缙云县水乡佳苑小区建设项目可行性实施报告.docx

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缙云县水乡佳苑小区建设项目可行性实施报告

第一章总论

1.1项目概况

项目名称：

缙云县水乡佳苑小区建设项目

项目建设单位：

缙云县全顺房地产开发

项目负责人：

顺才

建设地址：

文峪河缙云县县城段河东、西两段

建设容：

缙云县水乡佳苑小区规划占地4.42公顷，由东西两岸三个居住组团组成。

拟建项目为4栋住宅楼的建设，其中1栋为地下1层地上22层框剪结构，其余3栋为地下1层地上21层框剪结构。

总建筑面积40000平方米。

建设目标：

充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住缙云县城段文峪河综合治理的良好契机，将本区建设成为具有较大吸引力与品牌效应并达到以下目标的住区：

1．自然生态环境优秀的住区；

2．景观优美的住区；

3．功能完善、质量优良的住区；　

4．人居文化上乘的住区；　

5．物质、精神可持续发展的住区。

项目总投资：

拟建项目总投资6443.6万元。

资金筹措：

项目资金全部由承办单位自筹

工程建设进度计划：

20个月

1.2建设单位概况

缙云县全顺房地产开发成立于2008年10月27日，注册资金810万元人民币，具有四级房地产开发资质。

现有工程部、售楼部、招商部、财务部、人力资源保障部和公司直属办公室6个部门组成。

公司现有职工98人，其中，具有高级职称工程师1人，中级职称工程师3人，初级职称工程师3人，中级职称会计2人，中级职称统计师1人，中级职称经济师1人。

公司始终坚持“用户就是上帝，质量就是市场”的宗旨，致力于推动缙云县房地产业的发展，优化缙云县人居环境，实现“让建筑适应生活”的居住理想，在开发项目中倡导“以人为本”的思想，致力打造“高品质、园林式、新社区”的居家生活典。

1.3编制原则

1、树立可持续发展的概念，规划成果在总体规划的指导下，持续性进行详细规划，力求规划成果具有弹性，既利于逐步开发，又利于规管理。

2、适应经济发展的要求，有效利用土地资源，合理安排各项建设用地。

3、注重环境效益，力争使未来的居住区成为“花园式居住区”。

4、继承和延续地方的历史文化，发展和塑造的人文景观，体现人性化设计，树立天人合一的观点，创造优美的居住环境。

5、基础设施长远规划，分期实施。

6、坚持统筹规划，因地制宜，合理布局，综合配套，兼顾发展的原则。

7、受建设场地相对固定和建设投资额的局限，本项目要在功能完善的基础上，尽量做到简洁、大方。

8、严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标准和规。

1.4编制依据

1、项目可研报告编制委托书

2、国家建设部及省颁布的住宅建设的相关法律和政策

3、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》

4、市中方规划设计对缙云县水乡佳苑小区修建性详细规划

5、《缙云县县城总体规划》（2002-2020）

6、省建筑工程概算定额

7、有关其它国家行业规、规定

8、建设单位提供的有关资料

1.5研究围

1、根据国家政策、当地经济和社会发展情况以及项目所在地区域环境，研究项目的必要性。

2、根据项目区域需求及发展前景，按照《城市住宅建设标准》和适度超前的要求，考虑项目建设规模。

3、根据当地建设条件、资金来源、建设规模和建筑材料等情况，研究项目的可行性。

4、根据环保要求，当地生态环境和项目建设对环境的影响，提出相应的环保措施。

5、研究项目实施的社会效益，作出对项目的评价结论。

1.6主要技术经济指标

主要技术经济指标表

序号

项目名称

单位

指标

备注

一

总用地

公顷

4.42

二

拟建住宅建筑面积

㎡

40000

4栋

三

建筑层数

1栋为地下1层地上22层，3栋为地下1层地上21层

四

住宅套数

340户

五

结构形式

框剪结构

六

建筑密度

%

30.6

七

容积率

%

2.25

八

绿地率

%

31.6

九

项目总投资

万元

6443．6

十

建设工期

月

20

1.7研究结论

项目建设的宗旨是采用一流的设计，一流的技术，打造缙云县一流环境的住宅小区。

随着项目的建成，将会大大提高企业的技术水平，提高产品质量，提升了企业的竞争力。

同时，为缙云县的市容、市貌建设增添了一道亮丽的风景线。

第二章项目建设背景和必要性

2.1项目背景

2.1.1项目区域环境

缙云县位于省中部，盆地西缘，西倚吕梁山；面积1067平方公里，耕地59万亩，水浇地56万亩；全县辖12个乡镇，199个行政村，42万人口；境自然资源丰富，交通发达，有307国道、夏汾高速公路、大运高速公路、文祁公路；经济基础较强，工业、农业、交通运输业、商业、贸易、文化教育、电力、通讯都比较发达。

全县主要种植小麦、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。

缙云县矿藏丰富，主要有煤、铁、石灰石、钾长石等。

工业主要有煤炭、化肥、农机、水泥、机械、化工、制药、针织、食品加工等行业。

该县交通方便，307国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心的县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地区。

缙云县水乡佳苑小区位于文峪河缙云县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程的有机组成部分，县城干道——大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路文祁路，东、西两侧为县城规划的滨河路，交通便利。

文峪河是汾河一级支流，规划将按照“河畅、水清、岸绿”的要求，把文峪河城区段建成集水利、环保、生态于一体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是一片理想的居住用地。

