《物权法》关于不动产统一登记的制度设计.docx

1、物权法关于不动产统一登记的制度设计物权法关于不动产统一登记的制度设计 陇东学院学报 年 月. . 第 卷 第 期物权法关于不动产统一登记的制度设计李正春 ,张世福.中共定西市委党校,甘肃定西 ; .政协定西市委员会,甘肃定西摘 要:由于我国现行不动产登记制度存在的缺陷,制约了不动产物权正常秩序的形成和发展,鉴此建立不动产统一登记制度是解决目前不动产登记中存在的种种缺陷,充分实现登记作为不动产物权公示功能的现实选择。物权法在制定中始终把建立不动产统一登记制度作为不动产登记制度的设计主线,在此基础上设计了我国未来不动产统一登记的制度。关键词:物权法;不动产;统一登记;制度设计中图分类号:. 文献标

2、识码: 文章编号: ?收稿日期: 一作者简介:李正春 一 ,男,甘肃定西人,副教授,主要从事法学研究。由于任何当事 人设立、移转物权 ,都会涉及第 二 登 记机关不集 中三人的禾啦盔,因此 ,物丰又的设立 、移转必 公开 、透 我国现行 的不动产登记制度是与行政主管部门的设置和职权结合在一起的,实行 “归 口管明,以 于保护第三:人的币归盏,维护交易的安全和秽序。为 成这一 目的,现代 民法建立了公示带 理 、分别登记”的原则 。 :期 以来将不动产登记度 ,将物权设 立、移转 、变更 、消灭的事实通过一定 作为行政管理职台邑对待 ,不同的登己事项分属于的公示力 去向社会公开 ,从而使第三人知

3、道物权 不同的职台皂部门,致侵.登己棚.关各自为政 ,多头登变动的隋况【】 ,这是实现对物权保护的基本手段。 己 。事 实上 ,不 动产 登 己的根本 目的在 于确 认 不动产登记制度是不动产物权变动 的法定公示 不动产物杉减 完成物权变动 ,而不在于对不动产弓;段,是彩 多 葑去 殍认和保护的 百提 ,物 进行行政管理,分另 登己合晗违背 了法律设立不朽 中的所有权带 度、用益物权带度和担保物权 动产登己带 度的初衷。这既不币于 当事人进行制度 ,都与不动产登己相关联。没有健全 的不动 不动产至 己,上 禾 于交易人查阅登己,彳艮难给交产登记制度 ,就没有完善的物权法律 制度。物 易的当事人

4、提供全面的信息,徒增当事人不必要权法出台前 ,我 国的不动产登记制度 中存 在的 的交易成本,而 目还会造成房、地分别押_押和房产问题和缺陷,影向了对不动产物权的 护 ,: 重 氐押的现象【 ,妨碍 了不动产市场的颐币发展 。锘约了统一 、规范的登己制度的建 。物权法的出台, 俄 国长期 以来 比较 昆舌 的不动产登 己 三 登记 稻 享不统一制压 行了重新架构和制度设计 ,确立了我 国不 由于不同的登 己机关各 自办理不 同的登己动产 己制度 的基本框架 ,为进一步规 范我 国的 事项 ,其所依 据 的法锚 法规又各不相 同 ,不 同的登 不动产登己制度和将来带定统一 的不动产 登 己 己规

5、范又寸登 已程 序 的规 定不 尽一 致 ,导致 登 己机法奠定了基础。 关各自为政 、各行其是 ,从 自身便币 的需要出发制定才目应的登己规贝 ,给当孽人的物权保护造成 了一一、我国现行不动产登记制度的缺陷分析盎影向四 登记 制度不健全一 法律规 不统一不 动产 登 己的种类是 由登 己目的所决 定 的 ,物移 出台前 ,我国不动产登 己立法 主要各 己类型在功禽垃 应相互 卜充 、齐目互依托,共同集中在土地 和房地产管理法律 、法规之 中,此夕构成科学完整 的不动产登记体系。我 国现行法民法通贝 、挺 杲法、 去、草原法、矿等飙 中关于不动产登已的类型还彳艮不全面,缺产资源法 乜有所涉及。

