某某花园项目开发可行性研究报告完美版.docx

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某某花园项目开发可行性研究报告完美版

某某花园项目开发可行性研究报告

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一、报告摘要

⒈1开发企业

⒈2项目简介

⒈3项目经济效益指标

⒈4结论、风险及建议

二、项目概况

⒉1项目综述

⒉1.1项目位置

⒉2项目用地

⒉2.1用地面积

⒉2.2地块形状

⒉2.3地块现状

⒉2.4项目经济技术指标

⒉3项目发展状况

⒉3.1项目发展单位简介

⒉3.2项目法律手续

三、项目投资环境

⒊1宏观经济分析

⒊1.1全国整体经济环境

⒊1.2某某经济环境

⒊2某某镇概况

⒊2.1某某镇经济

⒊2.3某某镇城镇规划

四、区域地产市场分析

⒋1市场总体特征

⒋2市场供给分析

⒋2.1住宅供给

⒋2.2商业供给

⒋3市场需求分析

⒋3.1住宅需求

⒋3.2商业需求

五、项目发展定位

⒌1项目SWOT分析

⒌2发展战略

⒌3形象定位

⒌4产品定位

⒌5户型定位

⒌6客户定位

⒌7价格定位

六、营销策略

⒍1营销策划

⒍2营销计划

⒍3场地布置

⒍4营销费用

七、物业管理策略

⒎1物业管理的前期介入

⒎2管理费的确定

⒎3具体对本小区的物业管理的建议

八、项目可行性研究

⒏1项目投资估算及资金筹借计划

⒏1.1投资与成本费用估算

⒏1.2开发费用估算

⒏1.3总成本费用汇总分摊表

⒏1.4资金筹借、投资计划及借款利息

⒏2项目销售和租贷收入测算

⒏2.1住宅销售单价的确定

⒏2.2商铺销售单价的确定

⒏2.3车位销售单价的确定

⒏2.4总收入估算

⒏3项目财务评价

⒏3.1税金计算

⒏3.2损益表及静态盈利分析

⒏3.3现金流量表及动态盈利分析

⒏3.4资金来源与运用表的货款偿还能力

⒏4项目不确定分析

⒏4.1盈亏不确定分析

⒏4.2敏感性分析

⒏4.3决策概率分析

⒏4.4风险规避和控制措施

⒏5项目效益评价

⒏5.1项目社会效益评价

⒏5.2项目环境效益评价

⒏6结论与建议

一、评估结论

二、有关说明及建议

一、报告摘要

1.1开发企业

某某市某某公司主要从事房地产开发、销售、租贷及管理业务，注册资本人民币3，200万元。

企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。

1.2项目简介

本项目位于某某市莞樟大道与五环路、莞深高速莞城出入口交汇处东侧，用地面积7，397，74平方米（指E和D型），建筑面积91，968，80平方米，建筑密度不大于29%，建筑高度控制在17层以下。

1.3项目经济效益指标

项目总投资：

211,816,962元

项目销售收入：

309,548,886元（别墅/住宅销售率：

95%）；商业销售率：

100%

税后利润54,114,992

成本利润率：

25.55%

财务内部收益率（FIRR）：

34.27%

财务净现值（FNPV）:

45,560,272

动态投资回收期：

1.87年

贷款偿还期：

2年

1.4结论、风险及建议

结论

本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。

因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及某某市的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

风险及建议

某某镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

二、项目概况

2.1项目综述

2.1.1项目位置

项目位于某某市某某镇某村,东临三星、伟易达,南望旗峰山公园,西靠东城及东城汽车客运总站，北向莞樟大道。

2.2项目总规划用地面积336,088平方米,项目总建设用地面积280052平方米,容积率不大于2.5,建筑高度控制在28层以下。

2.2.2地块形状

地块呈四边形,整体形状较规则。

2.2.3地块现状

项目用地地势平坦,五通一平,具备建设条件.

