《物权法》关于不动产统一登记的制度设计.docx

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《物权法》关于不动产统一登记的制度设计

《物权法》关于不动产统一登记的制度设计

陇东学院学报年月..

第卷第期

《物权法》关于不动产统一登记的制度设计

李正春,张世福

.中共定西市委党校,甘肃定西;.政协定西市委员会,甘肃定西

摘要:

由于我国现行不动产登记制度存在的缺陷,制约了不动产物权正常秩序的形成和发展,鉴此

建立不动产统一登记制度是解决目前不动产登记中存在的种种缺陷,充分实现登记作为不动产物权公示

功能的现实选择。

《物权法》在制定中始终把建立不动产统一登记制度作为不动产登记制度的设计主线,

在此基础上设计了我国未来不动产统一登记的制度。

关键词:

物权法;不动产;统一登记;制度设计

中图分类号:

.文献标识码:

文章编号:

?

收稿日期:

一

作者简介:

李正春一,男,甘肃定西人,副教授,主要从事法学研究。

由于任何当事人设立、移转物权,都会涉及第二登记机关不集中

三人的禾啦盔,因此,物丰又的设立、移转必公开、透我国现行的不动产登记制度是与行政主管

部门的设置和职权结合在一起的,实行“归口管

明,以于保护第三:

人的币归盏,维护交易的安全和

秽序。

为成这一目的,现代民法建立了公示带Ⅱ理、分别登记”的原则。

:

期以来将不动产登记

度,将物权设立、移转、变更、消灭的事实通过一定作为行政管理职台邑对待,不同的登己事项分属于

的公示力去向社会公开,从而使第三人知道物权不同的职台皂部门,致侵.登己棚.关各自为政,多头登

变动的隋况【】,这是实现对物权保护的基本手段。

己。

事实上,不动产登己的根本目的在于确认

不动产登记制度是不动产物权变动的法定公示不动产物杉减完成物权变动,而不在于对不动产

弓;段,是彩多葑去殍认和保护的百提,物进行行政管理,分另登己合晗违背了法律设立不

朽中的所有权带度、用益物权带度和担保物权动产登己带度的初衷。

这既不币于当事人进行

制度,都与不动产登己相关联。

没有健全的不动不动产至己,上禾于交易人查阅登己,彳艮难给交

产登记制度,就没有完善的物权法律制度。

《物易的当事人提供全面的信息,徒增当事人不必要

权法》出台前,我国的不动产登记制度中存在的的交易成本,而目还会造成房、地分别押_押和房产

问题和缺陷,影向了对不动产物权的护,:

重氐押的现象【,妨碍了不动产市场的颐币发

展。

锘Ⅱ约了统一、规范的登己制度的建。

《物权法》

的出台,俄国长期以来比较昆舌的不动产登己三登记稻享不统一

制压行了重新架构和制度设计,确立了我国不由于不同的登己机关各自办理不同的登己

动产己制度的基本框架,为进一步规范我国的事项,其所依据的法锚法规又各不相同,不同的登

不动产登己制度和将来带定统一的不动产登己己规范又寸登已程序的规定不尽一致,导致登己机

法奠定了基础。

关各自为政、各行其是,从自身便币的需要出发制

定才目应的登己规贝,给当孽人的物权保护造成了

一

一

、我国现行不动产登记制度的缺陷分析

盎影Ⅱ向

四登记制度不健全

一法律规不统一

不动产登己的种类是由登己目的所决定的,

《物移》出台前,我国不动产登己立法主要

各己类型在功禽垃应相互卜充、齐目互依托,共同

集中在土地和房地产管理法律、法规之中,此夕

构成科学完整的不动产登记体系。

我国现行法

《民法通贝》、《挺杲法》、《去》、《草原法》、《矿‘

等飙中关于不动产登已的类型还彳艮不全面,缺

产资源法》乜有所涉及。

由于各部法律之间衔

少预告已和异议登已等重要内容,登记种类的

接不紧密,力Ⅱ之络个职台色部?

在立法过程中强调

不健全在一定程度上会影Ⅱ向登己的效力和功台宦

本部币益,这就造成了各部法律之间在不动产

的发挥。

墨己问题的劫陡相互交叉、冲突,从而俄国不

动产登己呈现出房产和地产的不统一、登己机关

二、建立不动产统?

登记制度的必要性探析

的刁一、登己程序的不统一、登己效力的不统

一

、至已权属证书的不统?

一的状况【引,影Ⅱ向了法一是焉弓化彳亍政职台芝而虽化其公示功台苣的

律的移己威一生和严肃生,也制约了不动产物权正常需要

移芋的开戎和发展。

登已制度在我国虽然有着悠久历史,但真正意义卜一的作为物权公示手段的不动产登己带度统的规范,但《物权法》的现有规定必定对现行登

己制度中的缺陷予以正视并力Ⅱ以改进,其殳计

去口起步较晚,且一开始就月艮务于不动产行政管理

的目的,带有浓厚的行政色彩。

长期以来,我国的的统一登记制度的框架必将对目前混乱的登已

登已机关与彳亍政机关的设置与职有色合一,将登记制度次全新的变革,为今后带Ⅱ定统一的不动

产登记法确立了科学的法律依据。

因此,在《物

作为行政机关的职权而不是一种公示方法,从而

造成了行政机关将登记过多地作为一种权力的权法》出台后,通过制定与之相适应的统一的不

象正和诌坼的工具,忽视了登己作为物权公示方动产量己法,可以有效地保证《物权法》规定的统

一

不动产登记制度的贯彻和实施,使我国完整的

法而只寸权币人物权的保护功台邑,对权币人权禾的

不动产统一登记制度体系将真正趋于成型和完

保护极为不利,使该制度未能在维护交易便捷与

善。

安全方面发挥其应有的作用。

事实上,登己虽然

统?

