万科财务分析报告Word格式文档下载.docx
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19名。
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20XX年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第
一位。
1.3万科发展状况万科主营业务为房地产开发及物
业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、
投资、咨询等。
王石借鉴索尼的客户服务理念，在全国首创“物业管
理”概念，并形成一套物业管理体系，公司物业服务通
过全国首批ISO9002质量体系认证。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，
持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢
得了投资者的广泛认可。
公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大
众住宅开发为核心业务，截止2003年底已进入深圳、上
海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州15个城市进行住宅开发，2004年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市，目前万科业务已经扩展到19个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心
的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。
凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。
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2万科财务效率分析
2.1偿债能力2.1.1流动比率流动比率
可以反映短期内流动资产偿还流动负债的能力。
流动比率=流动资产/流动负债。
总体而言，流动比率过高反映企业的资金未得到充分
利用，过低则反映企业的偿债安全性差。
一般而言，
行业合理的最低流动比率是
2。
万科会计年度
流动比率
20XX1.9120XX1.59
万
科
年流动比率降低了
0.32（1.91-1.59）
，即每为
1元流动负债提供的流动资产保障减少了
0.32
元。
原因在于20XX年流动资产变动金额大于流动负债变
动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比
较
大。
另外还有信号，
74405197318.78元，而
31734801163.76元，20XX
20XX年万科的预收款项为
年预收款项增长了一倍多。
通常供应商提前付款给万科，
主要原因是货源紧张，
而万科的存货比较多，
所以万科可能本着某些营销策略。
横向比较，
万科的竞争对手保利
年流动比率为
2.13，保利的流动比率较万科合理。
通常流动资产中变现能力最差的是存货，万科的存货
占流动资产比率为64.88%，保利的存货占流动资产比率
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为74%，说明万科的存货管理业绩比保利公司好。
2.1.2速动比率分析流动利率发现，构成流动资产的某些流动性有很大差别。
货币资金，交易性金融资产和各种应收，预付款项等可以在较短内变现，称之为速动资产。
另外的流动资产，包括存货，其他流动资产等，称
为非速动资产。
万科企业以房地产为核心，存货的变现速度要比应收
款项慢得多。
年万科速动比率为0.56,
20XX年万科速动比率
为0.59
万科公司的速动比率比上年降低了
0.03
，说明每一
元流动负债提供的速动资产保障减少了
影响速动比率可信性的重要因素是应收账款的变现能
力，万科账面上的应收账款不一定都能变成现金。
政府政策的变化，可能使得报表上的应收账款不能反
映平均水平，通常万科内部人员一般对此情况可能估计。
万科账面上速动资产中通常货币资金占比重较大。
横向比较:
选择保利比较，保利20XX年速动比率为
1.53。
说明保利的速动资产保障性差一点。
2.1.3现金比率现金资产与其他资产相比较，现金
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资产本身就是可以直接偿债的资产，而非速动资产需要等
待不确定的时间，才能转换为偿债的现金。
万科
年现金比率是
0.29
0.34
万科公司的现金比率比上年减少了
0.05
，说明万科
为每一元流动负债提供的现金保障减少了
一般来说现金比率不宜过高，因为过高体现了万科的
的流动负债利用程度不够，流动资产的获利能力低。
万科的现金资产20XX年金额为378亿，20XX年为
230亿，说明银行利率对货币资金有了较大影响，万科更
愿意投放更多的钱到银行。
保利20XX年的现金比率是0.28。
现金资产保障性较万科略低。
保利的货币资金规模与万科有一定的差距。
2.1.4资产负债率资产负债率反映总资产中有多大
比例是通过负债取得的，它可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。
资产负债率又被称为财务杠杆系数。
万科公司20XX年资产负债率是75%。
万科公司20XX年资产负债率是67%。
万科公司在20XX年的偿债能力保障性比20XX年低。
这个和国家银行政策密切相关，投在银行的资金多，
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存货相应增加。
万科的资产负债率越低，举债越容易。
如果资产负债率搞到一定程度，没有人愿意提供贷款
了。
在经营状况好的时候万科的财务杠杆会起到正面积极的作用;
在经营恶化的时候财务杠杆会起到负面的作用，债权人的利益得不到保障，导致企业财务状况恶化。
2.1.5产权比率产权比率是资产负债率另外的表现形式。
万科公司
年产权比率为
2.38，表明1
元股东
权益借入2.38
权益乘数是
3.95，表明1
元股东权益拥有3.
95
元
的资产。
2.1.6
利息保障倍数万科20XX年的利息保障倍数
=（8839610505.
04+3101142073.
98+504227742.