2.1项目建设的必要性

1、项目建设符合当地城建布局整体规划

缙云县为了认真贯彻落实国家、省关于城建工作的安排意见，先后出台了一系列城建工作措施，以进一步优化城市基础实施配置，提升城市品味，推进城市全面发展，满足日益增长的消费需求。

该项目建设完全符合当地城建布局整体规划。

2、项目建设有利于增强缙云县的城市综合实力

城市综合实力是一个地区经济发展的标志。

缙云县在省城市综合竞争力排名中处于中等，但在全国中小型城市中还比较落后，因此，在全球化的经济时代，缙云县必须奋起直追，必须加快建设商务区，使之产生强大的吸纳、集聚、辐射效应，取得新一轮竞争优势的必然手段。

3、项目建设可较好地满足消费者购房需求

项目建成后，无疑可有效缓解城市住房供求矛盾，较好地满足工矿企业主进城购房、外地来埠经商办企业购房、年青人结婚购房，以及“以旧换新、以小换大”等各类消费群体的购房需求。

为建设和谐社会、和谐城市创造有利条件。

4、项目建设有利于加快缙云县的城市发展进程。

　　城市是经济、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一个创新和创富中心，经济学家认为，未来区域经济竞争是城市化水平的竞争，是城市与城市之间的竞争，鉴于此，商务区建设成为城市发展的一股潮流，经济要素加速流动，城市规模表现了迅速扩的态势。

这对于缙云县融入全国城市发展新潮流、赢得比较优势和发展优势，具有重要意义。

　　基于以上原因，拟建项目顺应缙云县社会发展的需要，采用统一的标准，统一建设，真正做到质量化、规化、舒适化、美观化，以满足居民的需要，因此项目的兴建是十分必要的。

第三章市场分析

3.1我国房地产市场现状分析

2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境。

1998年-2007年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额平均增长33.2%。

2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。

2009年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些2008年推迟了购房计划的居民开始入市购房。

这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少，小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌。

中经网数据显示，2009年3月商品房累计销售面积同比增长8.2%，但全国70个大中型城市房屋销售价格同比下降1.3%，实际下跌幅度可能更大。

而作为地省份的，有其得天独厚的自然资源，依据资源而富裕起来的人不在少数，他们完全有能力为各地新建的高品质房买单；另外，由于的房地产市场起步较晚，发展虽很迅速，但还远远没有到产生大量泡沫的时候，只因全国出现的冷淡而深受影响，因此以发展的眼光来看，的房地产市场还是有很大潜力的。

3.2省房地产市场发展态势

综合分析，2009年加快我省房地产开发业发展的有利条件较多。

一方面，近两年国家虽然出台了一系列宏观调控的新政策，但其目的都是为了促使房地产市场的健康、稳定、快速发展。

另一方面，房地产开发业起步较晚，发展不足，但发展潜力较大。

我省房地产开发业继续保持快速、健康发展的态势，并将呈现以下特点：

    1、房地产开发业将保持快速、健康发展态势

    随着我省城镇化建设步伐的加快和居民收入的不断提高，居民消费需求将会与日俱增，住房更新换代步伐也将明显加快，加之上海绿地、万达、富力等国知名企业的进入和"安居工程"的实施、"宜居城市"评选活动的开展、棚户区改造的力度加大，必将为我省的房地产开发业注入新的活力。

    2、住宅价格增长幅度将趋向理性回归

    2007年全省商品住宅价格上涨13.1％，主要上涨因素在于市场供求关系的变化。

城市化进程的加快、供给结构不尽合理、建筑材料价格的上涨、人工成本和机械使用费的上涨、土地紧缩政策与房地产市场需求持续旺盛的增长，导致了房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。

但是这种房价上涨也间接地将未来置业需求提前释放，挤压了未来市场的升值空间。

总体来看，在国家出台的一系列宏观调控政策作用下，尤其是我省加大经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房的投资力度，房地产价格的上涨幅度不会太大，局部区域的商品住宅价格较快上涨的势头将得到有效遏制，全年住宅价格水平将趋向理性回归的合理区间。

    3、住房供应结构将会更加趋于合理

    随着宏观调控措施的进一步落实，以及国家关于调整住房供应结构的各项措施的实施，中小户型住房所占比例将会继续上升，住房供应结构会更加合理，房地产市场将会更加健康快速发展，我省已将健全和完善住房保障体系、解决城市低收入家庭的住房困难列入政府工作的重要议事日程。

因此，随着我省对国家宏观调控措施的进一步落实，廉租住房、经济适用房制度的逐步健全，我省中小户型房源将会明显增多，住房供应结构将会更加趋向合理。

3.3缙云县房地产市场现状

缙云县房地产市场处于初级发展阶段，消费者对住宅的需求正从生存型向舒适型转变，房地产业的发展正从速度规模型向质量效益型转变。

在过去的3年里，房地产市场和全国各中、小城市一样，无论规模和效益都有了长跑的进展，住宅商品房的平均售价已达到2000元/㎡，上涨了20%。

在商品房价格快速攀升的同时，其建筑面积即单套面积也日趋超大化。

目前缙云县在建和已建的商品房平均单套面积已达130㎡。

即使这样，商品房的销售还是异常火爆。

在未来15年，随着小城镇建设规模的扩大化,农业人口入住城区比例增大，对商品房的需求越来越大，房地产市场将出现蓬勃发展的局面。

近几年来，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产进入有序发展时期。

到目前为止，居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

房地产业主要特征表现在以下几个方面:

1、投资增幅大

2、房价平稳上升

3、拉动相关产业效果显著

----从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多

----从投资角度看

房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。

----从消费结构看

随着房地产市场的发