6、由于各部法律之间衔少预告 已和异议登 已等重要内容,登记种类的接不紧密 ,力之络 个职台色部? 在立法过程 中强调不健 全在一 定 程度 上 会 影 向登 己的效 力 和 功台宦本部 币益 ,这就造成 了各部法律之间在不动产的发挥 。墨 己问题 的劫陡 相互交叉 、冲突 ,从而 俄 国不动产登己呈现出房产和地产的不统一、登己机关二、建立不动产统?登记制度的必要性探析的刁 一 、登 己程序 的不统一 、登己效力 的不统一、至 已权属 证书 的不 统?一的状况 【引, 影 向了法一 是 焉弓化 彳亍政职 台芝而 虽化 其公 示功 台苣的律的移己威一生和严肃生,也制约了不动产物权正常 需要移 芋的开

7、 戎和发展 。 登已制度在我国虽然有着悠久历史 ,但真正意义 卜一的作为物权公示手段 的不动产登 己带度 统的规范,但物权法的现有规定必定对现行登己制度中的缺陷予 以正视并力以改进,其 殳计去口起步较晚 ,且一开始就月艮务于不动产行政管理的 目的,带有浓厚的行政色彩。长期以来 ,我国的 的统一登记制度的框架必将对 目前混乱的登已登已机关与彳亍政机关 的设置与职有色合一 ,将登记 制度 次全新 的变革 ,为今后带定统一的不动产登记法确立 了科学的法律依据。因此 ,在物作为行政机关的职权 而不是一种公示方法 ,从而造成了行政机关将登记过多地作为一种权力 的 权法出台后 ,通过制定与之相适应的统一

8、的不象正和诌坼的工具,忽视了登 己作为物权公示方 动产量 己法,可以有效地保证物权法规定 的统一不动产登记制度的贯彻和实施,使我国完整 的法而只寸权币人物权的保护功台邑,对权币人权禾 的不动产统一登记制度体系将真正趋于成型和完保护极为不利 ,使该制度未能在维护交易便捷与善。安全方面发挥其应有的作用。事实上 ,登己虽然统?一了墨 己 关具有政府管理经济的职胄皂,但它首先是一种物权物朽 第十劣 已定 :“不动产:置 已,由不动和变动的公示方法 ,登记的职责并不需要与产所在地的 己机构办理”。物权法为消除 目名/卜 腑 机关的管理职责相对应 ,通过设立独立前这种 因“政 出多 ”、“各 自为政 ”的

9、不 正常 现象的 己机构 和建立 统一 的登 己带 度 ,可 以有 效地而.造匾 的力尊 效率低下 、交易成本提高的不幂 因弱化 己的行政色彩而独显其物权 示的功胄邕。素,明确劫 了不动产登记统一由不动产所在地二 是方 便 当事人 办理 登 记和 便 利查 阅 的登 己机构力、理 ,且】设立独立专 的不动产登已机需要关 , 笔 害不动产登己事务。物权法虽然尚由于不动产范围广泛 ,分散登己势必给当事没有明确规定具体 的登 己机构,侄 ,寸于下一步登人办理房 、地 、设备等组合事项登己市造麻烦 ,曾已耄。关的统一设置提出了明确的思路 ,提供了基力日成本 ;力口之不同登已耄.关信启沟通不畅,有 交本

10、的法律依据。易当事人难 以准确及时地查阅登记事项 ,不仅容.统一 了置 己稻 芋易造成 纠纷 ,同时也给不 法 实 施欺 诈 仓 造 了物移法坚持以人为本的立法精 申,从便民条件 ,所以建立统一登.己制度是角罕决这一问题的利民为民的理念出发 ,对不动产登记的管辖 、申菇坎子途 径。请 、审查 方百弱角立了私 净合理 、力 乏规范的统一三 是 维护 交易 安全 和规 范 交易 秩序 的需墨 己程序。关于不动产登 己的管辖规定 由不 动要产所在地的登己机构办理;关于不动产登己的申在登 己带度严重分散 的隋况下 ,由于登记机辞实行以当孽人 申请为主的方式 ;关于不动产登关信,息不台邑有效沟通和全面披