一了墨己关

具有政府管理经济的职胄皂,但它首先是一种物权

《物朽第十劣已定:

“不动产:

置已,由不动

和变动的公示方法,登记的职责并不需要与

产所在地的己机构办理”。

《物权法》为消除目

名/卜腑机关的管理职责相对应,通过设立独立

前这种因“政出多”、“各自为政”的不正常现象

的己机构和建立统一的登己带度,可以有效地

而.造匾的力尊效率低下、交易成本提高的不幂因

弱化己的行政色彩而独显其物权示的功胄邕。

素,明确劫了不动产登记统一由不动产所在地

二是方便当事人办理登记和便利查阅的

登己机构力、理,且】设立独立专的不动产登已机

需要

关,笔害不动产登己事务。

《物权法》虽然尚

由于不动产范围广泛,分散登己势必给当事

没有明确规定具体的登己机构,侄,寸于下一步登

人办理房、地、设备等组合事项登己市造麻烦,±曾

已耄。

关的统一设置提出了明确的思路,提供了基

力日成本;力口之不同登已耄『.关信启沟通不畅,有交

本的法律依据。

易当事人难以准确及时地查阅登记事项,不仅容

.统一了置己稻芋

易造成纠纷,同时也给不法实施欺诈仓造了

《物移法》坚持以人为本的立法精申,从便民

条件,所以建立统一登.己制度是角罕决这一问题的

利民为民的理念出发,对不动产登记的管辖、申

菇坎子途径。

请、审查方百弱角立了私净合理、力乏规范的统一

三是维护交易安全和规范交易秩序的需

墨己程序。

关于不动产登己的管辖规定由不动

要

产所在地的登己机构办理;关于不动产登己的申

在登己带Ⅱ度严重分散的隋况下,由于登记机

辞实行以当孽人申请为主的方式;关于不动产登

关信,息不台邑有效沟通和全面披露,在当事人信息

己的审见定了登已机构应当履行的本职责。

获耶充分的情况下,少数不法便会币用登

这些程序规定对当孽人办理登记事项和查阅提

酰Ⅱ度的弊端将房产和地产分另抵押,甚至分另

供了勿芒一而又便捷的程序,为最大限度地方便当

转让,使当事人物权的实现受阻;也会有当李人将

事人创造了条件。

企、产整体抵押后又将部分财产重复担保,致

二健全幂口完善了不动产统一登记的纠错、

使担保权入在实现担保权时蒙受损失。

统一登

防错机帝

已制度趸后,通过登已机构的整合和登已信后

《物权法》出台前,法律法见对不动产的登已

的集中披露,就可以为建立有序的交易秩序奠定

类型有一些相关的规定,但都不够全面。

为适应

良好的基石:

。

我国不动产交易的需要,解决不动产登已过程中

四是提高交易效率的需要

可台出现的争议,防止因登证.冲类不全而给当事登己制度建立后,在为交易当事人办理

人的权乖.』茈损害,《物权法》根据现实需要科学

登己携更乔的同日寸对于实现物尽其用、提高效

.

地危立了一些新的登?

记制度,弥卒卜了因登记种类

率也.乒芎极其重要的作用,女口房屋产权登.己不再

不全而迨成的被动。

因为房、地、税等多个是的分另力、理而增力口当事

.&定了更正蓥己带度:

人的成本,不再因此币毹费更多的精力,司‘以最大

更正置已是指,当不动产登已簿的己载发生

;艮度地提高效率,力.便当事人。

错误或遗漏时,登记机构依据当事人的申请或者

依彤叉予以更正日寸所进行的登己。

《物权法》第

三、《物权法》关于不动产统?

登记的制度设计

身;见定:

“权幂人、矛害关系人为不动产登记

一确立了不动产统一登记的管理体制

觏己载的事项错误的,可申请更正登已。

不动产:

《物权法》在制定中始终把建立不动产统一

登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证

登记制度作为不动产登记制度的设计主线,在此

明登己簿确有错误的,登己机构应当予以更正。

”

基础上设计了我国未来不动产统一登已带度的

这一带Ⅱ度主要是针对不正确登记给当事人造成

初步框架。

损害的卒卜救带度。

不动产物权变动进行登记时,

.为市定纡己一的不动产圣己法奠定了基石出不.遗尧地会出登己链吴、遗漏的青形,为了育皂

我国目前尚没有一部统一的不动产登己法,够及日寸地肖除因此而造成的登己权矛与真正权

现行分散的法觏范,给当事人进行登己、查阅和币不?

敏瞒形,有效地保护事实上的权幂人的物

交易设置了人为障碍,提高了不动产交易成本,影

权,许可真正的权矛人或禾害关系人依据真正的

响了正常的不动产交易秩序。

与物权法的制定

叉利状态又寸星己簿记载的内容进行更,这将在

一

术目适应,我国应锘Ⅱ定统一的不动产登己法,以改变量度上防止因此而给当事人造成的损。

劫己行登已笔望体制;同的不动产,适用统一的

规定了异议置己制度

登己法。

因不动产登己市度自身的复杂恺:

决定

异议登己指禾害关系人对不动产登已簿上

了《物权法》难以对未来的登记内容进行全面系己载的有缔叉乖主体、内容的正确?

陛提出不司意