57
）
/504227742.57=24.68
万科
年的利息保障倍数=（573680423.
04+2187420269.
4+6430007538.
69）/573680423.
04=16.
02
万科的利息保障倍数
20XX比20XX年高，表示利息支付
越有保障。
万科的长期债务需要每年付息。
利息保障倍数表明1元债务利息有多少倍的息税前收
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益作为保障。
同时举债也比较容易。
如果利息支付都却反保障，那么归还本金就更加困难
2.1.7
现金流量利息保障倍数
年现金流
量利息保障倍数
=2237255451.45/504227742.57=4.44
科20XX年现金流量利息保障倍数=9,253,351,319.
55/573680423.04=16.13万科的现金流量利息保障倍数下
降许多。
同时比收益基础的利息保障倍数更可靠，
以支付利息的是现金，而不是收益。
2.2运营能力2.2.1应收账款周转率
因为实际用
万科20XX
年应收账款周转次数是50713851442.63/1594024561.
07=31.81
年应收账款周转天数是
365/31.
81=11.14
天
20XX年应收账款周转次数是
48881013143.49/713191906.14=68.54
年应
收状况周转天数是
365/68.54=5.33
天万科20XX
收账款周转天数控制的很好，
周转天数控制在
30天内，
应收账款的收现期比较短，
比20XX
年慢了不少天。
对于万科公司，应收账款容易收季节性，
偶然性和人
为因素影响。
特别万科是以房地产为核心，它的应收账款是由赊销
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引起的，万科的赊销额并非全部销售收入。
当应收账款预计部分收不回来，那么万科应当注意应
收账款的减值问题。
提取的减值准备越多，应收账款周转天数越多，这样
的情况下并不是好的经营业绩，反而说明应收账款管理欠
佳。
万科在权衡收现的时间应还注意信用政策，并非周转天数越少越好。
适当的放宽信用政策，万科不仅能够及时收回应收账款，而且更好对应收账款业绩管理。
如果没有节制的放宽信用政策，很可能导致现金收不回来。
2.2.2存货周转率存货周转率是销售收入与存货的比重。
万科20XX年存货周转次数是50713851442.
63/133333458045.93=0.38万科20XX年存货周转天数是
365/0.38=959.63万科20XX年存货周转次数是
48881013143.49/90085294305.52=0.54万科20XX年存
货周转天数是
365/0.54=672.68
万科在
年的存货
周转天数非常高，
比
年高了
286.96
天，主要原
因在于，万科在
年存货金额极其巨大。
目前看来万科的存货过多。
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存货周转天数不是越低越好。
存货过多会浪费资金，存货过少不能满足流转需要。
所以对于万科来所，需要在当前找到一个最佳的存货
水平，存货不是越少越好。
万科很可能是销售不畅，导致存货过多，为了赢得优
秀的存货管理业绩，万科应发现自身内部问题，寻找突破
口。
保利在20XX年的存货周转天数是1294.
09天，其他房地产企业也是如此，个人认为:
在房地产行
业要想降低存货周转天数是一件很难的事情。
虽然难，但我们亦要往这个方向走。
国家一直关注人民的衣食住行问题，对房地产格外关
注，发布不少政策，控制房价走势。
万科要降低存货周转天数除了适当开发地产以外，还
采取应变措施。
2.2.3流动资产周转率流动资产周转率是销售收入
与流动资产的比值。
万科20XX年流动资产周转次数=50713851442.63/205520732201.32=0.25万科20XX年流动资产周转天
数=365/0.25=1479.18万科20XX年流动资产周转次数
=48881013143.49/130323279449.37=0.38
年
流动资产周转天数
=365/0.38=974.13
万科流动资产中存
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货占绝大部分，前面已经有分析，因此存货的周转状况对
流动资产周转具有决定性影响。
2.2.4非流动资产周转率非流动资产周转率是销售
收入与非流动资产的比值。
万科20XX年非流动资产周转次数=50713851442.
63/10116819540.51=5.01万科20XX年非流动资产周转天数=365/5.01=72.81万科20XX年非流动资产周转次数
=48881013143.49/7285275380.02=6.71
年非
=365/6.71=54.40
万科的非流动资产周
转率一定程度反映非流动资产的管理效率。
万科对房地产投资管理和项目管理是否合理。
2.2.5总资产周转率总资产周转次数表示总资产在
一年中周转的次数。
万科20XX
年总资产周转次数=50713851442.
63/215637551741.83=0.24
万科20XX年总资产周转天数
=365/0.