11、露 ,在当事人信息己的审 见定了登已机构应 当履行的 本职责 。获耶 充分的情况下 ,少数不法 便会币用登这些程序规定对 当孽人办理登记事项和查阅提酰 度的弊端将房产和地产分另 抵押,甚至分另供了勿芒一而又便捷 的程序 ,为最大限度地方便 当转 让,使当事人物权的实现受阻 ;也会有当李人将事人创造了条件。企 、 产整体抵押后又将部分财产重复担保 ,致二 健全幂口完善了不动产统一登记的纠错 、使担保权入在实现担保权时蒙受损 失。统一登防错机帝已制度趸 后,通过登已机构的整合和登已信后物权法出台前 ,法律法 见对不动产的登 已的集中披露,就可 以为建立有序的交易秩序奠定类型有一些相关 的规定 ,但

12、都不够全面。为适应良好 的基石:。我国不动产交易的需要 ,解决不动产登已过程 中四 是 提高交易效率的需要可台 出现的争议 ,防止因登证 .冲类不全而给当事登 己制度建立后 ,在为交易当事人办理人的权乖 .茈损害,物权法根据现实需要科学登己携 更乔 的同日寸对于实现物尽其用 、提高效.地危立了一些新 的登?记制度 ,弥卒卜了因登记种类率 也.乒 芎极其重要的作用 ,女口房屋产权登.己不再不全而迨 成的被动 。因为房、地、税等多个 是的分另力、理而增力口当事. &定了更正蓥 己带度:人的成本 ,不再因此币毹 费更多的精力 ,司以最大更正置 已是指 ,当不动产登已簿的己载发生;艮度地提高效率,力.

13、便当事人。错误或遗漏时 ,登记机构依据当事人的申请或者依彤 叉予以更正日寸所进行 的登己。物权法第三、物权法关于不动产统?登记的制度设计身 ;见定:“权幂人 、矛害关系 人为不动产登记一 确 立 了不动产统一登记 的管理体 制觏 己载的事项错误 的,可申请更正登 已。不动产:物权法在制定中始终把建立不动产统一登记簿记载 的权利人书面同意更正或有证据证登记制度作为不动产登记制度 的设计主线 ,在此明登 己簿确有错误 的,登己机构应当予以更正。”基础上设计 了我国未来不动产统一登 已带度 的这一带度主要是针对不正确登记给 当事人造成初步框架。 损害的卒卜救带度。不动产物权变动进行登记时 ,.为市定

14、纡己一的不动产圣 己法奠定了基石出 不 .遗 尧地 会出 登 己链 吴、遗漏 的青形 ,为 了育皂我 国 目前 尚没有一 部统一 的不 动产 登 己法 , 够及日寸地 肖除 因此而造成 的登己权矛 与真正权现行分散的法觏 范,给当事人进行登 己、查阅和 币不?敏 瞒形 ,有效地保护事实上的权幂 人的物交易设置了人为障碍,提高了不动产交易成本 ,影权 ,许可真正的权矛 人或禾害关系人依据真正的响了正常的不动产交易秩序。与物权法的制定叉利状态又寸星 己簿记载的内容进行更 ,这将在一 术目适应 ,我国应锘定统一的不动产登 己法,以改变 量度上防止因此而给当事 人造成的损 。劫己行登 已笔 望体制 ; 同的不动产 ,适 用统一 的规定 了异议置 己制度登己法。因不动产登 己市度 自身 的复杂恺:决定异议登 己指禾 害关系人对不动产登 已簿上了物权法难以对未来 的登记 内容进行全面系 己载的有 缔叉乖 主体 、内容的正确?陛提 出不 司意