图7：

地块现状之一图

图8：

地块现状之二图

2.2.4项目用地经济技术指标

根据委托方提供的资料,本项目各项经济技术指标如下表所示:

项目

规划指标

建筑占地面积（只指D、E型）

7,397,74m²

总建筑面积（只指D、E型）

91,968,88m²

用地性质

商住用地

土地使用年限

70

建筑密度

≤29%

建筑高度

≤17

总户数

666户

绿化率

38%

2.3项目发展状况

2.3.1项目发展单位简介

某某市某某公司

成立日期:

一九九四年九月二日住所：

某某市某某镇某金银岭开发区;法定代表人:

某某;注册资本:

3200万元;企业类型:

合作经营;经营范围:

建造某某某某花园商品住宅、商场及配套设施，开展销售、出租及管理业务;涉及许可证的项目凭证可许经营）

某某公司的土地储备情况：

某某市某某镇某金银岭500亩土地

２.３.２项目法律手续

本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及某某市的房地产项目开发程序及规定。

三、项目投资环境

３.１宏观经济分析

３.１.１全国整体经济环境

　（１）2002年国民经济良好发展势头

　　全国国内生产总值102,398亿元，按可比价格计算，比上年增长8%。

其中，第一产业增加值14883亿元，增长2.9%；第二产业增值52982亿元，增长9.9%；第三产业增值34,533亿元，增长7.3%。

（２）全国地产市场状况

房地产市场继续保持增长势头。

在２００２年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。

预计２００３年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。

房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落

２００３年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。

房价地域分化明显，价格走势温和回落

由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，２００３年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。

因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。

品牌化将成时尚，行业竞争走向深入

以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。

２００３年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。

停止出让别墅用地，调整房地产开发结构

为切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，２００３年２月１８日，国土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题”发出紧急通知。

严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。

停止别墅类用地的土地供应。

过量供应的地方，要认真进行清理。

普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。

进一步加强房地产信贷业务管理

２００３年６月５日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知要求：

加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。

房地产开发贷款对象应为具备地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的３０％；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的７０％，贷款期限最长不得超过２年；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，收付款比例仍执行２０％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年，所购商业用房为竣工验收的房屋。

对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

　　　　　　　某某市宏观市场环境分析

某某市概况

　　某某位于珠江三角洲东北部，东临惠州、博罗，南连深圳，西与番禺隔海相望，北距广州５０公里，南距９０公里，地处穗深港经济走廊的中间，水陆交通极为便利，广九、京九广梅汕铁路在此交汇；广深公路贯穿其中；距广州白云机场和深圳宝安机场都只有５０公里左右；主要港口——虎门港是国家一类口岸，对外国籍船舶开放。

当地气候温和，物产丰富，是著名的鱼米之乡。

同时，某某还是全国著名的侨乡。

祖籍某某的海外侨胞有２０多万人，港澳台同胞７０多人。

优越的人文地理环境，吸引了大批外商前来投资。

　　某某于１９８５年９月撤县设市，１９８８年１月升为地级市，不设县，现直辖３２个镇区。

全市陆地面积２４６５平方公里，本地户籍人口１５６万人，外来暂住人口近５００万人。

一、政策法律环境分析

从２００２年至今，国家、广东及某某市颁布执行了一系列新的法规制度，促进了房地产业健康持续发展：

1、规范房地产开发商的法规

●《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

中国人民银行在今年６月中旬下达了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发企业的资金实力提出新的要求，房地产开发企业申请开发贷款必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的３０％；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

新的房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款等条件均提高了门槛，房地产开发的步伐会放慢，但会更加稳健，那些靠资金运作，跳跃式发展的企业将会没有生存基础。

这将促成房地产业的优胜劣汰，有利于房地产市场的健康发展。

●《关于某某房地产开发企业管理的若干规定》

为了贯彻落实《中共某某市委、某某市人民政府关于促民营经济发展的若干意见》的精神，进一步搞活房地产市场，市建设主管部门按照国家、省对房地产开发企业有关规定，结合某某房地产发展的实际情况，制定了《关于某某房地产开发企业管理的若干规定》，对房地产开发企业设立、资质管理规定进行了重新调整。

这些措施有效的提高房地产开发公司的素质，促进了房地产企业规范的发展。

　　同时，市建设房地产管理部门还积极采取措施，有效加强了对房地产开发经营资金的管理，有效防止了诸如“问题楼盘”，“烂尾楼盘”的出现，维护了小业主的利益，促进了某某房地产业稳定、健康、持续的发展。

2、规范和整顿市场的法规

●商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范