定，对你也没有影响，因为你是在这之前贷款合同已经生效了，但是在这之后，可能要交一定的违约金，按照这个规定进行执行。

从目前来看，我国的按揭贷款利率还是相对比较低的，一般的情况下，我建议我的客户，如果你手里的钱，如果不去办理提前还款，只能买一些国债的话，那我建议你还是提前还款，但是如果是个人投资于一些房产或者股票，我建议还是做投资，因为银行的按揭，一个利率比较低，而且压力也比较小。

而且提前还款，因为你已经还给银行的利息，银行是不会还给你的，所以提前还款还是比较亏的。

5、网友：

如果开发商交房的时候，没有达到楼书中所说的标准，购房者如何索赔？

律师：

我建议在签订购房合同时，把楼书中有的一些条款，尽量签在合同里，因为合同是对双方权利义务的明确约定，如果达不到规定，你将来要求赔偿会比较容易操作。

对于楼书或者广告，在合同里没有，将来如果达到标准，将来索赔会比较困难，如果去举报，工商部门也会处理，但是个人要想得到赔偿，操作起来可能也会比较困难，对于楼书中的一些说明，比如说会所、绿化等，能够写到合同中，要尽量的要求开发商在合同中尽量进行明确的承诺。

6、网友：

对于比较热销的楼盘，开发商坚决不跟你签补充协议，唯一的选择就是放弃购买，这时应该怎么办？

律师：

商品房的买卖是一种商业行为，那么合同除了建设部标准的合同条款之外，其他的补充条款是买卖双方协商的结果，在楼盘热销的情况下，开发商有可能拒绝跟你谈补充条款。

我认为这个补充条款能跟开发商谈就谈，签不下来也没有其他的办法。

但是有一点，现在我可以告诉你，如果开发商告诉你，你要求跟开发商签补充条款，开发商不签，同时开发商要求你，如果不签正式合同退房的话，你交的定金不管是一万二万，都不退还你，这个是不合法的。

如果是补充协议不签而造成退房的话，可以要求开发商把定金还给你。

广东高睿律师事务所

签购房合同注意事项

一查证

1．最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。

一定要看原件。

要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

确保将来顺利的办理产权证。

2．必须要求承诺办理产权证的时间。

明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。

出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起９０日内，办理产权登记手续。

（第一阶段，开发企业应当在交付使用后６０日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的３０日里，由买受人办理产权登记手续）

3．应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续。

4．房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

确保将来顺利的办理产权证。

二房屋面积的条款

1．建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积（自己分摊的公用面积）及其测量方法要明晰。

具体做法：

a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。

b,公摊面积：

和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位臵。

现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

c,其他：

所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位臵示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。

另外房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定。

面积差异的处理方式：

一种是双方自行约定，约定使用面积不能大于1%，或者0.5%；另一种，约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。

某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”，此点必须注意不接受，约定清楚。

2．房屋质量的条款

要详细地把质量要求写进合同。

如：

卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。

同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。

（下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题）

注意：

涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。

避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，或干脆空白不填。

另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。

如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。

下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：

房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

注意查看交付标准：

多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”。

而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。

确保将来顺利的办理产权证。

三交房时间和预期交房条件

在预售合同中应予明确交付时间。

比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。

注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。

对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，拒付。

要清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：

如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、物管费等等。

房子的保修期限和范围。

对维修期限、条件作出约定。

明确按揭办不下来的话，双方的责任。

现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。

要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：

一些比例数字。

比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几。

四不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证

不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。

建议一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

五补充条款签合同要注意的事项

由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。

因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。

同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。

如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。

六退房条件

如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。

1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。

楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内。

2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房