24=1552万科
年总资产周转次数
=48881013143.49/137608554829.39=0.36
万科20XX年
总资产周转天数=365/0.36=1027.54
万科20XX年总资产
周转天数降低了不少，
表明万科的总资产使用效率降低，
盈利性变差。
2.3
获利能力2.3.1
主营业务利润率
年主营业务利润率=11894885308.23/50713851442.63=0.
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23万科20XX年主营业务利润率
=8685082798/48881013143.49=0.18万科在20XX年的盈
利能力提高了，反映了万科经营管理的水平提高。
万科的主营业务利润率体现了万科最基本的获利指标。
主营业务营业率越高，表明万科的获利能力越强。
同时万科的商品住宅营销策略成功，主营业务市场潜
力大。
2.3.2
净资产收益率
年净资产收益率
=50713851442.63/54586199642.41=0.16
净资产收益率=48881013143.49/45408512454.07=0.14
科公司对股东投入资本的利用效率在20XX
年增强。
2.3.3
主营业务毛利率
年主营业务毛利
率=（50713851442.
63-30073495231.18）/50713851442.
63=0.41
年主营业务毛利率
=（48881013143.
49-34514717705）/48881013143.49=0.29
的毛利率为41%，在行业里是非常可观。
从侧面反映了房地产行业是一个暴利行业。
万科的毛利率之所以这么高，个人认为两个原因:
商
品住宅的价格居高不下，
而万科推行高价策略
;
万科的市
场占有率优势。
2.3.4
成本费用利润率
年成本费用利润
率
=11894885308.
23/（30073495231.
18+2079092848.
11/19
94+1846369257.59+504227742.57）=0.34万科20XX年
成本费用利润率=8685082798/（34514717705+1513716869.
35+1441986772.29+573680423.04）=0.23成本费用利润
率表明每投入1元的成本费用得到的利润空间。
2.4
成长能力
2.4.1
主营业务收入增长率
20XX年主营业务收入增长率为4%，20XX年主营业务收入增长率为19%，说明万科的主营业务收入增长率脚步放慢
2.4.2净利润增长率万科20XX年净利润增长率为
37%，20XX年的净利润增长率为32%。
万科的主营业务收入增长率，净利润增长率表明万科
在20XX年在扩张，市场竞争力加强，它目前的成长能力强。
房地产行业的发展是与国家政策，经济环境密切相关
的。
万科不仅要纵向比较，而且要横向比较。
这样才能对整个房地产企业的财务走势了解清楚。
万科一直都是中国房地产的佼佼者。
国内面临的竞争对手也是非常多。
我认为万科需要在以下三个方面做出改进:
面对瞬息万变的市场，能够做出适合营销策略。
前面分析数据已经得出，库存占用流动资金过多，导
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致流动资金没有得到充分利用。
剩余的商品住宅的销售还需依赖国家政策的扶持。
另外万科的应收账款应采用适当的信用政策，保障资
金能够有效迅速回笼。
除了迎合应收账款周转天数，还应当与信用政策匹配，两者相得益彰。
加强融资渠道管理。
房地产开发需要庞大的资金，万科的债权人希望自己投入的钱能够收回来，并且能够得到回报。
可采用多种方式融资，规避风险。
信息透明化。
我这里说的透明化，是指对外公开的信息公平，公正，给消费者明明白白的信息。
商品住宅的的布置，价格都可以做到透明化。
做到透明化，我们的信心能够直接传递到消费者，对
万科的营销是有益的。
3万科财务报表分析
3.1资产负债表浏览资产负债表，对资产，负债与权益之间增减有了一个初步的认识。
总资产反映了一个企业的经营规模，它的变化很大程度上与负债，权益变动有密切的关系。
3.1.1资产角度分析从资产的角度看，对资产变化
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影响最大的是流动资产的增加，其主要原因是存货大量增
加。
存货过多占用大量资金，还增加了费用。
万科在2011年对存货须提出存货管理方案。
流动资产的流动性强，资金回笼时间短。
20XX年流动资产增加了75197452751.95元，增加
了58%。
万科的应收账款目前来说占用资产比重较小，但是20XX年与20XX年比较增加了124%，万科此时应考虑坏账风险，适当调整信用政策。
另外非流动资产流动性低，资金回笼时间长，通常在
一年以上。
对非流动资产增加变化影响最大的是长期股权投资的
增加。
总体来说，资产的各部分呈现不同程度的增长，表明
万科资产的成长性好。
3.1.2负债角度分析万科20XX年流动负债增加了
90%，原因在于万科的预收账款，其他应付款出现大幅度
上升。
交易是有风险的，往往面对信用不佳的客户或者新客
户，万科采用先款后货的方式交易。
进一步说明万科的客户
升级会员 